住宅ローン借り換え比較[2020年]

今、住宅ローンの借り換えには、大きな追い風が吹いています。マイナス金利が導入されて以降、住宅ローンの金利は急激に低下し、いまや歴史的な低水準になっています。そのおかげで、住宅ローンを借りている人の大半が借り換えによって得をするのは間違いなく、わずか半年前に借りた人でも支払総額が数百万円も安くなるケースすらあるのです。そこで、住宅ローンに詳しいファイナンシャル・プランナーや大手銀行の担当者などに徹底取材して、お得な住宅ローンに借り換えるノウハウや裏ワザ、借り換えた際のシミュレーションなどを公開します。

7割の人が、借り換えメリットあり!

 2016年2月、日本銀行が史上初となる「マイナス金利」を導入しました。それまでも住宅ローン金利は低下傾向にありましたが、これでさらに金利が低下。下記のような「どうせ借り換えメリットはないだろう」と考える悪条件の人でさえ、住宅ローンの借り換えで100万円以上、得するケースが出ています。

・現在の金利が1%以下の人
・借りてから5年未満の人
・変動金利で借りている人

 住宅ローンを借りている人は約900万人いますが、そのうち約7割の600万人以上の人が、借り換えすれば得するという状態にあります。借り換えは「資料を集めたり、書類の作成が面倒だ」と敬遠する人もいますが、わずかな努力だけで100万円以上得をすることを考えれば、絶対に検討すべきでしょう。

 なお、変動金利で借りている人の多くが、「変動金利で借りているのだから、自分の借入金利も低下しているだろう」と誤解しています。確かに新たに借り入れる人の変動金利は年々低下しており、現在は0.4%を切るような超低金利です。しかし、すでに借りている人の金利は、市場金利に連動して下がる仕組みにはなっていないため、借りた当時から金利は変わっておらず、「高い変動金利」のままという人が多いのも事実です。借り換えをしなければ、日銀のマイナス金利による「超低金利の変動金利」は適用されないので、ぜひ、検討すべきでしょう。3000万円の借り入れをした人で試算してみると、300万円以上、総支払額が減少する人すらいます。

 借入金額3000万円、返済期間35年で住宅ローンを借りている人で試算した場合、借りてから数年しかたっていなくても、借り換えメリットがあります。特に借りてから10年前後経った人は、条件によっては200万円以上の借り換えメリットがあります。まずは、自分が借り換えた場合、どのくらい得になるのか、試算してみましょう。

 以下は、大手銀行の変動金利で借りている人が、現在のネット銀行の変動金利に借り換えた場合、いくら返済額が減少するかを試算したものです。昨年、借りたばかりの人でも、借り換えのメリットがあるかもしれないというのは驚きですね。

 ■変動金利でも、借り換えで300万円弱おとくに!
 「大手銀行」から「ネット銀行」への変動金利の借り換えを、借入時期ごとに試算(2020年8月現在)
大手銀行からの借入時期 借入時の
金利
ネット銀行(0.380%)
との金利差
いくらおとく?
(手数料考慮)
 2007年に借りた人 1.475% ▲1.095% 201万円
 2010年に借りた人 1.475% ▲1.095% 269万円
 2013年に借りた人 0.875% ▲0.495% 107万円
 2016年に借りた人 0.625% ▲0.245% 29万円
 2019年に借りた人 0.625% ▲0.245% 45万円
※大手銀行からの借り入れ当初の借入金額は3000万円、借入期間35年、借入金利は当時の大手銀行の平均的な金利とした。借り換え後はネット銀行(ジャパンネット銀行)とし、借入金利は0.380%。借り換えの諸費用は、銀行への手数料が借入額×2.2%、登記費用・司法書士報酬が20万円で試算した。

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◆借り換えの基本◆

借り換えの手数料・諸費用は30万円から80万円

 なお、住宅ローンを借り換える際の諸費用・手数料は、借入金額が3000万円なら、30万〜80万円程度かかります。内訳は、以下の通りです。

 ■住宅ローンを借り換える際の諸費用・手数料は?
 ※借入金額が3000万円の場合
手数料・保証料(銀行に支払い) 3万円〜66万円
印紙代 2万円
登記費用(​登録免許税、司法書士報酬) 5万〜10万円
火災保険料 数万円
物件検査手数料など 2万〜6万円
合計 30万〜80万円程度

 諸費用の金額に大きな幅があるのは、上記の内訳からも分かる通り、銀行によって手数料・保証料に大きな差があるからです。銀行によって手数料・保証料の計算方法が違うことも多く、自分で銀行の商品説明書を見たりして調べるのは非常に大変です。ダイヤモンド不動産研究所では、各銀行の諸費用を調べて一覧にしているので、手数料・諸費用が安い銀行を探すのであれば、記事「18銀行の諸費用(手数料・保証料)を比較」で調べたほうが早いでしょう。

 なお、 多くの人は、借り換えの際に金利の低さだけに注目して住宅ローンを選ぶのですが、手数料が高い商品を選ぶと、結果として損してしまう可能性があります。住宅ローンは「金利」+「手数料」で比較することが重要。そのためには、手数料・保証料を含めた「総返済額」や「実質金利」で比較したいところです。

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【諸費用】合計30万~80万円必要!18銀行の手数料を比較
【フラット】9行のフラット35金利、手数料比較

借り換え事例を参考にしよう

 そうはいっても、どうやって借り換えを検討すればいいのか、分からない人も多いでしょう。そこで、実際の借り換え事例を元にした、借り換えシミュレーションを用意しました。

 現在の住宅ローンが変動金利、固定金利、ミックスローンなどのケースについて、具体的にどう借り換えを検討すればいいのかを解説しました。

 借換時の基本は、「固定金利」にすることです。現在の「変動金利」は非常に低いため、変動金利を選択したくなってしまいますが、金利上昇時には毎月の返済額もアップしてしまうというリスクがあります。「変動金利」を選択する場合は、金利が上昇しても返済を続けられるかどうかをシミュレーションしておきたいところです。

◆借り換えシミュレーション◆

借り換えの手順は?

 では、借り換えの際の手順・ポイントはどうなっているのでしょうか。流れは、以下の通りです。

1、現状の把握(現在の金利、毎月返済額など)
2、ライフプランの見直し(子どもの教育費、老後資金などの確認)
3、最適な金利タイプの選定
4、最もおとくな住宅ローンの選定、仮審査申し込み

 最初にするのは、「1、現状の把握」です。現在の住宅ローンの「返済予定表」「契約書」を確認し、契約内容を正確に把握することです。毎月の返済額は預金通帳を見れば分かりますが、10年固定金利などを選んでいた場合、固定期間終了後は金利が変更となる(通常は金利が上昇する)ので、毎月返済額も変更となります。また、いつまで返済が続くのかも確認しておきたいところです。

 次に「2、ライフプランの見直し」が必要です。住宅ローンを借りたときと状況が変化し、子どもが増えたり、親の介護などで出費が増えていることもあります。どの時点でどのくらいの出費があるのかを確認しておきましょう。特に子どもの教育費は1000万円以上かかるので、ライフプランを確認する必要があります。

 その上で、「3、最適な金利タイプの選定」をします。住宅ローンの基本は、毎月返済額が変わらない「全期間固定金利」「35年固定金利」です。一方、変動金利は0.4%を割り込むような低金利となっているので魅力があります。なお、変動金利を選択する場合は、金利上昇が上昇するリスクがあるので、金利が上昇するケースをシミュレーションしておき、その際も無理なく返済できるかどうかを確認しておきましょう。

 ここまで考えた上で、「4、最もおとくな住宅ローンの選定、仮審査申し込み」するというのが、理想の借り換えです。

返済額シミュレーション
返済額シミュレーションは、ランキング表示されるので、おとくな住宅ローンを探すのに便利

 なお、ダイヤモンド不動産研究所では、26銀行の住宅ローンについて、実際に住宅ローンを借りた場合の総返済額、実質金利がどうなるのかを計算できる、「返済額シミュレーション」を用意しています。こちらで最もおとくな住宅ローンが簡単に見つかります。各銀行のホームページを見ながら、自分で比較するのは非常に骨が折れる作業なので、ぜひとも「返済額シミュレーション」を活用しましょう。

 また、仮審査申し込みの際は、審査に落ちたり、希望融資額を減額されたりする可能性があるので、最初から複数の銀行に申し込みすることをおすすめします。

 ◆借り換えの手順◆

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借り換え実行時に気をつけるポイントは?

 最後に、借換時に多くの人が失敗しやすいポイントと、手間を省くテクニックなどを紹介します。

 まず、多くの人が「借換時に、繰り上げ返済しすぎ」たことで失敗しています。たとえば、借換時に住宅ローン残高が2400万円あった場合、端数の400万円を手元の貯金から持ち出してキリのいい数字にし、一気に住宅ローン残高を減らそうとする人がいます。たしかに、繰り上げ返済は総返済額を減らせるというメリットはありますが、リスクマネジメントの観点からは必ずしも正解とはいえないのです。

 借り換えした当時はよくても、その後に子どもの教育費が予想以上にかかったり、転職して給与が減少してしまったりしたために、返済に困ってしまうという人が少なからずいます。手元に残しておくべきキャッシュの額を把握しておかないと、「借り換え貧乏」になってしまいます。

 なお、借り換えするのは、書類を集めたり、新たな銀行に仮審査申し込みをしたりと手間がかかります。その手間がいらないのが、「条件変更」です。他の銀行で借り換えの仮審査申し込をして、審査をクリアしたら、その内容を現在借りている銀行に伝えることで、金利を引き下げてもらうのです。電話や窓口で交渉をするだけで、金利を引き下げてくれる可能性があるので、挑戦してもいいでしょう。ただし、他の銀行に借り換えをするよりもいい条件を提示してくれることはないので、支払い総額を最小限にしたいのであれば、借り換えメリットを最大限にするなら、やはり借り換えのほうがおとくです。

◆借り換えの注意点◆

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.549%
全疾病保障付き
0.398%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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