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住宅ローン控除は令和4年度税制改正でどう改正される? 令和4年に引き渡しの人は必見!

【第64回】2021年11月17日公開(2021年11月20日更新)
千日太郎

いよいよ2021年12月には、令和4年度(2022年度)税制改正大綱が公表されます。既に非公式には住宅ローン控除についてメスが入ることが、噂されており、来年に住宅の引き渡しを予定している人はやきもきしていることと思います。そこで、令和4年度の住宅ローン控除(正式名称は住宅借入金等特別控除)の改正の方向性と、それによって変わるおトクな住宅ローンについて分かりやすく解説します。

住宅ローン控除は、令和4年度から変更に

 こんにちは。ブロガーの千日太郎です。

 まずは、現在の住宅ローン控除の仕組みを振り返っておきましょう。

 現在の住宅ローン控除は、消費税増税による消費の落ち込みを防ぐために、拡大されています。住宅ローンで住居を購入した人は、年末のローン残高の1%を上限として最長13年(または10年)にわたり所得税と住民税が還付されます。

 基本的に居住を開始した年度の法律が適用されるのですが、令和3年度(2021年度)ではコロナ対策として、一定期間内に住宅の購入契約をした場合は、令和4年に居住を開始しても令和3年度の住宅ローン控除が適用されます。

 さらに消費税増税の影響を緩和するため、最長10年から+3年間延長する特例措置が取られており、11~13年目の税額控除は年末住宅ローン残高の1%か、(住宅取得等対価の額-消費税額※)×2%÷3のいずれか少ない額が限度額となります。※上限は4000万円

 そして住宅の契約時期の要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。

・注文住宅を新築する場合:令和2年10月1日~令和3年9月30日までに契約
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年12月1日~令和3年11月30日までに契約 

 まだ内容が未定の「令和4年度の住宅ローン控除」が適用される人は、上記の令和3年度の住宅の契約時期の要件を満たさず、令和4年度に居住を開始する人です。分かりやすく図にすると下記のようになります。

令和4年度の住宅ローン控除が適用される要件

 そのため、令和4年度に居住を開始する人は、「令和3年度の住宅ローン控除」を受ける人と、「令和4年度の住宅ローン控除」を受ける人が混在しているのですね。前述した条件に当てはめて判断してください。判断が付かない場合はお近くの税務署にお問い合わせください。

令和4年度税制改正では控除率にメスが入る?

 まもなく結論が出る、令和4年度税制改正では、「現行法の1%の控除率が見直され、引き下げられるかも?」という話が出ています。現在多くの金融機関の変動金利が1%以下なので、住宅ローンの金利が1%未満だと、払う利息の金額よりも減税で還付される金額の方が大きくなって、もうかることになり、住宅購入者を優遇しすぎではないか?という指摘があるのです。

 しかし、住宅ローン控除の利息錬金術に対しては長らくメスを入れられることがありませんでした。

 不況によって救済されるべき消費者や住宅・建設業界が住宅ローン控除によって助かります。票を持っている業界団体の圧力が無視できないということもあります。

 銀行は低金利で赤字になっていますが、住宅ローン控除があることによって、あえて多額の住宅ローンを借りる人が増えて助かっている面もあります。また、即金で購入できる現金があるのに、あえて住宅ローンを借りてくれる富裕層を顧客に取り込むことができる面もあります。

 しかし、それによってコロナ禍にもかかわらず住宅価格が高くなってしまっているとも言えます。不況なのは特定の業種であって首都圏の新築マンションの価格はバブル経済期並みに高く、コロナバブルなどと言われています。それは、価格が高くても住宅ローンを借りることで逆にもうかるため、ちゅうちょせずに購入する人が現に多いためです。住宅業界にしても、高騰した住宅を購入できる富裕層にしても、むしろ逆に好景気なのです。

予想①控除率は0.6%まで引き下げ

 かつて消費税が5%であった平成20年の控除率は、0.6%でした。この頃の住宅ローンの変動金利は0.9%台でしたので、今のように逆にもうかるというようなことはありませんでした。控除の上限額も、年12万円(住宅ローン残高では1200万円)でした。

 現在の控除率1%となったのは平成24年度からですが、この頃の住宅ローンの変動金利はリーマン・ショックの不況によって0.7%台まで下がっていました。このあたりから借りれば借りるほどもうかる住宅ローンになったのですね。控除の上限は年30万円と今の年40万円よりも少し低いですが、住宅価格も今ほど高くありませんでした。

 平成24年の首都圏新築マンションの平均価格は4540万円、近畿圏では3438万円ですから、まあ妥当なところだと思います。ちなみに令和2年度の首都圏新築マンションの平均価格は6083万円、近畿圏では4,181万円と約1.5倍に高騰しています。

 こうした過去の経緯に鑑みると控除率を0.6%前後まで下げて、控除の上限額は据え置くのが妥当な線かもしれませんね。そうなると、0.6%以下の住宅ローンでなければ、借りれば借りるほどもうかるとは言えなくなってきます。今の住宅ローンの金利タイプでは、変動金利か10年固定がそれに当たります。

予想②1%と借入利率の低い方が適用

 また、もう一つの可能性があります。控除率の上限を下表のように「一律1%」から「1%と借入利率の低い方」へ修正するという案です。

控除率の上限予想

 「1%と借入利率の低い方」とすれば、住宅ローンを借りることによって逆にもうかるという現象は無くなります。これも十分にあり得ると思います。

 そうなると、おトクになる住宅ローンは0.6%に下がる案とは違ってきます。つまり、低金利の住宅ローンが必ずしもおトクとは限らなくなってくるのです。低金利の住宅ローンを借りたところで、住宅ローン控除の恩恵も減ってしまうからです。

 例えば0.4%の変動金利と1%の固定金利では、どちらも住宅ローン控除の期間は利息の負担はありません。しかし、変動金利には金利の上昇リスクがある一方で、固定金利は金利が固定されているので金利の上昇リスクはありません。まとめると下表のようになります。

0.4%の変動金利と1%の固定金利の住宅ローン控除の条件

 住宅ローン控除の期間についてはどちらも利息の負担が無いのなら、金利の上昇リスクを負わない分だけ、明らかに1%の固定金利が有利な選択となりますよね。

団信を充実させたい場合は?

 また、団体信用生命保険(団信)を手厚くしたいのであれば、別の選択肢もあります。

 適用金利がちょうど1%になるように、金利上乗せの疾病保障団体信用生命保険(団信)を付けることです。金利上乗せ型の団信は、契約上住宅ローンの金利として払うものになります。だとするならば、団信を付ける場合と付けない場合で下表のような判断が行われることになります。

0.7%の固定金利 と 0.7%の固定金利+疾病保障団信0.3%の住宅ローン控除の条件

 どちらも利息の負担がない点で同じ、上限の1%になるように疾病保障団信を付けておけば、対象の疾病になったときに住宅ローンがゼロ円になる保険付きということになります。明らかに後者の方が有利となりますね。

まとめ~令和4年度税制改正大綱に注目

 令和4年度の税制改正が施行となるのは令和4年4月1日からですが、その大方の内容は、令和3年12月に公表予定の令和4年度税制改正大綱で公表されます(令和4年1月から3月までに契約の場合は適用が確定する前に契約することになりますので、12月の税制改正大綱を頼りに判断せざるを得ません)。

 これらの方向で住宅ローン控除の控除率が引き下げられた場合には、今のところは低金利であればあるほどおトクとされている住宅ローンの組み方のセオリーが変わることもありえます。

 来年の1月以降に引き渡しとなり令和4年度の住宅ローン控除が適用される人は、念のため当記事の可能性を踏まえて、複数の金利タイプで住宅ローンの本審査を通しておくことをおすすめします。

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【2021年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
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    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

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    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    ●がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    ●一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    ●がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病保障プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月1886円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月1647円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月717円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • 8大疾病保障
      (借入時年齢:56歳未満)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 ●一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    ●全疾病保障
    (借入時年齢:65歳以下)
    (死亡・高度障害と診断された場合。8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病期で入院が12カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    オプション(特約)の団信
    • なし

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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