世界的な金利上昇の中で、日本の住宅ローン金利では不思議な現象が起こっている。変動金利については金利引下げ競争が起こっているのだ。SBI新生銀行（借り換えのみ）、PayPay銀行（借り換えのみ）という銀行もあれば、auじぶん銀行は、新規借入、借り換えの両方を引き下げた。一方で、長期固定金利はむしろ上昇基調にある。一体何が起こっているのか。
2022年の住宅ローン金利推移
長期固定金利は上昇局面
まずは、長期固定金利の推移を見てみよう。
全期間固定（35年固定）の住宅ローンの代表格であるフラット35の金利は、今年に入ってから急上昇している。フラット35の金利は、10年国債金利との相関関係が強く、世界的な金利上昇の影響を受けて金利が上がっているのだ。
- フラット35（頭金10%以上、借入期間21-35年）
2022年1月 1.300% - 2022年2月 1.350%
- 2022年3月 1.430%
- 2022年4月 1.440%
- 2022年5月 1.480%
- 2022年6月 1.490%
- 2022年7月 1.490%
このように半年で0.19％も金利が上昇している。各銀行が自社で組成している長期固定の住宅ローンにしても、同様に金利は上昇している。
10年固定金利も上昇
10年固定金利などの「期間固定金利」についても、上昇する傾向が強くなっている。みずほ銀行の10年固定金利（全期間重視プラン、ローン取扱手数料型）の金利推移は、以下のようになっている。
- みずほ銀行の10年固定金利（全期間重視プラン、ローン取扱手数料型）
2022年1月 0.80% - 2022年2月 0.85%
- 2022年3月 1.00%
- 2022年4月 1.00%
- 2022年5月 1.10%
- 2022年6月 1.05%
- 2022年7月 1.05%
2022年1月に比べると、金利は0.25%も上昇している。この10年固定金利も10年国債金利との相関関係が高いため、国債金利と似た動きをしている。
変動金利はむしろ下落している
一方で、変動金利については、横ばいで推移しているか、むしろ金利が低下している。以下はSBI新生銀行の変動金利（借り換え）の推移だ。
- SBI新生銀行の変動金利（借り換え）
2022年1月1日 0.450% - 2022年2月1日 0.450%
- 2022年3月1日 0.450%
- 2022年4月1日 0.450%
- 2022年5月1日 0.450%
- 2022年6月1日 0.450%
- 2022年6月20日 0.350%
SBI新生銀行の場合、通常は月初に金利を発表しているが、6月は異例とも言える月中に金利の引き下げを発表した（キャンペーン金利で、6月20日〜12月16日に申し込みをし、来年2月28日までに融資実行する人が対象）。借り換えの人だけを対象に、金利を0.1%引き下げて、0.35%とした。
2022年4月以降に変動金利を引き下げた銀行は、他にもある。
PayPay銀行については、7月1日からキャンペーンをスタート（9月30日まで）。変動金利（借り換え）を対象に金利を0.05%引き下げて、0.33%にしている。
変動金利は、短期金利の代表的な指標である日銀の政策金利（無担保コールレート）との相関関係が比較的強い。一方で、銀行による営業戦略で金利を決めている側面もある。つまり、住宅ローンを積み上げるために、意図的に金利を引き下げている銀行があるのだ。
一部のメディアでは「住宅ローン金利が上昇」などと報道しているが、それは一側面しか見ておらず、変動金利は今なお、低下している。
なぜ、変動金利は下がっているのか？
なぜ、世界的な金利上昇局面にあるのに、住宅ローンの変動金利は低下する傾向があるのか。
それは、いくつかの理由がある。
住宅ローンを獲得したい銀行が多い
現在、多くの金融機関は、企業の資金ニーズが低調な中で、破綻リスクが少ない住宅ローンを有望な商品として積み上げたいと考えている。
中でも力を入れている金利タイプが「変動金利」だ。変動金利は0.5%を割り込むような低金利となっており、一方で住宅ローン控除により支払った所得税等が最大0.7%戻ってくるので、実質的な金利はマイナスになる。こうした事情により借り手にとっての負担感が低いため、長期固定金利の住宅ローンに比べて売りやすくなっている。
また、世界的なインフレ状況にある中で、インフレ退治のために各国の中央銀行は金利の引き上げに躍起になっている。一方で、日本銀行だけは低金利政策を継続しており、変動金利については「すぐに上昇しないだろう」という見方をする人も多く、変動金利に人気が集中している。
そこで銀行としては、変動金利を中心にキャンペーンや優遇金利を設定しているのだ。
変動金利は、後で金利引き上げができる
変動金利を積極的に取り扱っているのは、変動金利なら将来、金利を上げることができ、銀行にとってリスクが少ないからだ。
多くの銀行は変動金利の金利の決まり方については詳細を明らかにしていない。通常、年2回金利を見直すとは記載しているものの、その決定方法については、細かい規定がない。つまり、変動金利は年2回、銀行が自由に引き上げることができる仕組みとなっている。
また、現在の変動金利の水準は0.5%を大きく割り込む水準だが、これは「赤字」と言われている。住宅ローンは、広告宣伝費、店舗・人件費、資金調達コスト、団信保険料、デフォルトに備えた引き当てなどが必要であり、変動金利でも1%程度のコストが必要だ。つまり多くの銀行が赤字で住宅ローンを販売している。
といことは将来、金利を引き上げて、利益を回収する可能性が高いと見たほうがいい。
借り換えなら、破綻リスクが少ない
銀行によっては、借り換えの金利だけを引き下げているケースもある。今回のキャンペーンでは、SBI新生銀行とPayPay銀行は、借り換えの変動金利のみ、キャンペーン対象としている。
借り換えについては、すでに支払い実績があり、破綻する可能性を銀行側が判断しやすために、新規借入よりも低金利で貸し出ししやすいという事情があるからだ。
なお、イオン銀行は恒常的なキャンペーンとして、借り換えの金利を新規借り入れに比べて0.05％低く設定している。
審査が厳格で、最優遇金利が適用されるのは一部の人のみ
ネット銀行を中心として、低金利での変動金利を提供しているが、実はこの多くが表示されている最低金利である「最優遇金利」が適用されるわけではない。
信用力が高く、破綻のリスクがが低いと判断された人だけが、「再優遇金利」で借りられるのだ。誰でもこの超低金利で借りられるわけではないので、注意が必要だ。
変動金利で借りるなら、金利上昇リスクの試算を
先程も書いたように、住宅ローンの変動金利は将来、金利が引き上げられる可能性がある。
多くの銀行の住宅ローンには、金利の激変緩和措置として、「5年ルール（金利が変動しても5年間は返済額が変わらない）」「125％ルール（返済額アップ時は、1回に最大25%までしか増やせない）」という2つのルールがある。しかしこれは激変緩和措置であるだけで、返済が免除されるわけではない。
住宅ローンアドバイザーの淡河典明氏によると、過去の変動金利の平均値は約4％だという。現在の現在の変動金利（店頭金利）は、2.475%なので、4%に上昇するということは、金利上昇幅でいえば「1.525％の上昇」ということになる。
過去の金利推移からすると、その程度の金利上昇はありうるということだ。その際に毎月返済額がどのくらい増加するのか確認しておいた方がいいだろう。
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。