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アラフィフが購入できる家の上限額は? 無理なく完済できる住宅ローン金額を計算する4つのルールを紹介

【第70回】2022年5月19日公開(2022年5月19日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

アラフィフ(50歳前後)の友人から「ずっと賃貸だったけど、いまから家を買うとしたらいくらまで出したらいいんだろう?」と聞かれました。このたび出版となった「50歳からの賢い住宅購入」のなかでガッツリ答えているので、無理なく完済できる住宅ローンの金額」を計算する4つのルールも含めて、解説したいと思います。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

購入できる家の価格と住宅ローンの関係は?

 こんにちは。今年50歳になる団塊ジュニアの千日太郎です。

 2021年度の首都圏新築マンション価格の平均は6,360万円で、バブル期の1990年度(6,214万円)を超えて過去最高となったそうです。これだけ高騰していると本当に購入していいのか悩む方も多いと思いますので、アラフィフで家を購入する際のポイントを解説しましょう。

 家を買うには物件価格だけでなく、売買契約にかかる費用と住宅ローンにかかる費用が必要になります。これを住宅ローンと純資産によって賄うことになります。

住宅取得に必要な金額

=物件価格+売買契約にかかる費用+住宅ローンにかかる費用

 売買契約にかかる費用と住宅ローンにかかる費用の主な内容は、業者や銀行に払う手数料や税金などであり、その物件価格や借入金額の大小によって決まります。費用の合計額の目安は、新築マンションで概ね物件価格の3%~5%、それ以外(中古マンション、戸建て、新築戸建てなど)で6%~13%ほどです。つまり、購入物件によって多少の差はあるものの、ざっくり1割程度と考えましょう。

 一方で、調達できる資金は以下の通りです。

調達できる資金

=住宅ローン+純資産

 調達できる資金をすべて住宅購入に投入した場合、先ほど見たように約1割は費用がかかります。そのため自分の購入できる家の価格は、以下の計算式となります。

購入できる家の価格

=(借入可能額+純資産)÷1.1

 たまに、「住宅ローンの借入可能額」=「購入可能な物件価格」と勘違いしている人がいますが、正確には上記のように計算する必要があります。

今の純資産がマイナスだと、家を買うことすらできない!

 次は上記の計算式の要素である「純資産」と「借入可能額」について分かりやすくお話ししましょう。

 家を購入する最低限の条件は「純資産」がプラスであることです。まずは自分の純資産を計算してみましょう。

純資産

=所有している現金・投資等+住宅の評価額-住宅ローン残高

※賃貸物件に住んでいるなら、現在所有している現金預金のほか、投資信託や保険積立金などの現金化可能な金融資産から、サラリーローンなどの借入金を差し引いたのが純資産です
※住宅ローンの残っている家に住んでいるなら、所有している資金に住宅の評価額を足して住宅ローンおよびサラリーローンを差し引いたものが純資産となります

 この計算をやってみて純資産がマイナスの値になったとしたら、残念ですが家を買うことができません。

 例えば賃貸物件に住んでいる人がこの計算式で純資産がマイナスとなったならば、日々の生活が借金したお金によって成り立っており、給料の使い道として借入金の返済がルーティンとなっている状態です。こういう状態だと金融機関は住宅ローンの融資額をかなり絞ってきますので、家を購入するための住宅ローンの審査に通ることが困難となります。

 住宅ローンで持ち家があり、ちゃんと貯金がある人でも、この計算式で純資産がマイナスとなったならば、家を買うことはできません。なぜなら「住宅ローンの残高が家の評価額を上回る」=「オーバーローン」であり、今の家を売却しても住宅ローンを完済することができない状態にあるからです。

 金融機関は住宅に抵当権を設定していますので、住宅ローンの残高よりも安い値段で売るのであれば、物件の売却を了承してくれません。つまり抵当権を外してくれません。

 金融機関に黙って強引に売ろうとしたところで、誰も銀行の抵当権が付いたままの物件など買わないでしょう。さらに不動産を売却するには、仲介業者に対し成約価格に応じた仲介手数料を支払う必要があります。つまり、売ろうにも売れない状態だということです。

 オーバーローンの状態で家を売却する場合は、キャッシングなどの高金利の借金で住宅ローン完済の不足分と仲介業者に払う仲介手数料を払うしかありません。変動金利の住宅ローンは1%未満の低金利ですが、キャッシングは年利10%もの高金利となります。新たに家を買うどころの話ではなくなりますよね。

 まずは約定どおりにローンを返済しながら家計を見直し、地道に貯蓄していく必要があります。今、家を買うことをやめるとしても、年金で老後の生活が保障されない少子高齢化社会を前に、初老の時点で純資産がマイナスというのはかなり危機的な状況です。

借入可能額ではなく、無理なく返済できる金額を知る

 次にもう一つの計算要素である「借入可能額」についてお話ししましょう。借入可能額は金融機関が一人一人審査をして判断しますが、これは購入物件の担保価値によっても上下するため、具体的な購入物件が決まっていない状態で借入可能額だけを知ることはできません。

 そして実のところ、借入可能額は私たちにとってあまり意味のある数字ではありません。債権者にとっては貸したお金を全額回収できるかどうかが大事であって、完済した後に債務者が老後破産してしまわないかということは、それほど重視しないからです。

 つまりわたしたちが計算すべきなのは、老後破産せず無理なく完済できる住宅ローンの金額です。わたしは本書やYouTubeを通じてその金額を計算するための4つのルールを推奨しています。

「無理なく完済できる住宅ローンの金額」を計算する4つのルール
・ルール①毎月の返済は「手取り月収の4割以下」で、ボーナス払いなし
・ルール②返済額が一定になる「元利均等返済方式」
・ルール③シミュレーションの金利は「固定金利」
・ルール④定年時のローン残高は「1000万円以下」

 ルール①②③は現役時代の住宅ローンの持続可能性を確保するためのルールです。ルール④については、定年時のローン残高をあまり大きくしすぎないようにする点で、老後の持続可能性を確保するためのルールに相当します。このルールを実際に当てはめると、年齢と年収(月収)から住宅ローンの金額の早見表を作ることができます(下記図表)。

無理なく返済できる住宅ローン借入額

無理なく返済できる住宅ローン借入額

計算の前提は以下の通りです。

・金利1.2%、元利均等返済、ボーナス払いなし

・返済期間は35年か80歳までのどちらか短い方

・毎月返済は手取り月収の4割以下にする

・定年時(60歳)の残高を約1000万円以下にする

 自分の年齢と年収をこの表に当てはめれば、自分の年齢と現時点の収入から無理なく完済できる住宅ローンの金額がざっくり分かります。この表の定年は60歳としています。65歳で定年の場合は5歳若いところを、70歳定年の場合は10歳若いところを見てください。

 住宅ローンの完済年齢は80歳が上限となっているので、住宅ローンのスタート年齢が45歳を過ぎると、住宅ローンの返済期間は最長の35年から徐々に短くなっていきます。そのことから毎月の支払金額が大きくなり、ルール①:毎月の返済は「手取り月収の4割以下でボーナス払いなし」のハードルが年々高くなっていきます。

 また、同じ借入額でも住宅ローンのスタート年齢が高くなれば定年時ローン残高の金額が大きくなっていくため、ルール④:定年時のローン残高は「1000万円以下」という条件も年々厳しくなっていくのです。

 つまり、純資産が少ないから貯金を増やして買える家の価格を上げようとしても、その貯蓄に時間がかかることで無理なく返済できる住宅ローンの金額が減っていきます。アラフィフから購入できる家の価格は、これから貯蓄を頑張ってもそれほど上がりませんし、逆に言えば、それほど下がりもしないのです。

年齢と年収と純資産が重要

 では実際に購入できる家の上限額を計算してみましょう。

購入できる家の上限額の計算方法

例:50歳(定年60歳)年収600万円で純資産が1,500万円の人

(無理なく返済できる住宅ローンの金額+純資産)÷1.1

=(1,988+1,500)÷1.1

=3,171万円

 中には支給される予定の退職金を純資産にプラスして計算しようと考える人がいるかもしれません。しかし、退職金がもらえない可能性もありえます。生活の土台となる家の購入計画にあたっては、不確定要素を極力排除すべきなのです。4つのルールの①で「ボーナス払いなし」とするのも同じ理由によるものです。

 この計算の前提は純資産の全てを家の購入につぎ込むことになっているため、かなりチャレンジングな金額であるということを意識しておきましょう。つまりこの計算式で出てくる金額が、アラフィフで買うことのできる家の事実上の上限額であると考えるべきです。上限額が決まることで、自分の欲しい家の立地や広さなどをあてはめていけば、おのずと購入できる家が絞られてくることと思います。

買える家の価格を上げる方法は?

 買える家の価格を上げるには、「(借入可能額+純資産)÷1.1」の計算式にある、「借入可能額」「純資産」のどちらかの要素を増やすしかありません。

 まず、「純資産」は増やすことができません。純資産は過去の自分の選択の結果だからです。済んだことは、今さらどうしようもありません。原理的に無理なのです。また、もらえる予定の退職金を入れてはいけないということは既に述べたとおりです。

 そのため、消去法で「借入可能額」が残ります。つまり、無理なく返済できる住宅ローンの金額を増やすしかないということになりますね。住宅ローンの返済は未来に向けて行うことなので、これから将来に向けて増やすことができるという意味で可能性が残されているのです。借入可能額を増やす方法は2つです。

①定年を延長する
②対等な共働き夫婦になる

①定年を延長する

 この記事の執筆時点では、金融機関の住宅ローンの審査では50歳を境にして審査が厳しくなる傾向があります。いまだに60歳定年という前提が強いためです。しかし現時点では高年齢雇用安定法によって65歳定年が義務付けられており、さらに改正で65歳から70歳までの雇用を安定させるための努力義務を会社側に求めています。

 そのため将来的には50歳を超えた人に対する金融機関の審査のスタンスも変わっていく可能性があります。これから現実的に長く働けるようなキャリアプラン、職種を選択していくことで「借入可能額」と「無理なく返済できる住宅ローンの金額」のどちらも増やすことができるでしょう。

 また老齢年金の支給開始は原則65歳からで、その後は亡くなるまで生涯もらえますが、支給開始年齢よりもあえて遅く受け取る、すなわち65歳以降70歳になるまでの間に受け取ることを「繰り下げ受給」といいます。現行制度では最長の70歳まで繰り下げ受給を選択することで年金受取額が最大42%も増えます。

 70歳まで働いて住宅ローンを完済し、その後は繰り下げ受給によって増えた年金でゆとりある老後を送るというプランも考えられますね。人生100年時代に向けて、60歳以降を単なるセカンドキャリアと考えるのではなく、2回目の学びと新たな仕事のサイクルを回すことをお勧めします。

②対等な共働き夫婦になる

 先ほどの図表「無理なく返済できる住宅ローンの借入額」では、手取り月収によって借入可能額が増えるのですから、共働きの方が借入可能額を増やすことができるのが道理です。夫が正社員としてフルタイムで働き、妻がパートという共働きのケースでは妻が扶養に入れるようにパート収入を調節することが多いですね。

 しかし扶養に入らずとも自分で一人でも生活が成り立つような働き方を目指し、老後の人生をどう生きるか、誰と生きるかに選択肢を持てるように、夫婦それぞれが一人でも生きていける収入を確保することをお勧めしています。

 誤解しないでほしいのですが、熟年離婚を推奨しているわけではありません。「本当は離婚したいけど生活できないから一緒にいる夫婦」よりも、「離婚しようと思えば離婚できるけれど、あえて一緒にいたい夫婦」の方がはるかに幸福だと思うからです。

 損得勘定のソロバンをはじくと、たとえ壊れた夫婦関係であっても修復できるなら修復して、夫婦共働きで老後を生きる方が得策だと言えます。夫婦双方ともに2回目の学びと仕事のサイクルに入ってお金を稼ぎ、夫婦双方が人とのつながりを獲得できるなら、最強の老後となるからです。

【関連記事はこちら】>>わずか10秒で、年収などから借入可能額を計算!借入可能額シミュレーション

まとめ~50歳からの賢い住宅購入

 冒頭でも述べましたとおり、今は住宅価格が高騰しており、首都圏の新築マンション価格はバブル経済期を超える水準に上がっています。過去は海外の投資家が投機目的に購入して価格が上がるという現象があったのですが、今の価格高騰は実際に住居として購入する人の需要によって上昇しているそうです。

 買い手の主役は共働きで世帯年収1500万円くらいになる30代の若い夫婦だそうです。本記事では、①定年の延長、②対等な共働き夫婦を目指す―ことで購入できる家の価格の上限を上げることができると言いましたが、くしくもそうした共働き夫婦が高額な住宅を購入しています。

 アラフィフのわたしたちにとっては、①定年の延長、②対等な共働き夫婦を目指す―のが最も効果的に購入できる家の価格を上げるリアルな方法でしょう。拙書「50歳からの賢い住宅購入」では、アラフィフという前提で具体的に各金利タイプ(変動金利、10年固定金利、20年固定金利、超長期固定金利)が適合する人や返済計画の立て方、そしてリアルな相談事例など盛りだくさんになっています。ぜひ、お手に取って読んでみてください。

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住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
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0.348%
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年0.219%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/6/1現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。※借り換えの変動金利は、2023/6/1現在の金利にau金利優遇割および借換え金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際のお借入日の金利により変動します。キャンペーン期間は~2023年6月30日(金)。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンをご利用いただけない場合がございます。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病50%保障が無料で付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.75%上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
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【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
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0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヵ月単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
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スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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3大疾病の50%保障が無料付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

 

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
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■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
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借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下
借入期間
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1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
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年収
(給与所得者)
■自社商品

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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
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年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
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年齢
(借入時)
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年齢
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その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
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実質金利(手数料込)
0.475%
表面金利
年0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※申込内容と審査結果によって、さらに引き下げした金利を利用できる場合がある
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
3年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(3大疾病保障充実タイプ)】(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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