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令和4年度に改悪見通しの「住宅ローン控除」
現在おとくな商品と、間に合わない場合に選択すべき住宅ローンとは?

【第57回】2021年4月16日公開(2021年4月18日更新)
千日太郎

令和3年度住宅ローン控除が正式に施行されており、13年間1%の控除率が受けられる条件が確定しました。そして未定ではありますが令和4年度には住宅ローン控除率1%が改悪される(引き下げられる)という話も出ています。そこで現在の住宅ローン控除を確実に受けられる条件と、それに間に合わずに控除率が引き下げられることになってしまった人が選ぶべき住宅ローンについて解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

1%の住宅ローン控除を13年間受けられる人は?

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

 住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度です。最大で約600万円の税金が還付される、非常におとくな制度です。

 消費税増税のタイミングで、13年間に延長されていたものが、コロナ対策として本年度も特例期間が延長されています。11~13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。

①年末住宅ローン残高×1%
②(住宅取得等対価の額-消費税額)×2%÷3

 この最大1%の税額控除を13年間受けるには、住宅の契約時期の要件と入居開始時期の要件をどちらも満たす必要があります。それを図にしたのが以下のものです。

住宅ローン控除  早わかり図(令和3年)

■契約時期、入居時期を守れば「13年間」

 住宅の契約時期の要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。

・注文住宅を新築する場合:令和2年(2020年)10月1日~令和3年(2021年)9月30日に契約
・分譲住宅:既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年(2020年)12月1日~令和3年(2021年)11月30日に契約 

 この契約時期の要件を満たし、かつ、

・令和3年(2021年)1月1日~令和4年(2022年)12月31日までに入居を開始

 以上を満たせば、最大1%の住宅ローン控除が13年間受けられることになっています。

 そしてこの適用がある場合には床面積の条件が緩和され、合計所得金額1000万円以下の人については、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても、最大1%の住宅ローン控除を13年間受けられることになっています。

 少しややこしいのですが、「契約時期」と「居住開始時期」の両方の要件を満たさなければ最大1%、13年間とはなりません。

■契約時期を満たさず、2021年中に居住開始なら「10年間」

 契約時期が定められた期間に間に合わず、令和3年1月1日~令和3年12月31日までに居住を開始した人は、最大1%の住宅ローン控除を13年間受けることができません。しかし全く受けられないということではなく、他の要件を満たしていれば最大1%の住宅ローン控除が10年適用となります。

・注文住宅を新築する場合:令和3年(2021年)10月1日~令和3年(2021年)12月31日に契約&居住開始
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和3年(2021年)12月1日~令和3年(2021年)12月31日に契約&居住開始

 なお、面積要件の緩和の対象にはなりませんので、住居の床面積は50㎡以上でなければなりません。

■令和4年度税制改正は、改悪予定

 契約時期が定められた期間(注文住宅:2021年9月末まで、分譲住宅:2021年11月末まで)から外れ、令和4年(2022年)1月1日以降に居住を開始する人は最大1%の住宅ローン控除を13年間受けることができないのはもちろんのこと、最大1%の住宅ローン控除を10年間受けられるかどうかも未定です。「令和4年度税制改正」でカバーするということになるのですが、この改正内容については、現時点では未定ということになります。図にすると以下のようになります。

住宅ローン控除  早わかり図(令和4年)

 令和4年度税制改正では「現行法の1%の控除率が見直され、引き下げられるかも?」という話が出ています。住宅ローンの金利が1%未満だと、住宅ローン控除によって税金の戻しの方が金利よりも多いため、「住宅ローン利用者がもうかるのは優遇しすぎではないか?」という指摘があるのです。

 改正の内容は未定ですが、住宅ローン控除の控除率の上限が下表のように「一律1%」から、「1%」と「借入利率」の低い方へ修正されるのではないかと言われているのです。

改正後の控除率はどうなる

 「1%」と「借入利率」の低い方とすれば、住宅ローンを借りることによって逆にもうかるという現象はなくなりますので、個人的には十分にあり得ると思います。

 なお、控除期間については言及されておらず、期間は10年間という従来の期間に戻されるとみています。

控除率の引き下げ後は低金利の変動金利は終了か?

 もしこのような改正となった場合は、おとくな住宅ローンの組み方のセオリーが変わることになります。今はとにかく低金利の住宅ローンがおとくとされていますが、住宅ローン控除の上限が「1%」と「借入利率」の低い方になると、低金利の住宅ローンを借りたところで住宅ローン控除の恩恵も減ってしまうのです。

そうなった際、どう行動すればいいのでしょうか。

■固定金利の方がおとくになる

 例えば0.4%の変動金利と1%の固定金利を比較してみましょう。どちらも住宅ローン控除のある期間は、利息の負担はありません。しかし、変動金利には金利の上昇リスクがある一方で、固定金利は金利が固定されているので金利の上昇リスクはありません。まとめると下表のようになります。

令和4年度の住宅ローン控除でどう変わる?(予想)

 もしかしたら変動金利は上昇する可能性がありますが、10年固定などの固定金利であれば固定期間中は上昇リスクはありません。少なくとも減税期間についてはどちらも利息の負担がないので、金利の上昇リスクを負わない分だけ明らかに1%の固定金利が有利な選択となります。

 住宅金融支援機構の調査によると約6割の人が変動金利を選んでいるそうですが、住宅ローン控除制度が改正されると、この割合も変わってくる可能性があります。

■金利が1%になるように疾病保障団信を付ける

 さらに考えられるのは、適用金利が1%以下に収まる範囲で、金利上乗せの疾病保障団信を付けることです。金利上乗せ型の団信は契約上、住宅ローンの金利として払うものになります。だとするならば、団信を付ける場合と付けない場合で下表のようなになります。

令和4年度の住宅ローン控除でどう変わる?(予想)

 どちらも減税期間については、利息の負担がない点で同じです。上限の1%になるように疾病保障団信を付けておけば、対象の疾病になったときに住宅ローンがゼロ円になる保険付きということになります。控除期間については、明らかに後者の方が有利ですね。

まとめ~税法の動向にも注視を!

 令和3年度(2021年)税制改正については確定しましたが、令和4年度(2021年)については、現時点ではまったくの未定です。しかし、現在議論されている方向で住宅ローン控除の控除率が引き下げられた場合には、現在最も有利とされている住宅ローンの組み方のセオリーが変わることもあり得ます。通常、年度夏にならない度抑年以降の制度設計が決まらないので、令和3年12月頃に制度の内容が判明するでしょう。

 もちろん新型コロナウイルスによる不況が深刻化、長期化すれば、令和4年度にも13年間、最大1%の住宅ローン控除が延長される可能性は十分にあります。これからマイホームの購入を考えている方は、コロナに関連して所得税法(住宅ローン控除)の動向にも注意する必要があるでしょう。

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【2021年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    ●がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    ●一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    ●がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病保障プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月1886円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月1647円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月717円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障
      (借入時年齢:56歳未満)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    ●全疾病保障
    (借入時年齢:65歳以下)
    (死亡・高度障害と診断された場合。8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病期で入院が12カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    オプション(特約)の団信
    • なし

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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