いよいよ2021年12月には、令和4年度（2022年度）税制改正大綱が公表されます。既に非公式には住宅ローン控除についてメスが入ることが、噂されており、来年に住宅の引き渡しを予定している人はやきもきしていることと思います。そこで、令和4年度の住宅ローン控除（正式名称は住宅借入金等特別控除）の改正の方向性と、それによって変わるおトクな住宅ローンについて分かりやすく解説します。
※2022年度の税制改革については、記事「住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？」を参照
住宅ローン控除は、令和4年度から変更に
こんにちは。ブロガーの千日太郎です。
まずは、現在の住宅ローン控除の仕組みを振り返っておきましょう。
現在の住宅ローン控除は、消費税増税による消費の落ち込みを防ぐために、拡大されています。住宅ローンで住居を購入した人は、年末のローン残高の1％を上限として最長13年（または10年）にわたり所得税と住民税が還付されます。
基本的に居住を開始した年度の法律が適用されるのですが、令和3年度（2021年度）ではコロナ対策として、一定期間内に住宅の購入契約をした場合は、令和4年に居住を開始しても令和3年度の住宅ローン控除が適用されます。
さらに消費税増税の影響を緩和するため、最長10年から＋3年間延長する特例措置が取られており、11～13年目の税額控除は年末住宅ローン残高の1％か、（住宅取得等対価の額－消費税額※）×2％÷3のいずれか少ない額が限度額となります。※上限は4000万円
そして住宅の契約時期の要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年12月1日～令和3年11月30日までに契約
まだ内容が未定の「令和4年度の住宅ローン控除」が適用される人は、上記の令和3年度の住宅の契約時期の要件を満たさず、令和4年度に居住を開始する人です。分かりやすく図にすると下記のようになります。
そのため、令和4年度に居住を開始する人は、「令和3年度の住宅ローン控除」を受ける人と、「令和4年度の住宅ローン控除」を受ける人が混在しているのですね。前述した条件に当てはめて判断してください。判断が付かない場合はお近くの税務署にお問い合わせください。
令和4年度税制改正では控除率にメスが入る？
まもなく結論が出る、令和4年度税制改正では、「現行法の1％の控除率が見直され、引き下げられるかも？」という話が出ています。現在多くの金融機関の変動金利が１％以下なので、住宅ローンの金利が1％未満だと、払う利息の金額よりも減税で還付される金額の方が大きくなって、もうかることになり、住宅購入者を優遇しすぎではないか？という指摘があるのです。
しかし、住宅ローン控除の利息錬金術に対しては長らくメスを入れられることがありませんでした。
不況によって救済されるべき消費者や住宅・建設業界が住宅ローン控除によって助かります。票を持っている業界団体の圧力が無視できないということもあります。
銀行は低金利で赤字になっていますが、住宅ローン控除があることによって、あえて多額の住宅ローンを借りる人が増えて助かっている面もあります。また、即金で購入できる現金があるのに、あえて住宅ローンを借りてくれる富裕層を顧客に取り込むことができる面もあります。
しかし、それによってコロナ禍にもかかわらず住宅価格が高くなってしまっているとも言えます。不況なのは特定の業種であって首都圏の新築マンションの価格はバブル経済期並みに高く、コロナバブルなどと言われています。それは、価格が高くても住宅ローンを借りることで逆にもうかるため、ちゅうちょせずに購入する人が現に多いためです。住宅業界にしても、高騰した住宅を購入できる富裕層にしても、むしろ逆に好景気なのです。
予想①控除率は0.6％まで引き下げ
かつて消費税が5％であった平成20年の控除率は、0.6%でした。この頃の住宅ローンの変動金利は0.9%台でしたので、今のように逆にもうかるというようなことはありませんでした。控除の上限額も、年12万円（住宅ローン残高では1200万円）でした。
現在の控除率1％となったのは平成24年度からですが、この頃の住宅ローンの変動金利はリーマン・ショックの不況によって0.7%台まで下がっていました。このあたりから借りれば借りるほどもうかる住宅ローンになったのですね。控除の上限は年30万円と今の年40万円よりも少し低いですが、住宅価格も今ほど高くありませんでした。
平成24年の首都圏新築マンションの平均価格は4540万円、近畿圏では3438万円ですから、まあ妥当なところだと思います。ちなみに令和2年度の首都圏新築マンションの平均価格は6083万円、近畿圏では4,181万円と約1.5倍に高騰しています。
こうした過去の経緯に鑑みると控除率を0.6%前後まで下げて、控除の上限額は据え置くのが妥当な線かもしれませんね。そうなると、0.6%以下の住宅ローンでなければ、借りれば借りるほどもうかるとは言えなくなってきます。今の住宅ローンの金利タイプでは、変動金利か10年固定がそれに当たります。
予想②1％と借入利率の低い方が適用
また、もう一つの可能性があります。控除率の上限を下表のように「一律1％」から「1％と借入利率の低い方」へ修正するという案です。
「1％と借入利率の低い方」とすれば、住宅ローンを借りることによって逆にもうかるという現象は無くなります。これも十分にあり得ると思います。
そうなると、おトクになる住宅ローンは0.6%に下がる案とは違ってきます。つまり、低金利の住宅ローンが必ずしもおトクとは限らなくなってくるのです。低金利の住宅ローンを借りたところで、住宅ローン控除の恩恵も減ってしまうからです。
例えば0.4%の変動金利と1％の固定金利では、どちらも住宅ローン控除の期間は利息の負担はありません。しかし、変動金利には金利の上昇リスクがある一方で、固定金利は金利が固定されているので金利の上昇リスクはありません。まとめると下表のようになります。
住宅ローン控除の期間についてはどちらも利息の負担が無いのなら、金利の上昇リスクを負わない分だけ、明らかに1％の固定金利が有利な選択となりますよね。
団信を充実させたい場合は？
また、団体信用生命保険（団信）を手厚くしたいのであれば、別の選択肢もあります。
適用金利がちょうど1％になるように、金利上乗せの疾病保障団体信用生命保険（団信）を付けることです。金利上乗せ型の団信は、契約上住宅ローンの金利として払うものになります。だとするならば、団信を付ける場合と付けない場合で下表のような判断が行われることになります。
どちらも利息の負担がない点で同じ、上限の1％になるように疾病保障団信を付けておけば、対象の疾病になったときに住宅ローンがゼロ円になる保険付きということになります。明らかに後者の方が有利となりますね。
まとめ～令和4年度税制改正大綱に注目
令和4年度の税制改正が施行となるのは令和4年4月1日からですが、その大方の内容は、令和3年12月に公表予定の令和4年度税制改正大綱で公表されます（令和4年1月から3月までに契約の場合は適用が確定する前に契約することになりますので、12月の税制改正大綱を頼りに判断せざるを得ません）。
これらの方向で住宅ローン控除の控除率が引き下げられた場合には、今のところは低金利であればあるほどおトクとされている住宅ローンの組み方のセオリーが変わることもありえます。
来年の1月以降に引き渡しとなり令和4年度の住宅ローン控除が適用される人は、念のため当記事の可能性を踏まえて、複数の金利タイプで住宅ローンの本審査を通しておくことをおすすめします。
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
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淡河範明さん
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