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住宅ローンの借り換えは「全期間固定型」がおすすめ
マイナス金利で借り換える人が急増中の住宅ローンは
「全期間固定型」で将来の不確実性を排除しよう!

2016年4月9日公開(2020年6月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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マイナス金利の導入で預金金利と住宅ローン金利が下がった。預金の利息は減ったが、住宅ローンは総借入額や毎月の返済金額が少なくなるなどプラスの効果が出た。実際、住宅ローンの借り換えや新規申し込みも急拡大。その一方で、せっかく下がった金利も4月に入ってわずかだが上昇するなどの動きもある。今回は住宅ローンで失敗しないポイントを紹介しよう。

総返済額を確定させて、
不確実性をゼロにする!

 住宅ローンは金利タイプ別に、変動型、固定金利選択型、全期間固定型の大きく3つに分かれる。住宅ローンの不確実性を排除したいなら、ずばり、全期間固定の一択だ。

 金利だけみれば現在0.6%前後の変動型は魅力的。しかし、生活設計塾クルー取締役の深田晶恵さんは、変動型はリスク大だという。

 「変動型は半年ごとに金利が見直されます。これでは不確実性は解消されません」(深田さん)

 また、変動金利が政策金利に連動することにも注目、今が低金利だからといって安心できないという。

 「政策金利は、通常0.25%刻みで動きます。もし政策金利が1回でも引き上げられたら、変動金利も同様に動く。そうなると、0.8~0.9%台の10年固定とほぼ同じか、それ以上となるのです」(深田さん)

 では、次に低金利の固定金利期間選択型はどうか。これは、ある一定の期間中は金利を固定する「特約」がついたローンで、3年、7年、10年、15年などがある。ただ、固定期間終了後は原則、変動金利型に移行する。その際、新たな期間固定型を選ぶこともできるが、もし、その時に極端に金利が上がっていた場合は、変動型にしろ固定金利型にしろ、毎月の返済額は大幅に増えてしまう。変動型ほどではないが、ローンの不確実性は残る。

 深田さんは、変動金利と固定金利の差が歴史的に縮小した今、「全期間固定型がオススメ」と考える。

 「最大のメリットは、金利変動の心配をしなくて済むこと。しかも、今なら1.5%前後で、これは底値の可能性が大きい」(深田さん)

 そもそも全期間固定ならローンの総返済額が初めからハッキリわかるから不確実性はゼロ。しかも今なら超低金利。長期間ほど割安かつ安全というわけだ。

 現状の低金利が続くという不確定の前提を元にローンは考えないほうが無難と心得よう。

【ポイント1】
全期間を固定金利にして総返済額を「確定」する

~変動型は金利上昇で支払額が増大してしまう!~


 低金利で人気の変動型だが、金利を約束する期間はたったの半年。今の0.6%前後の金利がずっと続く保証はまったくなく、30年後には2%以上になっている可能性はゼロではない。一方、35年固定は、変動型の実に70倍もの期間で今の金利を固定する。その金利は1.5%前後で、変動金利との差は1%以下の水準にまで低下した。もともと変動型に比べて圧倒的に長く金利が固定されていて安心だったが、昨今の低金利で変動型との金利差がぐんと縮まり、オトクになったのだ。

【ポイント2】
「まずは変動で借りておき、将来は固定へ」は危険!

~金利の上昇局面においては変動より固定が先に上がる~

 

 住宅のセールストークに「まずは低金利の変動で借りておき、毎月の返済額を抑え、金利が上がりそうになったら、固定に切り替えればいい」というのがある。0.6%の変動金利が上がりそうになれば0.8%の10年固定に切り替えたらいいというわけだ。しかし「こうしたスイッチング作戦は実現性が低い」(深田さん)。実は固定金利のほうが先に上昇する仕組みになっている。このため、0.8%で借りるつもりが、1%超で借り換える羽目になってしまうことになるのが現実だ。

【ポイント3】
頭金が多ければ多いほどローンの返済が楽に!

~頭金がゼロと1割でも毎月の生活で大きな差がつく~

 

 昨今は頭金ゼロでローンを組む人が多いと、深田さん。「今の低金利なら、頭金なしでも今の家賃程度で返していける。じゃあ、買っちゃおうと安易に考えている人が多いですね」 (深田さん)。しかし、たとえ低金利であっても、頭金は多いに越したことはない。上の例では、頭金がゼロの場合より頭金が1割の場合は、年間の返済額が約10万円も安くなり、5割なら半額にまで減る。住宅を買うならまず頭金を貯める。それが安全な住宅ローンを組むコツと心得たい。

【ポイント4】
60~65歳までに全額返済を目指そう!

~退職金での一括返済では老後の備えがおろそかに~

 

 「定年退職時に住宅ローンが1000万円以上残ってしまう。どうしたらいい?という相談を受けるケースは少なくありません」(深田さん)。結局、退職金で一括返済をせざるを得なくなり、老後の備えがそれだけおろそかになってしまう。これでは「下流老人」へまっしぐらだ。これから新規で借りる人は、住宅ローンを定年までに完済できるかどうかが「老後の安心のカギ」(深田さん)。遅くとも65歳までに返せる額での借り入れにとどめよう。今が低金利だからといって借り過ぎてはいけない。

【ポイント5】
低金利だからといって借り過ぎには注意!

~「いくらまでなら買える?」自分の返済能力を知ろう~

 

 ローン利用額の違いで返済総額はどれだけアップするのか? 

 上に示したのは、金利1.5%で3000万円から5000万円まで、借入額をアップさせた場合の毎月返済額がどれだけ差があるかということ。3500万円を借り入れた場合、3000万円と比べると毎月1万6000円も多くなってしまう。35年返済で1.5%はわりと低いが、それでも、これだけの差が付くのだ。

 「まずは、自分にはいくらまでの家だったら買えるのかを知ることから始めてください」と深田さん。ほしい物件ありきで始めないことが大切。

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(費用等含む)
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全疾病+がん50%
0.380%
0円
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
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【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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