マイナス金利の導入で住宅ローン金利も下がったからといって安易に家を買うのは禁物だ。途中で繰り上げ返済すればいい…、と多額の住宅ローンを組むと老後にリスクを残す。また、すでに住宅ローンがある人も、借り換えのほか様々な返済テクニックを上手に使い少しでも負担を軽くしよう。
返済期間35年や返済限度額上限の
安易な住宅ローンを組まないこと！
「フラット35」という名称があるように、住宅ローンと言えば、なんとなく“35年で組むもの”という意識がある。だが、安易に35年で借りてしまうと、35歳で買ったとしても完済は70歳、40歳では75歳と老後に大きく食い込んでしまう。今は80歳まで返済が可能なため、「月々の返済を楽にして、途中で繰り上げ返済をすればいい」と甘えがちだ。
しかし、現実は妻が途中で仕事を辞めたり、教育費と重なったりして計画通りいかないことが多く、結局老後にツケが回る。
「そもそも、老後に家賃を払いたくないという理由で、住宅を買う決断をした人も多いはずなのに、老後に返済が続くローンを組むのは意味がありません。買うときは35年ローンが必要な物件ではなく、65歳までの返済年数で買える物件を選ぶのが、最も堅実な考え方です」（生活設計塾クルー取締役・深田晶恵さん）
ただ、不動産価格が上昇する中、若い人の収入は減少気味の今、どうしても35年で組まざるを得ない人も多い。
「その場合も銀行の貸付限度額を全部使おうと思わないこと。特に共働きなら1人分の収入で返済していける金額にすると安心です。もう1人の収入を繰り上げ返済に回せるので、どんどん期間を短縮でき、教育費や老後のお金も、余裕を持って貯めて行けます」（ファイナンシャルリサーチ代表・深野康彦さん）
2人分の収入をベースに借りてしまうと、途中でどちらかの収入が減ったり、仕事を辞めた場合住宅ローンが大きなリスクに。夢のマイホームだからと、大風呂敷を広げすぎないことがポイントだ。
固定金利なら繰り上げ返済を
変動金利なら条件変更を駆使せよ！
すでにローンが始まっており、老後にローンが残るのが確実な場合は、なんとか65歳までの完済を目指そう。返済期間を減らすには、繰り上げ返済をするのが基本だが、教育費が始まるとなかなか貯蓄に手が回らない。ローンの借り換えという手段もあるが、手数料で貯蓄が数十万円も減るのはリスクもある。
そこで検討したいのが返済方法の“条件変更”だ。「毎月の返済額を数千円だけ追加する、あるいはボーナス払いを1回3万〜5万円だけ追加するだけなら、家計の負担をほぼ変えずに返済期間の短縮が可能。年に数万円の返済額アップでも、十分に期間短縮効果が出ます」（FPの畠中雅子さん）。
特に変動金利の場合は、返済期間を削ることで将来の金利上昇リスクも減らせるのでオススメだ。
「運用と違い、繰り上げ返済や条件変更がもたらす効果は確実。老後に利益を出すのと同じ意味があるので、バランスよくお金を配分していくことが大切です」（深野さん）
最後に住宅ローンで老後破綻しないための4つの方法を紹介しよう。
①繰り上げ返済（期間短縮）
〜早ければ早いほど利息の軽減効果大!〜
繰り上げ返済の期間短縮型は、返済額を変えず返済期間を短縮する方法。短縮される期間の元金だけでなく利息も減らせるため、利息部分が大きいローン前半に行なうほど効果大。「固定金利の人は特に有利。100万円貯まってから、と先延ばしをせずに、手数料を見てこまめに行なうほうが得」(畠中さん)。
②繰り下げ返済（月々の返済を減額）
〜家計が苦しい時期の救いの一手に!～
繰り下げ返済の返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法。利息の軽減効果はローンの後半になれば、期間短縮型よりも高効率となる。負担が減った実感は大きく、家計も楽になる。「特に、教育費がかさむ時期などは有効な手段。期間返済型と上手に使い分けるといいでしょう」(深野さん)。
③返済条件の変更
～ボーナス時5万円の併用払いで期間短縮!～
繰り上げ返済ではなく、返済方法を変更する形で期間を縮めることもできる。「ボーナス併用払いを使っていない人は、年2回、5万円ずつの返済を追加することで、数年の短縮が可能。このぐらいの負担増なら教育費が重なる時期もやり繰りの範囲で消化でき、効果も大きいのでオススメです」
(畠中さん)。
④退職金の使い方
～使っても2割までにとどめるのが健全!～
老後に残債が多く残る場合は、退職金を使うこともやむを得ない。「退職金は最後の収入であり、老後の貴重な財源。使ったらもう取り返すことはできないので、あまりあてにしすぎないこと」(深野さん)。あくまで最後の切り札とし、使う額を最小限に食い止められるように現役時代の返済を調整するのがベスト。
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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 全疾病保障
（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）オプション（特約）の団信 審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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