住宅ローン金利上昇の裏で、「固定から変動への借り換えが急増」の怪

世界的な金利上昇の影響で、2022年に入ってからわが国でも住宅ローンの上昇が始まっている。そのため、さらなる金利上昇に備えて、いまのうちに低い金利のローンに借り換えておこうとする人が増えている。しかし、金利上昇時の"鉄則"である固定金利への借り換えでなく、変動金利へ借り換えが目立つという（住宅ジャーナリスト・山下和之）

2022年当初に固定金利型ローン金利が上昇

　オンライン住宅ローン比較サービスの「モゲチェック」を運営するMFSによると、同サイトの借り換えサービス申込件数は、2021年2月には600件ほどだったのが、2022年2月には1300件を超え、2倍以上に増加した。MFSでは、「金利が上がる前に固定金利にしよう、もっと安い金利の住宅ローンに借り換えできないか、と考えたユーザーが増えたことが原因と思われる」としている。

　固定金利型住宅ローンは、2022年2月から3月にかけて、全期間固定金利型のフラット35金利は1.13％、固定金利期間選択型の10年固定金利は大手5行ともに0.15％～0.20％上がった。そのため、これ以上金利が上がる前に、低い金利の固定金利型でフィックスしておこうとする人が増加したのだろう。また、固定金利型に比べて金利が上がらずに、低金利が続いている変動金利型に借り換えておこうとする人も増えているようだ。

住宅ローンの変動金利型と固定金利型

　変動金利型は、借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増える。それに対して、固定金利型は、市中の金利動向にかかわらず適用金利が変わらない。固定金利型には固定期間が一定期間に限られる「固定金利期間選択型」と、完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」がある。

　変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動する。

　短期金利は据え置かれたままなので、短期金利に連動する変動金利型の住宅ローン金利は変化していない。

　それに対して、2021年から2022年にかけて世界的に長期金利が上昇、わが国でも2022年年初頭には長期金利が上昇したため、固定金利型住宅ローンの金利が上昇した。

借り換えで100万円以上得する人が44％に

　金利上昇が始まった2022年初頭、先行きの金利高を見越して、より金利の低いローンに借り換える人が出てきたのは、「いまが借り換えの最後のチャンスかもしれない」と考える人が増えたのだろう。住宅ローン借り換えの最大のメリットは、より金利の低いローンに借り換えて、返済額を少なくできるという点にある。

　2022年2月にモゲチェックの借り換えサービスを利用した人を対象に、その時点の変動金利型ローンに借り換えた場合、いくら負担が軽くなるかを試算したところ、図表1のような結果になったそうだ。

図表1　借り換えメリット額の分布

出典：「モゲチェック」ホームページ住宅ローン借り換えで100万円以上おトクになる人が半数。特に2015年〜2019年に借りたユーザーは7割がおトクに！

「100～200万円」が27％で、「200～300万円」の10％などを含め、100万円以上の得になる人が44％に達した。2％と少数とはいえ、なかには「500万円～」得をしたという人もいた。

　なぜ、こんなにメリットが大きいのだろうか。

半数以上の人が金利の低い変動金利型に借り換えている

　住宅金融支援機構の借り換えに関する調査によると、図表2にあるように、借り換えに当たっては変動金利型を利用する人が多い。2018年度の調査では48.6％だったのが、2019年度には49.2％に増え、2020年度には50.2％とわずかとはいえ5割を超えた。

図表2　借り換え後の金利タイプの変化（時系列）

出典：独立行政法人住宅金融支援機構「2020年度住宅ローン借り換えの実態調査」

　たとえば、メガバンクのみずほ銀行を例にとれば、2022年4月の変動金利型の最優遇金利は0.375％に対して、固定金利期間選択型の10年固定は0.85％で、返済期間31年～35年の全期間固定金利型は1.22％になっている。みずほ銀行は大手銀行のなかでも固定金利期間選択型や全期間固定金利型の金利水準が低いことで知られているが、それでも全期間固定金利型は変動金利型の3倍以上の金利になっている。

　通常、金利上昇局面であれば、固定金利型に借り換えておくのが鉄則。将来の支払い増加のリスクがなくなり、安心だからだ。しかし、これだけの金利差があるため、借り換えで変動金利型を利用したくなる人が増えているのだ。

5年間で返済額が186万円以上少なくなる

　では、変動金利型に借り換えた場合、どれくらい負担が軽くなるのか、全期間固定金利型の代表格ともいうべき、住宅金融支援機構のフラット35を借りている人が借り換えをするケースで試算してみよう。

　図表3は、2010年4月から2年ごとに、その時点の金利に応じて当初の毎月返済額を算出、それを2022年4月に0.375％の変動金利型に借り換えた場合、どれくらい返済額が軽くなるのかを示している。

図表3 年次別の借り換えによる軽減効果を試算

　2010年4月のフラット35の金利は2.59％で、4000万円を借り入れた場合、毎月の返済額は14.5万円になる（35年元利均等返済・ボーナス返済なし）。12年間そのまま返済を続けていれば、2022年3月末現在の残高は3012万円だ。

　すでに返済開始から12年たっているので、残りの返済期間を23年として全額0.375％の変動金利型に借り換えると、毎月返済額は11.4万円に減少する。当初に比べて毎月3.1万円の軽減で、年間にすると37.2万円のメリットがある計算だ。変動金利型は当初5年間返済額が変わらないから、5年間の合計にすれば186万円になる。

借り入れたばかりの人にもメリットあり

　2016年の日本銀行のゼロ金利政策導入後、住宅ローン金利が大幅に低下し、フラット35の金利も下がっているので、その後に借りた人は借り換えメリットがないのではないかと考えているかもしれないが、決してそんなことはない。

　やはり図表3にあるように、2020年4月に借りた人でも、現在の毎月返済額11.7万円に対して、借り換え後の返済額は10.2万円で、月額にして1.5万円、年間では17.8万円の減額になる。変動金利型は当初5年間の返済額は変わらないので、5年間では89万円の軽減だ。

　低金利で借りたのであまりメリットがないだろうと思っている人も、変動金利型への借り換えであれば、十分にメリットがあるわけだ。

借り換え後の金利上昇に対する十分な備えを

　ただし、繰り返しになるが、これはあくまでも金利差の大きい変動金利型に借り換えた場合であり、変動金利型には借り入れ後の金利上昇リスクがあることは十分に頭に入れておいていただきたい。

　借り換え後に金利が上がって返済額が多少増えても返済に問題がないような、ゆとりを持たせておく必要がある。その上で、金利が上がりそうになれば、臨機応変に固定金利型ローンに借り換える、あるいは金利が低くなる分、預金を増やして万一に備えたり、繰り上げ返済などでできるだけ早く返済を終えるようにするなどの対策をとりたい。

　なお、この試算では借り換え費用は考慮していない。抵当権の抹消や設定費用、借り換え先の住宅ローン事務手数料や保証料などがかかるケースがあるので、実際にはその点も考慮しておく必要がある。

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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

2位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、借り換え）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.536%
総返済額　2702万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 73,434円

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①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
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3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

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住宅ローン全期間引下げ(借り換え、キャンペーン)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.541%
総返済額　2704万円

表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,597円

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①低金利の上、がん50％団信無料
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団体信用
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割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。