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金利上昇に備えて固定金利の住宅ローンを選ぶなら、
10月のフラット35の金利引き下げ制度拡充を見逃すな

2022年9月9日公開(2022年11月29日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

世界的な金利上昇を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めている。2022年後半も欧米を中心に金利が上がり、固定金利型ローンの一段の上昇は避けられない。そこで注目されるのが、2022年10月から固定金利型ローンの「フラット35」。ポイント制が導入されて、金利引き下げが拡充される。フラット35を活用し、さらなる金利上昇の前に、借り入れ、借り換えをしたいところだ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

フラット35金利は、年初から0.23ポイント上昇

 住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型がある。

 変動金利型は金利が低く設定されている反面、借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがある。

 一方、固定金利型は金利リスクは小さいものの、その分金利が高くなっている。

 現在、金利が上がり始めているのは固定金利型ローン。その代表格ともいうべき住宅金融支援機構と民間提携のフラット35の金利は、図表1にあるように小刻みながら、2022年に入ってから毎月のように上がり続けている。

 2022年1月には返済期間21年~35年の金利は1.30%だったのが8月には1.53%で、7カ月で0.23ポイントの上昇だ。

 借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、1.30%なら11万8592円だが、1.53%では12万3062円に増える。月額にして4470円、年間で5万3640円、35年間の総返済額では約188万円の負担増であり、家計を圧迫する。

図表1  フラット35の最低・最頻金利の推移

借り換えで返済額が「増加した」とする人もいる

 2022年8月現在、アメリカの連邦準備制度理事会(FRB)は金利引き上げの姿勢を崩していないし、ユーロ中央銀行も同様。世界的な金利上昇が当分続く可能性が高く、わが国の固定金利型住宅ローンの金利もこれまでと同じように、ジワジワとアップを続ける可能性が高い。

 そのため、2022年に入ってから、固定金利型の金利が一段と上がる前に、固定金利型を利用して、長期間金利をフィックスしておきたいとする動きが出始めているといわれる。新規に住宅ローンを利用する際に固定金利型を利用するケースと同時に、現在変動金利型ローンを利用している人が、早めに固定金利型に借り換えて、さらなる金利上昇に備えようとする動きも強まっているのだ。

 もともと、住宅ローンの借り換えにおいては、多少金利が高くなって返済額が増えるにしても、変動金利型から固定金利型に借り換えて安心感を高めようとする人が少なくない。

 図表2にあるように、固定金利型のなかでも完済まで金利が確定している全期間固定金利型に借り換えた人では、返済額が「増加した」とする人が2割以上いる。借り換えは、より金利の低いローンに借り換えて返済額を減らすのが主な目的だが、そうではなく、より安心を高めるための借り換えを実行する人も少なくないわけだ。

図表2 借り換え後の金利タイプ別毎月返済額の増減(単位:%)

金利引き下げ制度で10年固定並みの金利に

 実は、図表3にあるように、住宅ローン金利は金利タイプによって大きな差がある。変動金利型なら0.4%前後で借りられるものの、固定金利期間選択型の10年固定は1%前後で、全期間固定金利型のフラット35は1%台の半ばの水準だ(2022年8月現在)。これだけの金利差があるから、金利の低い変動金利型から固定金利型に借り換えるとなると、どうしても返済額が増えてしまう。

 しかし、フラット35には各種の金利引き下げ制度があって、それを上手に活用すれば、変動金利型並みとはいわないまでも、固定金利期間選択型の10年固定に近い水準まで適用金利を下げることができる。

 その金利引き下げ制度だが、さまざまな条件があって、購入したい物件の金利引き下げ幅や金利引き下げ期間がなかなか分かりにくいのが現実だった。特に、初めてフラット35を利用する人にとっては、なおさらだ。

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

最大では0.50%の引き下げが10年間続く

 フラット35は、2022年10月から金利引き下げ制度が「ポイント制」に改められて分かりやすくなる。「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められ、その合計ポイントで金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みになる。

 合計ポイント(1〜4ポイント)によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間は図表4のようになる。

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引下げ
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページより著者作成

 では、どんな住宅だと、ポイントを得られるのか。

 図表5にあるように、「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められている。

 たとえば、省エネ性能の高いフラット35S(ZEH)は3ポイントだから、それに管理計画認定マンションの1ポイントを加えれば4ポイントになる。これは金利引き下げ制度の拡充と言っていいだろう。

図表5 新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント

図表5 新たな金利引下げ制度の引下げポイント
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

総返済額が200万円近く軽減されるケースもある

 金利引き下げによって、どれくらい返済負担が軽くなるのかを試算したのが図表6だ。

 金利引き下げが適用されない通常のフラット35だと、借入額4000万円の毎月返済額は12万3062円が、1ポイントで当初5年間金利が0.25%下がると毎月返済額は11万8208円に減少する。35年間の総返済額では約53万円の軽減だ。

 それが、最大の4ポイントだと、当初10年間の返済額が11万3474円に減って、35年間の総返済額は約195万円の軽減になる。

図表6  ポイント別の返済負担の違い

図表6  ポイント別の返済負担の違い

 最近は住宅価格の高騰で、住宅ローン利用額が増えている。フラット35の借入限度額である8000万円だと約389万円も負担が軽くなる。

 2022年10月からフラット35の金利引き下げ制度が改正され、誰にも分かりやすくなるのを利用して、さらなる金利上昇前に金利を「固定金利」にしておきたいものだ。

【関連記事はこちら】>>フラット35の住宅ローン金利ランキング! メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介

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住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
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①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/03/01現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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オンライン契約で、印紙代が0円
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0.500%
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おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

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手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.505%
表面金利
0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②金利タイプが多彩。フラット35も取扱

借り換え変動金利引下げキャンペーン:借り換え申込期間:2022年11月11日~2023年3月10日。2023年3月31日までの借入れに限る。りそなグループアプリのセットアップが条件。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+3万3000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+3万3000円
【保証料金利上乗せ型】
3万3000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
0円(1万円以上1万円単位)
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信
(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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