2022年に入って、固定金利型の住宅ローン金利が上がっているのに対して、変動金利型の金利は変わらないため、変動金利型のメリットが拡大、変動金利型の利用者が増えている。ただ、変動金利型には借り入れ後の返済額増加のリスクがあるので、利用するなら十分な対策を取っておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
フラット35金利は1年で0.24ポイント上昇
住宅ローンには、大きく分けると市中の金利動向によって適用金利が変化する「変動金利型」と、金利動向にかかわらず金利が変わらない「固定金利型」がある。
変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動しているが、2021年後半から世界的に長期金利が上昇したのを受けて、わが国でも2022年に入って、固定金利型の金利上昇が始まっている。
固定金利型ローンのひとつである、住宅金融支援機構の「フラット35」の金利をみても、図表1にあるようにこの1年の間に0.24ポイントも上昇している。
それに対して、変動金利型の金利はまったく変わっていない。メガバンクのみずほ銀行の最優遇金利は0.375％で、1年以上据え置いている。そのため、変動金利型と固定金利型の格差が一段と拡大している。
図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移
変動金利型なら年間25万円以上も負担が軽くなる
みずほ銀行の2022年9月の変動金利型の金利は0.375％。全期間固定金利型の35年固定型の金利は1.203％だ。借入額4000万円、35年元利均等返済、ボーナス返済なしで、返済額を試算してみよう。
変動金利型の毎月返済額は10万1639円。それに対して35年固定型の毎月返済額は11万7252円だから、変動金利型に比べて1万5613円多くなる。
さらにフラット35の1.52％であれば毎返済額は月12万2866円だから、変動金利型に比べて2万1227円も多い。
年間にすれば25万円以上の差。最近はマンションをはじめとする住宅価格が上がっているので、借入額が8000万円なら年間50万円以上の差ということだ。これだけの差があるのだから、より金利の低い変動金利型を利用したくなるのが人情というものだろう。
図表2 金利タイプ別の最優遇金利と返済額
変動金利型利用者の割合が7割を超えている
アメリカやヨーロッパが金利の引き上げによる金融引き締め政策をとっているのに対して、日本銀行は大規模な金融緩和政策を維持する方針を維持している。したがって、「当面、わが国の変動金利型の住宅ローンの金利は上がりそうもない」とみて、急速に変動金利型利用者が増えているのだろう。
図表３は2021年10月から2022年３月までの間に住宅ローンを利用した人たちが、どの金利タイプを利用したかを調査した結果を示しているが、それまで60％台だった変動金利型利用者の割合が、73.9％まで増えているのだ。
購入した住宅の形態別にみると、価格が高い新築マンション利用者では、変動金利型が78.4％と8割に近い水準に達している。新築マンション購入者は住宅ローンの利用額が多いため、できるだけ返済額を減らしたいと考える人が多いのだろう。
図表3 住宅ローン利用者が利用した金利タイプ
変動金利型利用時には、返済額増加への対策を
しかし、言うまでもないが、変動金利型には借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増えるリスクがある。先に触れたように、日銀は当面、低金利政策を維持する方針だから、すぐにも金利が上がるということはないだろうが、住宅ローンの返済は20年、30年と長期にわたる。
その間には一度や二度、住宅ローン金利の上昇局面がやってきて、変動金利型の金利も上がる可能性がある。変動金利型の金利は5年に1度見直し、返済額が増えるのは５年に１回までで、増額率を25％以下に抑えるという決まりを持つ銀行が多いが、逆にいえば25％までならすぐに増える可能性があるという言い方もできる。
折からのコロナ禍でなかなか収入が増えない時代、住宅ローン返済額の増加はズシリと重くのしかかってくるだけに、万一に備える対策が欠かせない。
返済負担率は25％以内に抑えておく
どのような対策が必要なのか―。
まずは、将来的に金利が上がって、返済額が増えても家計に大きな負担がかからないような、ゆとりある返済計画を立てておくことが不可欠だ。
その目安のひとつが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％程度に抑えておくという点。住宅ローンに関する銀行の審査においては、年収400万円以上であれば、返済負担率35％までOKとなっている銀行が多いが、年収400万円、500万円程度でそのうち35％を住宅ローン返済にもっていかれると、生活はかなりつましいものにならざるを得ないし、金利上昇で返済額が増えたら、たちまち返済不能に陥りかねない。
しかし、返済負担率を25％以内に抑えておけば、多少返済額が増えても家計を切り詰めれば、何とか対応できるのではないだろうか｡
年収の低い人は固定金利型利用が多い
その証左のひとつになるのが、年収と金利タイプの関係。図表4にあるように、年収400万円以下の人では、変動金利型よりは、固定金利型の利用者が多く、年収600万円以下でもそれは変わらない。
それに対して、年収が高くなると変動金利型が増えて、固定金利型の割合が低くなる。たとえば、年収800万円超1000万円以下では、変動金利型が19.4％で、固定金利期間選択型が17.0％、全期間固定金利型が7.5％という結果だった。
年収が高くて返済に余裕がある人は、返済額増額リスクのある変動金利型も怖くはないという考え方で、比較年収の低い人で返済にあまりゆとりがない人は、増額リスクのある変動金利型ではなく、より安心な固定金利型を利用する傾向が強いという見方ができるのではないだろうか。
図表4 住宅ローン利用者の世帯年収別金利タイプ
半年〜1年分の生活費を手元に残しておく
次に、万一の病気、ケガやリストラなどに備えて、収入が途絶えても、半年か1年程度は生活を維持できる現預金を残しておくことが重要だ。手元に現金があれば、返済額が増えたとしてもそんなに焦ることはない。現預金を少しずつ切り崩していけば十分に対応できるだろう。
かつては購入価格の2割の自己資金を用意するのが原則といわれたが、最近は自己資金1割でも融資は可能で、なかには自己資金ゼロでもOKという金融機関もある。したがって、あえて自己資金を少なくして、手元に現預金を残しておくというのも考え方のひとつではないだろうか。
自己資金を少なくして、住宅ローン利用額が多くなれば、住宅ローン減税の控除額が多くなるというメリットもある。
無理のない範囲で返済期間を短くする
いまひとつの方法としては、利用する返済期間を短くすることだ。住宅ローンは原則的に最長35年返済まで利用可能だが、それをあえて20年、15年に短縮すれば、変動金利型の返済額増額リスクを小さくできる。
【35年返済】
金利1％で借入額4000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合の毎月返済額は11万2914円で、3年後に金利が2％に上がった場合、返済額は13万0859円に増える。増額率は15.9％だ。
【15年返済】
それに対して、15年元利均等・ボーナス返済なしの当初返済額は23万9397円に増えるが、3年後の金利が2％に上がったときの返済額は25万3831円で、増額率は6.0％にとどまる。
10年返済なら、増額率はもっと小さくなるので、無理のない範囲でできるだけ返済期間を短くするのが安心だ。
十分な対策をとってサクサクと返済する
当初から返済期間を短くするのが難しい場合には、最長の返済期間で組んでおき、一部繰上返済などによって、返済期間を段階的に短くしていくという手もある。
いずれにしても現在の変動金利型は金利が低く、返済額が少なくなるのは間違いないが、その分、返済額増額というリスクがあることを十分念頭に入れておく必要がある。
それに対応できる対策を取った上で、金利の低さを利用してサクサクと返済していくのがいいのではないだろうか。
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淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
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審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
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