住宅ローンを借りる際に支払う手数料や保証料は予想以上に高コストなことがある。そこで、主なコストを全て内包している「実質金利」を使って、本当にお得な住宅ローンを賢く探し出そう。
多くの人は、借入当初に適用される「表面金利（右図）」だけを参考にして住宅ローンを比較しているが、実はそれでは不十分だ。なぜなら、住宅ローンを借りる際の諸費用が数百万円もかかったり、金利が途中で上昇する契約だったりするなど、正確な比較を阻む「2つのコストアップ要因」があるからだ。
こうした隠されたコストアップ要因がどの程度のインパクトを持っているのかを知れば、コストを盛り込んでいるために正確な比較ができる「実質金利」を使わずにはいられなくなるだろう。
【関連記事はこちら】＞＞ 住宅ローンの手数料が安い/高い銀行は？ 18銀行の諸費用を徹底比較！ 最低4.4万円の銀行も
高い諸費用と金利上昇を考慮しなければ、
本当にお得な住宅ローンを見つけるのは難しい
お得な住宅ローンを探す際に気をつけないといけないのが、以下の「2つのコストアップ要因」。
(1)意外と高い「手数料」「保証料」
(2)見えにくい、金利固定期間終了後の金利上昇
多くの人は、「表面金利」以外に大したお金を払っていないと考えがち。しかし、上記の2つのコストアップ要因は、予想外に高いコストを支払わされることがある。多くの人な「表面金利」の安さで住宅ローンを選んでいるが、その他のコストが高ければ、結局は割高になってしまう。そこでダイヤモンド不動産研究所は、上記3つのコストアップ要因を「金利」に換算し、「表面金利」と合算して、「実質金利」を計算してみた。「実質金利」であれば主なコストが全て含まれているので、「実質金利」同士を比較することで本当にお得な住宅ローンを見つけることが可能になる。
「実質金利」＝「表面金利」＋「手数料など、3つのコストアップ要因」
それでは、それぞれのコストアップ要因について、どの程度のインパクトがあるのか計算してみよう。
銀行で多い「手数料＝融資額×2.2％」は、
金利換算すると0.135％の金利アップ要因
まず、（1）「手数料」、「保証料」については、契約時に数万円～100万円程度支払うことになる（借入金額3000万円、借り換えのケース）。金額には大きな幅があることが分かるだろう。多くのネット銀行は契約時に「手数料」として、融資額×2.2％を取っており、中には融資額×3.3％も取る銀行もある。大手銀行も「保証料」として、融資額×2.06％（借入期間35年の場合）を取ることが多い。ただし、ネット銀行の中には、保証料なし、手数料も数万円だけという銀行もあるため、一概に手数料、保証料といっても大きな差がある。
そこで、「融資額×2.2％」という最も一般的な手数料はどの程度のインパクトがあるものなのか、金利に換算してみよう。
例えば、右表のように、借入金額3000万円、借入期間35年の場合、手数料は66万円(3000万円×2.2％)だ。「表面金利」は1％であるのに対して、後述する方法で「実質金利」を計算すると1.135％となり、手数料は0.135％のコストアップ要因になっていることが分かる。現在、住宅ローン金利を巡る金融機関同士の争いは激しくなっており、0.135％という金利アップ要因は無視できない幅だ。
金利固定期間終了後の金利上昇は
商品によって大きく違うので注意
次に気をつけたいのが、（2）金利固定期間終了後の金利上昇だ。10年固定金利など固定期間選択金利の場合、固定期間終了後は何もしなければ変動金利に移行するが、その際に金利優遇幅が小さくなる商品がある。ところが、金融機関はこうした金利が上昇する情報を非常に分かりにくく表示していることが多く、どれだけ金利が上昇するのかを把握していない人は多い。この金利固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な住宅ローンかどうか判断できない。
例えば、人気の高い10年固定金利（「表面金利」は0.5％程度）を借りた場合、10年間の金利固定期間終了後に金利優遇幅が縮小され、11年目以降の金利は1％程度（変動金利を選択した場合）になることが多い。変動金利が今後も現在の水準をキープしたとして、「実質金利」はどうなるのだろうか。
計算した結果、金利上昇コストも含んでいる「実質金利」は0.749％となった。表面金利0.5％で借りたからといって安心してはダメで、35年間トータルでみると、実質金利は0.749％になる。11年目以降の金利上昇は、「表面金利」に対して0.249％ものコストアップ要因となっている。ただし、金利上昇のタイミングや上昇幅は住宅ローンによって千差万別だ。トータルでどの程度、金利アップするのかが分かる「実質金利」でなければ、他の住宅ローンと比較するのは容易ではない。
今回は、2つのコストアップ要因を別々に計算したが、複数のコストアップ要因が組み合わされば、「表面金利」と「実質金利」の乖離がさらに大きくなる。また、借入期間や借入金額などの前提条件によっても乖離が大きくなることがある。「表面金利」だけで、住宅ローン選びをすることがいかにナンセンスか分かっただろう。
実質金利を個人で計算するのは大変なので、
ダイヤモンド不動産研究所が一定条件でランキング作成
実はこの「実質金利」は、米国では一般的に使われている指標だ。米国でも諸費用や金利固定期間終了後の金利上昇が、住宅ローンの比較を困難にしていることから、住宅ローンの貸し手が住宅ローンの借り手に対して提示することを義務付けている。また、日本の住宅金融支援機構も実質金利の利用を勧めている。住宅金融支援機構の実質金利
ただし、実質金利を個人で計算するのは大変だ。実質金利は、借入額、借入時の諸費用、毎月の支払いを全て書き出し、そこから投資利回りを計算する要領で算出する。計算量が多いため、手で計算するのは無理だ。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、実質金利の計算が大変であることから、読者に代わって計算。「返済額シミュレーション」と「本当にお得な住宅ローン実質金利ランキング」を作成した。主要金融機関を対象に、「実質金利」を計算し、金利の低い順にランキングにしているので、簡単に自分の条件に合ったお得な住宅ローンを見つけられる。
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【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2025年4月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.540%
- 総返済額 3287万円
- 表面金利
- 年0.410%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,688円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.766%
- 総返済額 3412万円
- 表面金利
- 年0.634%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,665円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応
- KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.779%
- 総返済額 3419万円
- 表面金利
- 年0.647%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,840円
①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK
- 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。