auじぶん銀行の住宅ローン変動金利が0.1％台に！

auじぶん銀行が借り換え客限定ながら、0.196％で利用できる優遇制度を打ち出した。期間は2023年6月30日まで。変動金利型の住宅ローン金利は、メガバンクなどでは最優遇金利が0.3〜0.4％台なので超低金利といえる。どんな人が利用できるのか、メリットや注意点などを解説する。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

※この記事は執筆当時の条件・状況に基づいて執筆しており、現在の条件・状況とは違う場合があります。

借換え金利引下げキャンペーンとau金利優遇割で0.196％

　auじぶん銀行が打ち出したのは、借換え金利引下げキャンペーンで変動金利型の金利を0.296％とした上、au金利優遇割をセットで利用することで、年利0.196％とする制度。

　キャンペーンは2023年4月14日から2023年6月30日までとなっているので、この0.1％台の破格の金利を利用するためには、あまり時間の余裕はなさそうだ。

　au金利優遇割というのは、auモバイル優遇割の0.07％引き下げと、じぶんでんき優遇割の0.03％引き下げを組み合わせることで、引き下げ率が合計の0.10％となり、キャンペーン金利0.296％が0.196％になる仕組みだ。以下がその概要になる。

au金利優遇割の概要

auモバイル優遇割（au家族割プラス2回線以上）で0.07％引き下げ
①　auじぶん銀行の口座へ登録したauIDの回線がau家族割プラスに加入していること
②　①の回線を含め、家族割プラスのカウント対象が2回線以上存在していること
③　auじぶん銀行の住宅ローンを借り入れること
④　条件①～③をすべて満たし、適用判定日（住宅ローン契約手続き申し込み完了日）までに手続きが完了していること

＋じぶんでんき優遇割で0.03％引き下げ
①　auじぶん銀行の住宅ローンとじぶんでんき※をセットで契約すること
※じぶんでんきとは、KDDIグループであるauエネルギー＆ライフ株式会社が提供し、auじぶん銀行の住宅ローンを利用する顧客向けに提供する電気サービスのこと

　なお、これは借り換え客のみに限定した金利だが、新規借り入れの場合には、金利が0.319％で、やはりau金利優遇割を併用すれば0.10％引き下げられて0.219％になる。

画像出典：auじぶん銀行公式サイトから

　借り換えよりは若干高いとはいえ、0.20％台の金利は新規借り入れとしてはやはりダントツに低い金利といっていいだろう。

0.1％台の金利なら、家賃以下の負担ですむ!?

　では、この超低金利のキャンペーン金利のメリットはどれくらいあるのか、借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしでシミュレーションしたのが図表1だ。

図表1 金利別の返済負担の違い
（設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし、金利は2023年6月）

　au金利優遇割をセットで利用して0.196％の金利で4000万円を借り入れることができれば、毎月の返済額は9万8549円と10万円を切る返済額に抑えることができる。

　現在、賃貸住宅に暮らしている人であれば、10万円以上の家賃を支払っている人も少なくないだろうから、家賃負担以下でマイホームが手に入ることになる。

　また借り換えではなく、新規借り入れの場合には0.219％が適用されるが、その場合も毎月返済額は9万8943円と10万円以下ですむ。

フラット35と比べると年間46万円以上の負担減

　それに対して、他のローンだとどうなるのか比較してみると、みずほ銀行の変動金利0.375％では10万1639円で、0.196％に比べると月間3090円、年間にすれば4万円近く負担が増えることになる。

　さらに、みずほ銀行の固定金利期間選択型10年固定の1.20％では11万6680円に、全期間固定金利型の1.44％だと12万1301円に、フラット35の1.76％だと12万7631円になる。

　フラット35とauじぶん銀行の変動金利型とでは、月間で約3万9000円、年間では約46万8000円も負担が増えることになる。

変動金利型には返済額増額のリスクがある

　いかに0.1％台の破格の金利で利用できるメリットが大きいかが分かるが、気をつけておかなければならないのは、この超低金利は変動金利型の住宅ローンであるという点。

　周知のように、変動金利型には借入後の金利上昇によるリスクがあるので、十分にそこを理解した上で対策を立ててから利用する必要がある。

　変動金利型の金利は半年ごとに適用金利が見直され、市中の金利が上がれば適用金利が上がり、返済額が増える。

　ただし、あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、返済額の見直しは5年に1回となっている。その際、増額の場合は増額率を25％までに抑えることが定められている（25％ルール）。

　また、5年までの間に金利が上がった場合には、毎月の返済額の元金部分と利息部分の割合を見直して毎月返済額を変えずに調整する。金利が上がれば利息割合が高まり、元金分が減って、元金の減り方が遅くなってしまう仕組みだ。

5年後の返済額は最大で25％まで増える

　実際に金利が上がるとどれくらい返済額が増えるのか試算したのが図表2だ。便宜上、5年間は金利が変わらず、5年後に金利が上がった場合を想定している。

図表2　変動金利型で金利上昇後のリスクを試算
（設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし）

　4000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れた場合の毎月返済額は9万8549円で、5年後の金利が0.196％のままで変わらない場合、毎月返済額は9万8549円で変化はないが、0.5％上がって0.696％になると、10万6067円に増える。当初の9万8549円に比べると7.7％の増額だ。

　さらに、1.0％上がって1.196％になると11万3941円に増加して、当初に比べての増加率は15.6％に増え、1.5％上がって1.696％になると12万2169円と24.0％の増加になる。

　金利上昇幅が2.0％で、適用金利が2.196％になると、計算上は13万0745円になるが、先に触れた25％ルールが適用されるので、12万3186円になる。

4割以上の人が変動金利型のルールを理解していない

　現在の日本経済の状態を考えると、急速な金利上昇は考えにくいものの、中長期的な視点に立てば、1.0％から2.0％程度の金利上昇は十分にあり得ると考えておいたほうがいいだろう。

　したがって、変動金利型の住宅ローンを利用する場合には、この金利リスクをシッカリと頭に入れた上で、キチンと対策を立てておく必要があるのだが、残念ながら必ずしもそれができていない人が少なくないのが現実だ。

　住宅金融支援機構が実際に住宅ローンを利用してマイホームを取得した人を対象に実施した調査によると、図表3にあるように、金利リスクを理解していない人が多い。

図表3 変動金利型金利のリスク等に関する理解度

写真を拡大資料：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2022年10月調査）】」

　たとえば、「適用金利や返済額の見直しルール」については、「十分に理解している」と「ほぼ理解している」の合計が58.8％に達しているものの、「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計も41.2％に及んでいる。4割以上の人が多少のレベル差はあれ、金利リスクを理解しているとはいい難い。

ローンを延滞すると優遇金利の適用がなくなってしまう

　しかも、「将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」に至っては、「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計が51.4％と半数を超えている。

　これでは、実際に金利が上がって、返済額が増えた場合にはたちどころに返済に行き詰まり、延滞が発生、最悪の場合、ローン破綻に陥りかねない。

　図表3内「優遇金利の適用ルール」にあるように、延滞が発生すると優遇金利が適用されなくなり、金利が上がってしまうことになる。たとえば、優遇金利の結果、0.375％の金利が適用されていたとしても、優遇金利がはずれると基準金利である2.475％が適用されることになる。

　そこに金利上昇が重なると適用金利はさらに高くなって、返済額は格段に重くなってしまう。ただでさえ延滞が発生するほど生活が苦しいのだから、とても返済を継続していくことはできないだろう。

　結果、負債だけが残り、マイホームを失った上でローンの返済だけは続くといった悲劇に陥りかねない。くれぐれも、変動金利型のリスクをシッカリと理解した上で、対策を立てておきたいところだ。

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新規借入2025年10月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設割引）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.722%
総返済額　3387万円

表面金利: 年0.590%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,074円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

2位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.762%
総返済額　3410万円

表面金利: 年0.630%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,611円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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店舗での対面相談のみに対応

3位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.782%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.650%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,880円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③3大疾病の50％保障が無料付帯！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

公式サイトはこちら

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80％超～100％以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09％、100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.16％上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。