住宅ローンの借り換えは「全期間固定型」がおすすめ
マイナス金利で借り換える人が急増中の住宅ローンは
「全期間固定型」で将来の不確実性を排除しよう!

2016年4月9日公開(2020年6月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

マイナス金利の導入で預金金利と住宅ローン金利が下がった。預金の利息は減ったが、住宅ローンは総借入額や毎月の返済金額が少なくなるなどプラスの効果が出た。実際、住宅ローンの借り換えや新規申し込みも急拡大。その一方で、せっかく下がった金利も4月に入ってわずかだが上昇するなどの動きもある。今回は住宅ローンで失敗しないポイントを紹介しよう。

総返済額を確定させて、
不確実性をゼロにする!

 住宅ローンは金利タイプ別に、変動型、固定金利選択型、全期間固定型の大きく3つに分かれる。住宅ローンの不確実性を排除したいなら、ずばり、全期間固定の一択だ。

 金利だけみれば現在0.6%前後の変動型は魅力的。しかし、生活設計塾クルー取締役の深田晶恵さんは、変動型はリスク大だという。

 「変動型は半年ごとに金利が見直されます。これでは不確実性は解消されません」(深田さん)

 また、変動金利が政策金利に連動することにも注目、今が低金利だからといって安心できないという。

 「政策金利は、通常0.25%刻みで動きます。もし政策金利が1回でも引き上げられたら、変動金利も同様に動く。そうなると、0.8~0.9%台の10年固定とほぼ同じか、それ以上となるのです」(深田さん)

 では、次に低金利の固定金利期間選択型はどうか。これは、ある一定の期間中は金利を固定する「特約」がついたローンで、3年、7年、10年、15年などがある。ただ、固定期間終了後は原則、変動金利型に移行する。その際、新たな期間固定型を選ぶこともできるが、もし、その時に極端に金利が上がっていた場合は、変動型にしろ固定金利型にしろ、毎月の返済額は大幅に増えてしまう。変動型ほどではないが、ローンの不確実性は残る。

 深田さんは、変動金利と固定金利の差が歴史的に縮小した今、「全期間固定型がオススメ」と考える。

 「最大のメリットは、金利変動の心配をしなくて済むこと。しかも、今なら1.5%前後で、これは底値の可能性が大きい」(深田さん)

 そもそも全期間固定ならローンの総返済額が初めからハッキリわかるから不確実性はゼロ。しかも今なら超低金利。長期間ほど割安かつ安全というわけだ。

 現状の低金利が続くという不確定の前提を元にローンは考えないほうが無難と心得よう。

【ポイント1】
全期間を固定金利にして総返済額を「確定」する

~変動型は金利上昇で支払額が増大してしまう!~


 低金利で人気の変動型だが、金利を約束する期間はたったの半年。今の0.6%前後の金利がずっと続く保証はまったくなく、30年後には2%以上になっている可能性はゼロではない。一方、35年固定は、変動型の実に70倍もの期間で今の金利を固定する。その金利は1.5%前後で、変動金利との差は1%以下の水準にまで低下した。もともと変動型に比べて圧倒的に長く金利が固定されていて安心だったが、昨今の低金利で変動型との金利差がぐんと縮まり、オトクになったのだ。

【ポイント2】
「まずは変動で借りておき、将来は固定へ」は危険!

~金利の上昇局面においては変動より固定が先に上がる~

 

 住宅のセールストークに「まずは低金利の変動で借りておき、毎月の返済額を抑え、金利が上がりそうになったら、固定に切り替えればいい」というのがある。0.6%の変動金利が上がりそうになれば0.8%の10年固定に切り替えたらいいというわけだ。しかし「こうしたスイッチング作戦は実現性が低い」(深田さん)。実は固定金利のほうが先に上昇する仕組みになっている。このため、0.8%で借りるつもりが、1%超で借り換える羽目になってしまうことになるのが現実だ。

【ポイント3】
頭金が多ければ多いほどローンの返済が楽に!

~頭金がゼロと1割でも毎月の生活で大きな差がつく~

 

 昨今は頭金ゼロでローンを組む人が多いと、深田さん。「今の低金利なら、頭金なしでも今の家賃程度で返していける。じゃあ、買っちゃおうと安易に考えている人が多いですね」 (深田さん)。しかし、たとえ低金利であっても、頭金は多いに越したことはない。上の例では、頭金がゼロの場合より頭金が1割の場合は、年間の返済額が約10万円も安くなり、5割なら半額にまで減る。住宅を買うならまず頭金を貯める。それが安全な住宅ローンを組むコツと心得たい。

【ポイント4】
60~65歳までに全額返済を目指そう!

~退職金での一括返済では老後の備えがおろそかに~

 

 「定年退職時に住宅ローンが1000万円以上残ってしまう。どうしたらいい?という相談を受けるケースは少なくありません」(深田さん)。結局、退職金で一括返済をせざるを得なくなり、老後の備えがそれだけおろそかになってしまう。これでは「下流老人」へまっしぐらだ。これから新規で借りる人は、住宅ローンを定年までに完済できるかどうかが「老後の安心のカギ」(深田さん)。遅くとも65歳までに返せる額での借り入れにとどめよう。今が低金利だからといって借り過ぎてはいけない。

【ポイント5】
低金利だからといって借り過ぎには注意!

~「いくらまでなら買える?」自分の返済能力を知ろう~

 

 ローン利用額の違いで返済総額はどれだけアップするのか? 

 上に示したのは、金利1.5%で3000万円から5000万円まで、借入額をアップさせた場合の毎月返済額がどれだけ差があるかということ。3500万円を借り入れた場合、3000万円と比べると毎月1万6000円も多くなってしまう。35年返済で1.5%はわりと低いが、それでも、これだけの差が付くのだ。

 「まずは、自分にはいくらまでの家だったら買えるのかを知ることから始めてください」と深田さん。ほしい物件ありきで始めないことが大切。

  • RSS最新記事
 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2025年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】何%上昇する?
【借り換え】の基礎
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)

借り換え2025年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.809%
総返済額 2809万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,342円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
ネット契約なら、印紙代が不要でお得
2位

三菱UFJ銀行

住宅ローン(事務手数料型)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.829%
総返済額 2817万円
表面金利
年0.675%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,732円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%~0.675%、固定3年1.28%~1.36%、固定10年1.63%~1.71%、固定20年2.30%~2.38%、全期間固定21~25年2.04%~2.12%、全期間固定26~30年2.14%~2.22%、全期間固定31~35年2.22%~2.30%
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【疾病保障付住宅ローン(3大疾病50%)】(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.15%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50%保障
【疾病保障付住宅ローン(7大疾病100%)】(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン(全疾病100%)】(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.50%
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ(精神障害などを除く)で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン(保険料支払型)】(借入時年齢:56歳未満)
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞)に加えて4つの生活習慣病(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
閉じる
2位

三菱UFJ信託銀行

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込)
0.829%
総返済額 2817万円
表面金利
年0.675%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,732円
おすすめポイント

ネット専用で低金利

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%~0.675%、固定3年1.28%~1.36%、固定10年1.63%~1.71%、固定20年2.30%~2.38%、全期間固定31~35年2.22%~2.30%
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 同じグループである三菱UFJ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
  • ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱UFJ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
  • ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

 

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

 

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事 三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
インターネット=無料
繰上返済手数料(全額)
インターネット=16,500円
借入額
500万円以上、1億円以下(10万円単位)
借入期間
2年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
18歳以上70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
ビッグ&セブン〈Plus〉(金利上乗せ型)(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ&セブン〈Plus〉(保険料支払型)(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
保険料支払型(月306円から※)
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンおすすめ比較

保証料や団信などの諸費用がほとんど無料
SBI新生銀行を選ぼう⇒関連記事はこちら

事務手数料が5万4000円からと安い!SBI新生銀行の公式サイトはこちら!

 

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP