マイナス金利の導入で預金金利と住宅ローン金利が下がった。預金の利息は減ったが、住宅ローンは総借入額や毎月の返済金額が少なくなるなどプラスの効果が出た。実際、住宅ローンの借り換えや新規申し込みも急拡大。その一方で、せっかく下がった金利も4月に入ってわずかだが上昇するなどの動きもある。今回は住宅ローンで失敗しないポイントを紹介しよう。
総返済額を確定させて、
不確実性をゼロにする！
住宅ローンは金利タイプ別に、変動型、固定金利選択型、全期間固定型の大きく3つに分かれる。住宅ローンの不確実性を排除したいなら、ずばり、全期間固定の一択だ。
金利だけみれば現在0.6％前後の変動型は魅力的。しかし、生活設計塾クルー取締役の深田晶恵さんは、変動型はリスク大だという。
「変動型は半年ごとに金利が見直されます。これでは不確実性は解消されません」（深田さん）
また、変動金利が政策金利に連動することにも注目、今が低金利だからといって安心できないという。
「政策金利は、通常0.25％刻みで動きます。もし政策金利が1回でも引き上げられたら、変動金利も同様に動く。そうなると、0.8～0.9％台の10年固定とほぼ同じか、それ以上となるのです」（深田さん）
では、次に低金利の固定金利期間選択型はどうか。これは、ある一定の期間中は金利を固定する「特約」がついたローンで、3年、7年、10年、15年などがある。ただ、固定期間終了後は原則、変動金利型に移行する。その際、新たな期間固定型を選ぶこともできるが、もし、その時に極端に金利が上がっていた場合は、変動型にしろ固定金利型にしろ、毎月の返済額は大幅に増えてしまう。変動型ほどではないが、ローンの不確実性は残る。
深田さんは、変動金利と固定金利の差が歴史的に縮小した今、「全期間固定型がオススメ」と考える。
「最大のメリットは、金利変動の心配をしなくて済むこと。しかも、今なら1.5％前後で、これは底値の可能性が大きい」（深田さん）
そもそも全期間固定ならローンの総返済額が初めからハッキリわかるから不確実性はゼロ。しかも今なら超低金利。長期間ほど割安かつ安全というわけだ。
現状の低金利が続くという不確定の前提を元にローンは考えないほうが無難と心得よう。
【ポイント１】
全期間を固定金利にして総返済額を「確定」する
～変動型は金利上昇で支払額が増大してしまう!～
低金利で人気の変動型だが、金利を約束する期間はたったの半年。今の0.6%前後の金利がずっと続く保証はまったくなく、30年後には2%以上になっている可能性はゼロではない。一方、35年固定は、変動型の実に70倍もの期間で今の金利を固定する。その金利は1.5%前後で、変動金利との差は1%以下の水準にまで低下した。もともと変動型に比べて圧倒的に長く金利が固定されていて安心だったが、昨今の低金利で変動型との金利差がぐんと縮まり、オトクになったのだ。
【ポイント２】
「まずは変動で借りておき、将来は固定へ」は危険!
～金利の上昇局面においては変動より固定が先に上がる～
住宅のセールストークに「まずは低金利の変動で借りておき、毎月の返済額を抑え、金利が上がりそうになったら、固定に切り替えればいい」というのがある。0.6%の変動金利が上がりそうになれば0.8%の10年固定に切り替えたらいいというわけだ。しかし「こうしたスイッチング作戦は実現性が低い」(深田さん)。実は固定金利のほうが先に上昇する仕組みになっている。このため、0.8%で借りるつもりが、1%超で借り換える羽目になってしまうことになるのが現実だ。
【ポイント３】
頭金が多ければ多いほどローンの返済が楽に！
～頭金がゼロと1割でも毎月の生活で大きな差がつく～
昨今は頭金ゼロでローンを組む人が多いと、深田さん。「今の低金利なら、頭金なしでも今の家賃程度で返していける。じゃあ、買っちゃおうと安易に考えている人が多いですね」 (深田さん)。しかし、たとえ低金利であっても、頭金は多いに越したことはない。上の例では、頭金がゼロの場合より頭金が1割の場合は、年間の返済額が約10万円も安くなり、5割なら半額にまで減る。住宅を買うならまず頭金を貯める。それが安全な住宅ローンを組むコツと心得たい。
【ポイント４】
60~65歳までに全額返済を目指そう！
～退職金での一括返済では老後の備えがおろそかに～
「定年退職時に住宅ローンが1000万円以上残ってしまう。どうしたらいい?という相談を受けるケースは少なくありません」(深田さん)。結局、退職金で一括返済をせざるを得なくなり、老後の備えがそれだけおろそかになってしまう。これでは「下流老人」へまっしぐらだ。これから新規で借りる人は、住宅ローンを定年までに完済できるかどうかが「老後の安心のカギ」(深田さん)。遅くとも65歳までに返せる額での借り入れにとどめよう。今が低金利だからといって借り過ぎてはいけない。
【ポイント５】
低金利だからといって借り過ぎには注意！
～「いくらまでなら買える?」自分の返済能力を知ろう～
ローン利用額の違いで返済総額はどれだけアップするのか？
上に示したのは、金利1.5%で3000万円から5000万円まで、借入額をアップさせた場合の毎月返済額がどれだけ差があるかということ。3500万円を借り入れた場合、3000万円と比べると毎月1万6000円も多くなってしまう。35年返済で1.5%はわりと低いが、それでも、これだけの差が付くのだ。
「まずは、自分にはいくらまでの家だったら買えるのかを知ることから始めてください」と深田さん。ほしい物件ありきで始めないことが大切。
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借り換え2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年
- 実質金利(手数料込)
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- 年0.196%
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- 借入額×2.2%
- 保証料
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①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
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- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
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- 実質金利(手数料込)
- 0.441%
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
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①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
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- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.299%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。