じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

金利上昇に備えて固定金利の住宅ローンを選ぶなら、
10月のフラット35の金利引き下げ制度拡充を見逃すな

2022年9月9日公開(2022年9月9日更新)
山下和之 住宅ジャーナリスト

世界的な金利上昇を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めている。2022年後半も欧米を中心に金利が上がり、固定金利型ローンの一段の上昇は避けられない。そこで注目されるのが、2022年10月から固定金利型ローンの「フラット35」。ポイント制が導入されて、金利引き下げが拡充される。フラット35を活用し、さらなる金利上昇の前に、借り入れ、借り換えをしたいところだ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

フラット35金利は、年初から0.23ポイント上昇

 住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型がある。

 変動金利型は金利が低く設定されている反面、借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがある。

 一方、固定金利型は金利リスクは小さいものの、その分金利が高くなっている。

 現在、金利が上がり始めているのは固定金利型ローン。その代表格ともいうべき住宅金融支援機構と民間提携のフラット35の金利は、図表1にあるように小刻みながら、2022年に入ってから毎月のように上がり続けている。

 2022年1月には返済期間21年~35年の金利は1.30%だったのが8月には1.53%で、7カ月で0.23ポイントの上昇だ。

 借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、1.30%なら11万8592円だが、1.53%では12万3062円に増える。月額にして4470円、年間で5万3640円、35年間の総返済額では約188万円の負担増であり、家計を圧迫する。

図表1  フラット35の最低・最頻金利の推移

借り換えで返済額が「増加した」とする人もいる

 2022年8月現在、アメリカの連邦準備制度理事会(FRB)は金利引き上げの姿勢を崩していないし、ユーロ中央銀行も同様。世界的な金利上昇が当分続く可能性が高く、わが国の固定金利型住宅ローンの金利もこれまでと同じように、ジワジワとアップを続ける可能性が高い。

 そのため、2022年に入ってから、固定金利型の金利が一段と上がる前に、固定金利型を利用して、長期間金利をフィックスしておきたいとする動きが出始めているといわれる。新規に住宅ローンを利用する際に固定金利型を利用するケースと同時に、現在変動金利型ローンを利用している人が、早めに固定金利型に借り換えて、さらなる金利上昇に備えようとする動きも強まっているのだ。

 もともと、住宅ローンの借り換えにおいては、多少金利が高くなって返済額が増えるにしても、変動金利型から固定金利型に借り換えて安心感を高めようとする人が少なくない。

 図表2にあるように、固定金利型のなかでも完済まで金利が確定している全期間固定金利型に借り換えた人では、返済額が「増加した」とする人が2割以上いる。借り換えは、より金利の低いローンに借り換えて返済額を減らすのが主な目的だが、そうではなく、より安心を高めるための借り換えを実行する人も少なくないわけだ。

図表2 借り換え後の金利タイプ別毎月返済額の増減(単位:%)

金利引き下げ制度で10年固定並みの金利に

 実は、図表3にあるように、住宅ローン金利は金利タイプによって大きな差がある。変動金利型なら0.4%前後で借りられるものの、固定金利期間選択型の10年固定は1%前後で、全期間固定金利型のフラット35は1%台の半ばの水準だ(2022年8月現在)。これだけの金利差があるから、金利の低い変動金利型から固定金利型に借り換えるとなると、どうしても返済額が増えてしまう。

 しかし、フラット35には各種の金利引き下げ制度があって、それを上手に活用すれば、変動金利型並みとはいわないまでも、固定金利期間選択型の10年固定に近い水準まで適用金利を下げることができる。

 その金利引き下げ制度だが、さまざまな条件があって、購入したい物件の金利引き下げ幅や金利引き下げ期間がなかなか分かりにくいのが現実だった。特に、初めてフラット35を利用する人にとっては、なおさらだ。

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

図表3  各種住宅ローンの金利と返済額の例

最大では0.50%の引き下げが10年間続く

 フラット35は、2022年10月から金利引き下げ制度が「ポイント制」に改められて分かりやすくなる。「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められ、その合計ポイントで金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みになる。

 合計ポイント(1〜4ポイント)によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間は図表4のようになる。

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

図表4 フラット35の合計ポイント別の金利引下げ
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページより著者作成

 では、どんな住宅だと、ポイントを得られるのか。

 図表5にあるように、「1.住宅性能」「2.管理・修繕」「3.エリア」の各項目ごとにポイントが定められている。

 たとえば、省エネ性能の高いフラット35S(ZEH)は3ポイントだから、それに管理計画認定マンションの1ポイントを加えれば4ポイントになる。これは金利引き下げ制度の拡充と言っていいだろう。

図表5 新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント

図表5 新たな金利引下げ制度の引下げポイント
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

総返済額が200万円近く軽減されるケースもある

 金利引き下げによって、どれくらい返済負担が軽くなるのかを試算したのが図表6だ。

 金利引き下げが適用されない通常のフラット35だと、借入額4000万円の毎月返済額は12万3062円が、1ポイントで当初5年間金利が0.25%下がると毎月返済額は11万8208円に減少する。35年間の総返済額では約53万円の軽減だ。

 それが、最大の4ポイントだと、当初10年間の返済額が11万3474円に減って、35年間の総返済額は約195万円の軽減になる。

図表6  ポイント別の返済負担の違い

図表6  ポイント別の返済負担の違い

 最近は住宅価格の高騰で、住宅ローン利用額が増えている。フラット35の借入限度額である8000万円だと約389万円も負担が軽くなる。

 2022年10月からフラット35の金利引き下げ制度が改正され、誰にも分かりやすくなるのを利用して、さらなる金利上昇前に金利を「固定金利」にしておきたいものだ。

【関連記事はこちら】>>フラット35の住宅ローンとは? 金利、手数料、頭金あり・なしで、おすすめの9銀行を比較!

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2022年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】16年分の金利推移
【借り換え】の基礎
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2022年9月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え) ※借入金額2500万円、借入期間30年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.461% 0.310% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.481% 0.330% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】借り換え(変動金利)は、▲0.05%引き下げキャンペーン実施中(2022年7月1日~2022年9月30日)

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.501% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料は5.5万円からと、非常に安い
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 フラット35ならアルヒ 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP