子育て支援のフラット35金利引き下げで、民間銀行と住宅ローン金利引下げ競争勃発も！

子育て世帯の住宅取得を支援するため、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利優遇策が盛り込まれました。これによって民間銀行の固定金利タイプの住宅ローンにも少なからず影響があり、金利引下げ競争が勃発する可能性もありそうです。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）

4月の超長期固定金利タイプは大幅低下

　政府が3月31日に公表した少子化対策のたたき台の中で、長期固定金利の代表的な商品である住宅ローン「フラット35」の金利優遇策が盛り込まれました。「どのくらい下がるのか？」「いつからなのか？」は未定ですが、金融情勢にかかわらず、政策的に金利を下げるということですから期待できますね。

　その影響をみるため、まずは住宅ローンの超長期固定金利（35年固定金利）の推移を確認しておきましょう。

　3月上旬には米シリコンバレーバンクなどの中堅銀行の経営破綻にヨーロッパではクレディスイスの経営危機が続き、世界的な金融不安から長期金利が急低下しました。これを反映して、3月から4月にかけての住宅ローンの超長期固定金利は大幅に低下しています。

　子育て支援によるフラット35の金利優遇策の話が出てきたのは3月末ですが、これ自体はいつから実施されるかは未定です。

　住宅ローンの固定金利は、長期金利の影響を受けるという建前があります。3月から4月にかけての金利低下は、主として米欧発の金融不安から長期金利が大幅に低下したことを反映したもの、とも考えられるでしょう。

　事実、日本の長期金利はそれまで、日銀が長期金利の上限としている0.5％を超える水準で推移していましたが、3月の後半にかけて0.2％台まで下がっていました。

植田日銀新総裁への期待で、日本だけ長期金利が上昇

　しかし、4月に入ってからの日本の長期金利は再び上昇し、再び上限の0.5％を試すかのように0.45%を超える水準で推移しています。これに対して米長期金利は右肩下がりに低下しており、全く逆方向に動いています。

　国際通貨基金（IMF）が4月11日に公表した最新の世界経済見通しでは、2023年の世界経済成長率は2.8％と前回から0.1ポイント引き下げ、2024年の見通しも0.1ポイント下方修正しています。米中堅銀行の破綻に端を発した金融システムへの不安から、金融面での逆風が大幅に強まる展開になった場合は、2023年の世界の経済成長率が1%程度まで下振れする可能性も示唆しています。

　そのため、米国のように長期金利は下がるのが普通なのです。

　日本だけが上昇している背景には日銀植田新総裁が金融引き締め（金利引き上げ）政策へ転換するという見込みがあるのだと思います。当の植田総裁は4月10日の就任会見で黒田日銀の金融緩和政策を2％の物価目標達成までは継続すると明言しているのですが、金利は全然下がらないですね。

　この後、4月27日には植田日銀初の金融政策決定会合が控えていますが、ここで植田総裁が緩和から引き締めに180度転換する可能性は極めて低いでしょう。植田日銀としては言うべきことは言っています。それで金利が下がっていないということは、他に材料が出てこない限りこのまま0.5％に近い水準で推移する可能性もあります。

長期金利が高止まる中でフラット35はどう動く？

　こうした長期金利の動向に対して、フラット35（買取型）は、10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。

　下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動しがちです。

　つまり、機構債の表面利率が決まる時点で長期金利が高止まりを続けると、フラット35の金利も高い水準にならざるを得なくなるでしょう。政府の子育て支援策によって、今後フラット35の金利引き下げ方針が決まっていますが、施行される前の段階で実行となった人にさかのぼって金利引き下げを適用する可能性は低いと思います。

　では、子育て支援策のスタート前に、長期金利が高くなってしまったタイミングで住宅ローンの実行となった人は運が悪かったと諦めるしかないのでしょうか？

　私はまだ方法はあると思います。それは民間の超長期固定金利にも保険をかけておくことです。

民間の超長期固定金利はどう動く？

　民間の超長期固定金利も長期金利の影響を受けるという「建前」があります。つまり、フラット35の金利が上がるような長期金利の上昇局面では、民間の超長期固定金利も上がってしまうと考えられています。

　しかし、民間の住宅ローンは住宅金融支援機構のフラット35とは違って、マーケットから集めたお金をほとんどそのまま貸すというスキームにはなっていません。住宅ローンは銀行の販売する商品であり、その金利は商品の価格です。つまり各銀行がどんな金利をつけるかは、最終的に各銀行の営業方針によって決めるのです。

　銀行の立場になって考えてみましょう。現状では、将来的に子育て世帯向けにフラット35の金利が引き下げになる方針が決まっています。支援の対象となる子育て世帯には所得制限が設けられない方針だといわれています。つまり、民間銀行が喉から手が出るほど欲しい高所得の若い共働き夫婦（優良顧客）がフラット35に流れてしまいそうな状況なのです。

　ですから子育て支援が始まる前に、フラット35の金利がたまたま高くなってしまったタイミングというのは、民間銀行にとって自行の超長期固定金利をアピールする最適なタイミングなのです。つまり、フラット35の金利が上がったときこそ、民間銀行は超長期固定金利を下げてでも優良顧客を取りたいというインセンティブが働くわけですね。

　現在のところ35年の超長期固定金利に力を入れているのは、冒頭に挙げた中ではりそな銀行、みずほ銀行、三菱UFJ銀行の3つのメガバンクです。これらの銀行が低金利競争をしており、フラット35の金利動向を意識している間はこれらの銀行でも審査を通しておくことがリスクヘッジになると見ています。

まとめ～金利決定方針の異なる住宅ローンでリスクヘッジ

　植田新総裁は就任会見で金融緩和の継続を表明していますが、裏読みしてサプライズでの金融引き締めが近いと見る人がかなりいるようですね。そうした植田新総裁による出口戦略（金融引き締め）が強めに意識されているので、長期金利は高止まりとなっています。私としては、国内需要に根ざす2%インフレは「そう簡単な目標ではない」というのが植田氏の本音ではないかと思います。

　これから住宅ローンを借りる人にとっては、先の読みにくい環境が続きそうです。なお、当記事は現時点で入手可能な公開情報を参考にして、千日太郎個人の考える今後の予想ですから、その後の状況変化によって予想が変化していくものですし、そもそも私の予想が外れる可能性も大いにあり得ることです。

　早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておくのが基本ですが、本記事でお勧めしたように、公的融資と民間というように、金利決定方針が異なる住宅ローンで複数通すのが今の情勢では有効だと思います。

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2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

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ネット専用で低金利

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。