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住宅ローン借り換えの諸費用は30万~80万円(3000万円借入)! 18銀行の手数料・保証料を徹底比較

2020年4月1日公開(2021年4月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンの借り換えの際に大きな負担となるのが、30万~80万円かかる諸費用だ(借入金額3000万円の場合)。銀行によって諸費用は大きく違うので、18銀行の借り換え時にかかる諸費用(手数料・保証料)を比較してみた。なお、実際に借り換えをする際は、諸費用込みの金利である「実質金利」で比較しないと、損する可能性もあるので注意しよう。

諸費用(手数料・保証料)は、
銀行によって30万〜80万円と幅がある

 住宅ローンアドバイザーでファイナンシャルプランナーの菱田雅生氏は、住宅ローンの諸費用について、こう忠告する。

 「住宅ローンの借り換えには、手数料や税金などの諸費用がかかります。契約書作成で必要な印紙代など、借入金額に対して定額のものもありますが、銀行・金融機関の手数料や保証料、団体信用生命保険料(団信)は差が大きいので、借り換え時にはよくチェックしたほうがいいでしょう」

 実際、借り換えの諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が3000万円のケースなら、借り換え時に30万〜80万円程度を支払う。銀行によってかなり幅がある。

 諸費用は大きく分けて2つ。

 「借り換えする銀行等に支払うもの」は、(1)保証料、(2)手数料、(3)団信保険料の3つで「住宅ローンの3大コスト」と言われる。

 もう一つが、「その他の支払い(下記の(4)から(8)の合計)」で、約10万~20万円かかる。

 これらの諸費用は基本、現金で用意する必要があるが、最近は借入額に繰り入れることができる銀行も増えているので、必ずしも現金がないと借り換えできないわけではない。(参考記事「住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較!」)

 では、諸費用をひとつずつ確認してみよう。 

 ◆借り換えにかかる主な諸費用(借入金額3000万円の場合)

費用名 費用
3大
コスト
(1)保証料 0〜62万円
(2)手数料 0〜66万円
(3)団信保険料(大半の銀行が金利に内包) ほぼ0円
その他
支払い
(4)印紙代 2万円
(5)登録免許税 3万円
(6)司法書士報酬 5万〜10万円
(7)火災保険料・地震保険料 数万円
(8)物件検査手数料(フラット35のみ) 2万〜6万円
諸費用の合計 30万〜80万円

 
(1)保証料

 保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうために支払う。ただし、立て替えてもらった後も、住宅ローンの返済義務はなくならないので、払っている意味がないとも言われており、最近は保証料ゼロの銀行も増えている。みずほ銀行、三菱UFJ銀行などの「大手銀行」は保証料を取ることが多いのに比べて、イオン銀行、住信SBIネット銀行などの「ネット銀行」の大半は保証料が不要だ。

 保証料は信用保証会社によって違うが、たとえば返済期間を35年とすると、借り換え時に一括前払いすると、借入金額×2.06%程度かかる(下表参照)。借入金額1000万円で保証料は約21万円、3000万円なら保証料は約62万円となる。もし、借入期間が短い場合は、保証料率もそれに比例して低くなる。

 そのほかに、保証料を一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もあり、どちらにするかは選べることが多い。

 なお、「住宅ローンの保証料を一括で支払っている場合、繰上返済時には保証料の一部が返金されます。一方で、手数料というのは払ったら返ってきません。繰り上げ返済をする場合は、一部戻ってくる保証料の方がお得になります」(菱田氏)という点に注意したい。

 保証料率(一括前払い)の相場はいくら?(りそな銀行の場合)
借入期間 保証料率 借入期間 保証料率 借入期間 保証料率
1年 0.10% 13年 1.07% 25年 1.73%
2年 0.19% 14年 1.13% 26年 1.77%
3年 0.28% 15年 1.20% 27年 1.81%
4年 0.37% 16年 1.26% 28年 1.84%
5年 0.46% 17年 1.32% 29年 1.88%
6年 0.54% 18年 1.38% 30年 1.91%
7年 0.62% 19年 1.43% 31年 1.95%
8年 0.70% 20年 1.48% 32年 1.98%
9年 0.78% 21年 1.54% 33年 2.01%
10年 0.85% 22年 1.59% 34年 2.03%
11年 0.93% 23年 1.64% 35年 2.06%
12年 1.00% 24年 1.68%    
※出所:りそな銀行「保証料(一括前払い)の一覧表」。商品や取扱条件により保証料が異なる場合もある。

 

(2)手数料

 住宅ローンを借り換える際に、事務手続きの手数料を銀行などに支払う。「事務手数料」「取引手数料」など、名称はさまざまだ。

 大手銀行の手数料が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は、新生銀行のように5.5万円からの定額型の銀行や、借入金額×2.2%の手数料を取る銀行まであり、対応はさまざまだ。

 なお、手数料は、保証料と違い、一度払ったら返ってこない。繰り上げ返済を考えているのであれば、手数料は損することがある。

 借り換え時に手数料を支払いたくない人のために、金利を上乗せする「定率型」という支払い方法を用意している銀行もあるので、下記の記事を参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】⇒「住宅ローン手数料の「定率型」と「定額型」はどっちがいい? 長期借入なら、定率型がお得!」

(3)団信保険料

 住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、住宅ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っている住宅ローンを相殺できる保険。略して、「団信」。大半の銀行は、金利の中に団体信用生命保険料(団信保険料)を含んでいるので、無料と考えていい。

 全期間固定住宅ローン「フラット35」も、2017年10月以降は、団信保険料を金利に組み込んで表示している。借り換え時に団信に加入しないことも選べるが、大半の人が加入している。ただし、健康上の理由で団信に入れない、団信が不要であるという場合、適用金利は「表示金利(団信込みの金利)-0.2%」となる。

 なお、借り換えに際して、現在借りているのが、2017年9月以前に借りた「フラット35」の場合は、注意が必要だ。団信保険料として、「借入残高×0.358%」を年に一回支払っている。つまり、古いフラット35の団信保険料込みの本当の金利は「借りている金利+0.358%程度」となる。現在の住宅ローンは大半が団信保険料込みなので、比較する際は気をつけよう。

【関連記事はこちら!】⇒団体信用生命保険って、加入は必須?種類や保険料が下りる条件は? 住宅ローンの「団信」の基礎を知ろう!

18銀行の住宅ローン借り換え諸費用(手数料・保証料)を比較

 それでは各銀行がどんな手数料・保証料となっているのか、比較してみよう。

 ネット銀行は手数料を主体としており、「定率(借入額×料率)」のケースと、「定額」の場合がある。

 大手銀行は、保証料を主体としており、借入期間によって保証料率は変化する。料率体系はぼ横並びだ。

 気をつけたいのは、1つの銀行で諸費用が異なる複数の商品を扱っているケースもあること。気をつけよう。

 主なネット銀行の「諸費用」(借り換え)
銀行名 手数料 保証料
ソニー銀行 【住宅ローン】
4.4万円(税込)
【変動セレクト、固定セレクト】
借入額×2.2%(税込)
 −
新生銀行 【通常商品】
5.5万円〜(税込)
【変動フォーカス】
借入額×2.2%(税込)
 −
イオン銀行 【定率型】
借入額×2.2%(税込)
【定額型】
11万円、金利+0.2%(税込)
 −
楽天銀行 33万円(税込)  −
auじぶん銀行 借入額×2.2%(税込)  −
住信SBIネット銀行 借入額×2.2%(税込)  −
PayPay銀行 借入額×2.2%(税込)  −
SBIマネープラザ 借入額×2.2%(税込)  −
東京スター銀行 借入額×2.2%(税込)  −
アルヒ(フリーダム) 借入額×2.2%(税込)  −
 主な大手銀行の「諸費用」(借り換え)
銀行名 手数料 保証料(35年借入)
三菱UFJ銀行  − 借入額×2.06%+3.3万円
三井住友銀行

 −

借入額×2.06%+3.3万円

みずほ銀行  − 借入額×2.06%+3.3万円
りそな銀行

【WEBプラン】

借入額×2.2%+3.3万円(税込)

【通常商品】

借入額×2.06%+3.3万円

三井住友信託銀行

【融資手数料型】

借入額×2.2%(税込)

【保証料型】

借入額×2.06%+3.3万円

三菱UFJ信託銀行 借入額×2.2%(税込)  −
中央ろうきん  −

【一括前払い方式】

借入額×1.18〜2.96%+1.1万円

【月次後払い方式】

金利+0.10%〜+0.27%+1.1万円

 フラット35の「諸費用」(借り換え)
商品名 手数料 保証料(35年借入)
フラット35 借入額×0.66〜2.2%(税込)
>>詳細はこちら
 −
 ※2020年6月調べ、各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。保証料は35年借入の料率。詳細は各銀行に問い合わせよう。すべて税込み。

印紙税、登録免許税など「その他の支払い」は
合計10万~20万円しかかからない

 銀行以外に支払う、その他の支払い(下記の(4)から(8)の合計)は、銀行以外に対して支払うもので、合計約10万~20万円とそれほど多くはない。以下、見ていこう。

(4)印紙税

 住宅ローン契約書に貼り付ける印紙代だ。以下のように借入金額によって印紙代が異なる。

 ◆住宅ローン契約書に貼る「印紙代」はいくら?
借入金額 印紙税
100万円超~500万円以下 2000円
500万円超~1000万円以下 1万円
1000万円超~5000万円以下 2万円

 
(5)登録免許税

 借り換え時には、「抵当権の抹消」と「抵当権の設定」が必要となる。

 抵当権の抹消は1件で1000円かかる。ただし、土地、建物それぞれに費用が発生するので、登録免許税は2000円となることが多い。

 一方で、抵当権の設定は、借入金額×0.4%だが、自己居住用で床面積50平方メートル以上、などの条件を満たせば、借入金額×0.1%に軽減される。

(6)司法書士の報酬

 登記の手続きのために司法書士に払う報酬。抵当権の設定と抹消を合わせて5万〜10万円程度が目安。

(7)火災保険料・地震保険料

 毎年、数万円かかる。火災保険は、一括支払いにすると割引になるため、かつては35年分を一括払いすることができたが、現在は10年が限度だ。

(8)物件検査手数料(フラット35のみ)

 フラット35の融資を受けるには、一定の技術要件が必要。たとえば、木造住宅の場合は基礎の地面からの高さは40cm以上が必要で、マンションならば20年以上の長期修繕計画を立てているなどの要件を満たしている必要がある。こうした技術要件をクリアしているかどうかを調べるのに、物件検査手数料がかかる。なお、多くのマンションはフラット35登録をしているので、改めて検査する必要はない。

住宅ローンの借り換え時は、金利+諸費用(手数料・保証料)で比較を!

 以上が、借り換えで発生する諸費用だ。借り換え時に30万~80万円程度もかかる。

 借り換えによって得をするか、損をするかを正確に判定するためには、諸費用も考慮して、現在の住宅ローンと比較する必要がある。「現在の住宅ローンの今後の総支払額」に比べて、「借り換える住宅ローンの総支払額」が安くなっていれば、借り換えにメリットがあると言えるだろう。

 ただし、こうした計算は面倒だ。住宅金融支援機構や銀行のサイトで、借り換えのシミュレーションはできるが、サイトごとに数字を打ち込む必要があり、比較するのは非常に骨が折れる。

 そこでダイヤモンド不動産研究所では、諸費用の中でも大きな割合を占める3大諸費用((1)保証料、(2)手数料、(3)団信保険料)を含んだ「実質金利」を計算し、独自のランキングを作成した。現在の住宅ローンの金利と、借り換え先の銀行の実質金利を比較して、割安であればおおむね借り換えにメリットがあると考えられる。また、返済額シミュレーション機能もあるので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表!

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
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PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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4
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