「収入が大幅に減少していまい、住宅ローンの返済が厳しい」。そんな時こそ、毎月の住宅ローン支払額を圧縮できる「借り換え」が役に立ちますが、実際には年収不足に陥って借り換え審査に落ちてしまうこともあります。そこで、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換え時の審査に不安を覚える人のために、「収入合算」と「返済期間延長」という裏技を紹介します。
返済負担率の仕組みを知って、
借り換えの審査に通るかどうか判断しよう
読者 会社の業績が思わしくなく、予定していたボーナスが支給されるかどうか分かりません。住宅ローンの返済にも影響が出てきそうです。
淡河 勤めている会社の業績の悪化や、転職したことなどにより、最初に住宅ローンを申し込んだときより収入が減ってしまう人もいます。
こういう時こそ、金利の低い住宅ローンに借り換えをして少しでも月々の返済額を減らしたい。でも、「年収が減少したことで、審査に落ちるのではないか」と頭を痛めている人も多いでしょう。
ここで、住宅ローンの審査の仕組みについて、解説しましょう。
審査で重要なウエイトを占めるのが、返済負担率です。返済負担率とは、年収（税込み）に占める年間返済額の割合のことです。以下が代表的な返済負担率です。
| 返済負担率は、年収に左右される！ | ||
| 金融機関・商品名 | 年収 | 返済負担率 （年間返済額÷年収） |
| フラット35 | 400万円以上 | 35％以内 |
| 400万円以下 | 30％以内 | |
| 一般の銀行 （平均的な返済負担率） |
400万円以上 | 35～40％以内 |
| 400万円未満 200万円以上 |
30％以内 | |
| 200万円未満 | 25％以内 | |
実は、この返済負担率の具体的基準を公表している金融機関は少なく、オープンにしている銀行・金融機関としては、住宅金融支援機構「フラット35」が有名です。フラット35は、年収400万円以上なら返済負担率は35％以内、年収400万円以下なら30％以内と設定しています。
一般の銀行では、年収400万円以上なら返済負担率は35～40％以内、年収200万円以上400万円未満なら30％以内、年収200万円未満なら25％以内といったところが多いようですが、基準は各銀行によって異なります。
この返済負担率が確定すれば、申込者の年間返済額が算出できます。そこからマイカーローンやキャッシングなど、他のローンの返済額を差し引いた金額が、「住宅ローンの返済に充てられる金額」と判断します。
減収になったとはいえ、収入が安定していて、この「住宅ローンの返済に充てられる金額」が、借り換え予定の住宅ローンの年間返済額に収まっているのであれば、問題なく審査に通ることが多いようです。
頭から「給与が下がったから借り換えできない」と決めつけず、返済負担率から、「住宅ローンの返済に充てられる金額」を割り出して、借り換え予定の住宅ローンの返済額と比べてみましょう。
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家族や親族との収入合算で、
借り換え可能額を増やせる
では、年収不足で、借り換えの審査に落ちてしまった、落ちそうだというケースではどうすればいいのでしょうか。1つ目の「裏技」として、配偶者や直系親族などとの「収入合算」を検討してみましょう。
収入合算できる金額は銀行により、さまざまです。「申請者（夫）本人の収入の2分の1まで」「妻の収入の2分の1まで」「妻の収入全額」など、基準はかなり違います。ネットで調べても記載していないことが多いので、電話等で確認してください。
また、ほとんどの銀行で、正社員だけでなく、パート勤務などによる収入でも合算することを認めています。ただし、収入合算する場合は、パートでも年収を証明する源泉徴収票が必要なので、1年以上勤務していることが条件となるでしょう。
ここで、収入合算の効果を検証してみましょう。夫の年収が400万円で、妻の年収のうち100万円が収入合算できた場合、借入可能額はどのように変化するかシミュレーションしてみました。
| 収入合算で、借入可能額が増加 | |
| 年収 | 借入可能額 |
| 400万円（夫のみ） | 2726万円 |
| 500万円（夫婦合算） | 3459万円 （733万円アップ） |
| ※ 審査金利3％、借入期間30年、元利均等返済、返済負担率35％で計算 | |
このケースでは、年収が100万円アップしただけで、借入可能額が733万円もアップしました。年収が減少して借り換えできないという場合は、妻や家族の年収を加算することで、借り換えが可能になる事があります。
一つ注意しなければならないことは、収入合算の場合、育児休暇や病気による退職などで妻の収入が減ったり途絶えたりすると、一気に返済が滞る可能性が高まる点です。そのため、住宅ローンの返済をしながら、万が一に備えて貯蓄をしておくといった予防策を講じておくべきでしょう。
さらに、見逃しがちなのが団体信用生命保険（団信）です。団信は、借入金と一体になっているため、借り換えで現在の住宅ローンを完済すると、団信も自動的に解約されてしまいます。借り換えの際に団信に加入できないと、審査で落とされてしてしまうことが多いので、その時点での健康状態が悪ければ、借り換えは断念したほうがいいでしょう。
【関連記事はこちら！】
＞＞ 年収不足で住宅ローンが借りられない時の裏技！「親子リレーローン」の上手な活用法とは？
収入合算がダメな時も慌てない！
「返済期間の延長」という奥の手もある
収入合算が難しくても、まだ手はあります。2つ目の「裏技2」は、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみるというものです。
返済期間を延ばせば、総返済額はアップしてしまいます。しかし、金利の低いローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができるので、返済負担率を押し下げることが可能です。
ただ、銀行によっては返済期間の延長についての対応はずいぶん異なります。ほとんどの銀行は延長を依頼しても、返済が困難になったと考えて受けません。
ただし、フラット35は一定の条件に合致する人だけ、延長を認めています。一定の条件とは、「35年－住宅ローンの経過期間」が上限となります。申込みをする取扱金融機関によっては、基準が違うこともあるので、アタックしてみる価値はあります。
また、SBI新生銀行のように延長を原則、受け入れる銀行もあります。今の住宅ローンの残存期間に関わらず、最長35年までの借入期間を設定できるので、返済額を抑えることができます。
年収不足で「借り換えの審査に落ちそう」という場合は、「収入合算」や「返済期間の延長」といった裏技があるので、検討してみましょう。ただし、総支払額が増加してしまうなどのリスクもあるので、気になる人は住宅ローンの専門家に相談するもいいでしょう。
（今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から抜粋して紹介しました）
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新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
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疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
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- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。