auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローン50年時代の正しい処方箋とは? 常に繰り上げ返済を意識すべきだ

【第86回】2023年9月25日公開(2023年9月25日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

全国の地銀や信金が、返済期間を最長50年に延ばした住宅ローンに注力しています。ネット銀行では住信SBIネット銀行が8月に住宅ローンの最長期間を50年に拡大しました。今日は金融機関にとっての50年住宅ローンはどういうものか?住宅ローンの利用者としては50年住宅ローンのどの部分に気を付けて利用すべきか?について詳しく解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

50年の住宅ローンを借りられる人の条件とメリット

 こんにちは。公認会計士の千日太郎です。

 返済期間が最長50年の住宅ローンが増加しています。建築資材や燃料費の高騰などが相まって住宅価格の上昇が続くなか、毎月の返済額を抑えたい若年層の開拓を狙っているようですね。

 そこで、最長50年の住宅ローンを導入している主な金融機関の条件をまとめてみました。実は、誰でも50年の住宅ローンを借りられるわけではないのです。

【50年住宅ローンの条件】

  実行時年齢 完済時年齢 その他の条件
住信SBIネット銀行  

満80歳

未満

 
広島銀行  

満82歳

未満

中古は最長35年
福岡びびき信用金庫  

満80歳

未満

 
西日本シティ銀行  

満81歳

以下

建築から50年を超えない

期間または35年の範囲内

常陽銀行  

満80歳

未満

40年超となる場合は

当行所定の条件を満たす必要

福井銀行

満29歳

以下

満80歳

未満

 
釧路信用組合  

満80歳

未満

 

 住宅ローンの完済時の年齢はおおむね80歳前後までとしている金融機関が大多数であり、これが天井ということになります。80歳から50年を差し引くと、住宅ローンのスタート時点ではおおむね30歳以下でなければなりません。

 また、一部の金融機関では取得する住宅にも条件が付いています。これらはあくまで各行のホームページで公開されている情報からとったものですので、条件が空欄となっている金融機関でも実際には条件が付されていたり、ホームページで公開されていない条件が隠されていたりする可能性も否定できません。

 つまり最長の50年で住宅ローンを組むためには、実行時点で30歳以下(または29歳以下)である必要があるのですが、年齢が高くても44歳未満の人であれば従来の35年よりも長い期間の住宅ローンを組める可能性があるということでもあります。われわれ住宅ローン利用者にとって最長期間に新たなオプション(選択肢)が増えたということは、明らかなメリットと言えるでしょう。

 しかし、住宅ローンはあくまで借金であり、返済責任を伴う以上はメリットとデメリットが表裏一体として存在する点にも注意が必要です。

【関連記事はこちら】>>住信SBIネット銀行の住宅ローンの口コミ・金利・手数料は?

50年ローンを導入する金融機関と債務者のメリット、デメリット

 例えば、金融機関にとってのメリットは裏返すと住宅ローンを借りるわたしたち債務者のデメリットとなります。また、金融機関にとってのデメリットは債務者のメリットです。住宅ローンの最長期間を50年に延長するメリットとデメリットの対応関係を表にまとめると下記のようになります。

【50年住宅ローンのメリットとデメリット対応関係】

金融機関のメリット 債務者のデメリット
多額の融資を長期間にわたり行うことで売り上げが増える 多額の借金を長期間にわたり負うことで利息の支払いが増える
金融機関のデメリット 債務者のメリット
多額の融資を回収する長期間の間に債務者の財政が悪化して回収できなくなるリスク 多額の融資をしてもらえて元本返済はゆっくりでいい

 金融機関が採用する審査の基準として融資負担率があります。『融資負担率(=年間返済総額/額面年収)を一定率以下にする』という基準があり、その人の年収によっても基準が変わるケースがありますが、一般的な年収の範囲内では20%~30%程度と上限としている金融機関が多数派となっています。

 35年から50年に返済期間を延長することで、従来の融資負担率の基準をあてはめると融資可能額を増やせるのです。

・【35年返済】額面年収500万円の場合、融資負担率30%の年間返済総額は150万円となり、金利1%とすると融資可能額は4,428万円が上限
・【50年返済】同条件だと、融資可能額は5,900万円が上限

 金融機関にとって返済期間を50年に延長するメリットは、多額の融資を長期間にわたり行うことで売り上げが増えるということです。

 一方で、デメリットもあります。融資期間を35年から50年に延長するということは、審査基準を緩和することを意味するわけですから、多額の融資を長期間にわたり行う与信管理の難しさが増すという負の側面があるわけです。

 金融機関としては住宅ローンの実行後、何事もなく50年にわたって債務者がゆっくり返済し続けてくれればメリットを享受できるのですが、今までやらなかった理由としては、そううまくはいかないだろうということがあるからです。

 今回、地銀や信金を中心として50年の住宅ローンを開始した背景には、過熱する住宅ローン(変動金利)の低金利競争ではネット銀行やメガバンクと張り合えないため、競争戦略上やむを得ないのだと思います。その50年住宅ローンの市場に住信SBIネット銀行が参入してきたことは、地銀信金にとってかなりの脅威でしょう。

住信SBIネット銀行は、住宅ローンの借り入れ期間を50年に引き延ばした。出所:住信SBIネット銀行

債務者のデメリットを帳消しにするコツ

 住宅ローンのルールと仕組みをよく理解して、債務者にとってのデメリットが顕在化しないような返済計画を立てれば、50年住宅ローンのメリットをローリスクで享受することができます。これを3つ、ご紹介しましょう。

①    余裕があれば繰り上げ返済を
②    住宅ローン控除が終わってから繰り上げ返済
③    定年時の住宅ローン残高を把握して貯蓄目標に

 一つずつ解説していきます。

①余裕があれば繰り上げ返済を

 購入当初から自分の収入が増えてきた場合は、繰り上げ返済することで借入元本を減らし、以後の利息コストを軽減することができます。債務者の「多額の借金を長期間にわたり負うことで利息の支払いが増える」というデメリットを直接的に減らす方法が、繰り上げ返済です。繰り上げ返済には手数料がかかることがありますが、ネットバンキングを利用することで何度でも手数料が無料になる金融機関が増えてきました。

 繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、都度どちらかを選択して行います。

返済期間短縮型:繰り上げ返済額だけ返済期間を短縮し、その後の毎月返済額は変えない。
返済額軽減型:繰り上げ返済後の毎月返済額を軽減し、その後の返済期間は変えない。

 より利息の節約効果が高くなるのが返済期間短縮型です。元本の減少に加えて借入期間が短くなるため、利息負担が減りやすいのです。しかし、住宅ローン控除の期間が残っている間は、返済に余裕ができてもあえて繰り上げ返済しないことをお勧めしています。

②住宅ローン控除が終わってから繰り上げ返済

 住宅ローン控除は、購入から最大10年または13年間にわたり年末の住宅ローン残高に一定率(0.7%または1%)を乗じた金額を上限として、所得税などからキャッシュバックされる減税制度です。

 つまり、繰り上げ返済することによって年末の住宅ローン残高が減ると、住宅ローン控除による減税額も減ってしまうということになります。特に変動金利を選択した人ならば、その利率よりも住宅ローンの控除率の方が大きいわけですから、繰り上げ返済は割に合わない選択です。固定金利を選択した人であっても、減税のメリットが目減りすることに変わりはないので、積極的に繰り上げ返済を行うことはお勧めしません。

 住宅購入直後は、手持ちの資金が最も減るタイミングでもあり、不測のアクシデントに最も弱いタイミングです。繰り上げ返済するよりも、まずは貯蓄の水準をもとに戻すことを優先することをお勧めします。

 下表は6,000万円を金利1%、50年の元利均等返済で借りた場合を例として、住宅ローン減税が終了したであろう10年後のローン残高、1年ずつ期間を短縮するために必要な繰り上げ返済の金額、繰り上げ返済によって節約できる利息の金額を一覧にしたものです。

必要な繰り上げ返済額はいくら?

※6,000万円を金利1%、50年元利均等返済、ボーナス払いなし。10年後(残高5027万円)に繰り上げ返済

短縮したい期間 繰り上げ返済額 利息節約額
1年短縮 102.8万円 49.8万円
2年短縮 206.6万円 98.5万円
3年短縮 311.4万円 146.2万円
4年短縮 417.2万円 192.9万円
5年短縮 524.2万円 238.5万円
6年短縮 632.2万円 283.1万円
7年短縮 741.2万円 326.5万円
8年短縮 851.4万円 368.9万円
9年短縮 962.7万円 410.1万円
10年短縮 1,075.1万円 450.3万円

 10年後のローン残高は5,027万円になっており、その時点で102.8万円を返済期間短縮型で繰り上げ返済すれば、返済期間を1年短縮することができて、利息の負担は498,013円減るということになります。

 例えば30歳から50年ローンを組むと10年後には40歳ですが、まだ40年も住宅ローンが残っていることになります。完済予定は80歳ですからね。完済年齢を70歳とするために10年短縮するには1,075.1万円を繰り上げ返済する必要があります。

 住宅ローン控除を満額受けて使わずに置いておくとすれば10年で350万円たまっています。残りの725万円を貯蓄するには、1年あたり72.5万円を積み立てていけばよいということになりますね。住宅ローン控除が終わるまでの当初10年の目標として、上記のような計画を立てて実行していけば、デメリットを減らすことができるでしょう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利0.7%〜1%未満なら、税金の戻りが多く、「打ち出の小槌」状態に

③定年時の住宅ローン残高を把握して貯蓄目標に

 もう一つ、定年までの長期のスパンとして立てる計画があります。もし10年の間に想定外のアクシデントで目標を達成できなかった場合の次の計画です。定年時のローン残高を把握して、定年までにこの金額を確保できるようにしておくということです。

 これは、アラフィフから住宅ローンを組む人に特にお勧めしている方法です。アラフィフから最長期間で住宅ローンをスタートすると、定年の65歳ではかなりまとまった金額の住宅ローンが残ることになるため、定年時のローン残高を目標として貯蓄する必要があるのです。30歳以下であっても、50年の住宅ローンを組む場合は定年時のローン残高を意識して貯蓄計画を立てなければならないのです。

 下記は30歳で6,000万円を金利1%、50年の元利均等返済で借りた場合を例として、60歳、65歳、70歳の時点で残っている住宅ローンの残高です。

住宅ローン残高はいくら?

※30歳で6,000万円を金利1%、50年の元利均等返済で借りた場合

年齢 ローン残高
60歳 2,764万円
65歳 2,123万円
70歳 1,451万円

 当初の10年という中期の計画に加えて、定年までの長期の計画として上記のローン残高に相当する貯蓄を確保しておくという計画を立て、実行に移していくことをお勧めします。

まとめ~住宅ローンという長期計画のポイント

 35年の住宅ローンであっても、自分の今まで生きてきた期間と同じくらいかそれを超える期間です。50年はそれをはるかに超える期間であり、今ある前提がまったくアテにならないほどに長期間のプロジェクトです。そもそも、住宅ローンを選ぶというのは一人の人間の能力を超えた仕事なのだと思っています。

 ゴールが目視できているようなヨットレースで勝つためのライン取りや風読みとは違います。しかし、専門家も含めて多くの人がこのようなレベルで話をしているように思います。本当に必要なのは、太平洋を横断するような大航海で自分と家族を全員生還させるための準備とかじ取りなのです。

 どうしても、住宅ローンの金利や毎月の返済額が気になるところだと思いますが、確実に完済するためには、同時に長期の視点を持つことが重要です。収入がある間にいくら繰り上げ返済資金をためなければならないのか、また、自分が定年の年齢になったときにいくらの住宅ローンが残っているのかを把握し、それを踏まえた貯蓄計画を立てることをお勧めします。

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新規借入2024年6月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/6/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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