2021年3月の住宅ローン金利は上昇を予想！その理由と対策は？

2021年3月の住宅ローンの金利が上昇しそうです。これまでも注意すべしと言ってきたのですが、2月に入ってから長期金利が上昇し、銀行としても金利を上げる大義名分がそろってきています。なお、長期金利が上昇することによって、金利が上がりやすい住宅ローンもあれば、上がりにくい住宅ローンもあります。今日はなぜこのコロナ禍にあって「長期金利が上がるのか？」「金利上昇にどう対応すべきか？」についてお話しします。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

●コロナ禍にあっても株価が高値を更新し続けていることも一因
●今さら聞けない長期金利はどうやって決まっているか？
●日銀の金融政策決定会合に過剰反応した投資家が債券を売っている
●長期金利が上がると民間金融機関が固定金利を上げる大義名分になる
●フラット35は金利上昇に対する保険となる
●民間金融機関の変動金利は上がらない
●まとめ～複数の異なる金利タイプで準備を

コロナ禍にあっても株価が高値を更新し続けていることも一因

　こんにちは。ブロガーの千日太郎です。今回も住宅ローン金利の見通しについて書きたいと思います。

　2020年12月15日から直近の2021年2月5日までの長期金利と日経平均株価の推移をみると、右肩上がりに上昇しています。

　また、長期金利だけでなく株価も上昇しています。コロナ対策として巨額の財政出動と金融緩和で多額のマネーが市場にあり、それが雪崩を打って株式に投入されたのですね。いわゆるコロナ金融バブルです。

　株式を購入する資金として国債を売るという動きもありますので、もともと長期金利は上がりやすい状況にあったと言えるのです。

今さら聞けない長期金利はどうやって決まっているか？

　金融市場の長期金利と言えば一般的に10年国債利回りを言います。利回りとは投資額に対する1年間のもうけの割合をいいます。そして国債の価格が上がると利回りは下がり、国債の価格が下がると利回りが上がるという負の相関関係にあります。

　例えば額面100円で券面利率2%の10年国債を100円で買った場合、100円の投資額に対して2円/年の利息がもらえますので、利回りは2÷100×100=2%です。

　債券価格が90円に下がっているときに購入すると、利息だけでなく10年後の満期に額面の100円が償還されますから10円のもうけも得られます（キャピタルゲイン）。90円の投資額に対して2円/年の利息に加えて1円/年のキャピタルゲインがあるので、利回りは(2+1)÷90×100＝3.33%です。価格が下がると利回りが上がるのです。

　逆に債券価格が110円に上がっているときに購入すると、10年後の満期に額面の100円が償還されますから10円損します（キャピタルロス）。110円の投資額に対して2円/年の利息にマイナス1円/年のキャピタルロスがあるので利回りは(2-1)÷110×100＝0.91%です。価格が上がると利回りが下がるのですね。価格が上がりすぎるとこの利回りがマイナスになることもあります。

　金融市場の長期金利が上がっているということは、どういうことかというと、金融市場で取引されている10年国債の価格が下がっているということを意味するのです。

日銀の金融政策決定会合に過剰反応した投資家が債券を売っている

　特に1月の終わりくらいから長期金利が上がっています。これは、1月29日に日銀が公表した金融政策決定会合での「現在０%程度に誘導している長期金利については、今後はある程度の変動を容認する」との発言に投資家が過剰に反応し、国債の売りが優勢になって債券価格が下がっているためです。

　日銀は市場から直接多額の国債を指し値で購入することで、国債の価格を操作して長期金利を0%に維持するというイールドカーブコントロール政策を行ってきました。長期金利が上がりすぎず、また下がりすぎないように日銀がコントロールするという政策です。投資家としては、日銀が国債の価格を安定させてくれるのだという信頼のもとで、より安全資産として国債を安心して購入できるという効果もあったのです。

　しかし、「長期金利の変動を容認する」ということは債券価格に対して行っているコントロールの手綱を緩めるということですね。それまでは長期金利が0%となる債券価格で日銀が買い取ってくれるのだろうという前提で国債を買っていた投資家が「そのうち日銀が買ってくれなくなるかもしれない…」と警戒感を強めたわけです。国債を持ちすぎていると、売りたいときに損してしまうかも…？と考えますよね。だったら「今のうちに持ちすぎている分を売っておこう」ということになり、債券の売りが優勢となって、債券価格が下がり、利回り（長期金利）が上がるという流れになっているのです。

長期金利が上がると民間金融機関が固定金利を上げる大義名分になる

　金融機関は調達金利と融資金利の差益によってもうけを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。そして、住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達しているという建前があります。

【民間銀行の固定金利の決まり方】

　そのため、今のように日銀の金融政策に対して過敏に反応した投資家たちが債券を売り、それによって長期金利が上がってしまうと、民間金融機関としては金融市場からの調達金利が上がるので、住宅ローンの固定金利も上げざるを得ないということで融資金利（売値）を上げる大義名分になり得るのです。

フラット35は金利上昇に対する保険となる

　住宅ローンのフラット35（買取型）は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。

　この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があるのです。そのため、長期金利が上がるとフラット35の金利も上がるという点では民間銀行の固定金利と似ています。

　これに対して、民間金融機関が固定金利を決めるタイミングは前月末であり、さらにその後の金利動向に対する銀行の予想に加え、その銀行特有の営業方針によっても上下させることがあり、予想が困難です。つまり、市場の金利上昇幅よりも大きく固定金利を上げる可能性も否定できません。

　この点、フラット35の金利は、前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよく見られる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。

　逆に、民間銀行は長期金利が上がっていても、利用者を集めるためにあえて金利を上げないということもあります。フラット35は良くも悪くもそうしたことがないのが特徴ですね。

民間金融機関の変動金利は上がらない

　全ての住宅ローンの金利が上がってしまうのではなく、上がらない金利タイプもあります。それが「変動金利」です。変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの「政策金利」の影響を受けるといわれます。

【民間銀行の変動金利の決まり方】

　長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利（無担保コール翌日物金利）は、文字通り日本銀行が政策として決める金利であり、2016年以降は、マイナス金利となっています。

　このコロナ禍にあって日銀が政策金利を上げるということは考えにくいですから、下がることはあっても上がることはないでしょう。つまり、変動金利については固定金利とは目安になる金利が違うため、固定金利が上がっても変動金利は上がらない可能性が高いです。

まとめ～複数の異なる金利タイプで準備を

　前回の記事では決算の3月に金利が上がる可能性があると予想していました。

　2月までは金利を下げてきて、決算の3月になってから金利を上げた例は過去にも何度かあります。特に今回のケースでは民間銀行の固定金利が危ないです。今からでもフラット35、または変動金利で審査に出しておくことをお勧めします。

　これはあくまでこの記事の執筆時点で千日太郎個人が予想していることにすぎません。実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにありえます。いずれにしても、複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておくことが、想定外の事態に対する保険となります。

　審査に出すのにはいろいろな書類が必要になりますが、そうした作業によって、100万円くらいの支払い額の違いが出てくることもあります。面倒がらずにぜひ実践してください。

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りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
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（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
全疾病団信（加入時年齢：20〜49歳、ローン完済時80歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

全疾病保障（死亡・高度障害と診断された場合、8疾病により就業不能となった場合、月々のローン返済を保証。12ヶ月就業不能でローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。