auじぶん銀行の住宅ローン

アルヒの住宅ローン「スーパーフラット」は、
「確定利回り6.6%の投資商品」になる?!
丸裸にして分かった、低金利の威力!

【第2回】2017年6月15日公開(2020年8月3日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

住宅ローンについて詳しい、人気ブロガーの千日太郎氏が、住宅ローンやキャンペーンについて、徹底的にその活用法を紹介します。本業は企業財務コンサルのスペシャリストであるため、金融商品の分析は得意中の得意です。第2回は、住宅ローン専門機関アルヒの「スーパーフラット」の新しい活用法を紹介しましょう。

※2017年6月時点の金利、商品内容に基づいています。2017年10月以降、フラット35は金利の中に団信保険料を含む商品へと変更されました。
アルヒのスーパーフラットについてはこちらの記事を参照「アルヒの住宅ローンの金利・金利推移・手数料は?

 頭金をいくらにするかは、住宅ローンでの悩みどころの一つですよね。そこで今回注目したいのはアルヒの「スーパーフラット」という商品です。そもそも「フラット35」は半民半官ということもあって、審査が甘めで個人事業主や勤続年数が短い人でも借りやすいということで有名ですが、今回紹介する「スーパーフラット」は、「フラット35」よりも頭金を多く用意することで金利が下がる商品です。

 この「スーパーフラット」が、考え方次第で「借金なのに利回り6.6%の投資商品」になるのです! 今日はアルヒの「スーパーフラット」を丸裸にして徹底分析し、「利回り6.6%」になるカラクリを説明します。

アルヒのスーパーフラットは金利が0.1%低い!

 アルヒのスーパーフラットは、頭金を2割用意することで、借入期間の全期間にわたって通常のフラット35よりも、0.1%金利が優遇される商品です。2017年3月のフラット35(最優遇金利)と、スーパーフラットの表面金利を比較してみましょうか。

 フラット35と、スーパーフラットの表面金利(2017年3月現在)
返済期間 フラット35(最優遇金利) スーパーフラット
15年~20年 1.01% 0.91%
21年~35年 1.12% 1.02%

 民間銀行で35年固定の最低金利商品(2017年3月)はみずほ銀行の1.11%ですから、これを下回る表面金利をたたき出している、突出した条件の商品だと言えるでしょう。

【関連記事「フラット35に最低金利の住宅ローンが登場!」はこちら>>】
【関連記事「フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得?」はこちら>>】

上乗せする頭金は確定利回り6.6%の投資と同じ?!

 前述のように、アルヒのスーパーフラットは2割の頭金を用意することでフラット35の利率から一律0.1%引き下げになる商品です。

 フラット35は、最優遇金利を手に入れるためには最低10%の頭金が必要なのですが、スーパーフラットの金利優遇はさらに10%の頭金を乗せることで受けられるのです。19.9999%ではダメで、20%からはいくら頭金を入れても同じ優遇だというところがポイントです。ではスーパーフラットは、フラット35に比べて、どの程度メリットがあるのでしょうか。以下のメリット・デメリットを比較して決めたいと思います。

スーパーフラットのメリット・デメリット

  • メリット 金利が0.1%低い。
  • デメリット 頭金が20%も必要なので、借入残高が減り、住宅ローン減税のメリットをフルに活かせません。
  • デメリット 最初に10%多めに入れると貯金が減ります。
  •  
編集注:住宅ローン減税とは
 住宅ローン減税は、住み始めてから10年間にわたり、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から減税される制度だ。例えば、年末の住宅ローン残高が5000万円であれば、5000万円×1%=50万円が、所得税から引かれる。もちろん、支払っている税金が少ない場合は、税金がゼロとなるまでしか差し引かれない。
 減税額の上限は、通常の住宅で年40万円×10年=400万円、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」で年50万円×10年=500万円。住宅ローン減税の適用を受けるには、確定申告が必要だが、2年目以降はサラリーマンであれば会社の年末調整で処理できる。手続きが簡単で効果が大きい制度だ。

 これらデメリットを上回るメリットがあれば、フラット35よりも、スーパーフラットはいい商品ということになります。能書きはここまでにして、実際に比較してみましょう。前提条件は以下の通りです。

  • 【物件価格】4000万円
  • 【借入期間】35年
  •  

 そして、比較するのは以下の2パターンです。

 「アルヒスーパーフラット:2割の頭金800万円を入れ、0.1%優遇されて表面金利は1.02%。繰上げ返済なし」
フラット35:頭金400万円を入れ、住宅ローン減税をフル活用した10年後に繰上げ返済」

 スーパーフラットの頭金800万円は高いのか?(団信なし)
  スーパーフラット フラット35+繰上げ返済
金利 1.02% 1.12%
頭金 800万円 400万円
当初10年支払い 1088万円 1244万円
住宅ローン減税 -277万円 -312万円
11年目~35年支払い 2719万円 2240万円
合計支払額 4330万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 758万円

 まず、スーパーフラットで借りた場合、住宅ローン減税分を差し引いた合計支払額は4330万円です。最初に頭金を800万円も積んだために借入残高が減り、住宅ローン減税は277万円にとどまりました。

 一方で、「フラット35+繰上げ返済」は、頭金400万円で、住宅ローン減税をフルに活用した10年後に繰上げ返済します。借入残高が多い分、住宅ローン減税は312万円もありました。「フラット35+繰上げ返済」の繰上げ返済を住宅ローン減税が終わった瞬間の10年後に行う理由は、住宅ローン減税は借入残高が多い方が恩恵を、より多く受けられるからです。

 次に、繰上げ返済する額をいくらにするか計算します。比較のために、両ケースの合計支払額が同じになるような、繰上げ返済額を求めます。シミュレーションしてみた結果、普通のフラット35でも10年後に758万円繰上げ返済すれば、スーパーフラットと同じ合計支払額になることが分かりました。

 これはどういうことか?特に準備するのが大変な、頭金と繰上げ返済だけに着目してみましょう。

 いかがでしょうか、アルヒのスーパーフラットは頭金800万円が必要です。一方、普通のフラット35の場合、頭金は400万円ですが、さらに、10年後に758万円の繰上げ返済をしなければスーパーフラットと同じにならないのですね。金利が0.1%低いというのはすごい力があるんですね。これを、言い換えると次のようになります。

  • 「はじめに400万円多めに頭金を準備する」のと、
  • 「10年後に758万円繰上げ返済する」のは、同じ。
  •  

 つまり4,000万円の家を購入する人にとっては、始めの400万円は10年後の758万円と同じ価値があるといことです。

 これを複利運用の利回りに換算すると、なんと6.6%の投資利回りになります! やや、思考実験的な趣がありますが、スーパーフラットのお得さの一端が見えたかと思います。

 年利6.6%の複利計算なら、10年で約2倍になる!
1年目 400万円×106.6%=426万円
2年目 426万円×106.6%=455万円
3年目 455万円×106.6%=485万円
4年目 485万円×106.6%=517万円
5年目 517万円×106.6%=551万円
6年目 551万円×106.6%=587万円
7年目 587万円×106.6%=626万円
8年目 626万円×106.6%=667万円
9年目 667万円×106.6%=711万円
10年目 711万円×106.6%=758万円

 たまに、“元本保証! 年利〇%!”などと謳った投資話で、騙されたみたいな話を聞きますけど、これは固定金利ですから正真正銘、間違いの無い話です。強いて言えば、自分が35年ローンを払いきることが条件です。ですから厳密には『元本保証』はありません。

 10年間繰上げ返済用の資金を運用すれば…なんて考えるよりも確実ですし、その上、破格の高利回りの投資商品なのです。

諸費用込みで計算しても、スーパーフラットは有利!

 こんなに有利なスーパーフラットですけど、ここまでならどのサイトでも書いていることです。これはあくまで表面金利で見た場合の話です。諸費用込みで見たら、また違う一面が見えてきます。

 私が丸裸にするとまで言うからには、丸裸にするのです。アルヒのスーパーフラットが施している表面金利のお化粧を落として見てみましょう。

 これだけお得な商品を出しているアルヒですけど、融資手数料は融資額の2.16%(税込)と少々お高いのです。試しに、融資手数料が業界最安である0.8%の優良住宅ローンのフラット35をぶつけて、試算してみましょう。比較するのは以下の2パターンです。

 「アルヒスーパーフラット:2割の頭金800万円を入れ、0.1%優遇されて表面金利は1.02%。繰上げ返済なし」
フラット35(優良住宅ローン):1割の頭金400万円を入れ、表面金利は1.12%。10年後の住宅ローン減税が終わった瞬間に繰上げ返済」

 手数料の安い優良住宅ローンとスーパーフラットを比較
  スーパーフラット フラット35(優良住宅ローン)
+繰上げ返済
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 29万円
当初10年支払い 1088万円 1244万円
住宅ローン控除 -277万円 -312万円
11年目~35年支払い 2719万円 2540万円
合計支払額 4399万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 484万円

 アルヒ(スーパーフラット)の融資手数料は3200万円の2.16%で69万円、優良住宅ローンの融資手数料は3600万円の0.8%で29万円ですね。結果としては、優良住宅ローンで普通に頭金10%で借りて、10年後に繰上げ返済を484万円することで、アルヒのスーパーフラット(頭金20%)と同じ総返済額になるという結果でした。なので…

 「800万円も貯金無いよ、400万ならなんとか…」
「800万円も頭金に入れたら貯金が激減して丸裸になっちゃうよ…」

 という人も、優良住宅ローンなら、10年でゆっくり自分のペースで貯金をして少し多めの484万円を繰上げ返済することで、結果、スーパーフラットで借りたのと、ほぼ同じ総返済額で住宅ローンを借りることが出来るという寸法です。

 とは言っても、特に準備するのが大変な、頭金と繰上げ返済だけに着目してみれば、今の400万円が10年後に484万円になるというのは、複利の利回りにすると1.93%です。定期預金でも高くて0.15%のきょうび、こんな高利回りの貯金はありません。

団信込みだと、スーパーフラットは5.91%の複利と一緒!

※2017年6月時点の金利、商品内容に基づいています。2017年10月以降、フラット35は金利の中に団信保険料を含む商品へと変更されました。

 さらに、住宅ローンではほとんどの方が「団信」も検討すると思いますが、ここまでのシミュレーションには団信が入っていません。実は「団信」に加入すると、その差はもっと広がります。

編集注:団信とは?
 団体信用生命保険(団信)は、借り手が死亡、または高度障害になったとき、住宅ローン残高が全額免除されるという保険だ。ほとんどの民間金融機関では、住宅ローンに無料で付帯している。
 一方で、「フラット35」は、団信は付帯しておらず、加入するかどうかは任意だ。加入する場合は、保険料を別途支払う。任意加入ではあるが大半の人が加入している。
 団信の保険料(特約料)は、年に一度、住宅ローンの支払いとは別に支払う。住宅ローン残高の0.358%であり、借入額が3000万円なら、初年度の保険料だけで10.7万円もかかるので、結構高額だ。

 アルヒも優良住宅ローンも団信への加入は任意となっていて『別料金』です。

  • アルヒの団信:利率に0.3%上乗せ。
  • 優良住宅ローンの団信:住宅金融支援機構の団信で、概ね利率に引き直すと0.358%

 このように、アルヒの団信は安いのです。団信に加入することを前提として、同じく2つのパターンを比較してみました。

 「スーパーフラット:2割の頭金800万円を入れ、0.3%金利上乗せで団信に加入し、0.1%優遇されて表面金利は1.32%。繰上げ返済なし」
フラット35(優良住宅ローン):1割の頭金400万円を入れ、0.358%金利上乗せで団信に加入し、表面金利は1.478%。10年後の住宅ローン減税が終わった瞬間に繰上げ返済」

 スーパーフラットの頭金800万円は高いのか?(団信あり)
  スーパーフラット フラット35(優良住宅ローン)
+繰上げ返済
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 29万円
当初10年支払い 1142万円 1318万円
住宅ローン控除 -279万円 -314万円
11年目~35年支払い 2855万円 2446万円
合計支払額 4588万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 710万円

 特に準備するのが大変な、頭金と繰上げ返済だけに着目してみると、スーパーフラットで余分に払う頭金400万円は、10年後の繰上げ返済710万円と同じ価値があるということですね。複利の利回りにすると、5.91%! 破格の金融商品です。大事なことなので繰り返しますが、固定金利ですから、この利回りは確定なのです。

 いかがでしょうか。アルヒは確かに手数料が高いですが、団信が住宅金融支援機構の団信よりも安い分だけまた持ち直しましたね。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(金利を0.3%上乗せ)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%(ウェブ申し込みで、借り換え及びスーパーフラットを除く新規借入は、1.1%)
保証料(税込) 0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.2%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?]

なぜスーパーフラットは金利を引き下げられるのか?

 フラット35で借りるなら、アルヒのスーパーフラット抜きで検討することが、いかに勿体ないかということです。10年で1.5倍から2倍近くに元本が増やせる投資商品なんてまず他にありませんからね。

 しかし、『なぜアルヒがこんなにも超長期の金利を下げられるのか?』

 気になりませんか? 千日は気になります。

 “美味い話には裏がある。”

 これが世の常ですよね。丸裸にするというからには、ここまで書いておく必要があると思います。

 アルヒがスーパーフラットで貸す住宅ローンについては、住宅金融支援機構という国が運営する団体がアルヒと機関投資家に対して債務を保証する(保証型)という仕組みになっています。

 スーパーフラットの貸し出し資金の元をたどると、アルヒが機関投資家に対して発行し、住宅金融支援機構が保証する債券の売上代金です。

 そしてスーパーフラットの金利は、アルヒが発行する債券の表面利率に住宅金融支援機構のコストとアルヒの利益率を上乗せして決定されます。この債券の表面利率は、購入する機関投資家にとっては投資の利回りということです。

 そして図のように、住宅ローンの借り手が返済出来なくなった場合は国が肩代わりしてくれるのでアルヒのフトコロは全く痛まないんですよ! ですから、アルヒにとっては頭金が多かろうが、少なかろうが、どっちでも良いのです、実は。

 どっちでも良いのに、通常のフラット35よりも金利を0.1%下げてアルヒが融資できる理由は、借り手が頭金を2割りも出せる属性のいい人たちで、延滞のリスクが少ないので、その分高く投資家に売っているからです。頭金が多いということは、より低リスクの債券として投資家に売れるからなのです。

 これが、アルヒスーパーフラットの舞台裏です。この『裏』は利用者にとってのデメリットではありませんよね。これが、千日が安心しておススメできるゆえんなのです。

【関連記事「フラット35に最低金利の住宅ローンが登場!」はこちら>>】

親からの贈与や借入でも『頭金』になる

 でも、すぐにコレに飛びつくのはどうかと思いますよ。ただでさえ、家を買うときというのは様々な出費が伴います。

 いざというときの最低限の貯金は残しておかねばなりません。なので、単純に35年の支払い総額だけを比較してアルヒのスーパーフラットを選ぶのではなく、いくら貯金が残るか? ということについても、十分に気を付けてください。

 贈与税の非課税枠を使うのも一つの手です。

 親、祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置というものがあります。贈与される資金で購入する住宅が耐震用住宅家屋なら1200万円まで、それ以外の住宅ならば700万円までなら課税されないという制度です。

 これを頭金にオンすれば2割に届くケースというのは多いでしょう。

 また、贈与が厳しいという場合は借りてもOKです。金融機関やノンバンクから借りると信用情報に記録が残るのでダメですけど、親から借りる分には何の問題もありませんよ。それも『頭金』として認められます。

 利息を払ったところで、この『頭金』は年利2%~6%の利回りなのですから断然お得ということです。

まとめ~ すぐに決めるのではなく十分なリサーチを

 いかがでしたでしょうか。表面金利だけでは見えてこなかったアルヒスーパーフラットのメリットとデメリットがほぼ見えてきたのなら、幸いです。

 突出した条件の商品の特色のある部分を最大限利用することで、多くのメリットを得られますが、すぐに飛びついてはいけません。

 同時にどこかに隠れたデメリットが無いか? リスクが無いか? についても良くリサーチする必要があります。

 マイホームの購入に必要なのは十分な自己資金と冷静な判断です。千日の記事を読まれた方が、より良い住宅ローンの選択に役立てくれれば幸いです。

【関連記事「アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?」はこちら>>】

  • RSS最新記事
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2023年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】何%上昇する?
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【金利】変動金利は今後、何%上昇する?
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)

新規借入2024年6月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/6/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンおすすめ比較

 

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP