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2018年5月8日公開(2019年6月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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仁義なき「住宅ローン金利引き下げ戦争」が勃発!
住信SBIネット銀行が、りそな銀行に対抗して、
緊急引き下げによる「変動金利0.428%」を実現

仁義なき「住宅ローン金利引き下げ戦争」が勃発している。5月8日にネット銀行の住信SBIネット銀行は、異例となる月中での金利引き下げを断行し、9日実行分より変動金利(借り換え)を0.439%から0.428%に引き下げることを明らかにした。これは、りそな銀行が5月1日に変動金利(借り換え)を引き下げ、トップの座を奪われたことに即座に対抗したものだ。住宅ローンの変動金利は昨年以降、急速に金利が下がっており、現在は0.5%を割り込むのが当たり前という史上最低水準になっている。「金利引き下げ戦争」はどこまで加熱するのだろうか。

激戦区は、「借り換え」の変動金利

 住信SBIネット銀行が住宅ローン金利の引き下げを明らかにしたのは、引き下げ前日である5月8日。5月9日実行分より、変動金利(借り換え)について、金利を0.428%に引き下げる。

 変動金利(借り換え)については下図のように、5月1日、りそな銀行に首位の座を奪われていた。住宅ローンの金利変更は通常、月初の月一回だけだが、異例とも言える月中での金利変更で首位の座をわずか8日で奪い返した。

 住宅ローンの変動金利引き下げ競争が激化し始めたのは、昨年くらいから。元々は住信SBIネット銀行が変動金利(借り換え)では独走していたが、待ったをかけたのは都市銀行の「りそな銀行」だった。2017年8月、りそな銀行は変動金利(借り換え)を0.497%から0.440%へと、0.057ポイントも金利を引き下げ、トップの低金利の地位を手にしたのだ。かつて、都市銀行は「変動金利は横並び」にしていたが、近年はリテール業務の強化の中で横並びが崩れ、りそな銀行はネット銀行と金利競争をするまでの低金利を提供し始めている。

 対抗する住信SBIネット銀行は2017年12月、変動金利(借り換え)を0.439%に引き下げてトップの座を奪還している。そして2018年5月、今度は「りそな銀行」が変動金利(借り換え)を0.429%まで引き下げて、トップの座を奪い返し、さらに5月8日には住信SBIネット銀行が、再びトップの座に返り咲いたという経緯だ。

 なお、新規借入の変動金利については、0.457%のまま据え置いた。最も金利が低い銀行は、住信SBIネット銀行、じぶん銀行、ソニー銀行の3銀行が横並びでトップとなっており、こちらも激しいつばぜり合いを演じている。

長期固定金利は、むしろ上昇基調

 なぜ、今になって住宅ローンの変動金利がこれだけ下がっているのだろうか。

 住宅ローンの変動金利については、金融市場の短期金利に連動すると言われているが、短期金利はこの数年、ほとんど変動していない。つまり各銀行は、住宅ローンを獲得するために、自ら利幅を下げて積極的に変動金利を引き下げているのだ。

 一方で、住宅ローンの長期固定金利を見ると、上昇基調にある。例えば長期固定金利の代表格であるフラット35の金利を見ると、2016年5月1.08%、2017年5月1.06%、2018年5月は1.15%と上昇している(すべて頭金10%以上、団信なし、借入期間21年以上35年以下)。世界的な金利上昇や、日銀が下がり過ぎた長期金利の若干の見直しに動いたことが背景にある。

 長期固定金利は上昇しているために販売しにくい。そのため、各銀行は変動金利をメーン商品に据えて、金利引き下げ競争を繰り広げている。

史上最低金利だけに、チャンスを活かそう

 史上最低水準と聞いて、「借りたい」「借り替えたい」と考える人もい多いだろう。銀行にとって赤字の商品は、借り手にとっては美味しい商品になる。ただし、住宅ローンで変動金利を借りる場合は、将来の金利上昇を気を付けたほうがいい。

 実は、0.5%を切るような現在の変動金利水準は、「赤字状態」にある。そのため将来、変動金利は引き上げて、コストの回収に走る可能性が高いのだ。銀行業界は金融庁が監督しているので、無茶な金利引き上げはないという見方もあるが、いつまでも赤字を垂れ流しているわけにはいかない。いずれ金利を引き上げるのは間違いないだろう。

 もし、変動金利で住宅ローンを借りるのであれば、金利が上昇した場合でも返済できるということを確認してから借りるのがいいだろう。住宅ローンに詳しい淡河範明さんは「変動金利は4%まで上昇すると考えて、毎月返済額がどのくらい増加するのか確認しておくべき」と解説している。現在の変動金利(店頭金利)が、2.475%なので、4%に上昇するということは、上昇幅は「1.525ポイントの上昇」ということになる。

 現在、住宅ローン以外に銀行が収益を得やすい商品はあまりないと言われる。それだけに、当面は、仁義なき金利引き下げ戦争が継続しそうだ。この史上最低金利を有効活用するためにも、金利上昇ケースも想定した借り入れ・借り換えを心掛けたい。

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。(自営業、市街化調整区域、線引き区域は不可)
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2
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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2
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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4
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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5
◆じぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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5
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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