今回は、住宅ローンの低金利競争でトップを争うauじぶん銀行とPayPay銀行はどちらがトクなのか、詳細な比較をします。住宅ローンは最長35年の長期にわたる契約です。「現在の適用金利でどちらが低い?」というありがちな比較だけではなく、将来的な動向も踏まえて、利用者目線で注目すべき切り口から詳細に比較します。
auじぶん銀行、PayPay銀行の金利はどっちが低い？
こんにちは。ブロガーの千日太郎です。
auじぶん銀行とPayPay銀行は、住宅ローンを提供しているネット銀行でも、特に金利が低いと評判の銀行です。馴染みがあまりないかもしれませんが、金利は非常に低いです。目玉商品としている住宅ローンの金利タイプ（変動金利、10年固定）を比較しましょう。
2021年9月の変動金利においては、PayPay銀行の方が低金利となりますが、au金利優遇割の適用を受けるとauじぶん銀行の方が低金利となります。
10年固定においては、auじぶん銀行がわずかに低金利となり、さらにau金利優遇割の適用を受けることでさらに低金利となります。
変動金利は、「5年ルール」に注意！
「au金利優遇割などが適用できるのであればauじぶん銀行を選ぶ」というのは早計です。変動金利は6カ月ごとに債権者が金利を見直し、債権者の判断で金利を上げることができる金利タイプであり、その本質においてauじぶん銀行とPayPay銀行に差はありませんが、適用金利が上昇したときに毎月返済額にどう影響してくるかに大きな差異があります。
両行の変動金利は金利上昇時に毎月返済額がどのように増加するか、すなわち「5年ルール」と「125％ルール」の適用で異なるのです。
・auじぶん銀行：5年ルールと125％ルールの適用あり
・PayPay銀行：5年ルールと125％ルールの適用なし
以下は、両銀行の商品説明書・規約の抜粋です。
変動金利が上昇した場合、「5年ルール」と「125％ルール」の適用があると、5年間は毎月の支払額が従前のままとなり、6年目から増額となる場合も125%の上限が設けられるため、資金繰りの面で安全です。
しかし、据え置き期間に元本の減少ペースが停滞するため、底だまりとなった元本に対する利息負担額が増える傾向と、完済予定日に底だまりとなった元本が残ってしまうリスク、未払い利息が発生するリスクがあります。
「5年ルール」と「125％ルール」の適用がない場合は、金利が上昇したらタイムラグなく利息支払額に反映されるため、金利上昇リスクが資金繰りのリスクに直結することになります。その一方で金利上昇が元本の減少ペースに与える影響は少ないので、「5年ルール」と「125％ルール」の適用時に特有の元本滞留リスクは抑えられます。
■5年ルールがなくても、あなたは大丈夫？
以上のことからauじぶん銀行とPayPay銀行の変動金利のどちらを選択すべきかについては、「資金繰り」と「金利上昇時の対応」によって違ってくると考えています。これを分かりやすく整理したのが下表です。
もし、「金利が上昇して支払いが厳しくなるのであれば、家を売却しても構わない」と考えているのであれば、auじぶん銀行を選択すべきです。5年ルールが適用されている間に家を売却すれば、毎月の支払いで困る可能性は低いでしょう。売却には半年以上かかるのが普通ですから、5年という猶予があれば十分でしょう。
10年固定金利は、11年目以降の金利に注意
10年固定金利についても、当初10年間の適用金利の違いだけで選ぶのは早計です。11年目からの適用金利がどうなるか？についても吟味してください。
両行とも適用金利は基準金利からの引き下げ幅によって計算するルールとなっていますが、当初期間後の引下げ幅の設定が大きく異なることによって、11年目以降の適用金利に大きな差が生じているのです。
以下は10年固定金利を比較したものです。
基準金利はいわば住宅ローンの定価のような位置付けであり、引き下げ幅は定価からの値引きのような位置付けです。基準金利はその時の金融情勢によってどのような水準になるか決まっていないので、上の表では仮に2021年9月時点の基準金利を採用しています。
当初10年間については基準金利と引き下げ幅に有意な差はなく、わずかにauじぶん銀行の適用金利が低くなっていますが、11年目以降に変動金利を選択した場合の引下げ幅はPayPay銀行の方が0.6%も大きくなっており、その結果計算される適用金利は引き下げ幅の差と同じくらい低くなっています。
10年後の基準金利がどうなるかは予想できないとしても引き下げ幅は現在の数値がずっと適用されることになっています。各行の基準金利が今と同じく銀行間でそれほど大きな差が無かったとすれば、11年目以降の適用金利の面ではPayPay銀行の方が低金利となる可能性が高いと言えそうです。
11年目以降の支払いに注目すべき
以上のことから10年固定金利なら、auじぶん銀行とPayPay銀行のどちらを選択すべきかについて、「どんな人に向いているのか？」の観点で比較してみました。分かりやすく整理したのが下表です。
11年目以降も住宅ローンの支払いがたくさん残るという人は、PayPay銀行の方が適しているといえそうです。
無料団信は、auじぶん銀行がリード
多くのネット銀行の住宅ローンでは金利上乗せなしで付帯する疾病保障団信を投入しています。auじぶん銀行とPayPay銀行の住宅ローンで、金利上乗せなしで付帯する団信（いわゆる無料団信）を比較してみました。
保障内容ではauじぶん銀行の方が充実していますね。
auじぶん銀行の無料団信には、所定の状態となれば住宅ローン残高全額が保障される「全疾病保障（全ての疾病で180日以上入院継続）」と、「月次返済保障（全ての疾病で、入院が連続31日以上）」が付帯しています。
適用金利が同程度であり、先ほど比較した「資金繰り」「金利上昇時の対応」「どんな人に向いているか？」などの本質的な切り口で決定的な差が生まれなかった場合には、こうした付帯サービスで決めるという考え方もあると思います。
【関連記事はこちら】＞＞ガン50％保障など、団信無料の住宅ローンはどう選ぶ？
auじぶん銀行、PayPay銀行が低金利を出せる背景は？
auじぶん銀行は、2008年に三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが半分ずつ共同出資して設立したネット銀行で、住宅ローンを提供し始めたのは2015年からとごく最近です。
PayPay銀行の出資割合は、Zフィナンシャル株式会社（Yahoo！グループ）と三井住友銀行が約半分ずつで、住宅ローンの開始は2019年からです。
どちらもメガバンクの出資が入っているのですが、各ネット銀行の収益の要が融資による利息収入というよりは、通信・決済サービスの手数料収入にあるという点でも共通しています。低金利によって地方の金融を担う地銀の業績悪化が懸念されていますが、auじぶん銀行やPayPay銀行については低金利の住宅ローンで利用者を取り込むことで、それぞれの親会社が主力とする通信サービスや電子マネーのシェア拡大につなげようとしているのです。
逆説的ですが、融資を本業視していないからこそ低金利の商品を安定して続けられているという状況にあるのです。銀行はコロナ禍のK字型回復で今のところ勝ち組に入っていますが、融資先には業績を落としている企業も多くあり、これらが連鎖倒産すると多額の損失を被るリスクも指摘されています。
しかし、auじぶん銀行やPayPay銀行については、そもそも事業融資の割合が少ないということもあって、こうした潜在リスクも少ないと言えるでしょう。今後も安定して低金利の住宅ローンを提供しようとするインセンティブに加え、財務的な安定性も備わっていると思います。
食わず嫌いはもったいない？
ただ、なんとなくその名前で拒否反応を示している人も多いのではないでしょうか？
35年という長期の契約を締結する相手、またマイホームという生活基盤にかかわる相手としては、とりあえずメガバンクを選択しておきたいという心情も理解できます。
auじぶん銀行にしてもPayPay銀行にしても、名前は確かに軽いイメージがあることは否めませんが、どちらもメガバンクの資本が入っており、しばらく続くであろうコロナ環境下にあって業績を伸ばしているグループです。そして、金利をはじめとする各種条件においてもトップクラスに有利な住宅ローンを提供しています。「ただ何となく…」という理由だけで利用しないのは、あまりにももったいないと思いますよ。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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【2022年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下がる
新生銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円保証料 0円 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（加入時年齢：65歳以下）
無料オプション（特約）の団信 - 安心保障付団信
（加入時年齢：65歳以下）
11万円
（要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）借入期間 5年以上35年以内 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの年収（給与所得者） 300万円以上 勤続年数（給与所得者） 2年以上 年収（個人事業主等） 300万円以上（2年平均） 事業年数（個人事業主等） 2年以上 年齢（借入時） 65歳以下 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：新生銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
