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2016年2月29日公開(2017年3月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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住宅ローンの完済を65歳までにすべき理由とは?
繰り上げ返済や返済方法の条件変更、退職金など
住宅ローンを上手に使うための4つのポイントを伝授!

マイナス金利の導入で住宅ローン金利も下がったからといって安易に家を買うのは禁物だ。途中で繰り上げ返済すればいい…、と多額の住宅ローンを組むと老後にリスクを残す。また、すでに住宅ローンがある人も、借り換えのほか様々な返済テクニックを上手に使い少しでも負担を軽くしよう。

返済期間35年や返済限度額上限の
安易な住宅ローンを組まないこと!

 「フラット35」という名称があるように、住宅ローンと言えば、なんとなく“35年で組むもの”という意識がある。だが、安易に35年で借りてしまうと、35歳で買ったとしても完済は70歳、40歳では75歳と老後に大きく食い込んでしまう。今は80歳まで返済が可能なため、「月々の返済を楽にして、途中で繰り上げ返済をすればいい」と甘えがちだ。

 しかし、現実は妻が途中で仕事を辞めたり、教育費と重なったりして計画通りいかないことが多く、結局老後にツケが回る。

 「そもそも、老後に家賃を払いたくないという理由で、住宅を買う決断をした人も多いはずなのに、老後に返済が続くローンを組むのは意味がありません。買うときは35年ローンが必要な物件ではなく、65歳までの返済年数で買える物件を選ぶのが、最も堅実な考え方です」(生活設計塾クルー取締役・深田晶恵さん)

 ただ、不動産価格が上昇する中、若い人の収入は減少気味の今、どうしても35年で組まざるを得ない人も多い。

 「その場合も銀行の貸付限度額を全部使おうと思わないこと。特に共働きなら1人分の収入で返済していける金額にすると安心です。もう1人の収入を繰り上げ返済に回せるので、どんどん期間を短縮でき、教育費や老後のお金も、余裕を持って貯めて行けます」(ファイナンシャルリサーチ代表・深野康彦さん)

 2人分の収入をベースに借りてしまうと、途中でどちらかの収入が減ったり、仕事を辞めた場合住宅ローンが大きなリスクに。夢のマイホームだからと、大風呂敷を広げすぎないことがポイントだ。

固定金利なら繰り上げ返済を
変動金利なら条件変更を駆使せよ!

 すでにローンが始まっており、老後にローンが残るのが確実な場合は、なんとか65歳までの完済を目指そう。返済期間を減らすには、繰り上げ返済をするのが基本だが、教育費が始まるとなかなか貯蓄に手が回らない。ローンの借り換えという手段もあるが、手数料で貯蓄が数十万円も減るのはリスクもある。

 そこで検討したいのが返済方法の“条件変更”だ。「毎月の返済額を数千円だけ追加する、あるいはボーナス払いを1回3万〜5万円だけ追加するだけなら、家計の負担をほぼ変えずに返済期間の短縮が可能。年に数万円の返済額アップでも、十分に期間短縮効果が出ます」(FPの畠中雅子さん)。

 特に変動金利の場合は、返済期間を削ることで将来の金利上昇リスクも減らせるのでオススメだ。

 「運用と違い、繰り上げ返済や条件変更がもたらす効果は確実。老後に利益を出すのと同じ意味があるので、バランスよくお金を配分していくことが大切です」(深野さん)

 最後に住宅ローンで老後破綻しないための4つの方法を紹介しよう。

①繰り上げ返済(期間短縮)
〜早ければ早いほど利息の軽減効果大!〜
繰り上げ返済の期間短縮型は、返済額を変えず返済期間を短縮する方法。短縮される期間の元金だけでなく利息も減らせるため、利息部分が大きいローン前半に行なうほど効果大。「固定金利の人は特に有利。100万円貯まってから、と先延ばしをせずに、手数料を見てこまめに行なうほうが得」(畠中さん)。

②繰り下げ返済(月々の返済を減額)
〜家計が苦しい時期の救いの一手に!~
繰り下げ返済の返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法。利息の軽減効果はローンの後半になれば、期間短縮型よりも高効率となる。負担が減った実感は大きく、家計も楽になる。「特に、教育費がかさむ時期などは有効な手段。期間返済型と上手に使い分けるといいでしょう」(深野さん)。

③返済条件の変更
~ボーナス時5万円の併用払いで期間短縮!~
繰り上げ返済ではなく、返済方法を変更する形で期間を縮めることもできる。「ボーナス併用払いを使っていない人は、年2回、5万円ずつの返済を追加することで、数年の短縮が可能。このぐらいの負担増なら教育費が重なる時期もやり繰りの範囲で消化でき、効果も大きいのでオススメです」
(畠中さん)。

④退職金の使い方
~使っても2割までにとどめるのが健全!~
老後に残債が多く残る場合は、退職金を使うこともやむを得ない。「退職金は最後の収入であり、老後の貴重な財源。使ったらもう取り返すことはできないので、あまりあてにしすぎないこと」(深野さん)。あくまで最後の切り札とし、使う額を最小限に食い止められるように現役時代の返済を調整するのがベスト。

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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