住宅ローン借り換えで、銀行の思う壺にはまってキャンペーン中の変動金利を選んでいいのか？

世界的な金利上昇の中で、住宅ローンを借りている人にとって借り換えすべきかどうか決断する重要な局面に来ています。折しも主要銀行が住宅ローンの借り換えの変動金利を引き下げるキャンペーンを展開していますが、このキャンペーンに乗って変動金利を選ぶべきか、それとも「固定金利」を選ぶべきなのか。今日はその判断のポイントについて分かりやすく解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー　千日太郎）

借り換えは、変動金利？　固定金利？

　こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。

　日本においても長期金利の上昇が顕著になってきました。となると、すでに住宅ローンを借りている人は借り換えを意識すべきときがきていると言えます。

　ただし、住宅ローンに精通した専門家の中でも、「今なお金利が下落している変動金利へ借り換えるべきだ」という人や、「現在変動金利で借りている人は上がる前に固定金利に借り換えておくべきだ」という人もおり、意見が分かれるところです。

　実は、主要銀行が変動金利を下げるキャンペーンを展開しています。auじぶん銀行は6月から変動金利に加えて35年固定を対象に金利引き下げ、りそな銀行とPayPay銀行は7月から変動金利への借り換えを対象としたキャンペーンで金利を引き下げています。

　日銀による金融緩和が長く続いているため、借り換えを考えている人の大半は「変動金利が上昇する要素は皆無」と考えていると思います。そして今はというと、前回の記事「安倍元首相の死去で住宅ローン金利はどうなる？」で、今後の日銀の政策転換の可能性について述べたように、個人的には変動金利が上がる可能性は五分五分くらいに上がっているとみています。こんな局面で、あえて「主要銀行の思う壺（つぼ）にはまって変動金利を借りる」メリットはあるのでしょうか。

変動金利を選択することのリスクに耐えられるか？

　変動金利には、「金利上昇リスク」があります。もし金利が上昇しなければ、低金利を享受することができます。一方で、金利が上昇すれば、毎月返済額が増加します。

　住宅ローンを借りる人の中には「金利は上がらない」と考えて変動金利を選ぶ人もいます。金利の先行きは誰にも予想できないので、上がってほしくないという気持ちは分かりますが、金利上昇のシミュレーションは必ずするべきです。

「金利が上昇しても住宅ローンの返済を続けられるのか？」
「そして予定どおりに完済できるのか？」

をチェックするのです。

　シミュレーションは、3,000万円を変動金利0.5%の35年元利均等返済方式で借り入れた場合、金利が上昇するとどうなるかを試算しました（当初の毎月返済額は7万7,875円）。

　通常のシミュレーションは「金利上昇で、毎月返済額がいくら上昇するか」というものが多く、これですと、「毎月2万円アップ」といった結果が出ます。しかし、これだと「そのくらいはなんとかなるかな」とリスクが小さく見えてしまうという問題があります。

　そこで、金利が上がった場合に毎月返済額を維持するためには、「金利が上がった時点で即座に幾ら繰り上げ返済すればいいか？」という金額を表にまとめました。

　例えば、5年後に金利が0.5%から2.5%に上昇したら、即座に633万円を繰り上げ返済すれば、当初の毎月返済額を維持しながら、予定通りに完済できます。逆に言えば、総支払額が633万円増えるということになります。

　従来の「毎月返済額がいくらにアップするか」を試算してみると、約2.5万円アップの10万2,845円になります。「そのくらいならなんとか頑張れるかな」と考えがちですが、これが30年間続くことを考えると、実はかなりの負担です。繰上返済額で見たほうが、負担を実感できたと思います。

　なお、借入金額が半分の1,500万円であれば、表の中の金額もおおむね半分になり、借入金額が2倍の6,000万円であれば、表の中の金額もおおむね2倍になります。繰り上げ返済で対応できるキャパシティーは、収入や自己資金の金額によって違います。つまり、表の金額を見て感じるストレスの程度が自分にとっての金利上昇リスクの大きさです。

　くれぐれも誤解してはいけないのですが、この表は今後これだけ金利が上がるという予想ではありません。インターネットにそういう予想があるかもしれませんが、合理的な根拠はありません。雲をつかむようにあいまいな金利上昇リスクを金額（総額）で「可視化」し判断することが目的なのです。金利上昇に耐えられないと思うなら、これを機会に固定金利に借り換えるのが合理的です。

金利上昇もシミュレーション可能！

住宅ローン破綻しやすいのは「老後」

　変動金利は金利が上がったらすぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。元利均等返済方式（毎月の元本と利息の支払額合計を均等にする返済方法）であり、「5年ルール」と「125％ルール」を採用している金融機関で借りた場合は、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐには上がらないようになっています。

・5年ルール：金利が上がっても５年間は直前の元利均等返済額のままとする。
・125％ルール：５年経過して毎月返済額を上げる場合は、直前の1.25倍を上限とする。

（参考）変動金利の5年ルール、125％ルールがある銀行、ない銀行は？
5年、125%ルールあり	5年、125%ルールなし
auじぶん銀行、イオン銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行	ソニー銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行、アルヒ（フラット35除く）

　住宅ローンの実行直後に変動金利がどんなに上がったとしても５年間は最初に決めた返済額のままです。そして、５年経過してからは変動金利がどんなに上がっていたとしても、最初の毎月返済額の1.25倍までとされているのです。そこからまた５年間は支払額が一定となります。

　現時点の毎月返済額の1.25倍まで耐えられるならば、どんなに変動金利が高騰しても上昇後10年間はマイホームを維持することができるのです。変動金利がいくら上がったとしても、住宅ローンの返済を続けること自体は可能なのです。

　次に気を付けるべき点は、どんなに金利が上がっても家計にさほどの痛みはなく、最終回に先送りされる点です。支払利息が増えたのに返済額が増えないということは、当初の予定どおりに元本が減らないことを意味します。予定通りに減らなかった元本は底だまりにたまっていき、当然利息も付きます。そのたまった元本は多くの銀行の規約では、住宅ローン契約で決めた完済日に、返済するように請求されます。収入の減る定年時にこれが顕在化すると、老後破産につながる可能性もありますね。

　つまり、変動金利で金利が上昇したときのリスクは、住宅ローン契約の途中で返済を続けられなくなるリスクではなく、住宅ローン契約の最後に完済できないリスクなのです。

世界経済の後退を懸念して長期金利は急降下

　もう一つ、金利の上昇可能性がどうなっているのかをアップデートしておきましょう。

　世界経済の不況入りへの懸念を反映して日本の長期金利は急降下しています。こちらは2022年6月1日～8月10日までの日本の長期金利のグラフです。

　6月半ばに0.25%を超えている部分がありますが、これは日銀の緩和政策修正を期待した海外投資家によって大量の日本国債の空売りが行われたためです。ただし、7月に入ってからは買い戻し（ショートカバー）の動きが強まり、国債利回りは急降下しています。海外勢は３月から６月にかけて合計で10兆円近く長期債を売り越しており、いまだ全てのカバーが終わっているかは不明だそうです。それに加えて世界的な景気後退懸念から債券を買う動きも大きいのでしょう。

　日本が利上げのタイミングを計っているうちに、世界経済が後退フェーズに入り、あるいは不況入りになってしまうと日銀の利上げ見込みはなくなります。つまり、民間銀行の見込みが外れるシナリオが現実味を帯びてきたとも言えます。こちらは2008年のリーマンショックから直近までの日米政策金利をグラフにしたものです。

　米国ではリーマンショックとコロナショックで2回の利下げと利上げのサイクルを経験していますが、日本はリーマンショックで利下げをした後、一度も利上げできずに今に至ります。その間日本では賃金が上がらず、消費マインドに裏付けられたゆるやかな物価上昇を実現できなかったからです。ただし、過去に上がらなかったことが、今度も上がらないとの合理的な根拠にはなりません。中長期的な未来に金利が上がるのか？上がらないのか？という点は、みなさんが住宅ローンを借りたときと比較して、さほど変わらないように思います。

キャンペーンに乗って変動金利へ借り換えて良いか？

　変動金利への借り換えキャンペーンは6月から7月にかけてスタートしましたが、前述のように7月後半から状況が変わってきています。つまり当初銀行が想定していなかった状況になってきているのです。

　銀行の見込みが外れて、再び変動金利が上がる要素が皆無だと言われるような状況になるなら、今のうちにキャンペーンに乗り、さらに引き下げられた変動金利へ借り換えることでメリットを享受することができるとも言えます。

固定金利から変動金利への借り換え

　金利タイプを変更するということは、金利上昇リスクへの対応方針を変えるということです。シンプルに金利が低いからといって借り換えるのではなく、むしろ金利上昇の可能性が上がっていると民間銀行が考えているから、融資金利を下げているのだという認識を持つ必要があります。

　金融のプロであり、日銀との距離が相対的に近い銀行がそう判断して、これから借りる人に対する固定金利を上げて、変動金利を下げる営業方針を取っています。つまり、固定金利が上がる前に固定金利で住宅ローンを実行した人は、今よりも相対的に有利な条件で固定金利を利用できているのです。

　そもそも固定金利を選んだことが間違いだったと断言できるほどの事情がない限り、固定金利から変動金利へ借り換える必要はないでしょう。

変動金利から変動金利への借り換え

　最後に、もともと変動金利で借りていた人がより低い変動金利に借り換えるケースについて考えてみましょう。金利タイプを変更しないで借り換える場合は、金利上昇のリスクに変わりはないので、それによって総支払額を減らせるか否かという点がポイントになります。

　低金利への借り換えによって毎月の返済額が減りますが、借り換えには税金や手数料等の借り換え経費が必要です。主な借り換え経費とその目安を下記に列挙してみました。

主な住宅ローン借り換えの経費と目安

項目	目安
住宅ローンの印紙税	借り換え金額1000万円超、5000万円以下は2万円、5000万超1億円以下は6万円。ペーパーレスの電子契約書ならば、0円。
登録免許税	借り換え金額の0.4%
司法書士報酬	5万円～10万円程度
現在の住宅ローンの一括返済手数料	3万円～5万円＋消費税が多い
新たな住宅ローンの融資手数料	借り換え金額の2.2%（大半の銀行）。期間限定のキャンペーンもあり。

　毎月の返済減の合計が上表の借り換え経費の合計を上回るならば、借り換えによって総支払額を減らすことができるので、借り換えることが合理的だと言えます。

　さらに、借り換えることが合理的な状況であると、現在借りている銀行に対して金利の引き下げ交渉が可能となっていることを意味します。

　銀行の担当者に電話をかけて「金利を見直してほしい」と言うだけです。交渉といっても、こちらができることはほとんどどないのですが、実際に借り換えようと思っている銀行の借り換え審査に通しておくと、効果があります。金利を下げなければ、本当に銀行を乗り換える準備があることを明示することになるからです。他行に審査に出していることは、信用情報の照会で今の銀行も把握できるので、ことさらアピールする必要はありません。

まとめ～後悔しないための決断の指標

　民間銀行の予想が外れて日銀の利上げが当分ないということになると、変動金利への借り換えキャンペーンに乗ることが得でしょう。

　一方で、民間銀行の予想どおりに日銀が利上げすれば、民間銀行は横並びで金利を上げます。今の固定金利よりも高い金利を払うことになるかもしれません。

　いずれにしても、日銀の政策はわたしたちにコントロールできることではありません。決断の根拠を外に求めるのではなく、あくまで、「自分にとって後悔のない金利タイプであるのか？」をもう一度考えてみてください。その上で、メリットがあるなら借り換えるべきでしょう。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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新規借入2024年12月最新主要銀行版

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住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、住宅ローン金利優遇割、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.413%
総返済額　3218万円

表面金利: 年0.284%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,045円

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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

2位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.512%
総返済額　3271万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,229円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

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生命保険

3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

3位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.531%
総返済額　3281万円

表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,426円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～

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※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間）固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①～③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490％～⇒年0.390％～へ引き下げ ①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用（非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可）。※お申込期間2024年11月1日～2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。

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審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。