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住宅ローン金利上昇の裏で、「固定から変動への借り換えが急増」の怪

2022年4月22日公開(2022年4月29日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

世界的な金利上昇の影響で、2022年に入ってからわが国でも住宅ローンの上昇が始まっている。そのため、さらなる金利上昇に備えて、いまのうちに低い金利のローンに借り換えておこうとする人が増えている。しかし、金利上昇時の"鉄則"である固定金利への借り換えでなく、変動金利へ借り換えが目立つという(住宅ジャーナリスト・山下和之)

2022年当初に固定金利型ローン金利が上昇

 オンライン住宅ローン比較サービスの「モゲチェック」を運営するMFSによると、同サイトの借り換えサービス申込件数は、2021年2月には600件ほどだったのが、2022年2月には1300件を超え、2倍以上に増加した。MFSでは、「金利が上がる前に固定金利にしよう、もっと安い金利の住宅ローンに借り換えできないか、と考えたユーザーが増えたことが原因と思われる」としている。

 固定金利型住宅ローンは、2022年2月から3月にかけて、全期間固定金利型のフラット35金利は1.13%、固定金利期間選択型の10年固定金利は大手5行ともに0.15%~0.20%上がった。そのため、これ以上金利が上がる前に、低い金利の固定金利型でフィックスしておこうとする人が増加したのだろう。また、固定金利型に比べて金利が上がらずに、低金利が続いている変動金利型に借り換えておこうとする人も増えているようだ。

住宅ローンの変動金利型と固定金利型

 変動金利型は、借り入れ後に市中の金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増える。それに対して、固定金利型は、市中の金利動向にかかわらず適用金利が変わらない。固定金利型には固定期間が一定期間に限られる「固定金利期間選択型」と、完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」がある。

 変動金利型は短期金利に連動し、固定金利型は長期金利に連動する。

 短期金利は据え置かれたままなので、短期金利に連動する変動金利型の住宅ローン金利は変化していない。

 それに対して、2021年から2022年にかけて世界的に長期金利が上昇、わが国でも2022年年初頭には長期金利が上昇したため、固定金利型住宅ローンの金利が上昇した。

借り換えで100万円以上得する人が44%に

 金利上昇が始まった2022年初頭、先行きの金利高を見越して、より金利の低いローンに借り換える人が出てきたのは、「いまが借り換えの最後のチャンスかもしれない」と考える人が増えたのだろう。住宅ローン借り換えの最大のメリットは、より金利の低いローンに借り換えて、返済額を少なくできるという点にある。

 2022年2月にモゲチェックの借り換えサービスを利用した人を対象に、その時点の変動金利型ローンに借り換えた場合、いくら負担が軽くなるかを試算したところ、図表1のような結果になったそうだ。

図表1 借り換えメリット額の分布

 「100~200万円」が27%で、「200~300万円」の10%などを含め、100万円以上の得になる人が44%に達した。2%と少数とはいえ、なかには「500万円~」得をしたという人もいた。

 なぜ、こんなにメリットが大きいのだろうか。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えで得する6つの注意点!「金利+手数料」で決めないと絶対に後悔する!

半数以上の人が金利の低い変動金利型に借り換えている

 住宅金融支援機構の借り換えに関する調査によると、図表2にあるように、借り換えに当たっては変動金利型を利用する人が多い。2018年度の調査では48.6%だったのが、2019年度には49.2%に増え、2020年度には50.2%とわずかとはいえ5割を超えた。

図表2 借り換え後の金利タイプの変化(時系列)

借り換え後の金利タイプの変化(時系列)
出典:独立行政法人住宅金融支援機構「2020年度住宅ローン借り換えの実態調査」

 たとえば、メガバンクのみずほ銀行を例にとれば、2022年4月の変動金利型の最優遇金利は0.375%に対して、固定金利期間選択型の10年固定は0.85%で、返済期間31年~35年の全期間固定金利型は1.22%になっている。みずほ銀行は大手銀行のなかでも固定金利期間選択型や全期間固定金利型の金利水準が低いことで知られているが、それでも全期間固定金利型は変動金利型の3倍以上の金利になっている

 通常、金利上昇局面であれば、固定金利型に借り換えておくのが鉄則。将来の支払い増加のリスクがなくなり、安心だからだ。しかし、これだけの金利差があるため、借り換えで変動金利型を利用したくなる人が増えているのだ。

5年間で返済額が186万円以上少なくなる

 では、変動金利型に借り換えた場合、どれくらい負担が軽くなるのか、全期間固定金利型の代表格ともいうべき、住宅金融支援機構のフラット35を借りている人が借り換えをするケースで試算してみよう。

 図表3は、2010年4月から2年ごとに、その時点の金利に応じて当初の毎月返済額を算出、それを2022年4月に0.375%の変動金利型に借り換えた場合、どれくらい返済額が軽くなるのかを示している。

図表3  年次別の借り換えによる軽減効果を試算

年次別の借り換えによる軽減効果を試算

 2010年4月のフラット35の金利は2.59%で、4000万円を借り入れた場合、毎月の返済額は14.5万円になる(35年元利均等返済・ボーナス返済なし)。12年間そのまま返済を続けていれば、2022年3月末現在の残高は3012万円だ。

 すでに返済開始から12年たっているので、残りの返済期間を23年として全額0.375%の変動金利型に借り換えると、毎月返済額は11.4万円に減少する。当初に比べて毎月3.1万円の軽減で、年間にすると37.2万円のメリットがある計算だ。変動金利型は当初5年間返済額が変わらないから、5年間の合計にすれば186万円になる。

借り入れたばかりの人にもメリットあり

 2016年の日本銀行のゼロ金利政策導入後、住宅ローン金利が大幅に低下し、フラット35の金利も下がっているので、その後に借りた人は借り換えメリットがないのではないかと考えているかもしれないが、決してそんなことはない。

 やはり図表3にあるように、2020年4月に借りた人でも、現在の毎月返済額11.7万円に対して、借り換え後の返済額は10.2万円で、月額にして1.5万円、年間では17.8万円の減額になる。変動金利型は当初5年間の返済額は変わらないので、5年間では89万円の軽減だ。

 低金利で借りたのであまりメリットがないだろうと思っている人も、変動金利型への借り換えであれば、十分にメリットがあるわけだ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利は、借り換えなければ、金利は下がらない! 多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している!

借り換え後の金利上昇に対する十分な備えを

 ただし、繰り返しになるが、これはあくまでも金利差の大きい変動金利型に借り換えた場合であり、変動金利型には借り入れ後の金利上昇リスクがあることは十分に頭に入れておいていただきたい。

 借り換え後に金利が上がって返済額が多少増えても返済に問題がないような、ゆとりを持たせておく必要がある。その上で、金利が上がりそうになれば、臨機応変に固定金利型ローンに借り換える、あるいは金利が低くなる分、預金を増やして万一に備えたり、繰り上げ返済などでできるだけ早く返済を終えるようにするなどの対策をとりたい。

 なお、この試算では借り換え費用は考慮していない。抵当権の抹消や設定費用、借り換え先の住宅ローン事務手数料や保証料などがかかるケースがあるので、実際にはその点も考慮しておく必要がある。

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※借入金額2500万円、借入期間30年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
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①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/03/01現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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オンライン契約で、印紙代が0円
実質金利(手数料込)
0.500%
表面金利
0.349%
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0円
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①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.505%
表面金利
0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②金利タイプが多彩。フラット35も取扱

借り換え変動金利引下げキャンペーン:借り換え申込期間:2022年11月11日~2023年3月10日。2023年3月31日までの借入れに限る。りそなグループアプリのセットアップが条件。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+3万3000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+3万3000円
【保証料金利上乗せ型】
3万3000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
0円(1万円以上1万円単位)
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信
(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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