auじぶん銀行の住宅ローン

植田・日銀新総裁が緩和政策を見直しても、住宅ローンの固定金利は大きく上昇しない?!

【第79回】2023年2月15日公開(2023年2月15日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

日銀の次期総裁はまさかの「経済学者」植田和男氏に決まりました。これを受けて、2023年からおおむね5年間の植田日銀総裁の金融政策と、わたしたちが借りる「住宅ローンの金利への影響」を、少し長めのスパンで予想したいと思います。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

日本銀行本店
日本銀行本店(東京都中央区) 出典:PIXTA

 こんにちは、公認会計士の千日太郎です。日銀の次期総裁は「経済学者」の植田和男氏というサプライズ人事となり、報道直後の自宅前の直撃取材で同氏は金融政策について「現在の(黒田総裁の)金融政策は適切」であり「金融緩和の継続が必要」とコメントしています。この時点では人事案提示前ということもあり、慎重な言い回しとならざるを得ない面もあるかと思います。

 一方で住宅ローン金利については、日銀によるサプライズ後の2023年1月には固定金利を大きく上げる一方で、一部のメガバンクの中には変動金利を下げる動きが出てきています。「植田新総裁の日銀が今後どういう金融政策をとってくるか?」によって、住宅ローンの金利も大きく左右されるでしょう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の金利推移・動向は? 金利タイプ別の相場、選び方も解説

植田新総裁は、アベノミクスの刷新が求められる

 前任の黒田東彦氏は安倍晋三元首相のアベノミクス3本の矢のひとつ「金融緩和」を背負って就任しました。当時は、リーマンショックを引きずったデフレが続いており、アベノミクス第一の矢である「大胆な金融緩和政策」によって、市場で流通する貨幣の量を増やし、デフレマインドを払拭する、つまり日銀が金融政策によって現状を変えることを求められたわけです。

 民間銀行が日銀に預ける当座預金口座にマイナス金利を適用する「マイナス金利政策」や、日銀が債券市場に介入する「イールド・カーブ・コントロール(YCC)政策」など、どれも「黒田バズーカ」と表現されるサプライズ政策となりました。サプライズ政策となったのは、デフレマインドにカンフル剤を打ち込むための必然ともいえるでしょう。

 これに対して植田氏には、政権からの明確な政策を担っているわけではないですよね。

 むしろ、大規模緩和による弊害が指摘されるようになっており、大規模緩和の見直しが求められる状況です。すでにイールド・カーブ・コントロール政策は当初期待した効果を得られなくなっており、どこかのタイミングでやめなければならなくなるでしょう(同政策はアベノミクスの一つとして推進されたものであり、当初の予定としては、もっと早くに効果が出てデフレを脱却し、金融引き締めのサイクルで引っ込めるはずが、アテが外れて今に至るのです)。

 あえて言うならば、アベノミクスからの刷新、つまりサプライズからの「説明力」と、異次元の金融緩和からの「正常化」が求められています。

リーダーシップはサプライズから「説明力」へ

 黒田日銀はこれまで「黒田バズーカ」と言われるようなサプライズ政策を繰り出してきましたので、本意とは逆の受け止め方をされる局面も多くありました。

 その一例が昨年12月に長期金利の誘導幅を0.25%から0.5%に拡大したときのことです。黒田総裁は会見で「金融緩和の効果が企業金融などを通じてより円滑に波及していくようにする趣旨で行うものであり、利上げではない」と強調しましたが、市場には事実上の利上げであると受け止められて、年明け早々から新たな上限の0.5%を超える事態となりました。この記事を書いている現在も0.5%付近に張り付いていますね。

 アベノミクスからの刷新を図るためには、日銀はサプライズをやるというイメージを払拭して、国内のみならず世界の市場関係者から裏読みされないコミュニケーションを復活させる必要があります。

 植田氏は1995年~2005年に日銀の政策委員会審議委員を務めていた時代に、当時中央銀行として世界に先駆けて行った量的緩和政策を理論面から支え、海外当局の理解を得るため尽力した経歴があります。総裁起用が報じられた当日のインタビューでは「学者なので論理的に判断したい。説明を分かりやすくすることが重要だと思う」と言っています。

 今後、想定される金融政策を正常化する出口戦略では、金利が急騰するリスクや、金融機関の経営への影響が懸念されるため、海外当局や金融市場への丁寧な説明が必須になってきます。政権によるバイアスのかからない、学者としてのフラットな判断と説明力が求められているということですね。

異次元緩和から、正常化への出口戦略は?

 正常化への出口戦略への布石は、すでに打たれていると見ています。

 黒田日銀は昨年12月の金融政策決定会合で大規模緩和を修正する方針を決め、長期金利の変動許容幅を0.25%から0.5%に拡大しました。イールド・カーブ・コントロール政策の見直しです。

 長期金利政策を車の運転に例えるなら、現在はブレーキが利かずにタイヤがロックして路面を滑っている状態です。再びブレーキが利くようにする(金利をコントロールする)にはブレーキを緩めなければなりません。昨年12月の緩和修正はそういう意味があるのです。

 植田氏は2011年の日本経済新聞のインタビューで次のように話しています。

例えば日銀が非伝統的政策をやり始めたときに、マネーをたくさん出せばデフレが止まるということを言ったひとが多かった。物価はマネーの量と比例するとの、貨幣数量説という学説をそのまま当てはめたものでした。

しかしよく考えると、金利の低下余地が小さくなってくれば、そう簡単ではないことがわかります。「マネーを増やす→金利が下がる→支出を刺激する→デフレ防止効果が出る」という関係が成り立ちにくくなるのです。

 黒田日銀がマイナス金利政策を導入したのが2016年1月、イールドカーブ・コントロール政策が同年9月ですが、そこからさかのぼること5年前からこの限界について指摘していたのですね。

【グラフ】10年国債利回りの推移

10年国債利回り

 ただしあまりにも長く低金利が続いており、この低金利を前提とした経済活動が出来上がってしまっています。また、植田氏が2022年7月に日本経済新聞に寄稿したコラムでは、「日本における持続的な2%インフレ達成への道のりはまだ遠い」と指摘しており、拙速な政策金利の引き上げに対して慎重な姿勢をとっています。

 経済の現状を変えるバズーカ政策はなく、しばらくは今の緩和政策を継続しつつ経済に合わせて手を添えるような調整・バランス型の政策が続くでしょう。しかし、現状で副作用の方が問題となっているイールドカーブ・コントロール政策に対しては比較的早期にメスを入れる可能性があるでしょう。

住宅ローンの固定金利に影響なし?

 結論を先に言いますと、植田新総裁がイールド・カーブ・コントロール政策をやめても住宅ローンの固定金利にはほとんど影響がないと見ています。

 住宅ローンの固定金利は長期金利の影響を受けるといわれています。「この通説を否定するのか?」と思われるかもしれませんが、そういうことではありません。

 下のグラフは長期金利とフラット35(買取型)の金利推移を機構債の表面利率が決まるタイミングで重ねたものです。

【グラフ】フラット35金利と長期金利(10年国債金利)を比較

フラット35金利と長期金利(10年国債金利)を比較

 2022年11月から2023年1月までのフラット35の金利上昇は長期金利と乖離(かいり)していますが、これはむしろ日銀のイールドカーブ・コントロール政策によって長期金利が実態よりも低く抑え込まれているためであり、フラット35の金利は実勢の金利にあわせて上昇してきたものとみることもできます。

グッドシリナリオでも、民業圧迫のフラット35は上昇?

 前月の見込みでは、住宅ローン利用者にとって金利がそれほど上昇しない「都合の良い予想(フッドシナリオ)」は、フラット35の金利水準は1.8%~2.0%あたりになると予想tしました(米国金利もこれ以上上昇しない)。私はこの予想は変えていません。

 しかし、ふたを開けてみれば1月の金融政策決定会合で今の大規模緩和政策の継続が決定されて、市場金利は上昇しなかったにもかかわらず、2月のフラット35の金利は1.88%に上昇したのです。

 これはさすがに、実勢金利を反映していると言い難いものがあると思います。おそらく政策的な決定で上昇したとみています。

 フラット35は金利引き下げ制度の拡充で、新築マンションなら多くの人が当初10年間、金利が0.5%も下がります(ZEH+維持保全型の場合など)。フラット35はもともと民業圧迫レベルに金利が低すぎたとも言えます。水面下では、民間金融機関からそうしたクレームを受けていた可能性も否定できません。私の目からみてもあまりに低すぎました。

 つまり、日銀がイールドカーブ・コントロール政策をやっていようとなかろうと、「フラット35の金利は引き上げたい」という政権寄りの意図によって金利は上げられたのではないでしょうか。うがった見方かもしれませんが、民間金融機関の利益をおもんばかった金利の上昇ではないかと見ています。

バッドシナリオなら、フラット35は3.0%-3.2%も

 また、前月に公開している「不都合な予想(バッドシナリオ)」は健在です。

 米国経済が軟着陸に成功し、その後長期金利がリーマンショック前の2006年あたりの水準まで上昇したとすると米国の長期金利は4.8%~5.0%になります。ここから3%引いた当時の日本の長期金利は1.8%~2.0%で、これに住宅ローンの組成費用を上乗せすると、フラット35金利は3.0%~3.2%という水準になります。これも当時のフラット35と同水準であり、同時に現在の米国住宅ローン30年固定金利7%の半分以下の水準ですから、現実味のある予想です。

【関連記事はこちら】>>今後5年で住宅ローン長期固定は3.0%-3.2%のシナリオも!日銀新総裁の下で住宅ローン金利はどうなる?

変動金利は、いつ上がる?

 では、変動金利はどうなるでしょうか? こちらは、すぐに上昇することはないと見ています。

マイナス金利政策はしばらく維持?

 民間金融機関が取り扱う変動金利の住宅ローンは基本的に短期プライムレート(短プラ)連動が多数派です。その短プラは政策金利の影響を受けて上がったり下がったりするといわれていますね。

 識者の中には、2016年1月の日銀のマイナス金利政策導入時に短プラが引き下げられなかったため、たとえ政策金利がゼロに戻ったとしても短プラを引き上げる理由に乏しいので短プラは上がらず変動金利も上がらないと主張する人もいます。また、△0.1%となっている政策金利が0.1ポイント引き上げられて0%になるだけだから影響は軽微だという人もいます。本当に上がらない、または0.1ポイント程度の上昇で済むのならば迷わず変動金利を選ぶべきでしょう。

 しかし、そうは問屋が卸しません。住宅ローンは銀行の販売する商品であり、その商品価格の基準となっている短プラは各銀行が決めるものです。マイナス金利政策導入時には短プラをコントロールできなかったというだけのことなのです。

 植田新総裁は金融システムを専門としており、金融機関の懐事情も十分に心得ているものと思います。現状、利上げ期待がこれだけ盛り上がっている状況下で、日銀がマイナス金利政策をやめてゼロ金利に戻すと短プラが上がり住宅ローンの変動金利も上がる、政策金利の上昇以上に上がる可能性もあるということは十分に理解しているでしょう。

 そのため、植田新総裁がマイナス金利政策にメスを入れるにあたっては、かなり慎重にならざるを得ないと見ています。前月までは「イールド・カーブ・コントロール政策をやめるタイミングとマイナス金利政策をゼロ金利政策に戻すタイミングは同時ではないか?」と予想していました。

 しかし、経済学者の植田新総裁が客観的なデータに基づきフラットに判断し、市場に丁寧に説明することを前提とすれば、まず副作用が多く効果の見込めないイールド・カーブ・コントロール政策だけをやめて、マイナス金利政策はしばらく維持するという選択肢も現実的になってくると思います。

引き下げ幅の調整で、変動金利は上昇も

 政策金利が上がらないと金融機関が住宅ローンの変動金利を上げる大義名分がないのですが、現実的には金融機関に全く方法がないわけではありません。

 住宅ローンの金利は基準金利から引き下げ幅を引いて適用金利となります。植田日銀が政策金利を上げない場合、銀行は変動金利の基準金利を上げられなくても、新たに借りる変動金利の適用金利を上げることは可能です。

(図表)基準金利と引き下げ幅で適用金利が決まる

(図表)基準金利と引き下げ幅で適用金利が決まる

 基準金利を変えずに引き下げ幅だけをゼロにするような極端なことはしないと思いますが、フラット35の金利が3%台まで上がってきていたら、それにあわせて、変動金利の新規借り入れの適用金利で1.5%程度というのは十分に現実味がありますね。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023~2026年」!?

まとめ ~ 2023年からの固定or変動かの考え方

 今回も前月から引き続き、2023年からの5年間という長めのスパンで、日銀の金融政策が正常化へシフトするシナリオをベースとして、住宅ローンの金利を予想しました。新総裁が経済学者の植田氏になるということで微調整を行いましたが、基本的には「正常化へシフト」が予想のメインストリームとなっています。

 現状として固定金利は上昇傾向にありますが、長きにわたって続いてきた金融緩和政策の低金利を引きずっており、まだ十分に低金利です。2008年のリーマンショック前のフラット35の金利は、団信込みで3%を超えていました。日銀が金融引き締めに政策転換するタイミングでは、現在の倍以上の水準となっても不思議ではないのです。

 変動金利は「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。変動金利を選ぶ際は、金利上昇に備えた貯蓄やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、選ぶようにしてください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023~2026年」!?

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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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