アラフィフ（50歳前後）の友人から「ずっと賃貸だったけど、いまから家を買うとしたらいくらまで出したらいいんだろう？」と聞かれました。このたび出版となった「50歳からの賢い住宅購入」のなかでガッツリ答えているので、無理なく完済できる住宅ローンの金額」を計算する4つのルールも含めて、解説したいと思います。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
購入できる家の価格と住宅ローンの関係は？
こんにちは。今年50歳になる団塊ジュニアの千日太郎です。
2021年度の首都圏新築マンション価格の平均は6,360万円で、バブル期の1990年度（6,214万円）を超えて過去最高となったそうです。これだけ高騰していると本当に購入していいのか悩む方も多いと思いますので、アラフィフで家を購入する際のポイントを解説しましょう。
家を買うには物件価格だけでなく、売買契約にかかる費用と住宅ローンにかかる費用が必要になります。これを住宅ローンと純資産によって賄うことになります。
住宅取得に必要な金額
＝物件価格＋売買契約にかかる費用＋住宅ローンにかかる費用
売買契約にかかる費用と住宅ローンにかかる費用の主な内容は、業者や銀行に払う手数料や税金などであり、その物件価格や借入金額の大小によって決まります。費用の合計額の目安は、新築マンションで概ね物件価格の3％～5%、それ以外（中古マンション、戸建て、新築戸建てなど）で6%～13％ほどです。つまり、購入物件によって多少の差はあるものの、ざっくり1割程度と考えましょう。
一方で、調達できる資金は以下の通りです。
調達できる資金
＝住宅ローン＋純資産
調達できる資金をすべて住宅購入に投入した場合、先ほど見たように約１割は費用がかかります。そのため自分の購入できる家の価格は、以下の計算式となります。
購入できる家の価格
＝（借入可能額＋純資産）÷1.1
たまに、「住宅ローンの借入可能額」＝「購入可能な物件価格」と勘違いしている人がいますが、正確には上記のように計算する必要があります。
今の純資産がマイナスだと、家を買うことすらできない！
次は上記の計算式の要素である「純資産」と「借入可能額」について分かりやすくお話ししましょう。
家を購入する最低限の条件は「純資産」がプラスであることです。まずは自分の純資産を計算してみましょう。
純資産
＝所有している現金・投資等＋住宅の評価額－住宅ローン残高
※賃貸物件に住んでいるなら、現在所有している現金預金のほか、投資信託や保険積立金などの現金化可能な金融資産から、サラリーローンなどの借入金を差し引いたのが純資産です
※住宅ローンの残っている家に住んでいるなら、所有している資金に住宅の評価額を足して住宅ローンおよびサラリーローンを差し引いたものが純資産となります
この計算をやってみて純資産がマイナスの値になったとしたら、残念ですが家を買うことができません。
例えば賃貸物件に住んでいる人がこの計算式で純資産がマイナスとなったならば、日々の生活が借金したお金によって成り立っており、給料の使い道として借入金の返済がルーティンとなっている状態です。こういう状態だと金融機関は住宅ローンの融資額をかなり絞ってきますので、家を購入するための住宅ローンの審査に通ることが困難となります。
住宅ローンで持ち家があり、ちゃんと貯金がある人でも、この計算式で純資産がマイナスとなったならば、家を買うことはできません。なぜなら「住宅ローンの残高が家の評価額を上回る」＝「オーバーローン」であり、今の家を売却しても住宅ローンを完済することができない状態にあるからです。
金融機関は住宅に抵当権を設定していますので、住宅ローンの残高よりも安い値段で売るのであれば、物件の売却を了承してくれません。つまり抵当権を外してくれません。
金融機関に黙って強引に売ろうとしたところで、誰も銀行の抵当権が付いたままの物件など買わないでしょう。さらに不動産を売却するには、仲介業者に対し成約価格に応じた仲介手数料を支払う必要があります。つまり、売ろうにも売れない状態だということです。
オーバーローンの状態で家を売却する場合は、キャッシングなどの高金利の借金で住宅ローン完済の不足分と仲介業者に払う仲介手数料を払うしかありません。変動金利の住宅ローンは1％未満の低金利ですが、キャッシングは年利10％もの高金利となります。新たに家を買うどころの話ではなくなりますよね。
まずは約定どおりにローンを返済しながら家計を見直し、地道に貯蓄していく必要があります。今、家を買うことをやめるとしても、年金で老後の生活が保障されない少子高齢化社会を前に、初老の時点で純資産がマイナスというのはかなり危機的な状況です。
借入可能額ではなく、無理なく返済できる金額を知る
次にもう一つの計算要素である「借入可能額」についてお話ししましょう。借入可能額は金融機関が一人一人審査をして判断しますが、これは購入物件の担保価値によっても上下するため、具体的な購入物件が決まっていない状態で借入可能額だけを知ることはできません。
そして実のところ、借入可能額は私たちにとってあまり意味のある数字ではありません。債権者にとっては貸したお金を全額回収できるかどうかが大事であって、完済した後に債務者が老後破産してしまわないかということは、それほど重視しないからです。
つまりわたしたちが計算すべきなのは、老後破産せず無理なく完済できる住宅ローンの金額です。わたしは本書やYouTubeを通じてその金額を計算するための4つのルールを推奨しています。
「無理なく完済できる住宅ローンの金額」を計算する4つのルール
・ルール①毎月の返済は「手取り月収の4割以下」で、ボーナス払いなし
・ルール②返済額が一定になる「元利均等返済方式」
・ルール③シミュレーションの金利は「固定金利」
・ルール④定年時のローン残高は「1000万円以下」
ルール①②③は現役時代の住宅ローンの持続可能性を確保するためのルールです。ルール④については、定年時のローン残高をあまり大きくしすぎないようにする点で、老後の持続可能性を確保するためのルールに相当します。このルールを実際に当てはめると、年齢と年収（月収）から住宅ローンの金額の早見表を作ることができます（下記図表）。
無理なく返済できる住宅ローン借入額
計算の前提は以下の通りです。
・金利1.2%、元利均等返済、ボーナス払いなし
・返済期間は35年か80歳までのどちらか短い方
・毎月返済は手取り月収の4割以下にする
・定年時(60歳)の残高を約1000万円以下にする
自分の年齢と年収をこの表に当てはめれば、自分の年齢と現時点の収入から無理なく完済できる住宅ローンの金額がざっくり分かります。この表の定年は60歳としています。65歳で定年の場合は5歳若いところを、70歳定年の場合は10歳若いところを見てください。
住宅ローンの完済年齢は80歳が上限となっているので、住宅ローンのスタート年齢が45歳を過ぎると、住宅ローンの返済期間は最長の35年から徐々に短くなっていきます。そのことから毎月の支払金額が大きくなり、ルール①：毎月の返済は「手取り月収の4割以下でボーナス払いなし」のハードルが年々高くなっていきます。
また、同じ借入額でも住宅ローンのスタート年齢が高くなれば定年時ローン残高の金額が大きくなっていくため、ルール④：定年時のローン残高は「1000万円以下」という条件も年々厳しくなっていくのです。
つまり、純資産が少ないから貯金を増やして買える家の価格を上げようとしても、その貯蓄に時間がかかることで無理なく返済できる住宅ローンの金額が減っていきます。アラフィフから購入できる家の価格は、これから貯蓄を頑張ってもそれほど上がりませんし、逆に言えば、それほど下がりもしないのです。
年齢と年収と純資産が重要
では実際に購入できる家の上限額を計算してみましょう。
購入できる家の上限額の計算方法
例：50歳（定年60歳）年収600万円で純資産が1,500万円の人
（無理なく返済できる住宅ローンの金額＋純資産）÷1.1
＝（1,988＋1,500）÷1.1
=3,171万円
中には支給される予定の退職金を純資産にプラスして計算しようと考える人がいるかもしれません。しかし、退職金がもらえない可能性もありえます。生活の土台となる家の購入計画にあたっては、不確定要素を極力排除すべきなのです。4つのルールの①で「ボーナス払いなし」とするのも同じ理由によるものです。
この計算の前提は純資産の全てを家の購入につぎ込むことになっているため、かなりチャレンジングな金額であるということを意識しておきましょう。つまりこの計算式で出てくる金額が、アラフィフで買うことのできる家の事実上の上限額であると考えるべきです。上限額が決まることで、自分の欲しい家の立地や広さなどをあてはめていけば、おのずと購入できる家が絞られてくることと思います。
買える家の価格を上げる方法は？
買える家の価格を上げるには、「（借入可能額＋純資産）÷1.1」の計算式にある、「借入可能額」「純資産」のどちらかの要素を増やすしかありません。
まず、「純資産」は増やすことができません。純資産は過去の自分の選択の結果だからです。済んだことは、今さらどうしようもありません。原理的に無理なのです。また、もらえる予定の退職金を入れてはいけないということは既に述べたとおりです。
そのため、消去法で「借入可能額」が残ります。つまり、無理なく返済できる住宅ローンの金額を増やすしかないということになりますね。住宅ローンの返済は未来に向けて行うことなので、これから将来に向けて増やすことができるという意味で可能性が残されているのです。借入可能額を増やす方法は２つです。
①定年を延長する
②対等な共働き夫婦になる
①定年を延長する
この記事の執筆時点では、金融機関の住宅ローンの審査では50歳を境にして審査が厳しくなる傾向があります。いまだに60歳定年という前提が強いためです。しかし現時点では高年齢雇用安定法によって65歳定年が義務付けられており、さらに改正で65歳から70歳までの雇用を安定させるための努力義務を会社側に求めています。
そのため将来的には50歳を超えた人に対する金融機関の審査のスタンスも変わっていく可能性があります。これから現実的に長く働けるようなキャリアプラン、職種を選択していくことで「借入可能額」と「無理なく返済できる住宅ローンの金額」のどちらも増やすことができるでしょう。
また老齢年金の支給開始は原則65歳からで、その後は亡くなるまで生涯もらえますが、支給開始年齢よりもあえて遅く受け取る、すなわち65歳以降70歳になるまでの間に受け取ることを「繰り下げ受給」といいます。現行制度では最長の70歳まで繰り下げ受給を選択することで年金受取額が最大42％も増えます。
70歳まで働いて住宅ローンを完済し、その後は繰り下げ受給によって増えた年金でゆとりある老後を送るというプランも考えられますね。人生100年時代に向けて、60歳以降を単なるセカンドキャリアと考えるのではなく、2回目の学びと新たな仕事のサイクルを回すことをお勧めします。
②対等な共働き夫婦になる
先ほどの図表「無理なく返済できる住宅ローンの借入額」では、手取り月収によって借入可能額が増えるのですから、共働きの方が借入可能額を増やすことができるのが道理です。夫が正社員としてフルタイムで働き、妻がパートという共働きのケースでは妻が扶養に入れるようにパート収入を調節することが多いですね。
しかし扶養に入らずとも自分で一人でも生活が成り立つような働き方を目指し、老後の人生をどう生きるか、誰と生きるかに選択肢を持てるように、夫婦それぞれが一人でも生きていける収入を確保することをお勧めしています。
誤解しないでほしいのですが、熟年離婚を推奨しているわけではありません。「本当は離婚したいけど生活できないから一緒にいる夫婦」よりも、「離婚しようと思えば離婚できるけれど、あえて一緒にいたい夫婦」の方がはるかに幸福だと思うからです。
損得勘定のソロバンをはじくと、たとえ壊れた夫婦関係であっても修復できるなら修復して、夫婦共働きで老後を生きる方が得策だと言えます。夫婦双方ともに2回目の学びと仕事のサイクルに入ってお金を稼ぎ、夫婦双方が人とのつながりを獲得できるなら、最強の老後となるからです。
【関連記事はこちら】＞＞わずか10秒で、年収などから借入可能額を計算！借入可能額シミュレーション
まとめ～50歳からの賢い住宅購入
冒頭でも述べましたとおり、今は住宅価格が高騰しており、首都圏の新築マンション価格はバブル経済期を超える水準に上がっています。過去は海外の投資家が投機目的に購入して価格が上がるという現象があったのですが、今の価格高騰は実際に住居として購入する人の需要によって上昇しているそうです。
買い手の主役は共働きで世帯年収1500万円くらいになる30代の若い夫婦だそうです。本記事では、①定年の延長、②対等な共働き夫婦を目指す―ことで購入できる家の価格の上限を上げることができると言いましたが、くしくもそうした共働き夫婦が高額な住宅を購入しています。
アラフィフのわたしたちにとっては、①定年の延長、②対等な共働き夫婦を目指す―のが最も効果的に購入できる家の価格を上げるリアルな方法でしょう。拙書「50歳からの賢い住宅購入」では、アラフィフという前提で具体的に各金利タイプ（変動金利、10年固定金利、20年固定金利、超長期固定金利）が適合する人や返済計画の立て方、そしてリアルな相談事例など盛りだくさんになっています。ぜひ、お手に取って読んでみてください。
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
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関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。