住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説【2025年5月】

2025年5月の住宅ローンの金利推移・動向は、変動型は据え置き、10年固定は引き下げ、35年固定は引き下げとなっています。フラット35（買取型）は1.820％で前月から引き下げとなりました。変動型は基準金利が上がったとはいえ低水準を維持しています。本記事では、住宅ローンの金利推移を中心に金利動向も解説します。

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住宅ローンの金利推移（変動金利、フラット35）

　まずは、住宅ローン金利の過去約40年分の長期推移を見てみましょう。

　1990年代、変動金利は8.0%以上という時期もありましたが、バブル崩壊以降、住宅ローン金利はほぼ一貫して下落してきました。

　現在の変動金利は0.5%程度といまだ低金利が続いていますが、2024年の利上げ以降、金利の上昇が始まっています。

　全期間固定金利の「フラット35（2003年以前は住宅金融公庫）」の金利もほぼ一貫して下落してきましたが、日銀による異次元金融緩和の終了に伴って、近年は上昇傾向にあります。とはいえ、長期的に見ればなお低金利といえます。

住宅ローン金利の長期推移（1986年〜現在）

 

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　それでは、変動金利、10年固定金利、35年固定金利それぞれの金利推移や動向、最新のランキングを見ていきましょう。

住宅ローン「変動金利」推移、動向、最新のランキングは？

　では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。

　最新の変動金利ランキングは以下のような結果となりました。

　2025年5月の「変動金利（新規・借り換え）」の実質金利ランキングについては、SBIマネープラザがトップとなりました。調査した主要14銀行の住宅ローン金利について、2行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げ、11行が金利を据え置きました。

上位銀行の変動金利の推移

　以下は、新規借入の上位銀行の変動金利（表面金利）推移（前月比）です。

　2025年5月の「変動金利（新規借入）」の上位5銀行の住宅ローン金利については、4行が金利を据え置き、SBI新生銀行が金利を引き上げました。

　変動金利はもっとも利用者が多い金利タイプで、金利競争の主戦場となっています。4月には短期プライムレートの引き上げがありました。2024年10月以来、2回目の引き上げとなっており、金利の上昇傾向が次のグラフにもはっきりと表れています。

変動金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の変動金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。

変動金利の推移(主要銀行)

変動金利の動向は？

　2024年7月の日銀金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除され、「金利のある時代」に突入したことを受けて、多くの銀行が預金金利と住宅ローン金利を引き上げ、変動金利では0.5〜0.6％台が過半となりました。

・融資率に応じて金利を引き下げる銀行が出てきている

　しかし、"隠れ"利上げの動きが徐々に出てきています。融資率（物件総額に占める住宅ローンの割合）　に応じて、金利を上乗せする銀行が増えてきているのです。

　例えば、auじぶん銀行は、融資率80%未満（頭金20%以下）で0.775％ですが、融資率80％以下であれば0.730％と0.045％の引き下げとなります（住宅ローン金利優遇割適用、がん50％保障団信あり、全期間引下げプラン）。

　このように、融資率に応じて金利を引き下げる状況はフラット35では以前からありましたが、最近ではイオン銀行、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行など、増えてきています。

　銀行の公式サイトで目立つ場所には低い金利が記載されていますが、融資率によって金利が高くなることにはなかなか気付きません。よって、隠れ利上げと呼んでいます。

・2025年もさらなる利上げがある

　2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.5%程度とする利上げが決定されました。植田日銀総裁の「中立金利は1～2.5％」という発言もあり、今後のトランプ新大統領による経済政策の影響はありますが、日銀は年内にさらなる利上げに踏み切る可能性が高いと考えます。

　政策金利1％まで利上げがあっても、景気に大きな影響を与えることはないと考えられますが、利上げの影響を懸念する人が少なくありません。トランプ関税ショックで株価や金利が下がったため、当面は金利の引き上げには慎重になると見ています。

　変動金利は今後、日銀の利上げとパラレルに引き上げる銀行と、そこまで利上げをしない銀行と、二極化していくと考えています。

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住宅ローン「10年固定金利」推移、動向、最新のランキングは？

　2025年5月の「10年固定金利（新規借入）」はみずほ銀行が1位でした。また、10年固定金利の動向は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、12行が金利を引き下げ、1行が金利を引き下げました。

上位銀行の10年固定金利推移

　以下は新規借り入れの上位銀行の10年固定金利の推移（前月比）です。

　2025年5月は上位5銀行の全てが金利引き下げとなりました。銀行は「10年固定金利」を固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。

10年固定金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の10年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。

10年固定金利の推移(主要銀行)

10年固定金利の動向

　10年固定金利の住宅ローンは、10年国債金利をベースにしている銀行が多いと考えられます。今後の予想としては、日銀の利上げ期待と欧米の利下げにより、金利は細かい上下動を繰り返すでしょう。

　調査している主要銀行で、2025年4月の表面金利が1.5％を下回った銀行はなし、2.0％を超えたのは8行になりました。上の金利推移グラフを見ると、全体の水準が徐々に切り上がっていることがわかります。

　預金金利を見てみると、10年固定金利についても上昇が始まっています。auじぶん銀行は定期預金10年物の金利が1％を超えているため、10年固定金利はさらなる金利上昇が見込まれます。

　2025年は、日銀の政策金利の引き上げと、米国の利上げの可能性から10年国債の金利の変動幅が拡大すると見込んでいて、2025年末には、最低金利が1.5％を超え、半分くらいが2.0％を超えると予想します。

【最新金利】>>住宅ローン10年固定金利ランキング【新規借入】

住宅ローン「全期間固定金利」推移、動向、最新のランキングは？

　2025年5月は、アルヒが「全期間固定金利（新規借入）」の実質金利ランキングで1位となりました。また、調査した主要7行の住宅ローン金利（フラット35除く）について、7行が金利を引き下げました。

上位銀行の全期間固定金利推移

　以下は、上位銀行の全期間固定金利の推移（前月比）です。

　2025年5月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」の上位5行について、5行が引き下げとしました。フラット35（買取型）の金利は前月から引き下げで、1.820％でした。

35年全期間固定金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の35年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。

35年固定金利の推移(主要銀行)

35年全期間固定金利の動向

　これまで、超長金利はおおむね上昇傾向にあり、住宅ローンの全期間固定金利も徐々に金利が上がっていくでしょう。

　フラット35については前月から据え置きでした。また、10年国債とのヒストリカルスプレッド（これまでの金利差）の平均は1.5％でしたが、2025年3月時点の金利差は約0.44％と極端に縮小しています。営業政策的に表面金利をなるべく上がらないようにしているものと見られますが、これは強烈な割安感があると考えています。

　ただ、いつまで身を削り続けることができるかはわかりません。もしかすると、来月（5月）にも基準金利が2％を超えるかもしれません。

　トランプ関税ショックで、世界経済が混乱しています。日本においても株価の急落と金利の急低下が起こり、先行きが見通しにくい状況になりました。

　当面は金利が低下すると思われますが、一定のレンジで動くと予想しています。おそらく、トランプ関税の影響を見極め、景気への影響が限定的と判断されたら、金利上昇が再開されることとなるでしょう。

【最新金利】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング！132銀行を比較【新規借入】

市場金利（長期金利）の動向と推移

　住宅ローン金利に影響を与える日本の市場金利も見ておきましょう。

市場金利と住宅ローンの関係は？

　住宅ローンの全期間固定（フラット35）、10年固定金利などは、10年国債金利と連動性が高いと言われています。

　住宅ローンの変動金利は、短期金利との連動性が高いと言われており、短期金利は日銀の政策金利（1月の金融政策決定会合で0.25%から0.5%程度に引き上げ）を指標としています。

　下表に日銀の金利誘導目標（短期金利、長期金利）の推移を示します。

期間	短期金利	長期金利
～2024年 3月20日	ー0.1%	上限1.0%
3月21日～ 7月31日	0.0%～0.1%	上限なし
8月1日～ 2025年1月26日	0.25%	上限なし
1月27日～（現在）	0.50%	上限なし

　どちらも日銀の政策次第で将来的には上昇していく可能性があるため、金利タイプは慎重に選ぶ必要があります。「住宅ローンの金利タイプの選び方は？」の項目を参考にしてください。

長期金利が1.5%超え

　2024年3月に開かれた金融政策決定会合では、マイナス金利政策と長期金利をコントロールするYCC（イールドカーブコントロール）政策が、ともに撤廃。7月の金融政策決定会合で日銀は利上げを決定しました。ゼロ金利解除に伴い、多くの銀行が住宅ローンの基準金利を引き上げています。

　2025年1月の金融政策決定会合では、政策金利を0.5%程度に引き上げることが決定しました。3月の会合で、日銀は金融緩和政策の現状維持が決定されました。

　固定金利については、トランプ新大統領の経済政策の影響で、10年国債金利が上昇すると見込まれています。そのため、今後は住宅ローンの固定金利も上昇していくと考えられます。

　2025年5月1日の日本の10年国債金利は1.255％です。4月には一時1.4%を超える水準に達しましたが、その後、利回りは低下しています。引き続き、今後の金利動向に注視する必要があります。

　世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。

　なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。

　これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。

　こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。

住宅ローン金利タイプ別の実質金利推移は？

　では、変動、10年固定、全期間固定の実質金利の推移から、おとくな金利タイプを見てみましょう。

　ここでは、主要15金融機関の「実質金利」の平均値を見ていきます。実質金利とは、諸費用などを加味した金利で、住宅ローンを比較する時に信頼できる指標の一つです。

　グラフの通り、変動金利は下落し続けてきましたが、2024年10月にようやく底を打ったようです。日銀の金融政策が変更されて、今後どうなるか注目です。

　10年固定金利と全期間固定金利（フラット35を含む）の実質金利は、日銀の長期金利の引き上げ政策に伴い、すでに上昇局面にあります。
【金利の推移（月次）データはこちら】

　住宅ローンを借りる人の7割以上が変動金利を選択していますが、将来の金利上昇を予想すれば、当然ながら全期間固定金利を選択するのがおすすめです。

　しかし、グラフの通りこれだけ金利差があると、全期間固定金利を選びにくいという人もいるでしょう。

　そうしたケースでは、ミックスプランを選択すれば、当初の金利支払いを抑えつつ、将来の金利上昇リスクもある程度抑えることができます。

住宅ローンの金利タイプの選び方は？

　住宅ローンを借りる際に悩むのが、どの「金利タイプ」を選ぶかということ。金利タイプは主に以下の4タイプがあります。

（1）変動金利型

　返済期間中に金利が変動する可能性のあるタイプが「変動金利型」です。現在、ネット銀行であればキャンペーン金利も含めれば0.1%台の住宅ローンも存在しており、半数以上の人が変動金利を選択しています。

　金利が最も低いのがメリットですが、一方で金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇すれば毎月返済額も増えるので、家計が圧迫されます。

　なお、多くの銀行は半年ごとに金利を見直しており、もし金利が上昇しても毎月支払額が上昇するのは5年に1回、最大でも1.25倍までといった激変緩和措置を用意しています。

（2）固定期間選択型

　5年固定、10年固定などの商品で、「固定金利選択型」ともいいます。固定金利でスタートし、固定期間終了後は、固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選択します。

　一般に、固定期間が長いほど金利は高くなります。固定期間終了後の金利は、その時点における金利が適用されます。

　メリットは、それなりに低い金利が適用されることですが、一方で固定期間終了後は、金利が跳ね上がる可能性もあります。

（3）全期間固定金利型

　返済期間中に金利が変動しないタイプの商品です。借入時に総返済額と毎月返済額が確定するので、返済計画や将来設計が立てやすく安心です。フラット35が代表的な商品で、民間の銀行でも多数の商品を揃えています。

　メリットは金利上昇リスクがないことで、デメリットは変動金利などよりも金利が高いことです。なお、市場金利が下がった場合は借り換えることで金利を低くすることができます。

（4）金利ミックス型

 「変動金利＋35年固定」など、金利タイプの異なる住宅ローン契約を2本以上契約するものです。違ったタイプの住宅ローンを利用することで、基本的には金利上昇リスクを分散しますが、各タイプのメリットも半減します。

どの金利タイプを選ぶべきか？

　どの金利タイプを選ぶべきかは、「金利リスクへの抵抗力」や「家族のライフスタイル」によって異なります。

　まずは、完済まで金利の変わらない「全期間固定金利型」を検討してみましょう。生活設計が立てやすいほか、現在の金利水準は非常に低いのでおすすめです。

 「金利が上昇しても返済に余裕がある」という人は、金利が低い変動金利を選ぶのもありです。

　しかし、金利上昇リスクがあるので、「現在の金利が最後まで継続」した場合と「借入から6年目以降に基準金利が4％に上昇」した場合の2パターンを試算するなど、返済に困らないか確認しておきたいところです。

　ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」で簡単に調べられます。

　また、家族のライフスタイルから、将来の出費も検討しておきましょう。

　子供がいれば教育費が高額になることがあります。老後に備えた貯蓄もしておきたいところです。

　「当面は子供の教育費がかかるので、10年固定を選ぼう」「支払いにあまり余裕がないので、全期間固定にしよう」など、ライフスタイルに合った金利タイプを選ぶことが重要です。

DH住宅ローン指数の推移 （新規借入）