アラフィフ（50歳前後）からの住宅ローンは、なぜ80歳まで借りるべきなのか？

新聞報道によると老後を見据えてアラフィフ（50歳前後）から住宅を購入する人が、ジワリと増えてきているそうです。賃貸からの住み替えだけでなく、都心では不動産価格の高騰から、自宅を売却し、ローンを完済しても多額のおつりが来る人も多く、さらに住宅ローンの金利が低水準で、購入資金を借りやすいこともあるでしょう。今回は、日銀の金融緩和継続で低金利が続く2023年の経済環境下で、アラフィフから住宅ローンを組む人のポイントを分かりやすく解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）

老後の安心、安定のためには持ち家が有利

　こんにちは、今年51歳になりました、団塊ジュニアの千日太郎です。

　少し前の話ですが老後資金として2,000万円必要だという総務省の調査結果が炎上したことがありました。この根拠は高齢夫婦無職世帯の平均的な収支モデルを前提とすると毎月の赤字額は約5.5万円であり（図表）、この毎月の「不足額」を貯金で補填することとなると、30年で約2,000万円の取り崩しが必要になるというものです。

（図表）高齢者世帯の家計収支は5.5万円の赤字

※高齢無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）の家計収支が5.5万円の赤字となる根拠
参考：金融審議会市場ワーキング・グループ報告書「厚生労働省提出資料P24」（令和元年6月3日）

　まともな判断力のある人ならば、毎月5.5万円の赤字を放置して貯金を取り崩していくようなことはしません。それなりに生活レベルを調整するものです。しかし注目すべきは、支出グラフの住居費です。1.3万円なのです。家賃がこんなに安い訳がありません。これは現在の高齢者の大多数が持ち家に住んでいるためです。

　ということは、持ち家ではなく賃貸の場合、夫婦2人で住む家の家賃がこの支出に上乗せされるということです。5.5万円に加えて家賃相当となると、家計簿をつけて工夫したくらいでは捻出できない赤字となります。

　賃貸でも老後資金を十分に確保していれば大丈夫かというと、そうとは言い切れません。近年、高齢化によって顕在化してきた住居問題として65歳以上の人が賃貸住宅の入居審査で断られるケースが増えてきているのです。全国の空き家軒数は848万9,000戸（総務省2018年度調査）もあるのですが、高齢者を断る賃貸物件のオーナーが懸念しているのは家賃滞納だけでなく孤独死のリスクであり、単純に家賃が払えれば住めるというものではないということなのですね。

　住居費としてトータルで払う金額が同程度であるならば、高齢になった時に備えて買い物や通院しやすい場所を選べたり、断熱性やバリアフリー性能を自分で設定できたりする「持ち家」を選ぶことが老後の安心、安定につながると言えそうです。

住宅ローンの返済期間と返済計画

　住宅ローンは借入時の年齢上限が65〜70歳程度、完済時年齢の上限は80歳未満とする金融機関が多く、50代以上でも利用は可能です。ただし若い世代より返済が難しくなった際の対応策は限られるため、借入期間と返済計画については慎重を期する必要があります。

返済期間は80歳までの最長期間とすべし

　まず、「借金を早く完済してしまいたい」と考えて、定年で完済するために期間を短く設定する人がいるのですが、これはリスクが高いのでお勧めしません。80歳までの最長期間とすべきです。

　例えば住宅ローン実行時に満45歳以下の人であれば、住宅ローンの期間は35年が最長期間ですが、満45歳から1歳年齢が上がるごとに最長期間は1年ずつ短くなっていきます。また、住宅ローンをスタートする年齢が高くなるにしたがい、定年までの期間が短くなっていきますので、他の条件（借入額と借入期間）が同じであれば、定年時により多くの残高が残る計算となるのです(図表)。そのため、アラフィフからスタートする住宅ローンの場合は定年時のローン残高が多くなる傾向があります。

（図表）借入年齢ごとの60歳時点の住宅ローン残高

　あまりに定年時のローン残高が多い場合は、途中のアクシデントで繰り上げ返済資金が底をついた場合に、リカバリーが困難となります。これも少ないに越したことは無いのです。しかし、返済期間を短くすると毎月の返済額は高くなります。毎月返済額のハードルは高くなってしまうのです。こうした、「あちらを立てればこちらが立たず」の状態をトレードオフといいます。

　このように「定年時の残高」と「毎月の返済額」がトレードオフとなる場合、「毎月の返済額」を小さくすることを優先すべきです。毎月の返済額を、自分が相当のハンディを負っていても継続できるレベルにしておくために、借入期間をできるだけ長く取る方を優先するのです。

　なぜなら、繰り上げ返済の期間短縮型なら、期間短縮型によって繰り上げ返済すれば後からでも返済期間を短縮して「定年時の残高」を小さくすることが可能だからです。逆に後から返済期間を延長するには、金融機関に個別に交渉しなければならず、その際には延長によって返済が可能なのかを改めて審査されます。

　そのときに自身が高齢者になっている場合は、金融機関の審査はより厳しいものとなるでしょう。アラフィフからスタートする住宅ローンでは返済期間は最初に長めに取っておき、よほどの余裕があれば期間短縮型の繰り上げ返済によって短縮することをお勧めします。

・繰り上げ返済（期間短縮型）：繰り上げ返済によって返済期間を短縮するタイプで、毎月の元利均等返済額はそのままです。
・繰り上げ返済(返済額軽減型）：繰り上げ返済によって毎月の元利均等返済額を減らすタイプで、返済期間はそのままです。

　住宅ローンの「定年時の残高」がいくらになるのかを知っておくことは、老後破産しないために、非常に重要なポイントです。しかし、年金収入が減少する可能性が高い少子高齢化社会にあっては、「毎月の返済額」を安全圏とするため返済期間を長く取ることをより優先すべきです。

定年でいつでも完済できる選択肢の重要性

　なお、定年で住宅ローンを完済することで手元の資金が枯渇してしまい、不測の事態に対応できなくなっては本末転倒です。

　定年時にローン残高と同額以上の貯蓄があり、いつでも完済できる選択肢を確保できていることが大切なのです。定年と完済がゴールではありません。その後も人生は続き、生きていくにはお金が必要なのです。

　定年以降は収入が大きく減ることや、老後に受け取れる年金が減っていくことを考慮して、定年時に完済することを目標として住宅ローンを計画することは悪いことではありません。

　しかし、定年の考え方として現時点の職場の定年を「ゴール＝リタイア」と考えるのではなく、年金の支給がスタートする65歳、可能ならば年金の繰り下げ受給の限度である70歳までと考えて、長く収入を得られるキャリアプランを考えることが重要となってきます。

　年金の財源となる働き盛りの世代が減少していくため、政府は労働市場を整備して共働きや出産後の女性、65歳以上の高齢者が働ける環境を整備しようとしていくトレンドがあります。職場の定年よりも先にもう一つの実質的な定年を設定し、それまで長く収入を得られるような働き方を模索していくことで老後破産のリスクを抑えられます。実質的な自分の定年で住宅ローンがいくらかを把握し、「定年時にローン残高と同額以上の貯蓄」という目標に向けて貯蓄していくのです。

iDeCoをいつ受け取るべきか

　個人年金としてiDeCoを活用している人も多いと思います。

　iDeCoは「一時金」で受け取る方法が節税メリット最大となるのですが、一時金で受け取れる期間は60歳から75歳までの間に限定されます。一時金の収入金額から「退職所得控除」と呼ばれる非課税枠を差し引き、それを2分の1にしたものが退職所得の金額となり、それに税率を掛けて納税します。長年コツコツ積み立て育てたiDeCoの税金がかからない「退職所得控除」は、例えば30年で1,500万円（＝40万×20年＋70万×10年）と相当大きくなるのです。

　ただし、iDeCoで「退職所得控除」の恩恵を「満額」で得るには、一時金を受け取った年の前年から19年間に会社などから退職金を受け取っていないことが条件です。ザックリ説明しますと、退職金の受け取りから19年以内であると、一時金で受け取る節税メリットが減るのです。コツコツ積み立てた老後の虎の子を、国が税金の名目でかすめ取っていくわけですね。

　iDeCoの一時金受け取りは75歳までという決まりですから、60歳定年で退職金をもらう給与所得者は、iDeCoの一時金受け取りは課税される可能性が高いためお勧めできません。

　対策としては、iDeCoで運用した資金を年金形式で分割して受け取ることです。公的年金等控除の枠が使えるので、税金を抑えられます。

　また、早期に退職金を受け取り、職場の定年にかかわらず収入を得る方法を模索することで、退職金とiDeCoの両方で満額の退職所得控除を受けることができます。

　こうしたiDeCoの出口戦略は住宅ローンを組む、組まないにかかわらず重要になってきます。自分がいつまで働きいつ退職金やiDeCoを受け取るかについて主体的に計画していくことが、これからの少子高齢化社会では必要になっていくでしょう。

戦略的に割安な団信を利用する

　最近は低金利に加えて団信の疾病保障特約も拡充傾向にありますね。がんと診断されたり、病気やケガで働けなくなったら住宅ローンが半額になったりゼロ円になったりする保険です。各銀行が住宅ローンのメリットとして競って宣伝しています。

　前述のようにアラフィフから住宅ローンをスタートすると、定年での住宅ローン残高が多くなる傾向にあります。定年ということは高齢でもあるということですから、病気のリスクが高い年齢で多額の保険金を受け取れるということでもあるわけです。

　疾病保障特約には住宅ローンの金利に0.1％～0.3％上乗せとなるので、そのコストが問題となりますが、住宅ローンを借りる人が一律の利率であるというのがポイントです。本来、保険料はリスクの高い人は高い保険料となりリスクの低い人は低い保険料となります。それが疾病保障特約は一律となっているわけです。つまり住宅ローン利用者の中で相対的にリスクの高いアラフィフにとって一律の料率は割安であると言えるのです。

　しかし、そうした疾病保障特約（がん団信や入院）を付けられるのは、ほとんどの場合は住宅ローンの実行時点で満50歳までとなっているので、注意が必要です。私たちにとってメリットが多いということは保険会社にとってはリスクが高いということですね。

　そのため、団信の疾病保障に割安な保険としての加入を検討するなら住宅の引き渡しが満50歳までに完了できるようにスケジュールすることをお勧めします。50歳直前は病気のリスクが高くなってくる年齢で、疾病保障特約にギリギリ入れるタイミングです。無理なく返済できそうなら、疾病保障もつけておくのが経済的に合理的だと言えます。

まとめ～50歳からの賢い住宅購入

　一般的に住宅ローンの計画で最重要とするのは、「毎月の返済額を無理なく継続できるのか？「というポイントです。

「住宅ローンとは何か？」と聞かれたら「決まった金額を35年ならば420回払うことだよ」と答えます。厳密な定義ではありませんが、これが住宅ローンを組む人にとってのリアルです。

　しかし、アラフィフからの住宅ローンは35年（420回の返済）があるとは限らず、場合によっては定年時に全額繰り上げ返済することも想定するものです。毎月の返済額に対する重みづけは半分とし、残りの半分は定年時のローン残高に向けて貯蓄をしていき、定年で完済できる選択肢を確保することが重要になってきます。完済すると決めるわけではなく、選択肢を確保するという点がミソです。

　自著の「50歳からの賢い住宅購入」（同文舘出版）では、アラフィフに特有の財務リスクを前提として、購入できる家の価格、各金利タイプ（変動金利、10年固定金利、20年固定金利、超長期固定金利）が適合する人や返済計画の立て方、そしてリアルな相談事例など盛りだくさんになっています。ぜひ、お手にとって読んでみてください。

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実質金利(手数料込): 0.459%
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表面金利: 年0.329%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,629円

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2024/11/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

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みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.512%
総返済額　3271万円

表面金利: 年0.375%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,229円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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3大メガバンクで安心感あり
ネット専用商品は金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

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住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.531%
総返済額　3281万円

表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 76,426円

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※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間）固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①～③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490％～⇒年0.390％～へ引き下げ ①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用（非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可）。※お申込期間2024年11月1日～2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。