超低金利時代の到来で、多くの人に住宅ローン借り換えのタイミングが到来している。現在、住宅ローンを借りている人が、どの程度借り換えのメリットを得られるのか、様々なパターンでシミュレーションしてみた。マイナス金利の導入で金利が下がっているタイミングで、それこそ、住宅ローンを抱えている大半の人に、借り換えによる支払額カットのチャンスが巡ってきている（監修：優益FPオフィス）。
超低金利のタイミングで住宅ローンを借り換えて「0.5～1.0％低くなった」人が多数
借り換え効果を出す分岐点は、どこにあるのか。優益FPオフィス代表で、ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘氏によれば、「かつては、金利1％低下、残額1000万円、残り期間10年間、の3条件が借り換えの目安だった。この条件で借り換えると、総支払額を約51万円節約できる計算になる。しかし、残高や残り期間が大きければ、金利は1％以下でも借り換えのメリットがある。ここで気をつけたいのは、借り換えには諸費用が30万〜80万円程度かかるということ。借り換えによる節約額が、この諸費用を上回るならやる価値がある」という。
実際、住宅金融支援機構の借り換えの実態調査によれば、全期間固定においては、金利が0.5%以上下がったという人は51%もいた。中には、2％超も金利が下がったという人もいる。
変動金利で借り換えた人の場合、「金利が0.5%超〜1％以下」も下げられたという人が最も多く、36%を占めた。金利が0.5%以上下がったという人は62%もいた。実は、金利が1％以下しか改善しなくても、メリットがあるために借り換えている人は多いのだ。
※出所：住宅金融支援機構の『2019年度 民間住宅ローン借換の実態調査』
メリットがある人は残高3000万円か、残り返済期間30年が目安
一見、借り換えメリットがないように見える金利が0.5％改善するケースについて、どんな条件が揃っていれば借り換えの恩恵を得られるのかつぶさに見てみよう。
例えば、現在、金利1.5％で借り入れをしており、借り換え後の金利が1％で、金利が0.5％改善された場合で考えよう。下の表を見て欲しい。
融資残高1000万円、残り返済期間10年で借り換えると、総支払額は約26万円減少する。借り換え諸費用が30万～80万円であることを考えると、これでは借り換えコストをまかなうことはできない。
そこで、借り換え費用の上限に近い約80万円以上のメリットがあるケースを考えると、「融資残高1000万円」かつ「残り返済期間30年」か、「融資残高3000万円」かつ「残り返済期間10年」であれば条件をクリアしている。
「融資残高2000万円」かつ「残り返済期間20年」でもメリットは109万円で、借り換えのチャンスは十分にありそうだ。金利が0.5%しか改善しなくても、融資残高が1000万円よりもはるかに大きかったり、残り返済期間が10年よりも長かったりすれば、借り換え効果があるのだ。
超低金利のタイミングで金利が0.5%以上低下する、住宅ローン借り換え候補者は？
では、住宅ローンを借りたのがいつであれば、金利を0.5％以上の引き下げることができるのだろうか。
上表のように、フラット35の最低金利は長期的には下落傾向が続いている。そのため、フラット35を借りた人であれば、2015年よりも以前に住宅ローンを借りて入れば、借り換え候補者といえる。
かなり多くの住宅ローンの借り手が、借り換えの恩恵を得られる可能性があるのだ。この低金利を機に、あなたも住宅ローンを見直してみてはいかがだろうか。
ちなみに、手続きにかかる諸費用は金融機関で異なるので、いちいちチェックしなければならず、非常に面倒だ。そこでダイヤモンド不動産研究所では主な諸費用などを金利に換算し、各金融機関が発表している表面金利と合算した「実質金利」を計算して、「住宅ローン借り換えランキング」を発表している。この実質金利が、現在の借入金利に比べて低ければ、おおむね借り換えにメリットがある可能性が高い。
また「返済額シミュレーション（借り換え）」なら、借り換えによりメリット額も試算できるので便利だ。
ただ、注意点もある。住宅ローンを借りてから半年では、借り換えに応じてくれない金融機関もある。三井住友銀行、りそな銀行などの大手行は軒並み、約款で「借り入れから2年以上、正常に返済していること」などという条件があるからだ。
一方で、ネット銀行などは半年でも借り換えできる可能性がある。ソニー銀行、楽天銀行、三井住友信託銀行は特に記載はなく、イオン銀行にしても、「過去の返済状況を確認」との記載に留まっている。
実際は、短期間での借り換えは支払い状況が分からないので受けたくないというのが金融機関の本音だが、競争激化の中で、短期間での借り換えのハードルは低くなっている。現在の超低金利のタイミングで、借りたい金融機関が決まったら、まずは相談してみるのがいいだろう。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの変動金利は、借り換えなければ、金利は下がらない！ 多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している！
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借り換え2025年10月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 全期間引下げ(借り換え)・変動金利
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.803%
- 総返済額 2807万円
- 表面金利
- 年0.650%
- 手数料(税込)
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- 保証料
- 0円
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- 76,453円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。