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年収不足で、住宅ローンを借り換え審査に落ちる!? 収入合算、返済期間延長の裏技を使おう!

2017年10月21日公開(2020年6月8日更新)
淡河範明

「収入が大幅に減少していまい、住宅ローンの返済が厳しい」。そんな時こそ、毎月の住宅ローン支払額を圧縮できる「借り換え」が役に立ちますが、実際には年収不足に陥って借り換え審査に落ちてしまうこともあります。そこで、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、借り換え時の審査に不安を覚える人のために、「収入合算」と「返済期間延長」という裏技を紹介します。

返済負担率の仕組みを知って、
借り換えの審査に通るかどうか判断しよう

相談内容:
読者 会社の業績が思わしくなく、予定していたボーナスが支給されるかどうか分かりません。住宅ローンの返済にも影響が出てきそうです。

 淡河  勤めている会社の業績の悪化や、転職したことなどにより、最初に住宅ローンを申し込んだときより収入が減ってしまう人もいます。

 こういう時こそ、金利の低い住宅ローンに借り換えをして少しでも月々の返済額を減らしたい。でも、「年収が減少したことで、審査に落ちるのではないか」と頭を痛めている人も多いでしょう。

 ここで、住宅ローンの審査の仕組みについて、解説しましょう。

 審査で重要なウエイトを占めるのが、返済負担率です。返済負担率とは、年収(税込み)に占める年間返済額の割合のことです。以下が代表的な返済負担率です。

 返済負担率は、年収に左右される!
 金融機関・商品名 年収 返済負担率
(年間返済額÷年収)
 フラット35 400万円以上 35%以内
400万円以下 30%以内
 一般の銀行
(平均的な返済負担率)
400万円以上 35~40%以内
400万円未満
200万円以上
30%以内
200万円未満 25%以内

 実は、この返済負担率の具体的基準を公表している金融機関は少なく、オープンにしている銀行・金融機関としては、住宅金融支援機構「フラット35」が有名です。フラット35は、年収400万円以上なら返済負担率は35%以内、年収400万円以下なら30%以内と設定しています。

 一般の銀行では、年収400万円以上なら返済負担率は35~40%以内、年収200万円以上400万円未満なら30%以内、年収200万円未満なら25%以内といったところが多いようですが、基準は各銀行によって異なります。

 この返済負担率が確定すれば、申込者の年間返済額が算出できます。そこからマイカーローンやキャッシングなど、他のローンの返済額を差し引いた金額が、「住宅ローンの返済に充てられる金額」と判断します。

 減収になったとはいえ、収入が安定していて、この「住宅ローンの返済に充てられる金額」が、借り換え予定の住宅ローンの年間返済額に収まっているのであれば、問題なく審査に通ることが多いようです。

 頭から「給与が下がったから借り換えできない」と決めつけず、返済負担率から、「住宅ローンの返済に充てられる金額」を割り出して、借り換え予定の住宅ローンの返済額と比べてみましょう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは? 審査の専門家が、銀行内部の計算法を公開。年収別に、本当に借りられる額を試算してみた!

家族や親族との収入合算で、
借り換え可能額を増やせる

 では、年収不足で、借り換えの審査に落ちてしまった、落ちそうだというケースではどうすればいいのでしょうか。1つ目の「裏技」として、配偶者や直系親族などとの「収入合算」を検討してみましょう。

 収入合算できる金額は銀行により、さまざまです。「申請者(夫)本人の収入の2分の1まで」「妻の収入の2分の1まで」「妻の収入全額」など、基準はかなり違います。ネットで調べても記載していないことが多いので、電話等で確認してください。

 また、ほとんどの銀行で、正社員だけでなく、パート勤務などによる収入でも合算することを認めています。ただし、収入合算する場合は、パートでも年収を証明する源泉徴収票が必要なので、1年以上勤務していることが条件となるでしょう。

 ここで、収入合算の効果を検証してみましょう。夫の年収が400万円で、妻の年収のうち100万円が収入合算できた場合、借入可能額はどのように変化するかシミュレーションしてみました。

 収入合算で、借入可能額が増加
年収 借入可能額
400万円(夫のみ) 2726万円
 500万円(夫婦合算) 3459万円
(733万円アップ)
※ 審査金利3%、借入期間30年、元利均等返済、返済負担率35%で計算

 このケースでは、年収が100万円アップしただけで、借入可能額が733万円もアップしました。年収が減少して借り換えできないという場合は、妻や家族の年収を加算することで、借り換えが可能になる事があります。

 一つ注意しなければならないことは、収入合算の場合、育児休暇や病気による退職などで妻の収入が減ったり途絶えたりすると、一気に返済が滞る可能性が高まる点です。そのため、住宅ローンの返済をしながら、万が一に備えて貯蓄をしておくといった予防策を講じておくべきでしょう。

 さらに、見逃しがちなのが団体信用生命保険(団信)です。団信は、借入金と一体になっているため、借り換えで現在の住宅ローンを完済すると、団信も自動的に解約されてしまいます。借り換えの際に団信に加入できないと、審査で落とされてしてしまうことが多いので、その時点での健康状態が悪ければ、借り換えは断念したほうがいいでしょう。

【関連記事はこちら!】
>> 年収不足で住宅ローンが借りられない時の裏技!「親子リレーローン」の上手な活用法とは?

収入合算がダメな時も慌てない!
「返済期間の延長」という奥の手もある

 収入合算が難しくても、まだ手はあります。2つ目の「裏技2」は、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみるというものです。

 返済期間を延ばせば、総返済額はアップしてしまいます。しかし、金利の低いローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができるので、返済負担率を押し下げることが可能です。

 ただ、銀行によっては返済期間の延長についての対応はずいぶん異なります。ほとんどの銀行は延長を依頼しても、返済が困難になったと考えて受けません。

 ただし、フラット35は一定の条件に合致する人だけ、延長を認めています。一定の条件とは、「35年-住宅ローンの経過期間」が上限となります。申込みをする取扱金融機関によっては、基準が違うこともあるので、アタックしてみる価値はあります。

 また、新生銀行のように延長を原則、受け入れる銀行もあります。今の住宅ローンの残存期間に関わらず、最長35年までの借入期間を設定できるので、返済額を抑えることができます。

 年収不足で「借り換えの審査に落ちそう」という場合は、「収入合算」や「返済期間の延長」といった裏技があるので、検討してみましょう。ただし、総支払額が増加してしまうなどのリスクもあるので、気になる人は住宅ローンの専門家に相談するもいいでしょう。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術から抜粋して紹介しました)

【関連記事はこちら!】
>> [新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!
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【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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