世界的な金利上昇を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めている。2022年後半も欧米を中心に金利が上がり、固定金利型ローンの一段の上昇は避けられない。そこで注目されるのが、2022年10月から固定金利型ローンの「フラット35」。ポイント制が導入されて、金利引き下げが拡充される。フラット35を活用し、さらなる金利上昇の前に、借り入れ、借り換えをしたいところだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
フラット35金利は、年初から0.23ポイント上昇
住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型がある。
変動金利型は金利が低く設定されている反面、借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがある。
一方、固定金利型は金利リスクは小さいものの、その分金利が高くなっている。
現在、金利が上がり始めているのは固定金利型ローン。その代表格ともいうべき住宅金融支援機構と民間提携のフラット35の金利は、図表1にあるように小刻みながら、2022年に入ってから毎月のように上がり続けている。
2022年1月には返済期間21年～35年の金利は1.30％だったのが8月には1.53％で、7カ月で0.23ポイントの上昇だ。
借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、1.30％なら11万8592円だが、1.53％では12万3062円に増える。月額にして4470円、年間で5万3640円、35年間の総返済額では約188万円の負担増であり、家計を圧迫する。
図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移
借り換えで返済額が「増加した」とする人もいる
2022年8月現在、アメリカの連邦準備制度理事会（FRB）は金利引き上げの姿勢を崩していないし、ユーロ中央銀行も同様。世界的な金利上昇が当分続く可能性が高く、わが国の固定金利型住宅ローンの金利もこれまでと同じように、ジワジワとアップを続ける可能性が高い。
そのため、2022年に入ってから、固定金利型の金利が一段と上がる前に、固定金利型を利用して、長期間金利をフィックスしておきたいとする動きが出始めているといわれる。新規に住宅ローンを利用する際に固定金利型を利用するケースと同時に、現在変動金利型ローンを利用している人が、早めに固定金利型に借り換えて、さらなる金利上昇に備えようとする動きも強まっているのだ。
もともと、住宅ローンの借り換えにおいては、多少金利が高くなって返済額が増えるにしても、変動金利型から固定金利型に借り換えて安心感を高めようとする人が少なくない。
図表2にあるように、固定金利型のなかでも完済まで金利が確定している全期間固定金利型に借り換えた人では、返済額が「増加した」とする人が2割以上いる。借り換えは、より金利の低いローンに借り換えて返済額を減らすのが主な目的だが、そうではなく、より安心を高めるための借り換えを実行する人も少なくないわけだ。
図表2 借り換え後の金利タイプ別毎月返済額の増減（単位：％）
金利引き下げ制度で10年固定並みの金利に
実は、図表3にあるように、住宅ローン金利は金利タイプによって大きな差がある。変動金利型なら0.4％前後で借りられるものの、固定金利期間選択型の10年固定は1％前後で、全期間固定金利型のフラット35は1％台の半ばの水準だ（2022年8月現在）。これだけの金利差があるから、金利の低い変動金利型から固定金利型に借り換えるとなると、どうしても返済額が増えてしまう。
しかし、フラット35には各種の金利引き下げ制度があって、それを上手に活用すれば、変動金利型並みとはいわないまでも、固定金利期間選択型の10年固定に近い水準まで適用金利を下げることができる。
その金利引き下げ制度だが、さまざまな条件があって、購入したい物件の金利引き下げ幅や金利引き下げ期間がなかなか分かりにくいのが現実だった。特に、初めてフラット35を利用する人にとっては、なおさらだ。
図表3 各種住宅ローンの金利と返済額の例
最大では0.50％の引き下げが10年間続く
フラット35は、2022年10月から金利引き下げ制度が「ポイント制」に改められて分かりやすくなる。「1．住宅性能」「2．管理・修繕」「3．エリア」の各項目ごとにポイントが定められ、その合計ポイントで金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みになる。
合計ポイント（1〜4ポイント）によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間は図表4のようになる。
図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ
では、どんな住宅だと、ポイントを得られるのか。
図表5にあるように、「1．住宅性能」「2．管理・修繕」「3．エリア」の各項目ごとにポイントが定められている。
たとえば、省エネ性能の高いフラット35S（ZEH）は3ポイントだから、それに管理計画認定マンションの1ポイントを加えれば4ポイントになる。これは金利引き下げ制度の拡充と言っていいだろう。
図表5 新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント
総返済額が200万円近く軽減されるケースもある
金利引き下げによって、どれくらい返済負担が軽くなるのかを試算したのが図表6だ。
金利引き下げが適用されない通常のフラット35だと、借入額4000万円の毎月返済額は12万3062円が、1ポイントで当初5年間金利が0.25％下がると毎月返済額は11万8208円に減少する。35年間の総返済額では約53万円の軽減だ。
それが、最大の4ポイントだと、当初10年間の返済額が11万3474円に減って、35年間の総返済額は約195万円の軽減になる。
図表6 ポイント別の返済負担の違い
最近は住宅価格の高騰で、住宅ローン利用額が増えている。フラット35の借入限度額である8000万円だと約389万円も負担が軽くなる。
2022年10月からフラット35の金利引き下げ制度が改正され、誰にも分かりやすくなるのを利用して、さらなる金利上昇前に金利を「固定金利」にしておきたいものだ。
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条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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淡河範明さん
ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。
審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。
低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。
いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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