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住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!
手数料や団信など、すべてのコストを金利に換算した
「実質金利」で、本当にお得な住宅ローンを探そう!

2017年6月15日公開(2022年3月13日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンを借りる際に支払う手数料や保証料は予想以上に高コストなことがある。そこで、主なコストを全て内包している「実質金利」を使って、本当にお得な住宅ローンを賢く探し出そう。

表面金利は借入当初に適用される金利

 多くの人は、借入当初に適用される「表面金利(右図)」だけを参考にして住宅ローンを比較しているが、実はそれでは不十分だ。なぜなら、住宅ローンを借りる際の諸費用が数百万円もかかったり、金利が途中で上昇する契約だったりするなど、正確な比較を阻む「2つのコストアップ要因」があるからだ。

 こうした隠されたコストアップ要因がどの程度のインパクトを持っているのかを知れば、コストを盛り込んでいるために正確な比較ができる「実質金利」を使わずにはいられなくなるだろう。
【関連記事はこちら】>> 住宅ローンの手数料が安い/高い銀行は? 18銀行の諸費用を徹底比較! 最低4.4万円の銀行も

高い諸費用と金利上昇を考慮しなければ、
本当にお得な住宅ローンを見つけるのは難しい

 お得な住宅ローンを探す際に気をつけないといけないのが、以下の「2つのコストアップ要因」。

(1)意外と高い「手数料」「保証料」
 (2)見えにくい、金利固定期間終了後の金利上昇

 多くの人は、「表面金利」以外に大したお金を払っていないと考えがち。しかし、上記の2つのコストアップ要因は、予想外に高いコストを支払わされることがある。多くの人な「表面金利」の安さで住宅ローンを選んでいるが、その他のコストが高ければ、結局は割高になってしまう。そこでダイヤモンド不動産研究所は、上記3つのコストアップ要因を「金利」に換算し、「表面金利」と合算して、「実質金利」を計算してみた。「実質金利」であれば主なコストが全て含まれているので、「実質金利」同士を比較することで本当にお得な住宅ローンを見つけることが可能になる。

「実質金利」=「表面金利」+「手数料など、3つのコストアップ要因」

 それでは、それぞれのコストアップ要因について、どの程度のインパクトがあるのか計算してみよう。

銀行で多い「手数料=融資額×2.2%」は、
金利換算すると0.135%の金利アップ要因

 まず、(1)「手数料」、「保証料」については、契約時に数万円~100万円程度支払うことになる(借入金額3000万円、借り換えのケース)。金額には大きな幅があることが分かるだろう。多くのネット銀行は契約時に「手数料」として、融資額×2.2%を取っており、中には融資額×3.3%も取る銀行もある。大手銀行も「保証料」として、融資額×2.06%(借入期間35年の場合)を取ることが多い。ただし、ネット銀行の中には、保証料なし、手数料も数万円だけという銀行もあるため、一概に手数料、保証料といっても大きな差がある。

 そこで、「融資額×2.2%」という最も一般的な手数料はどの程度のインパクトがあるものなのか、金利に換算してみよう。

手数料を金利に換算してみると?

 例えば、右表のように、借入金額3000万円、借入期間35年の場合、手数料は66万円(3000万円×2.2%)だ。「表面金利」は1%であるのに対して、後述する方法で「実質金利」を計算すると1.135%となり、手数料は0.135%のコストアップ要因になっていることが分かる。現在、住宅ローン金利を巡る金融機関同士の争いは激しくなっており、0.135%という金利アップ要因は無視できない幅だ。

金利固定期間終了後の金利上昇は
商品によって大きく違うので注意

 次に気をつけたいのが、(2)金利固定期間終了後の金利上昇だ。10年固定金利など固定期間選択金利の場合、固定期間終了後は何もしなければ変動金利に移行するが、その際に金利優遇幅が小さくなる商品がある。ところが、金融機関はこうした金利が上昇する情報を非常に分かりにくく表示していることが多く、どれだけ金利が上昇するのかを把握していない人は多い。この金利固定期間終了後の金利も含めて比較しないと、本当にお得な住宅ローンかどうか判断できない。

 例えば、人気の高い10年固定金利(「表面金利」は0.5%程度)を借りた場合、10年間の金利固定期間終了後に金利優遇幅が縮小され、11年目以降の金利は1%程度(変動金利を選択した場合)になることが多い。変動金利が今後も現在の水準をキープしたとして、「実質金利」はどうなるのだろうか。 

 計算した結果、金利上昇コストも含んでいる「実質金利」は0.749%となった。表面金利0.5%で借りたからといって安心してはダメで、35年間トータルでみると、実質金利は0.749%になる。11年目以降の金利上昇は、「表面金利」に対して0.249%ものコストアップ要因となっている。ただし、金利上昇のタイミングや上昇幅は住宅ローンによって千差万別だ。トータルでどの程度、金利アップするのかが分かる「実質金利」でなければ、他の住宅ローンと比較するのは容易ではない。

 今回は、2つのコストアップ要因を別々に計算したが、複数のコストアップ要因が組み合わされば、「表面金利」と「実質金利」の乖離がさらに大きくなる。また、借入期間や借入金額などの前提条件によっても乖離が大きくなることがある。「表面金利」だけで、住宅ローン選びをすることがいかにナンセンスか分かっただろう。

実質金利を個人で計算するのは大変なので、
ダイヤモンド不動産研究所が一定条件でランキング作成

 実はこの「実質金利」は、米国では一般的に使われている指標だ。米国でも諸費用や金利固定期間終了後の金利上昇が、住宅ローンの比較を困難にしていることから、住宅ローンの貸し手が住宅ローンの借り手に対して提示することを義務付けている。また、日本の住宅金融支援機構も実質金利の利用を勧めている。住宅金融支援機構の実質金利に関する解説ページはこちらだ。情報開示や消費者保護の進んでいる米国で義務付けられている指標だけに、今後、日本でも普及する可能性がある。

 ただし、実質金利を個人で計算するのは大変だ。実質金利は、借入額、借入時の諸費用、毎月の支払いを全て書き出し、そこから投資利回りを計算する要領で算出する。計算量が多いため、手で計算するのは無理だ。

 そこでダイヤモンド不動産研究所では、実質金利の計算が大変であることから、読者に代わって計算。「返済額シミュレーション」と「本当にお得な住宅ローン実質金利ランキング」を作成した。主要金融機関を対象に、「実質金利」を計算し、金利の低い順にランキングにしているので、簡単に自分の条件に合ったお得な住宅ローンを見つけられる。

【住宅ローン実質金利を見るならこちら!】
>>132銀行1000商品を“実質金利”で徹底比較! 借入金額と期間を入力すれば、毎月返済額も分かる「返済額シミュレーション」
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新規借入2023年5月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
実質金利(手数料込)
0.348%
表面金利
0.219%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/5/1現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。※借り換えの変動金利は、2023年5月現在の金利にau金利優遇割および借換え金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際のお借入日の金利により変動します。キャンペーン期間は~2023年6月30日(金)。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンをご利用いただけない場合がございます。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病50%保障が無料で付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.75%上乗せ
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヵ月単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病の50%保障が無料付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

 

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ
実質金利(手数料込)
0.500%
表面金利
0.370%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上1億円以下
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
借入期間
5年以上35年以内
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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