米国の金利が急上昇していますが、2022年度下半期の日本の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。今日は9月下旬時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）
米国の金利が急上昇
こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。
下のグラフは、2022年7月1日～9月14日までの米長期金利とダウ平均株価の推移グラフです。8月後半に入ってからの米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長は、インフレ抑制の任務が完了するまで利上げを継続するとタカ派姿勢を強めています。米連邦公開市場委員会（FOMC）はすでに6月、7月と連続で通常の3倍となる0.75%の利上げを実行し、短期金利の指標となるフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標は2.25～2.50%となりました。
また、FOMCは、9月にも0.75％の利上げを決定するとの見方が強まっています。
これを境にして、利回りの低い国債を売りに出す投資家が増えており、債券価格が下がり、利回り（金利）が上がるという動きになっています。ダウ平均株価は大幅な利上げに伴う景気後退を懸念して低下傾向となりました。
日本の長期金利は上昇も、住宅ローンの固定金利は下落
金利上昇の動きは日本にも波及しており、国内の長期金利が上昇して、日銀が上限と定める0.25％に貼り付き、日経平均株価は下がっています。
これに対して住宅ローンの金利はイレギュラーな動きとなりました。下のグラフは同じ期間の国内長期金利と7月から9月の主要銀行の住宅ローン変動金利と10年固定、35年固定金利の推移をとったものです。
変動金利については国内長期金利の動向と関係なく超低金利のまま横ばいとなっています。変動金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しなくてもそれほど驚くことではありません。
固定金利を見てみましょう。8月後半にパウエルFRB議長がタカ派姿勢を強め、国内長期金利が上昇したのに反し、2022年8月から9月にかけての35年固定と10年固定はむしろ低下していますね。つまり、国内長期金利の動向とは反対に動き出したのです。
基本的に固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。そのため長期金利の動向と反対に下がっているというのは、民間銀行として下げなければならない事情があるためです。
フラット35の制度改訂が民間銀行の脅威に
民間銀行の固定金利が下がっている背景には、おそらく10月からの「フラット35の金利引下げ制度の改訂」が関係しているのではないかと見ています。多くの人が当初の5年または10年間について、低金利で全期間固定金利のフラット35を借りられるようになります。
既に2022年4月から「フラット35維持保全型」がスタートしていますが、さらに2022年10月には新たに「フラット35S（ZEH）」が追加されるだけでなく、「新金利引下げ制度（ポイント制）」が導入されます。
下表のように金利引き下げ制度ごとにポイントが割り振られており、合計ポイントに応じて「金利引き下げ幅」と「期間」が決まるのです。
住宅性能や管理・修繕に配慮した住宅を建設することで、事業者にもメリットがある政策となっているため、合計ポイントで2以上となる人が増えると予想されます。つまり当初10年間で0.25％以上の引き下げを受けられる人が増えるのです。さらに最大の4ポイントとなると、当初10年間0.5％引き下げとなります。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローン金利ランキング！ メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介
当初10年間の金利が0.5％台に下がることもある
例えば2022年9月のアルヒスーパーフラット5は団信不加入で1.03%ですが、最大4ポイントを適用したとしたら、当初の10年は0.53%に引き下げられるということになります。5割の頭金が必要となりますので、これはちょっとハードルが高いですが、2割の頭金を入れるスーパーフラット8でも団信不加入の1.11%（2022年9月金利）から0.5％下がって、当初の10年は0.61%で借りられることになります。
2022年10月申込みからの適用であるため、あくまで仮定の金利ではありますが、とても魅力的な金利であると言えます。
つまり、2022年10月以降のフラット35の「金利引き下げ制度の改訂」は、民間銀行が主力としている10年固定金利タイプや35年固定金利タイプの脅威となっているのです。さすがにこれほどまでの低金利となると、民間銀行の利益を圧迫してしまうため、フラット35の金利自体が上昇する可能性があります。
そういう思惑があってかどうか分かりませんが、9月16日に発表された機構債の表面利率は前月から0.08ポイント上昇して0.58％となりました。たった1カ月でここまで上昇することは私が知る限りありません。おそらくこの制度改正を鑑みて、ベースとなるフラット35の金利は上昇すると予想しています。
2022年度下半期（10月から来年3月）の住宅ローン金利動向
10月からフラット35の金利が上昇したとしても、利用者にとっては金利引下げによる恩恵の方が遥かに大きいと予想しています。そのため、フラット35制度改訂後の10月から、民間銀行がこれまでのように住宅ローンの利用者を集めるには、変動金利の低金利をアピールし、10年固定や35年固定はフラット35の金利引下げ制度を加味したうえで魅力のある金利水準にしなければならなくなっていると見ています。
長期固定金利は、今後も下がる
現時点で米長期金利は上昇し続けていますが、黒田日銀の金融緩和政策によって日本の長期金利は0.25％を上限の目標としています。少なくとも黒田総裁の任期中は大きな上昇は予想されていません。
10月のフラット35の金利上昇に合わせて一時的に民間の固定金利も上がるかもしれません。しかしフラット35の制度改訂によって金利引下げ制度の恩恵を得られる人が増えていくため、実際に住宅ローンを借りる人に適用される金利は下がる傾向にあります。
そうなると、民間の長期固定金利もそれに対抗して下げなければならなくなりますので、ベースとして長期の固定金利は下がりやすい傾向が続くでしょう。
10年固定金利の上昇も抑えられる？
主要銀行の9月の10年固定は0.7％～0.8%台に下がってきました。直近ではパウエル議長のタカ派姿勢から国内金利は上限の0.25％まで上がっていますが、長期金利の上昇に伴って10年固定金利を上げてしまうと、10月以降の申し込みでフラット35の新たな金利引き下げ制度に負けてしまう可能性があります。
10年固定金利は各行が目玉商品としている金利タイプですので、できるだけお得感を維持したいと考えるのではないでしょうか。この仮定が正しければ、10月以降に長期金利が上がっていっても、10年固定の上昇は抑えられる可能性があります。
変動金利は横ばい
年内の変動金利は少なくとも横ばいで推移すると予想しています。
変動金利が上昇する時期については、過去の記事「安倍元首相の死去で住宅ローン金利はどうなる？銀行は利上げを画策も、変動金利は上がらない!?」でも詳しく書いています。
まとめ
今までの千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中しています。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それをベースに決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。
今のところは、インフレを押さえつけるために米欧が利上げを続け、それとは対照的に黒田日銀は金融緩和を堅持するという流れになっています。しかし、状況は常に変わっていきますし、黒田総裁の任期も来春までとなっています。
金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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淡河範明さん
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