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年収不足で、住宅ローンを借り換え審査に落ちる!? 収入合算、返済期間延長の裏技を使おう!

2017年10月21日公開(2020年6月8日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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「収入が大幅に減少していまい、住宅ローンの返済が厳しい」。そんな時こそ、毎月の住宅ローン支払額を圧縮できる「借り換え」が役に立ちますが、実際には年収不足に陥って借り換え審査に落ちてしまうこともあります。そこで、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換え時の審査に不安を覚える人のために、「収入合算」と「返済期間延長」という裏技を紹介します。

返済負担率の仕組みを知って、
借り換えの審査に通るかどうか判断しよう

相談内容:
読者 会社の業績が思わしくなく、予定していたボーナスが支給されるかどうか分かりません。住宅ローンの返済にも影響が出てきそうです。

 淡河  勤めている会社の業績の悪化や、転職したことなどにより、最初に住宅ローンを申し込んだときより収入が減ってしまう人もいます。

 こういう時こそ、金利の低い住宅ローンに借り換えをして少しでも月々の返済額を減らしたい。でも、「年収が減少したことで、審査に落ちるのではないか」と頭を痛めている人も多いでしょう。

 ここで、住宅ローンの審査の仕組みについて、解説しましょう。

 審査で重要なウエイトを占めるのが、返済負担率です。返済負担率とは、年収(税込み)に占める年間返済額の割合のことです。以下が代表的な返済負担率です。

 返済負担率は、年収に左右される!
 金融機関・商品名 年収 返済負担率
(年間返済額÷年収)
 フラット35 400万円以上 35%以内
400万円以下 30%以内
 一般の銀行
(平均的な返済負担率)
400万円以上 35~40%以内
400万円未満
200万円以上
30%以内
200万円未満 25%以内

 実は、この返済負担率の具体的基準を公表している金融機関は少なく、オープンにしている銀行・金融機関としては、住宅金融支援機構「フラット35」が有名です。フラット35は、年収400万円以上なら返済負担率は35%以内、年収400万円以下なら30%以内と設定しています。

 一般の銀行では、年収400万円以上なら返済負担率は35~40%以内、年収200万円以上400万円未満なら30%以内、年収200万円未満なら25%以内といったところが多いようですが、基準は各銀行によって異なります。

 この返済負担率が確定すれば、申込者の年間返済額が算出できます。そこからマイカーローンやキャッシングなど、他のローンの返済額を差し引いた金額が、「住宅ローンの返済に充てられる金額」と判断します。

 減収になったとはいえ、収入が安定していて、この「住宅ローンの返済に充てられる金額」が、借り換え予定の住宅ローンの年間返済額に収まっているのであれば、問題なく審査に通ることが多いようです。

 頭から「給与が下がったから借り換えできない」と決めつけず、返済負担率から、「住宅ローンの返済に充てられる金額」を割り出して、借り換え予定の住宅ローンの返済額と比べてみましょう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは? 審査の専門家が、銀行内部の計算法を公開。年収別に、本当に借りられる額を試算してみた!

家族や親族との収入合算で、
借り換え可能額を増やせる

 では、年収不足で、借り換えの審査に落ちてしまった、落ちそうだというケースではどうすればいいのでしょうか。1つ目の「裏技」として、配偶者や直系親族などとの「収入合算」を検討してみましょう。

 収入合算できる金額は銀行により、さまざまです。「申請者(夫)本人の収入の2分の1まで」「妻の収入の2分の1まで」「妻の収入全額」など、基準はかなり違います。ネットで調べても記載していないことが多いので、電話等で確認してください。

 また、ほとんどの銀行で、正社員だけでなく、パート勤務などによる収入でも合算することを認めています。ただし、収入合算する場合は、パートでも年収を証明する源泉徴収票が必要なので、1年以上勤務していることが条件となるでしょう。

 ここで、収入合算の効果を検証してみましょう。夫の年収が400万円で、妻の年収のうち100万円が収入合算できた場合、借入可能額はどのように変化するかシミュレーションしてみました。

 収入合算で、借入可能額が増加
年収 借入可能額
400万円(夫のみ) 2726万円
 500万円(夫婦合算) 3459万円
(733万円アップ)
※ 審査金利3%、借入期間30年、元利均等返済、返済負担率35%で計算

 このケースでは、年収が100万円アップしただけで、借入可能額が733万円もアップしました。年収が減少して借り換えできないという場合は、妻や家族の年収を加算することで、借り換えが可能になる事があります。

 一つ注意しなければならないことは、収入合算の場合、育児休暇や病気による退職などで妻の収入が減ったり途絶えたりすると、一気に返済が滞る可能性が高まる点です。そのため、住宅ローンの返済をしながら、万が一に備えて貯蓄をしておくといった予防策を講じておくべきでしょう。

 さらに、見逃しがちなのが団体信用生命保険(団信)です。団信は、借入金と一体になっているため、借り換えで現在の住宅ローンを完済すると、団信も自動的に解約されてしまいます。借り換えの際に団信に加入できないと、審査で落とされてしてしまうことが多いので、その時点での健康状態が悪ければ、借り換えは断念したほうがいいでしょう。

【関連記事はこちら!】
>> 年収不足で住宅ローンが借りられない時の裏技!「親子リレーローン」の上手な活用法とは?

収入合算がダメな時も慌てない!
「返済期間の延長」という奥の手もある

 収入合算が難しくても、まだ手はあります。2つ目の「裏技2」は、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみるというものです。

 返済期間を延ばせば、総返済額はアップしてしまいます。しかし、金利の低いローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができるので、返済負担率を押し下げることが可能です。

 ただ、銀行によっては返済期間の延長についての対応はずいぶん異なります。ほとんどの銀行は延長を依頼しても、返済が困難になったと考えて受けません。

 ただし、フラット35は一定の条件に合致する人だけ、延長を認めています。一定の条件とは、「35年-住宅ローンの経過期間」が上限となります。申込みをする取扱金融機関によっては、基準が違うこともあるので、アタックしてみる価値はあります。

 また、新生銀行のように延長を原則、受け入れる銀行もあります。今の住宅ローンの残存期間に関わらず、最長35年までの借入期間を設定できるので、返済額を抑えることができます。

 年収不足で「借り換えの審査に落ちそう」という場合は、「収入合算」や「返済期間の延長」といった裏技があるので、検討してみましょう。ただし、総支払額が増加してしまうなどのリスクもあるので、気になる人は住宅ローンの専門家に相談するもいいでしょう。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術から抜粋して紹介しました)

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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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