米国の金利が急上昇していますが、2022年度下半期の日本の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。今日は9月下旬時点の金融市場の動向と主要銀行の住宅ローンの金利動向からこれからの住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）
米国の金利が急上昇
こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。
下のグラフは、2022年7月1日～9月14日までの米長期金利とダウ平均株価の推移グラフです。8月後半に入ってからの米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長は、インフレ抑制の任務が完了するまで利上げを継続するとタカ派姿勢を強めています。米連邦公開市場委員会（FOMC）はすでに6月、7月と連続で通常の3倍となる0.75%の利上げを実行し、短期金利の指標となるフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標は2.25～2.50%となりました。
また、FOMCは、9月にも0.75％の利上げを決定するとの見方が強まっています。
これを境にして、利回りの低い国債を売りに出す投資家が増えており、債券価格が下がり、利回り（金利）が上がるという動きになっています。ダウ平均株価は大幅な利上げに伴う景気後退を懸念して低下傾向となりました。
日本の長期金利は上昇も、住宅ローンの固定金利は下落
金利上昇の動きは日本にも波及しており、国内の長期金利が上昇して、日銀が上限と定める0.25％に貼り付き、日経平均株価は下がっています。
これに対して住宅ローンの金利はイレギュラーな動きとなりました。下のグラフは同じ期間の国内長期金利と7月から9月の主要銀行の住宅ローン変動金利と10年固定、35年固定金利の推移をとったものです。
変動金利については国内長期金利の動向と関係なく超低金利のまま横ばいとなっています。変動金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。そのため、長期金利と連動しなくてもそれほど驚くことではありません。
固定金利を見てみましょう。8月後半にパウエルFRB議長がタカ派姿勢を強め、国内長期金利が上昇したのに反し、2022年8月から9月にかけての35年固定と10年固定はむしろ低下していますね。つまり、国内長期金利の動向とは反対に動き出したのです。
基本的に固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。そのため長期金利の動向と反対に下がっているというのは、民間銀行として下げなければならない事情があるためです。
フラット35の制度改訂が民間銀行の脅威に
民間銀行の固定金利が下がっている背景には、おそらく10月からの「フラット35の金利引下げ制度の改訂」が関係しているのではないかと見ています。多くの人が当初の5年または10年間について、低金利で全期間固定金利のフラット35を借りられるようになります。
既に2022年4月から「フラット35維持保全型」がスタートしていますが、さらに2022年10月には新たに「フラット35S（ZEH）」が追加されるだけでなく、「新金利引下げ制度（ポイント制）」が導入されます。
下表のように金利引き下げ制度ごとにポイントが割り振られており、合計ポイントに応じて「金利引き下げ幅」と「期間」が決まるのです。
住宅性能や管理・修繕に配慮した住宅を建設することで、事業者にもメリットがある政策となっているため、合計ポイントで2以上となる人が増えると予想されます。つまり当初10年間で0.25％以上の引き下げを受けられる人が増えるのです。さらに最大の4ポイントとなると、当初10年間0.5％引き下げとなります。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローン金利ランキング！ メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介
当初10年間の金利が0.5％台に下がることもある
例えば2022年9月のアルヒスーパーフラット5は団信不加入で1.03%ですが、最大4ポイントを適用したとしたら、当初の10年は0.53%に引き下げられるということになります。5割の頭金が必要となりますので、これはちょっとハードルが高いですが、2割の頭金を入れるスーパーフラット8でも団信不加入の1.11%（2022年9月金利）から0.5％下がって、当初の10年は0.61%で借りられることになります。
2022年10月申込みからの適用であるため、あくまで仮定の金利ではありますが、とても魅力的な金利であると言えます。
つまり、2022年10月以降のフラット35の「金利引き下げ制度の改訂」は、民間銀行が主力としている10年固定金利タイプや35年固定金利タイプの脅威となっているのです。さすがにこれほどまでの低金利となると、民間銀行の利益を圧迫してしまうため、フラット35の金利自体が上昇する可能性があります。
そういう思惑があってかどうか分かりませんが、9月16日に発表された機構債の表面利率は前月から0.08ポイント上昇して0.58％となりました。たった1カ月でここまで上昇することは私が知る限りありません。おそらくこの制度改正を鑑みて、ベースとなるフラット35の金利は上昇すると予想しています。
2022年度下半期（10月から来年3月）の住宅ローン金利動向
10月からフラット35の金利が上昇したとしても、利用者にとっては金利引下げによる恩恵の方が遥かに大きいと予想しています。そのため、フラット35制度改訂後の10月から、民間銀行がこれまでのように住宅ローンの利用者を集めるには、変動金利の低金利をアピールし、10年固定や35年固定はフラット35の金利引下げ制度を加味したうえで魅力のある金利水準にしなければならなくなっていると見ています。
長期固定金利は、今後も下がる
現時点で米長期金利は上昇し続けていますが、黒田日銀の金融緩和政策によって日本の長期金利は0.25％を上限の目標としています。少なくとも黒田総裁の任期中は大きな上昇は予想されていません。
10月のフラット35の金利上昇に合わせて一時的に民間の固定金利も上がるかもしれません。しかしフラット35の制度改訂によって金利引下げ制度の恩恵を得られる人が増えていくため、実際に住宅ローンを借りる人に適用される金利は下がる傾向にあります。
そうなると、民間の長期固定金利もそれに対抗して下げなければならなくなりますので、ベースとして長期の固定金利は下がりやすい傾向が続くでしょう。
10年固定金利の上昇も抑えられる？
主要銀行の9月の10年固定は0.7％～0.8%台に下がってきました。直近ではパウエル議長のタカ派姿勢から国内金利は上限の0.25％まで上がっていますが、長期金利の上昇に伴って10年固定金利を上げてしまうと、10月以降の申し込みでフラット35の新たな金利引き下げ制度に負けてしまう可能性があります。
10年固定金利は各行が目玉商品としている金利タイプですので、できるだけお得感を維持したいと考えるのではないでしょうか。この仮定が正しければ、10月以降に長期金利が上がっていっても、10年固定の上昇は抑えられる可能性があります。
変動金利は横ばい
年内の変動金利は少なくとも横ばいで推移すると予想しています。
変動金利が上昇する時期については、過去の記事「安倍元首相の死去で住宅ローン金利はどうなる？銀行は利上げを画策も、変動金利は上がらない!?」でも詳しく書いています。
まとめ
今までの千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中しています。しかし基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それをベースに決まるとされる住宅ローンの金利は金融機関が決めるものです。わたしが予想をはずす可能性は大いにあり得ます。
今のところは、インフレを押さえつけるために米欧が利上げを続け、それとは対照的に黒田日銀は金融緩和を堅持するという流れになっています。しかし、状況は常に変わっていきますし、黒田総裁の任期も来春までとなっています。
金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。