固定金利の住宅ローンの金利上昇で変動金利が断然お得に?!変動金利を使うときの注意点も解説

2022年に入って、固定金利型の住宅ローン金利が上がっているのに対して、変動金利型の金利は変わらないため、変動金利型のメリットが拡大、変動金利型の利用者が増えている。ただ、変動金利型には借り入れ後の返済額増加のリスクがあるので、利用するなら十分な対策を取っておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

フラット35金利は1年で0.24ポイント上昇

　住宅ローンには、大きく分けると市中の金利動向によって適用金利が変化する「変動金利型」と、金利動向にかかわらず金利が変わらない「固定金利型」がある。

　変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動しているが、2021年後半から世界的に長期金利が上昇したのを受けて、わが国でも2022年に入って、固定金利型の金利上昇が始まっている。

　固定金利型ローンのひとつである、住宅金融支援機構の「フラット35」の金利をみても、図表1にあるようにこの1年の間に0.24ポイントも上昇している。

　それに対して、変動金利型の金利はまったく変わっていない。メガバンクのみずほ銀行の最優遇金利は0.375％で、1年以上据え置いている。そのため、変動金利型と固定金利型の格差が一段と拡大している。

図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移

出所：住宅金融支援機構ホームページ

変動金利型なら年間25万円以上も負担が軽くなる

　みずほ銀行の2022年9月の変動金利型の金利は0.375％。全期間固定金利型の35年固定型の金利は1.203％だ。借入額4000万円、35年元利均等返済、ボーナス返済なしで、返済額を試算してみよう。

　変動金利型の毎月返済額は10万1639円。それに対して35年固定型の毎月返済額は11万7252円だから、変動金利型に比べて1万5613円多くなる。

　さらにフラット35の1.52％であれば毎返済額は月12万2866円だから、変動金利型に比べて2万1227円も多い。

　年間にすれば25万円以上の差。最近はマンションをはじめとする住宅価格が上がっているので、借入額が8000万円なら年間50万円以上の差ということだ。これだけの差があるのだから、より金利の低い変動金利型を利用したくなるのが人情というものだろう。

図表2　金利タイプ別の最優遇金利と返済額

変動金利型利用者の割合が7割を超えている

　アメリカやヨーロッパが金利の引き上げによる金融引き締め政策をとっているのに対して、日本銀行は大規模な金融緩和政策を維持する方針を維持している。したがって、「当面、わが国の変動金利型の住宅ローンの金利は上がりそうもない」とみて、急速に変動金利型利用者が増えているのだろう。

　図表３は2021年10月から2022年３月までの間に住宅ローンを利用した人たちが、どの金利タイプを利用したかを調査した結果を示しているが、それまで60％台だった変動金利型利用者の割合が、73.9％まで増えているのだ。

　購入した住宅の形態別にみると、価格が高い新築マンション利用者では、変動金利型が78.4％と8割に近い水準に達している。新築マンション購入者は住宅ローンの利用額が多いため、できるだけ返済額を減らしたいと考える人が多いのだろう。

図表3 住宅ローン利用者が利用した金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】

変動金利型利用時には、返済額増加への対策を

　しかし、言うまでもないが、変動金利型には借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増えるリスクがある。先に触れたように、日銀は当面、低金利政策を維持する方針だから、すぐにも金利が上がるということはないだろうが、住宅ローンの返済は20年、30年と長期にわたる。

　その間には一度や二度、住宅ローン金利の上昇局面がやってきて、変動金利型の金利も上がる可能性がある。変動金利型の金利は5年に1度見直し、返済額が増えるのは５年に１回までで、増額率を25％以下に抑えるという決まりを持つ銀行が多いが、逆にいえば25％までならすぐに増える可能性があるという言い方もできる。

　折からのコロナ禍でなかなか収入が増えない時代、住宅ローン返済額の増加はズシリと重くのしかかってくるだけに、万一に備える対策が欠かせない。

返済負担率は25％以内に抑えておく

　どのような対策が必要なのか―。

　まずは、将来的に金利が上がって、返済額が増えても家計に大きな負担がかからないような、ゆとりある返済計画を立てておくことが不可欠だ。

　その目安のひとつが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％程度に抑えておくという点。住宅ローンに関する銀行の審査においては、年収400万円以上であれば、返済負担率35％までOKとなっている銀行が多いが、年収400万円、500万円程度でそのうち35％を住宅ローン返済にもっていかれると、生活はかなりつましいものにならざるを得ないし、金利上昇で返済額が増えたら、たちまち返済不能に陥りかねない。

　しかし、返済負担率を25％以内に抑えておけば、多少返済額が増えても家計を切り詰めれば、何とか対応できるのではないだろうか｡

年収の低い人は固定金利型利用が多い

　その証左のひとつになるのが、年収と金利タイプの関係。図表4にあるように、年収400万円以下の人では、変動金利型よりは、固定金利型の利用者が多く、年収600万円以下でもそれは変わらない。

　それに対して、年収が高くなると変動金利型が増えて、固定金利型の割合が低くなる。たとえば、年収800万円超1000万円以下では、変動金利型が19.4％で、固定金利期間選択型が17.0％、全期間固定金利型が7.5％という結果だった。

　年収が高くて返済に余裕がある人は、返済額増額リスクのある変動金利型も怖くはないという考え方で、比較年収の低い人で返済にあまりゆとりがない人は、増額リスクのある変動金利型ではなく、より安心な固定金利型を利用する傾向が強いという見方ができるのではないだろうか。

図表4 住宅ローン利用者の世帯年収別金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】』

半年〜1年分の生活費を手元に残しておく

　次に、万一の病気、ケガやリストラなどに備えて、収入が途絶えても、半年か1年程度は生活を維持できる現預金を残しておくことが重要だ。手元に現金があれば、返済額が増えたとしてもそんなに焦ることはない。現預金を少しずつ切り崩していけば十分に対応できるだろう。

　かつては購入価格の2割の自己資金を用意するのが原則といわれたが、最近は自己資金1割でも融資は可能で、なかには自己資金ゼロでもOKという金融機関もある。したがって、あえて自己資金を少なくして、手元に現預金を残しておくというのも考え方のひとつではないだろうか。

　自己資金を少なくして、住宅ローン利用額が多くなれば、住宅ローン減税の控除額が多くなるというメリットもある。

無理のない範囲で返済期間を短くする

　いまひとつの方法としては、利用する返済期間を短くすることだ。住宅ローンは原則的に最長35年返済まで利用可能だが、それをあえて20年、15年に短縮すれば、変動金利型の返済額増額リスクを小さくできる。

【35年返済】
　金利1％で借入額4000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合の毎月返済額は11万2914円で、3年後に金利が2％に上がった場合、返済額は13万0859円に増える。増額率は15.9％だ。

【15年返済】
　それに対して、15年元利均等・ボーナス返済なしの当初返済額は23万9397円に増えるが、3年後の金利が2％に上がったときの返済額は25万3831円で、増額率は6.0％にとどまる。

　10年返済なら、増額率はもっと小さくなるので、無理のない範囲でできるだけ返済期間を短くするのが安心だ。

十分な対策をとってサクサクと返済する

　当初から返済期間を短くするのが難しい場合には、最長の返済期間で組んでおき、一部繰上返済などによって、返済期間を段階的に短くしていくという手もある。

　いずれにしても現在の変動金利型は金利が低く、返済額が少なくなるのは間違いないが、その分、返済額増額というリスクがあることを十分念頭に入れておく必要がある。

　それに対応できる対策を取った上で、金利の低さを利用してサクサクと返済していくのがいいのではないだろうか。

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借り換え2026年2月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

1位

住宅ローン全期間引下げ(借り換え)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　2799万円

表面金利: 年0.630%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,231円

おすすめポイント

低金利の上、がん50％団信無料

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（借り換え、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.793%
総返済額　2803万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,342円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

公式サイトはこちら

新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（借り換え、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.803%
総返済額　2807万円

表面金利: 年0.650%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,453円

おすすめポイント

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.3％上乗せ。借入期間を35年超～40年以内でお借入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.07％、40年超でお借入れいただく場合は住宅ローン金利に年0.15％上乗せ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×2.2％
【買取型・借り換え】融資額×2.2％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、3億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：満50歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

閉じる

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。