金利上昇に備えて固定金利の住宅ローンを選ぶなら、
10月のフラット35の金利引き下げ制度拡充を見逃すな

2022年9月9日公開(2022年11月29日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

世界的な金利上昇を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めている。2022年後半も欧米を中心に金利が上がり、固定金利型ローンの一段の上昇は避けられない。そこで注目されるのが、2022年10月から固定金利型ローンの「フラット35」。ポイント制が導入されて、金利引き下げが拡充される。フラット35を活用し、さらなる金利上昇の前に、借り入れ、借り換えをしたいところだ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

フラット35金利は、年初から0.23ポイント上昇

 住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型がある。

 変動金利型は金利が低く設定されている反面、借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがある。

 一方、固定金利型は金利リスクは小さいものの、その分金利が高くなっている。

 現在、金利が上がり始めているのは固定金利型ローン。その代表格ともいうべき住宅金融支援機構と民間提携のフラット35の金利は、図表1にあるように小刻みながら、2022年に入ってから毎月のように上がり続けている。

 2022年1月には返済期間21年~35年の金利は1.30%だったのが8月には1.53%で、7カ月で0.23ポイントの上昇だ。

 借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、1.30%なら11万8592円だが、1.53%では12万3062円に増える。月額にして4470円、年間で5万3640円、35年間の総返済額では約188万円の負担増であり、家計を圧迫する。

図表1  フラット35の最低・最頻金利の推移

借り換えで返済額が「増加した」とする人もいる

 2022年8月現在、アメリカの連邦準備制度理事会(FRB)は金利引き上げの姿勢を崩していないし、ユーロ中央銀行も同様。世界的な金利上昇が当分続く可能性が高く、わが国の固定金利型住宅ローンの金利もこれまでと同じように、ジワジワとアップを続ける可能性が高い。

 そのため、2022年に入ってから、固定金利型の金利が一段と上がる前に、固定金利型を利用して、長期間金利をフィックスしておきたいとする動きが出始めているといわれる。新規に住宅ローンを利用する際に固定金利型を利用するケースと同時に、現在変動金利型ローンを利用している人が、早めに固定金利型に借り換えて、さらなる金利上昇に備えようとする動きも強まっているのだ。

 もともと、住宅ローンの借り換えにおいては、多少金利が高くなって返済額が増えるにしても、変動金利型から固定金利型に借り換えて安心感を高めようとする人が少なくない。

 図表2にあるように、固定金利型のなかでも完済まで金利が確定している全期間固定金利型に借り換えた人では、返済額が「増加した」とする人が2割以上いる。借り換えは、より金利の低いローンに借り換えて返済額を減らすのが主な目的だが、そうではなく、より安心を高めるための借り換えを実行する人も少なくないわけだ。

図表2 借り換え後の金利タイプ別毎月返済額の増減(単位:%)

金利引き下げ制度で10年固定並みの金利に

 実は、図表3にあるように、住宅ローン金利は金利タイプによって大きな差がある。変動金利型なら0.4%前後で借りられるものの、固定金利期間選択型の10年固定は1%前後で、全期間固定金利型のフラット35は1%台の半ばの水準だ(2022年8月現在)。これだけの金利差があるから、金利の低い変動金利型から固定金利型に借り換えるとなると、どうしても返済額が増えてしまう。

 しかし、フラット35には各種の金利引き下げ制度があって、それを上手に活用すれば、変動金利型並みとはいわないまでも、固定金利期間選択型の10年固定に近い水準まで適用金利を下げることができる。

 その金利引き下げ制度だが、さまざまな条件があって、購入したい物件の金利引き下げ幅や金利引き下げ期間がなかなか分かりにくいのが現実だった。特に、初めてフラット35を利用する人にとっては、なおさらだ。

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

最大では0.50%の引き下げが10年間続く

 フラット35は、2022年10月から金利引き下げ制度が「ポイント制」に改められて分かりやすくなる。「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められ、その合計ポイントで金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みになる。

 合計ポイント(1〜4ポイント)によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間は図表4のようになる。

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引下げ
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページより著者作成

 では、どんな住宅だと、ポイントを得られるのか。

 図表5にあるように、「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められている。

 たとえば、省エネ性能の高いフラット35S(ZEH)は3ポイントだから、それに管理計画認定マンションの1ポイントを加えれば4ポイントになる。これは金利引き下げ制度の拡充と言っていいだろう。

図表5 新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント

図表5 新たな金利引下げ制度の引下げポイント
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

総返済額が200万円近く軽減されるケースもある

 金利引き下げによって、どれくらい返済負担が軽くなるのかを試算したのが図表6だ。

 金利引き下げが適用されない通常のフラット35だと、借入額4000万円の毎月返済額は12万3062円が、1ポイントで当初5年間金利が0.25%下がると毎月返済額は11万8208円に減少する。35年間の総返済額では約53万円の軽減だ。

 それが、最大の4ポイントだと、当初10年間の返済額が11万3474円に減って、35年間の総返済額は約195万円の軽減になる。

図表6  ポイント別の返済負担の違い

図表6  ポイント別の返済負担の違い

 最近は住宅価格の高騰で、住宅ローン利用額が増えている。フラット35の借入限度額である8000万円だと約389万円も負担が軽くなる。

 2022年10月からフラット35の金利引き下げ制度が改正され、誰にも分かりやすくなるのを利用して、さらなる金利上昇前に金利を「固定金利」にしておきたいものだ。

【関連記事はこちら】>>フラット35の住宅ローン金利ランキング! メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介

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借り換え2023年12月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
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2023/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始
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  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
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0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
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・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
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死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
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総返済額 2666万円
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①低金利の上、がん50%団信無料
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特徴・評判

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  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.448%
総返済額 2668万円
表面金利
年0.297%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
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72,592円
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審査基準

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  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
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プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

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手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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