令和3年度住宅ローン控除が正式に施行されており、13年間1％の控除率が受けられる条件が確定しました。そして未定ではありますが令和4年度には住宅ローン控除率1％が改悪される（引き下げられる）という話も出ています。そこで現在の住宅ローン控除を確実に受けられる条件と、それに間に合わずに控除率が引き下げられることになってしまった人が選ぶべき住宅ローンについて解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
1％の住宅ローン控除を13年間受けられる人は？
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1％を上限として所得税等から還付される減税制度です。最大で約600万円の税金が還付される、非常におとくな制度です。
消費税増税のタイミングで、13年間に延長されていたものが、コロナ対策として本年度も特例期間が延長されています。11～13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。
①年末住宅ローン残高×1％
②（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3
この最大1％の税額控除を13年間受けるには、住宅の契約時期の要件と入居開始時期の要件をどちらも満たす必要があります。それを図にしたのが以下のものです。
■契約時期、入居時期を守れば「13年間」
住宅の契約時期の要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。
・注文住宅を新築する場合：令和2年（2020年）10月1日～令和3年（2021年）9月30日に契約
・分譲住宅：既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年（2020年）12月1日～令和3年（2021年）11月30日に契約
この契約時期の要件を満たし、かつ、
・令和3年（2021年）1月1日～令和4年（2022年）12月31日までに入居を開始
以上を満たせば、最大1％の住宅ローン控除が13年間受けられることになっています。
そしてこの適用がある場合には床面積の条件が緩和され、合計所得金額1000万円以下の人については、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても、最大1％の住宅ローン控除を13年間受けられることになっています。
少しややこしいのですが、「契約時期」と「居住開始時期」の両方の要件を満たさなければ最大1％、13年間とはなりません。
■契約時期を満たさず、2021年中に居住開始なら「10年間」
契約時期が定められた期間に間に合わず、令和3年1月1日～令和3年12月31日までに居住を開始した人は、最大1％の住宅ローン控除を13年間受けることができません。しかし全く受けられないということではなく、他の要件を満たしていれば最大1％の住宅ローン控除が10年適用となります。
・注文住宅を新築する場合：令和3年（2021年）10月1日～令和3年（2021年）12月31日に契約＆居住開始
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和3年（2021年）12月1日～令和3年（2021年）12月31日に契約＆居住開始
なお、面積要件の緩和の対象にはなりませんので、住居の床面積は50㎡以上でなければなりません。
■令和4年度税制改正は、改悪予定
契約時期が定められた期間（注文住宅：2021年9月末まで、分譲住宅：2021年11月末まで）から外れ、令和４年（2022年）1月1日以降に居住を開始する人は最大1％の住宅ローン控除を13年間受けることができないのはもちろんのこと、最大1％の住宅ローン控除を10年間受けられるかどうかも未定です。「令和4年度税制改正」でカバーするということになるのですが、この改正内容については、現時点では未定ということになります。図にすると以下のようになります。
令和4年度税制改正では「現行法の1％の控除率が見直され、引き下げられるかも？」という話が出ています。住宅ローンの金利が1％未満だと、住宅ローン控除によって税金の戻しの方が金利よりも多いため、「住宅ローン利用者がもうかるのは優遇しすぎではないか？」という指摘があるのです。
改正の内容は未定ですが、住宅ローン控除の控除率の上限が下表のように「一律1％」から、「1％」と「借入利率」の低い方へ修正されるのではないかと言われているのです。
「1％」と「借入利率」の低い方とすれば、住宅ローンを借りることによって逆にもうかるという現象はなくなりますので、個人的には十分にあり得ると思います。
なお、控除期間については言及されておらず、期間は10年間という従来の期間に戻されるとみています。
控除率の引き下げ後は低金利の変動金利は終了か？
もしこのような改正となった場合は、おとくな住宅ローンの組み方のセオリーが変わることになります。今はとにかく低金利の住宅ローンがおとくとされていますが、住宅ローン控除の上限が「1％」と「借入利率」の低い方になると、低金利の住宅ローンを借りたところで住宅ローン控除の恩恵も減ってしまうのです。
そうなった際、どう行動すればいいのでしょうか。
■固定金利の方がおとくになる
例えば0.4%の変動金利と1％の固定金利を比較してみましょう。どちらも住宅ローン控除のある期間は、利息の負担はありません。しかし、変動金利には金利の上昇リスクがある一方で、固定金利は金利が固定されているので金利の上昇リスクはありません。まとめると下表のようになります。
もしかしたら変動金利は上昇する可能性がありますが、10年固定などの固定金利であれば固定期間中は上昇リスクはありません。少なくとも減税期間についてはどちらも利息の負担がないので、金利の上昇リスクを負わない分だけ明らかに1％の固定金利が有利な選択となります。
住宅金融支援機構の調査によると約6割の人が変動金利を選んでいるそうですが、住宅ローン控除制度が改正されると、この割合も変わってくる可能性があります。
■金利が1％になるように疾病保障団信を付ける
さらに考えられるのは、適用金利が1％以下に収まる範囲で、金利上乗せの疾病保障団信を付けることです。金利上乗せ型の団信は契約上、住宅ローンの金利として払うものになります。だとするならば、団信を付ける場合と付けない場合で下表のようなになります。
どちらも減税期間については、利息の負担がない点で同じです。上限の1％になるように疾病保障団信を付けておけば、対象の疾病になったときに住宅ローンがゼロ円になる保険付きということになります。控除期間については、明らかに後者の方が有利ですね。
まとめ～税法の動向にも注視を！
令和3年度（2021年）税制改正については確定しましたが、令和4年度（2021年）については、現時点ではまったくの未定です。しかし、現在議論されている方向で住宅ローン控除の控除率が引き下げられた場合には、現在最も有利とされている住宅ローンの組み方のセオリーが変わることもあり得ます。通常、年度夏にならない度抑年以降の制度設計が決まらないので、令和3年12月頃に制度の内容が判明するでしょう。
もちろん新型コロナウイルスによる不況が深刻化、長期化すれば、令和4年度にも13年間、最大1％の住宅ローン控除が延長される可能性は十分にあります。これからマイホームの購入を考えている方は、コロナに関連して所得税法（住宅ローン控除）の動向にも注意する必要があるでしょう。
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（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
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・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
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手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
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事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
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事務手数料：融資額×2.20%
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上記を参照
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店頭：33,000 円
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無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）オプション（特約）の団信 - 8大疾病保障プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月1886円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
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※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円） - 8大疾病保障
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安定した収入がある人
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【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
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安定した収入がある人
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【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
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81歳未満
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
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SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
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無料の団信 ●一般団信
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（借入時年齢：65歳以下）
（死亡・高度障害と診断された場合。8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病期で入院が12カ月超の場合、ローン残高が0円 ）オプション（特約）の団信 - なし
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借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
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■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
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70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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