仁義なき「住宅ローン金利引き下げ戦争」が勃発している。5月8日にネット銀行の住信SBIネット銀行は、異例となる月中での金利引き下げを断行し、9日実行分より変動金利（借り換え）を0.439%から0.428%に引き下げることを明らかにした。これは、りそな銀行が5月1日に変動金利（借り換え）を引き下げ、トップの座を奪われたことに即座に対抗したものだ。住宅ローンの変動金利は昨年以降、急速に金利が下がっており、現在は0.5%を割り込むのが当たり前という史上最低水準になっている。「金利引き下げ戦争」はどこまで加熱するのだろうか。
激戦区は、「借り換え」の変動金利
住信SBIネット銀行が住宅ローン金利の引き下げを明らかにしたのは、引き下げ前日である5月8日。5月9日実行分より、変動金利（借り換え）について、金利を0.428%に引き下げる。
変動金利（借り換え）については下図のように、5月1日、りそな銀行に首位の座を奪われていた。住宅ローンの金利変更は通常、月初の月一回だけだが、異例とも言える月中での金利変更で首位の座をわずか8日で奪い返した。
住宅ローンの変動金利引き下げ競争が激化し始めたのは、昨年くらいから。元々は住信SBIネット銀行が変動金利（借り換え）では独走していたが、待ったをかけたのは都市銀行の「りそな銀行」だった。2017年8月、りそな銀行は変動金利（借り換え）を0.497%から0.440%へと、0.057ポイントも金利を引き下げ、トップの低金利の地位を手にしたのだ。かつて、都市銀行は「変動金利は横並び」にしていたが、近年はリテール業務の強化の中で横並びが崩れ、りそな銀行はネット銀行と金利競争をするまでの低金利を提供し始めている。
対抗する住信SBIネット銀行は2017年12月、変動金利（借り換え）を0.439%に引き下げてトップの座を奪還している。そして2018年5月、今度は「りそな銀行」が変動金利（借り換え）を0.429%まで引き下げて、トップの座を奪い返し、さらに5月8日には住信SBIネット銀行が、再びトップの座に返り咲いたという経緯だ。
なお、新規借入の変動金利については、0.457%のまま据え置いた。最も金利が低い銀行は、住信SBIネット銀行、ソニー銀行などが横並びでトップとなっており、こちらも激しいつばぜり合いを演じている。
長期固定金利は、むしろ上昇基調
なぜ、今になって住宅ローンの変動金利がこれだけ下がっているのだろうか。
住宅ローンの変動金利については、金融市場の短期金利に連動すると言われているが、短期金利はこの数年、ほとんど変動していない。つまり各銀行は、住宅ローンを獲得するために、自ら利幅を下げて積極的に変動金利を引き下げているのだ。
一方で、住宅ローンの長期固定金利を見ると、上昇基調にある。例えば長期固定金利の代表格であるフラット35の金利を見ると、2016年5月1.08%、2017年5月1.06%、2018年5月は1.15％と上昇している（すべて頭金10%以上、団信なし、借入期間21年以上35年以下）。世界的な金利上昇や、日銀が下がり過ぎた長期金利の若干の見直しに動いたことが背景にある。
長期固定金利は上昇しているために販売しにくい。そのため、各銀行は変動金利をメーン商品に据えて、金利引き下げ競争を繰り広げている。
史上最低金利だけに、チャンスを活かそう
史上最低水準と聞いて、「借りたい」「借り替えたい」と考える人もい多いだろう。銀行にとって赤字の商品は、借り手にとっては美味しい商品になる。ただし、住宅ローンで変動金利を借りる場合は、将来の金利上昇を気を付けたほうがいい。
実は、0.5%を切るような現在の変動金利水準は、「赤字状態」にある。そのため将来、変動金利は引き上げて、コストの回収に走る可能性が高いのだ。銀行業界は金融庁が監督しているので、無茶な金利引き上げはないという見方もあるが、いつまでも赤字を垂れ流しているわけにはいかない。いずれ金利を引き上げるのは間違いないだろう。
もし、変動金利で住宅ローンを借りるのであれば、金利が上昇した場合でも返済できるということを確認してから借りるのがいいだろう。住宅ローンに詳しい淡河範明さんは「変動金利は4％まで上昇すると考えて、毎月返済額がどのくらい増加するのか確認しておくべき」と解説している。現在の変動金利（店頭金利）が、2.475%なので、4%に上昇するということは、上昇幅は「1.525ポイントの上昇」ということになる。
現在、住宅ローン以外に銀行が収益を得やすい商品はあまりないと言われる。それだけに、当面は、仁義なき金利引き下げ戦争が継続しそうだ。この史上最低金利を有効活用するためにも、金利上昇ケースも想定した借り入れ・借り換えを心掛けたい。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。