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頭金ゼロでもフラット35を最低金利で借りる裏技!
新生銀行の住宅ローンをつなぎ融資で活用しよう
7月中なら、キャンペーンで10万円もお得!

【第8回】2017年7月13日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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 新規借入でフラット35を借りる場合は、10%の頭金が必要ですよね。これがない場合は、フラット35の事務代行をする民間銀行から別途で融資を受けることになるか、高い金利の適用となるか、どちらかになります。

 「フラット35で借りたいけど10%の頭金がない…」

 こういう理由で、やむなくフラット35を諦めている人に朗報です。保証料ゼロ、7月31日申し込みまでの期間限定で、融資手数料ゼロの新生銀行を利用すれば、融資時点の頭金がゼロ円でも、わずかな追加コストでフラット35を最低金利で借りることができるという「裏技」が存在します。

新生銀行をつなぎ融資として使い、1年後にフラット35に借り換え

 方法はとてもシンプルです。いったんフルローンで新生銀行から住宅ローンを借ります。新生銀行には頭金10%などという縛りはありません。そしてフラット35に借り換えられる条件である12カ月の支払いをつつがなく行い、フラット35に借り換えるのです。つまり、新生銀行を「つなぎ融資」として活用するのです。

・新生銀行で1年間借りる
・1年後に、フラット35に借り換える

 実は、フラット35は、借り換える際に「頭金10%」などという縛りはありません。新規借入の場合は、頭金が10%以上ないと高い金利が適用されますが、借り換えは盲点になっているのです。以下は、フラット35の借り換え時のポイントです。

・借り入れの上限は住宅金融支援機構による住宅の担保評価額の200%と住宅ローンの残高のどちらか低い方
・借り換えまでに前の住宅ローンを12カ月遅延なく払っているという実績
・住宅の広さや性能の基準をクリアしており、住居として利用している

 これらを満たしていれば、その時の金利で借り換えることが可能となります。

【関連記事はこちら!】
「フラット35」を主要8銀行で徹底比較!新規借入は、アルヒのスーパーフラットに注目
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新生銀行は保証料ゼロなので、つなぎ融資に使っても痛くない

 新生銀行の特徴は、保証料がゼロ円ということですね。大手銀行で借りると、保証料を支払います。保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。保証料を払うと、利用者が返せなくなった時に、代わって銀行に住宅ローンを払ってくれます。これを代位弁済と言います。次に、保証会社は払った住宅ローンを債務者(住宅ローン利用者)に請求します。これを求償と言います。最終的には借り手は、住宅を売却(または競売)して返済するのです。

 
 つまり、我々にとっては、自分が返せなくなった時のために銀行の債権を保護する保証料を自分で払っている状態なんですね。ハッキリ言って、我々にはまったくメリットのない費用です。新生銀行は、この保証料がゼロ円なのですよ。

7月31日までの申し込みであれば融資手数料もゼロ円

 ネット銀行であれば保証料はゼロ円です。じゃあ他のネット銀行でも良いんじゃない?という人もいるでしょう。しかし、ネット銀行は保証料こそゼロ円ですけど、融資手数料がその分高いのです。だいたい融資額の2.16%(税込み)というところが多いですね。

 それが新生銀行では一律10万8000円です。しかも2017年7月31日までの融資申し込みであれば、ゼロ円というキャンペーン中なんですよ!

 では、大手銀行、ネット銀行、新生銀行の保証料、融資手数料を比較して見ましょう。

 各銀行の住宅ローン保証料、融資手数料を比較!
  大手銀行(三菱UFJ銀行) ネット銀行(住信SBIネット銀行) 新生銀行(7月31日融資申し込みまで)
融資手数料 3万2400円 64万8000円 0円
保証料 57万4110円 0円 0円
合計 60万6510円 64万8000円 0円
※借入金額3000万円、借入期間30年で試算

 住宅ローンを借りるには、この他に印紙税2万円、抵当権設定のための登録免許税0.4%、司法書士への報酬5万円~10万円が別途必要ですので、約23万~28万円が共通して上記に加算となります。銀行によって差の生じる費用ではないので、表からは外しました。

 いかに新生銀行のコストが安いかということが、如実にわかると思います。

【関連記事はこちら!】
[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!
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新生銀行は団信ゼロ円、一括返済手数料もゼロ円

 さらに、団体信用生命保険の保険料は新生銀行が負担しますので、利用者の負担はゼロ円です。もし最初からフラット35で借りた場合、団信は別料金です。団信に加入すると、借入残高の0.358%を別料金で支払わなければなりませんね。住宅を購入した当初というのは、想定外の出費が多いです。引っ越し費用に新しいカーテン、新居に合う家具や家電など、ちょっと油断すると100万円くらいかかってしまいます。最初の費用を抑えられるメリットは、単純なトータル費用の比較だけでは測れない部分があります。

 また、新生銀行は借りるときだけでなく、全額一括返済する時の費用もゼロ円なんです。一般的な銀行では、3万2400円くらいの設定になっています。12カ月後にはフラット35に借り換えるつもりなのですから、一括返済手数料がゼロ円というのも重要なポイントです。

 注意が必要なのは、「安心パックW(ダブル)」というものに入ると、期限前の一括返済手数料は16万2000円になるという点です。

 安心パックWとは、病児保育や家事代行・ハウスクリーニングなどの生活サポート(回数・地域限定)サービスです。この安心パックWは、「2014年日経優秀製品・サービス賞最優秀賞」を受賞したそうです。が、これを利用すると一括返済したときにコストが余分にかかってしまうので注意が必要です。

頭金ゼロ円でシミュレーション

 ここまで、いかに新生銀行の借入コスト・一括返済コストが安いかということをお話してきました。では、「一度、新生銀行で借りてから12カ月後にフラット35に借り換える場合」と、「最初から頭金ゼロ円でフラット35を借りる場合」と、でどれだけ支払額が安くなるのか、シミュレーションしてみたいと思います。

《前提条件》
・頭金ゼロ、借入元本3000万円、35年元利均等返済、ボーナス払いなし
・新生銀行の当初5年固定0.85%(2017年7月適用金利)
・フラット35(住信SBIネット銀行)の融資率9割超は1.53%(2017年7月適用金利)

 当初12カ月の支払いは、新生銀行が94万安い
  新生銀行(金利0.85%) フラット35(金利1.53%)
(住信SBIネット銀行)
融資手数料 0万円 65万円
フラット35物件検査料 0万円 6万円
税金等共通諸費用 25万円 25万円
当初12カ月返済 99万円 111万円
当初12カ月団信 0万円 11万円
当初12カ月支払い合計 124万円
94万円お得!
218万円
 
※2017年7月現在の金利で試算。頭金ゼロ、借入金額3000万円、借入期間35年、元利均等返済。新生銀行は金利0.85%(5年固定)、団信込み。住信SBIネット銀行のフラット35は、頭金なしで金利1.53%、団信別料金。

 前述したように、融資手数料がゼロ円というのが大きいですね。税金等諸費用は同じ25万円としました。また、フラット35では団信が別料金で当初の借入の0.358%を支払う必要がありますが、新生銀行では金利に込みになっています。その結果、新生銀行で借りた方が、当初12ヶ月の支払いは、94万円も少なくなります。

 前にも書きましたけど、住宅ローンの借入当初の支払いが少なく済むというのは、数字以上のメリットがあると思います。なお、新生銀行は当初1年固定も5年固定も同じ金利(0.85%)ですから、長めの固定期間にしておきます。

【関連記事はこちら!】
住宅ローンで借りられる諸費用を15銀行で徹底比較!
不動産仲介手数料、引越費用までOKの銀行も!今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前?

12カ月後に借り換え費用を払っても総支払額は変わらない

 では次に、12カ月後にフラット35に借り換えるのに必要な費用を計算しましょう。

 借り換え費用は95万円かかる!
  新生銀行

フラット35

(住信SBIネット銀行)
フラット35のまま、借り換えせず
一括返済手数料 0万円 0万円
融資手数料 63万円 0万円
フラット35物件検査料 6万円 0万円
税金等共通諸費用 25万円 0万円
借り換え費用合計 95万円 0万円
※2017年7月現在の金利で試算。住信SBIネット銀行のフラット35は、頭金ゼロ、借り換え額は2926万円、借入期間34年、元利均等返済、金利1.37%

 借り換え費用は95万円ですね。では、先ほどの当初12カ月の支払額と合算してみましょう。

 借り換え費用を含めると、総支払額はトントン!
  新生銀行

フラット35(金利1.37%)
フラット35のまま、借り換えせず
(金利1.53%)
当初12カ月支払い合計 124万円 218万円
借り換え費用合計 95万円 0万円
当初12カ月+借り換え費用 219万円 218万円

 「新生銀行からフラット35に借り換え」というケースは、当初の12カ月で支払いが94万円安くなりますが、借り換え費用が、ほぼ同額の95万円かかります。結局、総支払額はほぼ一緒であり、収支はトントンという事になります。保証料がゼロ円、融資手数料がゼロ円、一括返済手数料がゼロ円の新生銀行だからこそ、こういう考え方で借り換えが出来るんです。

 他の金融機関で1年後に借り換えるなんてことをしたら、大幅な赤字になってしまいますが、新生銀行だからこそ、ほぼトントンに持ってこれるのです。

 では、35年間の総支払額はどうなるのでしょうか。計算してみました。

 金利水準が一定なら、302万円もお得になる!
  新生銀行

フラット35(金利1.37%)
フラット35(金利1.53%)のまま、借り換えせず
毎月返済額 9.0万円 9.2万円
残り34年返済額 3662万円 3766万円
残り34年団信保険料 利息に込み 199万円
残り34年の支払額合計 3662万円 3965万円
全期間の支払額合計 3881万円
302万円もお得!
4183万円
 
※2017年7月現在の金利で試算。頭金ゼロ、借入金額3000万円、借入期間35年、元利均等返済。新生銀行は金利0.85%(5年固定)、団信込み。住信SBIネット銀行のフラット35は、頭金なしで金利1.53%、団信別料金。

 借り換え時は頭金がなくても最低金利が適用されます。その結果、全期間の支払額合計では、「新生銀行からフラット35に借り換えた場合」の方が、302万円もお得という結果になりました。

■新生銀行の住宅ローンの概要
金利 ⇒「新生銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
オプション保険[保険料] 要介護3以上で借入残高相当の保険金 (「安心パック」(11万円)等に加入が条件)
事務手数料(税込) 5万5000円〜
【ポイント】
表面金利が低く、手数料も5.5万円からと安い。変動金利は約半年を過ぎた後に金利優遇幅が縮小して金利が上昇するなど複雑な動きをするので、諸費用などをすべて加味した実質金利で比較したい。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
アルヒの公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!
変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意

フラット35の最低金利が適用され、
団信保険料の値下げのメリット受けられる

 フラット35に借り換えることで、2つのメリットを得られます。

・頭金10%という縛りがないので、その時の最低金利で借りられる。
・2017年10月以降の融資申し込みなので、団信保険料が値下げされ、「身体障害」も保障される。

 実は、2つ目のメリットが大きいです。今の時点で団信を付けたら、保険料率は0.358%を別料金で支払うことになりますが、2017年10月以降でしたら金利を0.28%上乗せとなります。つまり、団信が値下げされるのです。今、借りてしまうと、0.358%という高い保険料率がずっと適用されてしまいます。さらに、今の機構団信の保障範囲は、「死亡+高度障害」ですが、2017年10月以降ですと「死亡+身体障害2等級以上」が保障されるようになります。これは保障範囲の拡大です。

フラット35の金利が1.88%以上になったら5年間は様子見できる

 ここで気になることがありますよね。そうです、1年後に借り換えるときは、その時点のフラット35の金利が適用されることになりますので、金利が上がっている可能性もあるんです。

 ちなみに1年後のフラット35金利が何%までに収まっていれば、借り換えすべきなのでしょうか。今月時点の金利を元にシミュレーションしたのが下記の表です。

 一年後に、金利1.88%以下なら、借り換えすべき
  新生銀行

フラット35(金利1.88%
フラット35(金利1.53%)のまま、借り換えせず
毎月返済額 9.7万円 9.2万円
残り34年返済額 3962万円 3766万円
残り34年団信保険料 利息に込み 199万円
残り34年の支払額合計 3962万円 3965万円
全期間の支払額合計 4181万円
金利1.88%が分岐点
4183万円
 

 シミュレーションの結果、1.88%が分岐点でした。12カ月後の借り換え時点でフラット35の金利が1.88%であったら、全期間の総支払いの合計は、当初から頭金10%以下の金利である1.53%で借りた場合とほぼ同じになります。1年後のフラット35金利が、1.88%以下であれば借り換えるのがいいでしょう。

 一方、1年後のフラット35の金利が1.88%を超えていたら、2つの選択肢が考えられます。

身体障害の保障が付く団信にグレードアップするために、全期間で支払いが多くなっても、フラット35に借り換える 
まだ残り4年間はフラット35よりも低金利な0.85%で借りられるので、引き続き新生銀行で借りつつ、借り換えのタイミングを待つ 

 当初5年固定にしておいた理由はここにあるんですよね。来年の金利の動きを予測することは困難です。5年固定で0.85%というのは十分に低い金利ですし、借り換えのタイミングを5年間は様子見することが出来る点がミソです。たとえ金利が期待した通りにならなくても、状況に応じて複数の選択肢を確保できる。これがこの方法をおすすめする理由です。

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フラット35からの借り換えをシミュレーション
5年前に借りた人なら700万円超の節約も!諸費用込みで計算して、確実にメリットを得よう

自己資金が少ないなら新生銀行でも注意が必要

 今回は新生銀行の利用方法として、頭金がない人に、フラット35への借り換えをお話ししました。特に1年後に借り換えたとしても費用がトントンになるというのは、大きなメリットです。それだけ最初のコストを低く抑えられるということですね。

 しかし、良い点ばかりではありません。新生銀行で住宅ローンを借りる場合に絶対に知っておかなければならない注意点をまとめておきます。注意点は4つあります。

(1)変動金利(半年型)は6カ月後に金利が上がる 

 新生銀行の住宅ローンの変動金利は「半年型」と記載されています。借り入れからわずか半年後に0.2~0.3%上がるように設定されています。しかも上がるとは書いていないんです。

『基準金利-○○%が適用される』

 こんな回りくどい書き方です。実際に計算してみたら、早い話が0.2%から0.3%上がることなんだということがやっとわかるような感じです。なので、今回のシミュレーションでは変動金利ではなく5年固定金利で行っています。

(2)変動金利の5年ルールが無い 

 一般的な都銀の住宅ローン変動金利には、5年ルールと呼ばれるものがあります。5年ルールとは、仮に変動金利が上がったとしても5年間は毎月の返済額が上げないというルールです。しかし、新生銀行は都銀でありながらこの5年ルールがありません。つまり、変動金利が上昇した場合、毎月の返済額もそれに連動して増えていくという事になります。

 なので、今回のシミュレーションでは変動金利ではなく5年固定金利で行っています。

(3)変動金利は短期プライムレートに連動しない 

 一般的な都銀の住宅ローン変動金利は短期プライムレートに連動し6カ月ごとの見直しを行います。しかし、新生銀行の『当初借入金利』と『住宅ローン基準金利』は短期プライムレート等の市場金利に連動しておらず、毎月見直しを行います。一般的な都銀の変動金利なら、6カ月ごとの見直しですけど、新生銀行の変動金利は毎月、いつ上がってもおかしくないんですね。

 なので、今回のシミュレーションでは変動金利ではなく5年固定金利で行っています。

(4)ローン残高が500万円を切ると金利が高くなる

 残高が500万円より少なくなると金利優遇が減る、またはゼロになってしまいます。変動金利ならば0.4%、当初固定金利なら0.7%ほど金利が高くなる計算です。これを知らずに借りていると割高な金利を取られてしまいます。借入当初から時間が経つと忘れてしまうんですよね。気を付けましょう。

 なので、今回のシミュレーションでは、1年で借り換えることを前提にしています。

自己資金が少ない場合は、注意しながら使いたい新生銀行

 このように利用にあたっては注意点の多い新生銀行ですが、当初固定金利など上手く利用すれば、融資手数料が安く、金利変動リスクも抑えられるので、自己資金が少ない場合にはおすすめの銀行なのです。注意点を理解した上で、上手に活用したいですね。※本記事内の表や計算式は、記事公開当時の消費税率8%を適用して記載しています。

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【ポイント】
表面金利が低く、手数料も5.5万円からと安い。変動金利は約半年を過ぎた後に金利優遇幅が縮小して金利が上昇するなど複雑な動きをするので、諸費用などをすべて加味した実質金利で比較したい。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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【2020年11月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
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【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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