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2022年度下半期の住宅ローン金利は、FOMC大幅利上げでどうなる?千日太郎が予想します

【第74回】2022年9月21日公開(2022年9月21日更新)
千日太郎 住宅ローン・不動産ブロガー

米国の金利が急上昇していますが、2022年度下半期の日本の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。今日は9月下旬時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

米国の金利が急上昇

 こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 下のグラフは、2022年7月1日~9月14日までの米長期金利とダウ平均株価の推移グラフです。8月後半に入ってからの米連邦準備制度理事会(FRB)のパウエル議長は、インフレ抑制の任務が完了するまで利上げを継続するとタカ派姿勢を強めています。米連邦公開市場委員会(FOMC)はすでに6月、7月と連続で通常の3倍となる0.75%の利上げを実行し、短期金利の指標となるフェデラルファンド(FF)金利の誘導目標は2.25~2.50%となりました。

 また、FOMCは、9月にも0.75%の利上げを決定するとの見方が強まっています。

米長期金利とダウ平均株価

 これを境にして、利回りの低い国債を売りに出す投資家が増えており、債券価格が下がり、利回り(金利)が上がるという動きになっています。ダウ平均株価は大幅な利上げに伴う景気後退を懸念して低下傾向となりました。

日本の長期金利は上昇も、住宅ローンの固定金利は下落

 金利上昇の動きは日本にも波及しており、国内の長期金利が上昇して、日銀が上限と定める0.25%に貼り付き、日経平均株価は下がっています。

 これに対して住宅ローンの金利はイレギュラーな動きとなりました。下のグラフは同じ期間の国内長期金利と7月から9月の主要銀行の住宅ローン変動金利と10年固定、35年固定金利の推移をとったものです。

国内長期金利と住宅ローン金利

 変動金利については国内長期金利の動向と関係なく超低金利のまま横ばいとなっています。変動金利は短期プライムレート(短プラ)によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しなくてもそれほど驚くことではありません。

 固定金利を見てみましょう。8月後半にパウエルFRB議長がタカ派姿勢を強め、国内長期金利が上昇したのに反し、2022年8月から9月にかけての35年固定と10年固定はむしろ低下していますね。つまり、国内長期金利の動向とは反対に動き出したのです。

 基本的に固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。そのため長期金利の動向と反対に下がっているというのは、民間銀行として下げなければならない事情があるためです。

フラット35の制度改訂が民間銀行の脅威に

 民間銀行の固定金利が下がっている背景には、おそらく10月からの「フラット35の金利引下げ制度の改訂」が関係しているのではないかと見ています。多くの人が当初の5年または10年間について、低金利で全期間固定金利のフラット35を借りられるようになります。

 既に2022年4月から「フラット35維持保全型」がスタートしていますが、さらに2022年10月には新たに「フラット35S(ZEH)」が追加されるだけでなく、「新金利引下げ制度(ポイント制)」が導入されます。

 下表のように金利引き下げ制度ごとにポイントが割り振られており、合計ポイントに応じて「金利引き下げ幅」と「期間」が決まるのです。

新たな金利引下げ制度の引下げポイント
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成
フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

 住宅性能や管理・修繕に配慮した住宅を建設することで、事業者にもメリットがある政策となっているため、合計ポイントで2以上となる人が増えると予想されます。つまり当初10年間で0.25%以上の引き下げを受けられる人が増えるのです。さらに最大の4ポイントとなると、当初10年間0.5%引き下げとなります。

【関連記事はこちら】>>フラット35の住宅ローンを解説! 金利、手数料、おすすめの9銀行を徹底比較

当初10年間の金利が0.5%台に下がることもある

 例えば2022年9月のアルヒスーパーフラット5は団信不加入で1.03%ですが、最大4ポイントを適用したとしたら、当初の10年は0.53%に引き下げられるということになります。5割の頭金が必要となりますので、これはちょっとハードルが高いですが、2割の頭金を入れるスーパーフラット8でも団信不加入の1.11%(2022年9月金利)から0.5%下がって、当初の10年は0.61%で借りられることになります。

 2022年10月申込みからの適用であるため、あくまで仮定の金利ではありますが、とても魅力的な金利であると言えます。

 つまり、2022年10月以降のフラット35の「金利引き下げ制度の改訂」は、民間銀行が主力としている10年固定金利タイプや35年固定金利タイプの脅威となっているのです。さすがにこれほどまでの低金利となると、民間銀行の利益を圧迫してしまうため、フラット35の金利自体が上昇する可能性があります。

 そういう思惑があってかどうか分かりませんが、9月16日に発表された機構債の表面利率は前月から0.08ポイント上昇して0.58%となりました。たった1カ月でここまで上昇することは私が知る限りありません。おそらくこの制度改正を鑑みて、ベースとなるフラット35の金利は上昇すると予想しています。

2022年度下半期(10月から来年3月)の住宅ローン金利動向

 10月からフラット35の金利が上昇したとしても、利用者にとっては金利引下げによる恩恵の方が遥かに大きいと予想しています。そのため、フラット35制度改訂後の10月から、民間銀行がこれまでのように住宅ローンの利用者を集めるには、変動金利の低金利をアピールし、10年固定や35年固定はフラット35の金利引下げ制度を加味したうえで魅力のある金利水準にしなければならなくなっていると見ています。

長期固定金利は、今後も下がる

 現時点で米長期金利は上昇し続けていますが、黒田日銀の金融緩和政策によって日本の長期金利は0.25%を上限の目標としています。少なくとも黒田総裁の任期中は大きな上昇は予想されていません。

 10月のフラット35の金利上昇に合わせて一時的に民間の固定金利も上がるかもしれません。しかしフラット35の制度改訂によって金利引下げ制度の恩恵を得られる人が増えていくため、実際に住宅ローンを借りる人に適用される金利は下がる傾向にあります。

 そうなると、民間の長期固定金利もそれに対抗して下げなければならなくなりますので、ベースとして長期の固定金利は下がりやすい傾向が続くでしょう。

10年固定金利の上昇も抑えられる?

 主要銀行の9月の10年固定は0.7%~0.8%台に下がってきました。直近ではパウエル議長のタカ派姿勢から国内金利は上限の0.25%まで上がっていますが、長期金利の上昇に伴って10年固定金利を上げてしまうと、10月以降の申し込みでフラット35の新たな金利引き下げ制度に負けてしまう可能性があります。

 10年固定金利は各行が目玉商品としている金利タイプですので、できるだけお得感を維持したいと考えるのではないでしょうか。この仮定が正しければ、10月以降に長期金利が上がっていっても、10年固定の上昇は抑えられる可能性があります。

変動金利は横ばい

 年内の変動金利は少なくとも横ばいで推移すると予想しています。

 変動金利が上昇する時期については、過去の記事「安倍元首相の死去で住宅ローン金利はどうなる?銀行は利上げを画策も、変動金利は上がらない!?」でも詳しく書いています。

まとめ

 今までの千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中しています。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それをベースに決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。

 今のところは、インフレを押さえつけるために米欧が利上げを続け、それとは対照的に黒田日銀は金融緩和を堅持するという流れになっています。しかし、状況は常に変わっていきますし、黒田総裁の任期も来春までとなっています。

 金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

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    実質金利
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    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
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    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
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    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
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    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

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    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
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    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
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      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

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  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障(借入実行時40歳未満)」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

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    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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