令和3年度住宅ローン控除が正式に施行されており、13年間1％の控除率が受けられる条件が確定しました。そして未定ではありますが令和4年度には住宅ローン控除率1％が改悪される（引き下げられる）という話も出ています。そこで現在の住宅ローン控除を確実に受けられる条件と、それに間に合わずに控除率が引き下げられることになってしまった人が選ぶべき住宅ローンについて解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
※2022年度の税制改革については、記事「住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？」を参照
1％の住宅ローン控除を13年間受けられる人は？
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1％を上限として所得税等から還付される減税制度です。最大で約600万円の税金が還付される、非常におとくな制度です。
消費税増税のタイミングで、13年間に延長されていたものが、コロナ対策として本年度も特例期間が延長されています。11～13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。
①年末住宅ローン残高×1％
②（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3
この最大1％の税額控除を13年間受けるには、住宅の契約時期の要件と入居開始時期の要件をどちらも満たす必要があります。それを図にしたのが以下のものです。
■契約時期、入居時期を守れば「13年間」
住宅の契約時期の要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。
・注文住宅を新築する場合：令和2年（2020年）10月1日～令和3年（2021年）9月30日に契約
・分譲住宅：既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年（2020年）12月1日～令和3年（2021年）11月30日に契約
この契約時期の要件を満たし、かつ、
・令和3年（2021年）1月1日～令和4年（2022年）12月31日までに入居を開始
以上を満たせば、最大1％の住宅ローン控除が13年間受けられることになっています。
そしてこの適用がある場合には床面積の条件が緩和され、合計所得金額1000万円以下の人については、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても、最大1％の住宅ローン控除を13年間受けられることになっています。
少しややこしいのですが、「契約時期」と「居住開始時期」の両方の要件を満たさなければ最大1％、13年間とはなりません。
■契約時期を満たさず、2021年中に居住開始なら「10年間」
契約時期が定められた期間に間に合わず、令和3年1月1日～令和3年12月31日までに居住を開始した人は、最大1％の住宅ローン控除を13年間受けることができません。しかし全く受けられないということではなく、他の要件を満たしていれば最大1％の住宅ローン控除が10年適用となります。
・注文住宅を新築する場合：令和3年（2021年）10月1日～令和3年（2021年）12月31日に契約＆居住開始
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和3年（2021年）12月1日～令和3年（2021年）12月31日に契約＆居住開始
なお、面積要件の緩和の対象にはなりませんので、住居の床面積は50㎡以上でなければなりません。
■令和4年度税制改正は、改悪予定
契約時期が定められた期間（注文住宅：2021年9月末まで、分譲住宅：2021年11月末まで）から外れ、令和４年（2022年）1月1日以降に居住を開始する人は最大1％の住宅ローン控除を13年間受けることができないのはもちろんのこと、最大1％の住宅ローン控除を10年間受けられるかどうかも未定です。「令和4年度税制改正」でカバーするということになるのですが、この改正内容については、現時点では未定ということになります。図にすると以下のようになります。
令和4年度税制改正では「現行法の1％の控除率が見直され、引き下げられるかも？」という話が出ています。住宅ローンの金利が1％未満だと、住宅ローン控除によって税金の戻しの方が金利よりも多いため、「住宅ローン利用者がもうかるのは優遇しすぎではないか？」という指摘があるのです。
改正の内容は未定ですが、住宅ローン控除の控除率の上限が下表のように「一律1％」から、「1％」と「借入利率」の低い方へ修正されるのではないかと言われているのです。
「1％」と「借入利率」の低い方とすれば、住宅ローンを借りることによって逆にもうかるという現象はなくなりますので、個人的には十分にあり得ると思います。
なお、控除期間については言及されておらず、期間は10年間という従来の期間に戻されるとみています。
控除率の引き下げ後は低金利の変動金利は終了か？
もしこのような改正となった場合は、おとくな住宅ローンの組み方のセオリーが変わることになります。今はとにかく低金利の住宅ローンがおとくとされていますが、住宅ローン控除の上限が「1％」と「借入利率」の低い方になると、低金利の住宅ローンを借りたところで住宅ローン控除の恩恵も減ってしまうのです。
そうなった際、どう行動すればいいのでしょうか。
■固定金利の方がおとくになる
例えば0.4%の変動金利と1％の固定金利を比較してみましょう。どちらも住宅ローン控除のある期間は、利息の負担はありません。しかし、変動金利には金利の上昇リスクがある一方で、固定金利は金利が固定されているので金利の上昇リスクはありません。まとめると下表のようになります。
もしかしたら変動金利は上昇する可能性がありますが、10年固定などの固定金利であれば固定期間中は上昇リスクはありません。少なくとも減税期間についてはどちらも利息の負担がないので、金利の上昇リスクを負わない分だけ明らかに1％の固定金利が有利な選択となります。
住宅金融支援機構の調査によると約6割の人が変動金利を選んでいるそうですが、住宅ローン控除制度が改正されると、この割合も変わってくる可能性があります。
■金利が1％になるように疾病保障団信を付ける
さらに考えられるのは、適用金利が1％以下に収まる範囲で、金利上乗せの疾病保障団信を付けることです。金利上乗せ型の団信は契約上、住宅ローンの金利として払うものになります。だとするならば、団信を付ける場合と付けない場合で下表のようなになります。
どちらも減税期間については、利息の負担がない点で同じです。上限の1％になるように疾病保障団信を付けておけば、対象の疾病になったときに住宅ローンがゼロ円になる保険付きということになります。控除期間については、明らかに後者の方が有利ですね。
まとめ～税法の動向にも注視を！
令和3年度（2021年）税制改正については確定しましたが、令和4年度（2021年）については、現時点ではまったくの未定です。しかし、現在議論されている方向で住宅ローン控除の控除率が引き下げられた場合には、現在最も有利とされている住宅ローンの組み方のセオリーが変わることもあり得ます。通常、年度夏にならない度抑年以降の制度設計が決まらないので、令和3年12月頃に制度の内容が判明するでしょう。
もちろん新型コロナウイルスによる不況が深刻化、長期化すれば、令和4年度にも13年間、最大1％の住宅ローン控除が延長される可能性は十分にあります。これからマイホームの購入を考えている方は、コロナに関連して所得税法（住宅ローン控除）の動向にも注意する必要があるでしょう。
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【2022年9月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
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(費用等含む)表面金利
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auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
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無料の団信 一般団信
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（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
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借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
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・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
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（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障（借入実行時40歳未満）」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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