金利上昇に備えて固定金利の住宅ローンを選ぶなら、10月のフラット35の金利引き下げ制度拡充を見逃すな

世界的な金利上昇を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めている。2022年後半も欧米を中心に金利が上がり、固定金利型ローンの一段の上昇は避けられない。そこで注目されるのが、2022年10月から固定金利型ローンの「フラット35」。ポイント制が導入されて、金利引き下げが拡充される。フラット35を活用し、さらなる金利上昇の前に、借り入れ、借り換えをしたいところだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

フラット35金利は、年初から0.23ポイント上昇

　住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型がある。

　変動金利型は金利が低く設定されている反面、借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがある。

　一方、固定金利型は金利リスクは小さいものの、その分金利が高くなっている。

　現在、金利が上がり始めているのは固定金利型ローン。その代表格ともいうべき住宅金融支援機構と民間提携のフラット35の金利は、図表1にあるように小刻みながら、2022年に入ってから毎月のように上がり続けている。

　2022年1月には返済期間21年～35年の金利は1.30％だったのが8月には1.53％で、7カ月で0.23ポイントの上昇だ。

　借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、1.30％なら11万8592円だが、1.53％では12万3062円に増える。月額にして4470円、年間で5万3640円、35年間の総返済額では約188万円の負担増であり、家計を圧迫する。

図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移

出典：独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ

借り換えで返済額が「増加した」とする人もいる

　2022年8月現在、アメリカの連邦準備制度理事会（FRB）は金利引き上げの姿勢を崩していないし、ユーロ中央銀行も同様。世界的な金利上昇が当分続く可能性が高く、わが国の固定金利型住宅ローンの金利もこれまでと同じように、ジワジワとアップを続ける可能性が高い。

　そのため、2022年に入ってから、固定金利型の金利が一段と上がる前に、固定金利型を利用して、長期間金利をフィックスしておきたいとする動きが出始めているといわれる。新規に住宅ローンを利用する際に固定金利型を利用するケースと同時に、現在変動金利型ローンを利用している人が、早めに固定金利型に借り換えて、さらなる金利上昇に備えようとする動きも強まっているのだ。

　もともと、住宅ローンの借り換えにおいては、多少金利が高くなって返済額が増えるにしても、変動金利型から固定金利型に借り換えて安心感を高めようとする人が少なくない。

　図表2にあるように、固定金利型のなかでも完済まで金利が確定している全期間固定金利型に借り換えた人では、返済額が「増加した」とする人が2割以上いる。借り換えは、より金利の低いローンに借り換えて返済額を減らすのが主な目的だが、そうではなく、より安心を高めるための借り換えを実行する人も少なくないわけだ。

図表2　借り換え後の金利タイプ別毎月返済額の増減（単位：％）

資料：住宅金融支援機構『2020年度住宅ローン借換えの実態調査』

金利引き下げ制度で10年固定並みの金利に

　実は、図表3にあるように、住宅ローン金利は金利タイプによって大きな差がある。変動金利型なら0.4％前後で借りられるものの、固定金利期間選択型の10年固定は1％前後で、全期間固定金利型のフラット35は1％台の半ばの水準だ（2022年8月現在）。これだけの金利差があるから、金利の低い変動金利型から固定金利型に借り換えるとなると、どうしても返済額が増えてしまう。

　しかし、フラット35には各種の金利引き下げ制度があって、それを上手に活用すれば、変動金利型並みとはいわないまでも、固定金利期間選択型の10年固定に近い水準まで適用金利を下げることができる。

　その金利引き下げ制度だが、さまざまな条件があって、購入したい物件の金利引き下げ幅や金利引き下げ期間がなかなか分かりにくいのが現実だった。特に、初めてフラット35を利用する人にとっては、なおさらだ。

図表3 各種住宅ローンの金利と返済額の例

最大では0.50％の引き下げが10年間続く

　フラット35は、2022年10月から金利引き下げ制度が「ポイント制」に改められて分かりやすくなる。「1．住宅性能」「2．管理・修繕」「3．エリア」の各項目ごとにポイントが定められ、その合計ポイントで金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みになる。

　合計ポイント（1〜4ポイント）によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間は図表4のようになる。

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

出典：独立行政法人住宅金融支援機構ホームページより著者作成

　では、どんな住宅だと、ポイントを得られるのか。

　図表5にあるように、「1．住宅性能」「2．管理・修繕」「3．エリア」の各項目ごとにポイントが定められている。

　たとえば、省エネ性能の高いフラット35S（ZEH）は3ポイントだから、それに管理計画認定マンションの1ポイントを加えれば4ポイントになる。これは金利引き下げ制度の拡充と言っていいだろう。

図表5　新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント

出典：独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

総返済額が200万円近く軽減されるケースもある

　金利引き下げによって、どれくらい返済負担が軽くなるのかを試算したのが図表6だ。

　金利引き下げが適用されない通常のフラット35だと、借入額4000万円の毎月返済額は12万3062円が、1ポイントで当初5年間金利が0.25％下がると毎月返済額は11万8208円に減少する。35年間の総返済額では約53万円の軽減だ。

　それが、最大の4ポイントだと、当初10年間の返済額が11万3474円に減って、35年間の総返済額は約195万円の軽減になる。

図表6 ポイント別の返済負担の違い

　最近は住宅価格の高騰で、住宅ローン利用額が増えている。フラット35の借入限度額である8000万円だと約389万円も負担が軽くなる。

　2022年10月からフラット35の金利引き下げ制度が改正され、誰にも分かりやすくなるのを利用して、さらなる金利上昇前に金利を「固定金利」にしておきたいものだ。

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1位

りそな借り換えローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（借り換え、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.809%
総返済額　2809万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,342円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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2位

住宅ローン・金利選択型（借り換え）特別金利・変動金利

実質金利(手数料込): 0.820%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.728%

手数料(税込): 330000円

保証料: 0円

毎月返済額: 77,324円

おすすめポイント

手数料が定額の33万円で割安

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.995％～1.645％、2年固定1.665％～2.315％、3年固定1.739％～2.389％、5年固定1.835％～2.485％、7年固定1.933％～2.583％、10年固定2.095％～2.745％

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料が一律33万円と安め
借入期間中なら変動金利と固定金利を何度も変更できる
通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50％保障」付きの団信保険が無料で付けられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

楽天銀行の魅力は手数料が定額の33万円（税込み）で、ほかのネット銀行と比べても割安な点です。特に借り換えではメリットが出やすいですね。

諸費用、保証料、団信など、事務手数料以外はほとんど無料なのも魅力です。

なお、審査は固くて厳しいほうです。クレジットカードの支払いで延滞は、厳しく見られる傾向があるようです。また、注文住宅などで物件の前面道路が私道の場合、私道の所有権や使用許諾権についてチェックされるなど、非常に細かい点までチェックします。

関連記事楽天銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
33万円
■フラット35
・新規借入（融資額×1.1％、最低11万円）
・借り換え（融資額×0.99％、最低16.5万円）

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上、楽天銀行マイページから）
■フラット35
0円（10万円以上、住宅金融支援機構マイノートから）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（楽天銀行マイページから）
■フラット35
0円（楽天銀行マイページから）

借入額: ■自社商品
500万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上、35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島（離島は除く）
■フラット35
全国

使い道: ■自社商品
本人が住むための新築住宅の建設資金または購入資金、中古住宅の購入資金
※借り換え、借り換えと合わせた増改築資金にも利用可能

年収 （給与所得者）: ■自社商品
400万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
400万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
65歳6カ月未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳6カ月未満）
+がん50％保障特約（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病特約（借入時年齢：51歳以上）
がん保障特約（死亡・高度障害と診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）

全疾病特約（死亡・高度障害と診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: がん保障特約（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、所定の就業不能状態なら毎月の返済を保障、所定の就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円
夫婦連生団信
金利+0.20％
配偶者のどちらかに万一のことがあった場合、住宅ローン残高が0円

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ネット契約なら、印紙代が不要でお得

3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.829%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,732円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。