固定金利の住宅ローンの金利上昇で変動金利が断然お得に?!変動金利を使うときの注意点も解説

2022年に入って、固定金利型の住宅ローン金利が上がっているのに対して、変動金利型の金利は変わらないため、変動金利型のメリットが拡大、変動金利型の利用者が増えている。ただ、変動金利型には借り入れ後の返済額増加のリスクがあるので、利用するなら十分な対策を取っておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

フラット35金利は1年で0.24ポイント上昇

　住宅ローンには、大きく分けると市中の金利動向によって適用金利が変化する「変動金利型」と、金利動向にかかわらず金利が変わらない「固定金利型」がある。

　変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動しているが、2021年後半から世界的に長期金利が上昇したのを受けて、わが国でも2022年に入って、固定金利型の金利上昇が始まっている。

　固定金利型ローンのひとつである、住宅金融支援機構の「フラット35」の金利をみても、図表1にあるようにこの1年の間に0.24ポイントも上昇している。

　それに対して、変動金利型の金利はまったく変わっていない。メガバンクのみずほ銀行の最優遇金利は0.375％で、1年以上据え置いている。そのため、変動金利型と固定金利型の格差が一段と拡大している。

図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移

出所：住宅金融支援機構ホームページ

変動金利型なら年間25万円以上も負担が軽くなる

　みずほ銀行の2022年9月の変動金利型の金利は0.375％。全期間固定金利型の35年固定型の金利は1.203％だ。借入額4000万円、35年元利均等返済、ボーナス返済なしで、返済額を試算してみよう。

　変動金利型の毎月返済額は10万1639円。それに対して35年固定型の毎月返済額は11万7252円だから、変動金利型に比べて1万5613円多くなる。

　さらにフラット35の1.52％であれば毎返済額は月12万2866円だから、変動金利型に比べて2万1227円も多い。

　年間にすれば25万円以上の差。最近はマンションをはじめとする住宅価格が上がっているので、借入額が8000万円なら年間50万円以上の差ということだ。これだけの差があるのだから、より金利の低い変動金利型を利用したくなるのが人情というものだろう。

図表2　金利タイプ別の最優遇金利と返済額

変動金利型利用者の割合が7割を超えている

　アメリカやヨーロッパが金利の引き上げによる金融引き締め政策をとっているのに対して、日本銀行は大規模な金融緩和政策を維持する方針を維持している。したがって、「当面、わが国の変動金利型の住宅ローンの金利は上がりそうもない」とみて、急速に変動金利型利用者が増えているのだろう。

　図表３は2021年10月から2022年３月までの間に住宅ローンを利用した人たちが、どの金利タイプを利用したかを調査した結果を示しているが、それまで60％台だった変動金利型利用者の割合が、73.9％まで増えているのだ。

　購入した住宅の形態別にみると、価格が高い新築マンション利用者では、変動金利型が78.4％と8割に近い水準に達している。新築マンション購入者は住宅ローンの利用額が多いため、できるだけ返済額を減らしたいと考える人が多いのだろう。

図表3 住宅ローン利用者が利用した金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】

変動金利型利用時には、返済額増加への対策を

　しかし、言うまでもないが、変動金利型には借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増えるリスクがある。先に触れたように、日銀は当面、低金利政策を維持する方針だから、すぐにも金利が上がるということはないだろうが、住宅ローンの返済は20年、30年と長期にわたる。

　その間には一度や二度、住宅ローン金利の上昇局面がやってきて、変動金利型の金利も上がる可能性がある。変動金利型の金利は5年に1度見直し、返済額が増えるのは５年に１回までで、増額率を25％以下に抑えるという決まりを持つ銀行が多いが、逆にいえば25％までならすぐに増える可能性があるという言い方もできる。

　折からのコロナ禍でなかなか収入が増えない時代、住宅ローン返済額の増加はズシリと重くのしかかってくるだけに、万一に備える対策が欠かせない。

返済負担率は25％以内に抑えておく

　どのような対策が必要なのか―。

　まずは、将来的に金利が上がって、返済額が増えても家計に大きな負担がかからないような、ゆとりある返済計画を立てておくことが不可欠だ。

　その目安のひとつが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％程度に抑えておくという点。住宅ローンに関する銀行の審査においては、年収400万円以上であれば、返済負担率35％までOKとなっている銀行が多いが、年収400万円、500万円程度でそのうち35％を住宅ローン返済にもっていかれると、生活はかなりつましいものにならざるを得ないし、金利上昇で返済額が増えたら、たちまち返済不能に陥りかねない。

　しかし、返済負担率を25％以内に抑えておけば、多少返済額が増えても家計を切り詰めれば、何とか対応できるのではないだろうか｡

年収の低い人は固定金利型利用が多い

　その証左のひとつになるのが、年収と金利タイプの関係。図表4にあるように、年収400万円以下の人では、変動金利型よりは、固定金利型の利用者が多く、年収600万円以下でもそれは変わらない。

　それに対して、年収が高くなると変動金利型が増えて、固定金利型の割合が低くなる。たとえば、年収800万円超1000万円以下では、変動金利型が19.4％で、固定金利期間選択型が17.0％、全期間固定金利型が7.5％という結果だった。

　年収が高くて返済に余裕がある人は、返済額増額リスクのある変動金利型も怖くはないという考え方で、比較年収の低い人で返済にあまりゆとりがない人は、増額リスクのある変動金利型ではなく、より安心な固定金利型を利用する傾向が強いという見方ができるのではないだろうか。

図表4 住宅ローン利用者の世帯年収別金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】』

半年〜1年分の生活費を手元に残しておく

　次に、万一の病気、ケガやリストラなどに備えて、収入が途絶えても、半年か1年程度は生活を維持できる現預金を残しておくことが重要だ。手元に現金があれば、返済額が増えたとしてもそんなに焦ることはない。現預金を少しずつ切り崩していけば十分に対応できるだろう。

　かつては購入価格の2割の自己資金を用意するのが原則といわれたが、最近は自己資金1割でも融資は可能で、なかには自己資金ゼロでもOKという金融機関もある。したがって、あえて自己資金を少なくして、手元に現預金を残しておくというのも考え方のひとつではないだろうか。

　自己資金を少なくして、住宅ローン利用額が多くなれば、住宅ローン減税の控除額が多くなるというメリットもある。

無理のない範囲で返済期間を短くする

　いまひとつの方法としては、利用する返済期間を短くすることだ。住宅ローンは原則的に最長35年返済まで利用可能だが、それをあえて20年、15年に短縮すれば、変動金利型の返済額増額リスクを小さくできる。

【35年返済】
　金利1％で借入額4000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合の毎月返済額は11万2914円で、3年後に金利が2％に上がった場合、返済額は13万0859円に増える。増額率は15.9％だ。

【15年返済】
　それに対して、15年元利均等・ボーナス返済なしの当初返済額は23万9397円に増えるが、3年後の金利が2％に上がったときの返済額は25万3831円で、増額率は6.0％にとどまる。

　10年返済なら、増額率はもっと小さくなるので、無理のない範囲でできるだけ返済期間を短くするのが安心だ。

十分な対策をとってサクサクと返済する

　当初から返済期間を短くするのが難しい場合には、最長の返済期間で組んでおき、一部繰上返済などによって、返済期間を段階的に短くしていくという手もある。

　いずれにしても現在の変動金利型は金利が低く、返済額が少なくなるのは間違いないが、その分、返済額増額というリスクがあることを十分念頭に入れておく必要がある。

　それに対応できる対策を取った上で、金利の低さを利用してサクサクと返済していくのがいいのではないだろうか。

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住宅ローン全期間引下げプラン（借り換え、住宅ローン金利優遇割）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.470%
総返済額　2677万円

表面金利: 年0.319%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 72,829円

おすすめポイント

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2024/11/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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特徴・評判

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

2位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.536%
総返済額　2702万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 73,434円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.577%
総返済額　2718万円

表面金利: 年0.425%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,977円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。