日銀が利上げした時に変動金利を大幅に上げるリスクの高い銀行の見分け方は？

今回は、日銀が利上げした時に住宅ローンの変動金利を大幅に上げるリスクの高い銀行の見分け方について考えます。日銀の植田和男新総裁は、一貫して金融緩和の継続を明言しています。しかし、5月には固定型の住宅ローン金利を上げる民間銀行が出てきました。これはつまり、民間銀行は近い将来に植田日銀が利上げに転換する可能性を捨てていないということです。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）

5月に固定金利を上げた銀行・下げた銀行

　住宅ローンの10年固定金利は、日銀の利上げリスクにもっとも敏感な金利タイプです。そのため、10年固定金利は変動金利の上昇可能性のバロメーターとして使えます。

　下表は、主要銀行における3月から5月までの10年固定金利の推移を示したものです。

　3月から4月にかけての金利低下は、主として米欧発の金融不安から長期金利が大幅に低下したことが反映されています。日本の長期金利はそれまで上限の0.5％を超える水準で推移していましたが、3月の後半にかけては0.2％台にまで下がっていたからです。

　これに対して4月から5月にかけては、対応にばらつきが見られます。FRBの利下げと植田日銀の政策修正による影響がどう出るのか、各金融機関によって見通しが分かれているからです。

　こうした対応の違いによって、各金融機関が金利の上昇可能性をどのように考えているのかが読み取れます。

・10年固定金利を上げた＝植田日銀総裁の利上げが近く行われ、政策金利が大きく上がると見込んでいる
・10年固定金利を下げた＝植田日銀総裁の利上げは後ろ倒しになる、または政策金利の上がり幅は小さいと見込んでいる

　変動金利は政策金利の影響を受けるといわれており、植田日銀が利上げをすれば一斉に金利が上がるというのが定説です。しかし、こうした対応のばらつきから、変動金利をより大きく上げる金融機関とあまり大きく上げない金融機関が出てくるということがわかります。

銀行によって差のある変動金利の基準金利と引き下げ幅

　次に主要銀行の変動金利を「適用金利」の低い順番にランキングにしてみました。

　基準金利はいわば住宅ローンの定価であり、そこから引き下げ幅という値引きを適用して、実際に住宅ローンを貸す際の適用金利が出てくる仕組みになっています。

　上表を見ると、適用金利がもっとも低いのはauじぶん銀行です。

　しかし、基準金利がもっとも低いのはソニー銀行ですし、引き下げ幅がもっとも大きいのはSBIマネープラザと住信SBIネット銀行となっています。

　多くの住宅ローン金利ランキングでは、「基準金利－引き下げ幅」の結果としての適用金利がクローズアップされます。しかし、金融機関の思惑はむしろ基準金利とその引き下げ幅に色濃く反映されているのです。それぞれ、詳しく解説します。

銀行の脆弱性と日銀のコントロール

　変動金利の基準金利に直結する「短期プライムレート」は、日銀の政策金利に影響を受けるといわれます。これは、多くの民間銀行が短期の調達資金を日銀からの融資に頼っているためです。

　民間銀行は日銀から調達した資金のほかに、集めた預金のほとんどを住宅ローンなどの運用に回し、その利ザヤでもうけています。そのため、もし預金者に預金を一斉に引き出されそうになると、どんなメガバンクでもそれに応じることができません。

　平時にはそのようなことは起こりませんが、銀行への信用がなくなると取り付け騒ぎが起き、金融システムが一気に崩壊する脆弱（ぜいじゃく）性をはらんでいます。日銀は、そのような非常時にも民間銀行に融資する最後の貸し手なのです。

　また日銀は、民間銀行に供給する資金量や短期の金利を操作することで物価をコントロールしようとしています。銀行の基準金利は、日銀にとってもっとも直接的に操作可能な「物価」であるともいえるため、基準金利によって上下する住宅ローンの変動金利はほぼ日銀のコントロール下にあると言っても差し支えありません。

　これが、「日銀が政策金利を上げれば民間銀行の変動金利は一斉に上がる」という定説の根拠になるわけです。

引き下げ幅に銀行の運用戦略が表れる

　しかし、住宅ローンの金利は完全に日銀のコントロール下にあるわけではありません。基準金利はあくまで住宅ローンの定価であり、最終的に「何パーセントで貸すか」を決めるのは各金融機関の領分です。

　つまり、「適用金利」＝「基準金利－引き下げ幅」のうち、基準金利は日銀のコントロール下にあるものの、新たな顧客を獲得したいときには「引き下げ幅」を大きくするなど、その幅は各金融機関の独自判断によって決められます。

　しかし、近年はこれだけでは説明できない新たな勢力が住宅ローンのかなりの部分を占めるようになってきました。それが、ネット銀行の登場です。

メガバンクから外れた基準金利のネット銀行

　試しに変動金利のランキングを引き下げ幅の小さい順番に並べてみました。すると順位に興味深い変化が表れます。

・ソニー銀行、PayPay銀行、イオン銀行のネット銀行が上位3位
・auじぶん銀行、SBIマネープラザ、住信SBIネット銀行の新興銀行が下位3位
・その中間に三菱UFJ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行などのメガバンクや信託銀行

が位置する結果となったのです。

　銀行間の適用金利の差はせいぜい0.1ポイント程度ですが、基準金利（または、引き下げ幅）の差はソニー銀行とSBIマネープラザでそれぞれ約1ポイントもの差があります。しかも、そのどちらもネット銀行です。

　適用金利には目に見える差異はありませんが、新興のネット銀行は基準金利にも引き下げ幅にも独自性があり、老舗のメガバンクはどちらもおおむね横並びとなっていることがわかります。

　基準金利が低いネット銀行は、これまでに基準金利を下げるべき時に適切に下げてきたとことが読み取れます。基準金利が下がると、新たに借りる人だけでなくすでに変動金利で借りている人の金利も下がります。金利の取り決めについて、フェアな対応をしてきたものと評価できます。

　逆に基準金利が高い銀行は、これまでにほとんど基準金利を下げず、引き下げ幅を下げることで新たに住宅ローンを借りる人に低金利をアピールし、住宅ローンを貸してきたということです。要するに、釣った魚に餌をやらないタイプの銀行ということですね。

　では、基準金利がもっとも低いソニー銀行が、もっとも金利を上げるリスクの低い銀行なのでしょうか。それは、必ずしもそうとは言い切れません。以下はソニー銀行のホームページに書いてある、金利についての説明文です。

金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。

金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。

ソニー銀行では、いわゆる「5年ルール」や「125％ルール」はありません。金利の変動に応じて約定返済額も見直されます。
※出所：ソニー銀行「金利変動リスクなどに関する説明書」
※「5年ルール」「125％ルール」とは、変動金利のルール。「5年ルール」は金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらない。また、5年経過後の6年目からの毎月返済額は、従来の返済額に対して125％の金額までしか上昇しないというのが「125％ルール」。

　第1段落は基準金利についての説明です。メガバンクとは少し異なる表現ですが、これについては特に問題はありません。

　注目すべきは、第2段落の「いつでも中止または変更される場合があります」という引き下げ幅についての記載です。これはつまり、固定金利であってもソニー銀行の都合によって金利が上がる可能性があるという意味です。また、変動金利では基準金利が変わらなくても引き下げ幅を変更して金利を上げることがあるということです。

　さらに、第3段落には「5年ルール」や「125％ルール」の適用がないということが書かれています。つまり、ソニー銀行が金利を上げると決めたら、どの金利タイプであっても翌月から毎月の返済額が増えるということです。いままでは独自に金利を上げることはしてこなかったものの、今後、必要ならいつでも金利を上げますよということです。

　つまり、ネット銀行は日銀のコントロールが利きにくい傾向があり、日銀が利上げした場合にもそれほど変動金利を上げない可能性がありますが、逆に大きく上げる可能性も否定できません。また日銀が利上げしなくても独自に変動金利を上げる可能性も、非常に低いですがゼロではありません。

　これに対して、メガバンクなどの老舗の銀行は良くも悪くも横並びの対応になることが期待できます。基準金利は完全に同じですし、引き下げ幅はみずほ銀行が0.1ポイント多いくらいで、あとはほとんど差がありません。そして引き下げ幅を固定期間中に変更することは想定されませんし、元利均等返済方式であれば「5年ルール」と「125％ルール」が適用されます。

まとめ

　植田日銀総裁が「安定的な2％の物価上昇目標」を掲げている以上は、少なくとも年内に政策転換する可能性は低いと考えられます。数カ月の経済統計の数値で安定的な物価上昇が達成できたか否かの判断を行うことは難しいでしょう。「拙速な引き締めで2％を実現できなくなるリスクの方が大きい」という発言はその判断に慎重を期していきたいという本音の表れではないかと見ています。

　一方で、住宅ローンを取り扱う金融機関としては、依然として植田日銀による利上げの可能性を捨ててはいないでしょう。金融機関としては金利が上がった方がもうかるので、どうしても利上げ期待のバイアスがかかるのです。

　これからも住宅ローン利用者にとって、先の読みにくい環境が続きそうです。住宅ローンを借りるまでは真剣に金利について考えたものの、住宅ローンを借りた後は、興味を失ってしまう人が多いです。

　変動金利を選んだ人も固定金利を選んだ人も、その後の情報収集を怠ると、割高な利息を払い続けることになるかもしれません。完済するまでは情報収集を怠らず、状況を見て借り換えや繰り上げ返済を検討していくことをおすすめします。

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
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特徴・評判

諸費用

審査基準

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

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①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。