住宅ローンを借りる際に支払う手数料や保証料は予想以上に高コストなことがある。そこで、主なコストを全て内包している「実質金利」を使って、本当にお得な住宅ローンを賢く探し出そう。
多くの人は、借入当初に適用される「表面金利（右図）」だけを参考にして住宅ローンを比較しているが、実はそれでは不十分だ。なぜなら、住宅ローンを借りる際の諸費用が数百万円もかかったり、金利が途中で上昇する契約だったりするなど、正確な比較を阻む「2つのコストアップ要因」があるからだ。
こうした隠されたコストアップ要因がどの程度のインパクトを持っているのかを知れば、コストを盛り込んでいるために正確な比較ができる「実質金利」を使わずにはいられなくなるだろう。
【関連記事はこちら】＞＞ 住宅ローンの手数料が安い/高い銀行は？ 18銀行の諸費用を徹底比較！ 最低4.4万円の銀行も
高い諸費用と金利上昇を考慮しなければ、
本当にお得な住宅ローンを見つけるのは難しい
お得な住宅ローンを探す際に気をつけないといけないのが、以下の「2つのコストアップ要因」。
(1)意外と高い「手数料」「保証料」
(2)見えにくい、金利固定期間終了後の金利上昇
多くの人は、「表面金利」以外に大したお金を払っていないと考えがち。しかし、上記の2つのコストアップ要因は、予想外に高いコストを支払わされることがある。多くの人な「表面金利」の安さで住宅ローンを選んでいるが、その他のコストが高ければ、結局は割高になってしまう。そこでダイヤモンド不動産研究所は、上記3つのコストアップ要因を「金利」に換算し、「表面金利」と合算して、「実質金利」を計算してみた。「実質金利」であれば主なコストが全て含まれているので、「実質金利」同士を比較することで本当にお得な住宅ローンを見つけることが可能になる。
「実質金利」＝「表面金利」＋「手数料など、3つのコストアップ要因」
それでは、それぞれのコストアップ要因について、どの程度のインパクトがあるのか計算してみよう。
銀行で多い「手数料＝融資額×2.2％」は、
金利換算すると0.135％の金利アップ要因
まず、（1）「手数料」、「保証料」については、契約時に数万円～100万円程度支払うことになる（借入金額3000万円、借り換えのケース）。金額には大きな幅があることが分かるだろう。多くのネット銀行は契約時に「手数料」として、融資額×2.2％を取っており、中には融資額×3.3％も取る銀行もある。大手銀行も「保証料」として、融資額×2.06％（借入期間35年の場合）を取ることが多い。ただし、ネット銀行の中には、保証料なし、手数料も数万円だけという銀行もあるため、一概に手数料、保証料といっても大きな差がある。
そこで、「融資額×2.2％」という最も一般的な手数料はどの程度のインパクトがあるものなのか、金利に換算してみよう。
例えば、右表のように、借入金額3000万円、借入期間35年の場合、手数料は66万円(3000万円×2.2％)だ。「表面金利」は1％であるのに対して、後述する方法で「実質金利」を計算すると1.135％となり、手数料は0.135％のコストアップ要因になっていることが分かる。現在、住宅ローン金利を巡る金融機関同士の争いは激しくなっており、0.135％という金利アップ要因は無視できない幅だ。
金利固定期間終了後の金利上昇は
商品によって大きく違うので注意
次に気をつけたいのが、（2）金利固定期間終了後の金利上昇だ。10年固定金利など固定期間選択金利の場合、固定期間終了後は何もしなければ変動金利に移行するが、その際に金利優遇幅が小さくなる商品がある。ところが、金融機関はこうした金利が上昇する情報を非常に分かりにくく表示していることが多く、どれだけ金利が上昇するのかを把握していない人は多い。この金利固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な住宅ローンかどうか判断できない。
例えば、人気の高い10年固定金利（「表面金利」は0.5％程度）を借りた場合、10年間の金利固定期間終了後に金利優遇幅が縮小され、11年目以降の金利は1％程度（変動金利を選択した場合）になることが多い。変動金利が今後も現在の水準をキープしたとして、「実質金利」はどうなるのだろうか。
計算した結果、金利上昇コストも含んでいる「実質金利」は0.749％となった。表面金利0.5％で借りたからといって安心してはダメで、35年間トータルでみると、実質金利は0.749％になる。11年目以降の金利上昇は、「表面金利」に対して0.249％ものコストアップ要因となっている。ただし、金利上昇のタイミングや上昇幅は住宅ローンによって千差万別だ。トータルでどの程度、金利アップするのかが分かる「実質金利」でなければ、他の住宅ローンと比較するのは容易ではない。
今回は、2つのコストアップ要因を別々に計算したが、複数のコストアップ要因が組み合わされば、「表面金利」と「実質金利」の乖離がさらに大きくなる。また、借入期間や借入金額などの前提条件によっても乖離が大きくなることがある。「表面金利」だけで、住宅ローン選びをすることがいかにナンセンスか分かっただろう。
実質金利を個人で計算するのは大変なので、
ダイヤモンド不動産研究所が一定条件でランキング作成
実はこの「実質金利」は、米国では一般的に使われている指標だ。米国でも諸費用や金利固定期間終了後の金利上昇が、住宅ローンの比較を困難にしていることから、住宅ローンの貸し手が住宅ローンの借り手に対して提示することを義務付けている。また、日本の住宅金融支援機構も実質金利の利用を勧めている。住宅金融支援機構の実質金利
ただし、実質金利を個人で計算するのは大変だ。実質金利は、借入額、借入時の諸費用、毎月の支払いを全て書き出し、そこから投資利回りを計算する要領で算出する。計算量が多いため、手で計算するのは無理だ。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、実質金利の計算が大変であることから、読者に代わって計算。「返済額シミュレーション」と「本当にお得な住宅ローン実質金利ランキング」を作成した。主要金融機関を対象に、「実質金利」を計算し、金利の低い順にランキングにしているので、簡単に自分の条件に合ったお得な住宅ローンを見つけられる。
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【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
- 実質金利(手数料込)
- 0.348%
- 表面金利
- 0.219%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.500%
- 表面金利
- 0.370%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。