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2019年のマイナス金利再来で、住宅ローンの変動金利はもっと下がるのか? 千日太郎が解説!

【第31回】2019年1月31日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

2019年に入り、長期金利が再びマイナスになる日が出てきました。皆さんの中には「これで、住宅ローンの変動金利はもっと下がるんじゃないか…?」と期待している人がいるかもしれません。実際、ネット銀行の好業績を見ると、その余地はあるのですが、別の理由で変動金利はこれ以上下がらないと予想しています。

長期金利低下は、変動金利の低下に影響しない

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。長期金利(新発10年国債利回り)が再びマイナス!という話題でもちきりですね。

 皆さんの中にも住宅ローンの変動金利が下がることを期待している人が居るかもしれませんが、結論から言いますと、これ、変動金利とは直接関係の無い話ですよ。変動金利は日銀が民間銀行に融資をするときの政策金利の影響を受けて上下するからです。そしてその政策金利は、2008年のリーマンショック以後0.1%でずっと今まで変わっていないのです。

 しかし関係無いとは言いながら、日銀が2016年1月にマイナス金利政策を導入したことで長期金利がマイナスになってから現在(2019年1月)に至るまで、住宅ローンの変動金利が一貫して下がり続けてきたのも事実です。

 今日は、そんな2019年の住宅ローン変動金利の今後の動向についてお話ししましょう。

ネット銀行の変動金利はまだ下がる?!

 低金利によってメガバンクを中心とした大手銀行の利益は圧迫され、業績は右肩下がりになっています。しかし、ネット銀行は逆に増収増益となっているのですよ。

 ネット銀行は固定費となる人件費や家賃を最初から少なく押さえられます。

 加えてネット銀行の調達金利は、主として無担保コール翌日物レート(短期金利)と預金金利です。短期金利は2016年1月のマイナス金利政策以後ずっとマイナス0.1%程度で動きが無いので、住宅ローンの貸出金利を下げる体力を残しているのです。預金金利が低いのは言わずもがなですよね。

変動金利で最低金利の住信SBIネット銀行は増収増益

 ネット銀行の中でも住信SBIネット銀行の変動金利は新規借入で0.457%、借り換えで0.428%と業界最低金利です。さらに全疾病保障が金利上乗せなしで付帯するのが魅力ですね。

 最も金利が安い上に全疾病保障の特約保険料も銀行が負担していますから、それだけ利益を圧迫しているのか?と思われがちですが、どっこい増収増益なのです。

 2018年9月の経常利益は前年同期比12.2%増の78憶円、当期純利益は前年同期比15.1%増の53億円です。

 さらに住宅ローンの取扱高は前年同期比20.2%増の45,432憶円となっており、2010年3月の4,441憶円から今までで10倍以上になっているのです!これは驚異的な伸びです。

 直近までの決算を見る限り、低金利によってネット銀行の利益が圧迫されているとは言えないですね。

変動金利を下げられるのは「手数料」があるから

 これはあくまで千日個人の推測ですが、ネット銀行が低金利でも増収増益を続けられる理由は、融資事務手数料にあると見ています。解説しましょう。

 一般的なネット銀行は融資額×2%(+消費税)という高い融資事務手数料を取りますが、これは融資実行時に収益計上するのが原則(収益の実現)です。そうすると、どんなに低金利であろうが融資を実行した年は多額の収益が計上されるのです。

 極端な話をすると、無利子で貸し付けても最初の年は融資手数料によって黒字になるのですよ。

 ですから、住宅ローンの取扱高が減っていくと急に赤字転落するリスクを孕んでいるんです。しかし、現在のように住宅ローンの取扱高が右肩上がりに上がり続けている限りは、どんなに低金利で融資しても増収増益になるという仕組みになっているわけです。

 なので、今後も住宅ローンを拡大していく限りは、まだまだ今以上に金利を引き下げる余力を残しているのですよ。

 住信SBIネット銀行は日立製作所との共同開発で、人工知能(AI)を使い住宅やカードのローン審査を代行するサービスを始めるそうですね。 現在ソニー銀行や三菱UFJ銀行がローンの事前審査にAIを活用していますが、ローンの本審査までAIに委ねて完結できるシステムは国内初です。

 これによって、さらに住宅ローン事業を拡大していくのでしょう。変動金利を選択するのであれば、住信SBIネット銀行は外せない選択肢になりそうです。

 ■住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.20%
 保証料(税込)  0円
【ポイント】
住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、全疾病保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

しかし、ネット銀行の変動金利は今後大して下がらない

 では、今後はネット銀行間で金利の引き下げ競争となって、さらに変動金利が下がるか?というと、その可能性は低いでしょう。なぜなら、多くのネット銀行はメガバンクの子会社だからです。

 親会社の高い金利で借りている住宅ローン利用者を子会社のネット銀行が安い金利で奪うことになるからです。これはグループ単位で考えたら、ただ損しているだけになりますよね。

 つまり、ネット銀行の価格競争のライバルは親会社以外のメガバンク(リアル銀行)なのです。そして、リアル銀行でネット銀行よりも安い金利にできる銀行はありません。

 ネット銀行はまだまだ変動金利を下げる財務的な能力はあっても、これ以上積極的に金利を下げるインセンティブは無いわけですね。少し下がるということはあるでしょうが、それほど大きく下がるということは無いでしょう。

マイナス金利を預金者に転嫁した北欧のケース

 なお、ヨーロッパでは日本よりも先にマイナス金利政策が取られましたが、北欧の銀行では預金金利をマイナスにすることで、負担を預金者に転嫁したそうです。

 日本でこんなことをやったら、猛反発を受けるでしょうね。到底出来ないでしょう。

 しかし、北欧では社会保障制度が手厚いため、預金金利が低下しても将来不安が少なく、その一方で貸付金利が低下することで消費が増え、デンマークやスウェーデンではマイナス金利政策後に住宅価格が高騰し、不動産バブルが発生したそうです。

銀行の収益悪化で変動金利が上昇するシナリオ

 日本の銀行では現実的に預金者には転嫁できないという前提ですから、人件費のリストラを中心とする経費の圧縮が直接的な手段となっていますね。

 みずほFGは「抜本的構造改革への取り組み」として2027年3月期末までに1万9,000人の人員を削減すると宣言し、グループ総従業員数7万9,000人(臨時従業員約2万人を含む)の約4分の1に相当する大規模な人件費削減策を打ち出しました。

 同様に、三菱UFJフィナンシャル・グループで9,500人、三井住友フィナンシャル・グループで4,000人と3社合計で3万2,500人もの人員を削減する計画となっています。

 これらのリストラによってどこまで経費を圧縮して利益を作れるのかは分かりません。しかし、低金利によって銀行の収益悪化が長期化していく中で、人口分布の第2のボリュームゾーンである団塊ジュニアの社員が50代となり、人件費のピークがやって来るのが2023年です。

 千日はこの2023年が、銀行が横並びで一斉に変動金利を上げてくる危険性のある最初の年だと考えています。

【関連記事はこちら】>> 住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測! 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

 これはただの未来予想図ではありません。数年先に来ることが確定的な人件費増に対してリストラが間に合わず、コストを顧客に転嫁しなければ破綻する瀬戸際で銀行がどういう行動に出るのか?という行動予測なのです。

 変動金利は銀行が自由に上げられる金利タイプです。日銀が政策金利を上げなくても、全ての銀行の利害が一致し、横並びで一斉に金利を上げるというシナリオもあり得ます。そうなった場合は、子会社のネット銀行も横並びで金利を上げたとしても全く不思議ではないのです。

まとめ ~ 変動金利は上がることを前提に準備しておくべし

 それなりに分かっていそうな人に今後の変動金利を聞けば、変動金利は「当分の間は」上がりそうもありませんと言うでしょう。この当分の間というのは、何年くらいを意味するのかというと、一般的には約5年です。最長35年の借入期間から見れば、非常に短い期間です。

 変動金利で借りる以上は、金利が上がるということを想定し、その準備をして借りるべきです。

 千日太郎と出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択をし、素敵な人生を送られることを心から願っています。

【関連記事はこちら】>> 住宅ローンの変動金利が上昇したら、いくら繰上返済すべきか、借入金額別に診断!

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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