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2021年3月の日銀政策点検で、今後の住宅ローン金利動向はどうなる?

【第56回】2021年3月23日公開(2021年4月5日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

最近の金利動向と金融機関の営業方針から、2021年前半の住宅ローン金利動向を予想します。先週末に日銀が政策点検を発表し(2021年3月20〜21日)、長期金利の変動幅目標を±0.2%から±0.25%に拡大しました。また、米長期金利は一時1.75%と2020年1月以来の高水準を記録し、米国内ではインフレが加速するとの観測が強まっています。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

コロナ金融バブルによる米インフレ加速

 こんにちは。ブロガーの千日太郎です。今回は、2021年前半の住宅ローン金利動向を予想してみたいと思います。

 まず、2020年12月15日~2021年3月19日までの米国の長期金利とダウ平均株価の推移をグラフにしたので見てください。

2020年12月15日~2021年3月19日までの米国の長期金利とダウ平均株価の推移のグラフ

 現在の米国の長期金利・株価の上昇が始まったきっかけは、2021年1月6日に米上院選挙でバイデン氏の率いる民主党が多数派を奪還したことでした。

 コロナ対策として巨額の財政出動と金融緩和で多額のマネーが市場にあり、バイデン政権によるインフラ投資拡大への期待などからそれが雪崩を打って株式に投入されたのですね。いわゆるコロナ金融バブルです。

 投資家のセオリーとして、経済の先行きが明るいと値上がりを見込める株式を購入するために、米国債などの安全資産を売ります。このため債券価格が下がり、利回りが上昇しているのです。

 2月末から3月にかけては米長期金利がほとんどよどみなく上昇している中で、株価が激しく上下しています。これは、「コロナバブルが弾ける前に株を売りぬけて利益を確定させ、安全で高利回りになっている米国債を買っておこう」という動きがあったためです。

 しかしその後の長期金利も株価も右肩上がりの基調は変わらず、3月4日にはパウエル連邦準備制度理事会(FRB)議長が討論会でインフレ圧力の高まりに懸念を示さず、長期金利上昇の抑制策にも特に言及しなかったため、3月18日の米長期金利は2020年1月以来の1.75%と大幅上昇を記録しました。

 市場関係者の間では、このまま財政出動と金融緩和を続けていくと米国のインフレが加速していくとの観測が強まっており、インフレが行きすぎたときに米中央銀行が後手に回る可能性も指摘されるくらい、金利上昇の勢いがあります。

日銀政策点検の表明で混乱は収束

  では、日本の金利はどうでしょうか。

 同じ期間(2020年12月15日~2021年3月19日)の日本の長期金利(10年国債金利)と日経平均株価の動向をグラフにしました。

日本の長期金利と日経平均株価の推移

 米国ほどに顕著ではありませんが、日経平均株価(青の折れ線)と長期金利(オレンジの折れ線)は2021年1月6日の米上院選挙をきっかけに上昇しています。一般的な法則として、株価が上がるということは、株式を購入するために債券が売られ、長期金利も上がります。

 しかし、株価は3万円で頭打ちとなっており、長期金利も2月末には0.165%まで上昇したものの、直近の3月19日の終値は0.109%まで下がってきています。今のところ米国のようなインフレ圧力は意識されていません。ここ最近の日本の長期金利は、米長期金利よりも日銀の動向によって変動する傾向が増しているようです。

 長期金利の2月末の上昇とその後の下降は、日銀の金融政策の今後について小出しにされた情報に投資家が過敏に反応したものです。それも3月19、20日の日銀による政策点検と今後の方針が正式表明されたこと(長期金利の変動幅目標を±0.2%から±0.25%に拡大)、また、その内容にサプライズがなかったことで、金利上昇は収束してきているようです。

 コロナ禍にあっては、安全資産としての日本国債への需要が根強く、債券価格が下がると即座に買いが入り、債券価格が高く維持される傾向があります(債券価格が上がると利回りは下がる)。主に日本国債を購入する国内の機関投資家は慎重姿勢を崩しておらず日本国債を買い支える傾向は変わっていません。日本の長期金利については当面大幅な上昇は考えにくいですね。

銀行の営業方針:第1四半期は金融情勢と連動

 4月から6月の第1四半期は、決算の翌月ということで引き渡しが激減する月です。また年度初めの四半期ということもあり、それまでの営業成績の不達ノルマに追われる状況でもありません。営業方針というファクターが金利決定に与える影響は比較的少ない期間であると見ています。

 前月の決算月の3月は引き渡しが最も集中する書き入れ時なので、できれば金利を上げたいという誘因が働くと考えられます。前月の千日太郎の住宅ローン金利予想は、金融市場の動向に加え、こうした銀行の傾向を踏まえて予想を的中させました。

【関連記事はこちら】>>2021年3月の住宅ローン金利は上昇を予想! その理由と対策は?

 これに対して第1四半期はそうしたインセンティブが希薄になるのです。そのため3月の金利から横ばいとするか、または今後の金融情勢に対する銀行の見方が素直に住宅ローンの融資金利に表れてくるのが4月から6月の特徴であろうと見ています。

金利タイプ別の2021年第1四半期の金利予想

 では、金利タイプ別に2021年4月~6月(第1四半期)の金利がどうなっていくのか予想していきます。

■フラット35(買取型)金利の金利動向

 住宅ローンのフラット35(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

「フラット35」と「機構債」の金利は連動!

 この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し、募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があるのです。直近3カ月について、フラット35(買取型)の金利、機構債の表面利率とそれが決まるタイミングの長期金利を並べてみると分かります。

機構債と、フラット35金利の関係

種別/年月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
長期金利 0.04% 0.08% 0.10%
機構債の表面利率 0.36% 0.41% 0.41%
フラット35金利 1.32% 1.35% 予想 1.35%

 2月から3月にかけては長期金利が0.04ポイント上昇し、機構債の表面利率が0.05ポイント上昇しています。そのため、通常であれば3月のフラット35(買取型)の金利は2月から0.05ポイント上昇するはずなのですが、0.03ポイントの上昇に抑えられ1.35%となりました。

 つまり3月については、住宅金融支援機構が差の0.02ポイントの損を被り低金利で住宅ローンを提供したということです。住宅金融支援機構は営利を目的としない非営利団体であるため、金利上昇局面においてはこうしたことが可能となるのです。

 3月から4月にかけては長期金利が上がっているのですが、機構債の表面利率は横ばいの0.41%となっています。そのため、4月のフラット35(買取型)は3月から横ばいの1.35%と予想しています。前述のように日本の長期金利が今後上がらなければ5月、6月のフラット35(買取型)の金利も1.35%より上にはならないと予想できます。

■民間の超長期固定金利の金利動向

 主要銀行の3月の30年35年固定金利は上げた銀行が多く、金利を上げる可能性が高いという前月の予想は的中しました。

 民間住宅ローンの30年超の超長期固定金利についてはフラット35と似た動きになる傾向があります。そのためおおむね横ばいに近い水準で推移すると予想しています。しかし直近の長期金利動向をそのまま反映するならば若干上昇することもあります。既にソニー銀行が4月の適用金利を公表していますが、固定期間20年超の「住宅ローン」金利は3月から4月にかけて若干上げています。

■20年固定金利の金利動向

 主要銀行の3月の20年固定金利は横ばいとした銀行と上げた銀行に分かれ、金利を上げる可能性が高いという前月の予想は的中しました。2月に最低金利の0.945%を付けていたりそな銀行が0.05ポイント金利を上げて0.995%としています。

 銀行には4月にあえて金利を下げる営業上のインセンティブはありませんので、横ばいか上げる可能性が高いと思います。既にソニー銀行が4月の適用金利を公表していますが、固定期間20年の「固定セレクト住宅ローン」金利は3月から4月にかけて若干上げています。5月、6月も金融市場の長期金利の動向によって若干の変動があるでしょう。

■10年固定金利の金利動向

 主要銀行の3月の10年固定金利は上がる可能性があると予想しましたが、横ばいとした銀行と上げた銀行に分かれました。2月に最低金利の0.499%を付けていたジャパンネット銀行(現・PayPay銀行)が横ばいなので、概ね横ばいという結果になったといえそうです。

 3月に金利を上げようと思えば上げられる局面であえて横ばいとしているので、金利を上げるインセンティブの低い第1四半期(4月から6月)に上げてくる可能性は低いように思います。4月から6月は金利を横ばいとする銀行が多いと予想しています。

■変動金利の金利動向

 変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けますので、固定金利とは予想の前提が異なります。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。

 3月の金融政策決定会合では、政策金利は現在のマイナス0.1%の金利水準を維持しつつ、急な円高進行時など必要に応じて深掘り(引き下げ)に動くとの姿勢を明確にしています。そのため、引き続き変動金利に変動はないと予想しています。2021年4月から6月の変動金利は横ばいで推移するでしょう。

まとめ~ 金利は横ばいか

 今のところ2021年4月から6月の民間銀行の固定金利は横ばいか大きな上昇はないと予想していますが、それが的中する保証はありません。あまりにも大きく上がってしまった場合は別の金利タイプへ変更することも想定しておいた方がよいです。

 同じ銀行で別の金利タイプに変更することは直前では不可能なので、複数の金融機関で審査を出しておいてください。特に2月から3月の金利上昇局面においては、フラット35の金利上昇は抑えられたので、フラット35を利用することが保険になる可能性があります。

 来る4月6日には千日太郎初の新書「住宅破産」が発売となります。コロナバブルの一方で、住み慣れた家を失う危機に直面している人が続出しています。感染防止のため収入が減少すると住宅ローンの支払いが難しくなるかもしれません。そんなコロナ環境下に収入が減少しても、持ち家を盤石にするための方法について分かりやすく解説しています。ご一読いただけたらうれしいです!

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    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
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    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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    実質金利
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    (借入時年齢:51歳未満)
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    (借入時年齢:51歳未満)
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      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
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    勤続年数(給与所得者)
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    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
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    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
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    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
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    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
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    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
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      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

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      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
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      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
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    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

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    実質金利
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    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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