固定金利の住宅ローンの金利上昇で変動金利が断然お得に?!変動金利を使うときの注意点も解説

2022年に入って、固定金利型の住宅ローン金利が上がっているのに対して、変動金利型の金利は変わらないため、変動金利型のメリットが拡大、変動金利型の利用者が増えている。ただ、変動金利型には借り入れ後の返済額増加のリスクがあるので、利用するなら十分な対策を取っておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

フラット35金利は1年で0.24ポイント上昇

　住宅ローンには、大きく分けると市中の金利動向によって適用金利が変化する「変動金利型」と、金利動向にかかわらず金利が変わらない「固定金利型」がある。

　変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動しているが、2021年後半から世界的に長期金利が上昇したのを受けて、わが国でも2022年に入って、固定金利型の金利上昇が始まっている。

　固定金利型ローンのひとつである、住宅金融支援機構の「フラット35」の金利をみても、図表1にあるようにこの1年の間に0.24ポイントも上昇している。

　それに対して、変動金利型の金利はまったく変わっていない。メガバンクのみずほ銀行の最優遇金利は0.375％で、1年以上据え置いている。そのため、変動金利型と固定金利型の格差が一段と拡大している。

図表1 フラット35の最低・最頻金利の推移

出所：住宅金融支援機構ホームページ

変動金利型なら年間25万円以上も負担が軽くなる

　みずほ銀行の2022年9月の変動金利型の金利は0.375％。全期間固定金利型の35年固定型の金利は1.203％だ。借入額4000万円、35年元利均等返済、ボーナス返済なしで、返済額を試算してみよう。

　変動金利型の毎月返済額は10万1639円。それに対して35年固定型の毎月返済額は11万7252円だから、変動金利型に比べて1万5613円多くなる。

　さらにフラット35の1.52％であれば毎返済額は月12万2866円だから、変動金利型に比べて2万1227円も多い。

　年間にすれば25万円以上の差。最近はマンションをはじめとする住宅価格が上がっているので、借入額が8000万円なら年間50万円以上の差ということだ。これだけの差があるのだから、より金利の低い変動金利型を利用したくなるのが人情というものだろう。

図表2　金利タイプ別の最優遇金利と返済額

変動金利型利用者の割合が7割を超えている

　アメリカやヨーロッパが金利の引き上げによる金融引き締め政策をとっているのに対して、日本銀行は大規模な金融緩和政策を維持する方針を維持している。したがって、「当面、わが国の変動金利型の住宅ローンの金利は上がりそうもない」とみて、急速に変動金利型利用者が増えているのだろう。

　図表３は2021年10月から2022年３月までの間に住宅ローンを利用した人たちが、どの金利タイプを利用したかを調査した結果を示しているが、それまで60％台だった変動金利型利用者の割合が、73.9％まで増えているのだ。

　購入した住宅の形態別にみると、価格が高い新築マンション利用者では、変動金利型が78.4％と8割に近い水準に達している。新築マンション購入者は住宅ローンの利用額が多いため、できるだけ返済額を減らしたいと考える人が多いのだろう。

図表3 住宅ローン利用者が利用した金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】

変動金利型利用時には、返済額増加への対策を

　しかし、言うまでもないが、変動金利型には借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増えるリスクがある。先に触れたように、日銀は当面、低金利政策を維持する方針だから、すぐにも金利が上がるということはないだろうが、住宅ローンの返済は20年、30年と長期にわたる。

　その間には一度や二度、住宅ローン金利の上昇局面がやってきて、変動金利型の金利も上がる可能性がある。変動金利型の金利は5年に1度見直し、返済額が増えるのは５年に１回までで、増額率を25％以下に抑えるという決まりを持つ銀行が多いが、逆にいえば25％までならすぐに増える可能性があるという言い方もできる。

　折からのコロナ禍でなかなか収入が増えない時代、住宅ローン返済額の増加はズシリと重くのしかかってくるだけに、万一に備える対策が欠かせない。

返済負担率は25％以内に抑えておく

　どのような対策が必要なのか―。

　まずは、将来的に金利が上がって、返済額が増えても家計に大きな負担がかからないような、ゆとりある返済計画を立てておくことが不可欠だ。

　その目安のひとつが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％程度に抑えておくという点。住宅ローンに関する銀行の審査においては、年収400万円以上であれば、返済負担率35％までOKとなっている銀行が多いが、年収400万円、500万円程度でそのうち35％を住宅ローン返済にもっていかれると、生活はかなりつましいものにならざるを得ないし、金利上昇で返済額が増えたら、たちまち返済不能に陥りかねない。

　しかし、返済負担率を25％以内に抑えておけば、多少返済額が増えても家計を切り詰めれば、何とか対応できるのではないだろうか｡

年収の低い人は固定金利型利用が多い

　その証左のひとつになるのが、年収と金利タイプの関係。図表4にあるように、年収400万円以下の人では、変動金利型よりは、固定金利型の利用者が多く、年収600万円以下でもそれは変わらない。

　それに対して、年収が高くなると変動金利型が増えて、固定金利型の割合が低くなる。たとえば、年収800万円超1000万円以下では、変動金利型が19.4％で、固定金利期間選択型が17.0％、全期間固定金利型が7.5％という結果だった。

　年収が高くて返済に余裕がある人は、返済額増額リスクのある変動金利型も怖くはないという考え方で、比較年収の低い人で返済にあまりゆとりがない人は、増額リスクのある変動金利型ではなく、より安心な固定金利型を利用する傾向が強いという見方ができるのではないだろうか。

図表4 住宅ローン利用者の世帯年収別金利タイプ

出所：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)】』

半年〜1年分の生活費を手元に残しておく

　次に、万一の病気、ケガやリストラなどに備えて、収入が途絶えても、半年か1年程度は生活を維持できる現預金を残しておくことが重要だ。手元に現金があれば、返済額が増えたとしてもそんなに焦ることはない。現預金を少しずつ切り崩していけば十分に対応できるだろう。

　かつては購入価格の2割の自己資金を用意するのが原則といわれたが、最近は自己資金1割でも融資は可能で、なかには自己資金ゼロでもOKという金融機関もある。したがって、あえて自己資金を少なくして、手元に現預金を残しておくというのも考え方のひとつではないだろうか。

　自己資金を少なくして、住宅ローン利用額が多くなれば、住宅ローン減税の控除額が多くなるというメリットもある。

無理のない範囲で返済期間を短くする

　いまひとつの方法としては、利用する返済期間を短くすることだ。住宅ローンは原則的に最長35年返済まで利用可能だが、それをあえて20年、15年に短縮すれば、変動金利型の返済額増額リスクを小さくできる。

【35年返済】
　金利1％で借入額4000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合の毎月返済額は11万2914円で、3年後に金利が2％に上がった場合、返済額は13万0859円に増える。増額率は15.9％だ。

【15年返済】
　それに対して、15年元利均等・ボーナス返済なしの当初返済額は23万9397円に増えるが、3年後の金利が2％に上がったときの返済額は25万3831円で、増額率は6.0％にとどまる。

　10年返済なら、増額率はもっと小さくなるので、無理のない範囲でできるだけ返済期間を短くするのが安心だ。

十分な対策をとってサクサクと返済する

　当初から返済期間を短くするのが難しい場合には、最長の返済期間で組んでおき、一部繰上返済などによって、返済期間を段階的に短くしていくという手もある。

　いずれにしても現在の変動金利型は金利が低く、返済額が少なくなるのは間違いないが、その分、返済額増額というリスクがあることを十分念頭に入れておく必要がある。

　それに対応できる対策を取った上で、金利の低さを利用してサクサクと返済していくのがいいのではないだろうか。

132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
（⇒ 新規借入はこちら）

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2025年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【借り換え】の基礎【基礎の8カ条】【審査】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

借り換え2025年5月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

1位

りそな借り換えローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.809%
総返済額　2809万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,342円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

公式サイトはこちら

※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

公式サイトはこちら

閉じる

ネット契約なら、印紙代が不要でお得

2位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.829%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,732円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.28%～1.36%、固定10年1.63%～1.71%、固定20年2.30%～2.38%、全期間固定21～25年2.04%～2.12%、全期間固定26～30年2.14%～2.22%、全期間固定31～35年2.22%～2.30%

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

閉じる

2位

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込): 0.829%
総返済額　2817万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,732円

おすすめポイント

ネット専用で低金利

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.28%～1.36%、固定10年1.63%～1.71%、固定20年2.30%～2.38%、全期間固定31～35年2.22%～2.30%

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

閉じる

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。