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マイナス金利で住宅ローン10年固定は1%割れ!
失敗しないための5つのポイント(変動金利、手数料、
銀行選び、返済期間、ボーナス払い)について解説!

2016年3月25日公開(2019年6月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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マイナス金利導入のおかげで住宅ローンの金利が低下中。でも、見た目の低金利に目がくらむと、ローン破産の恐れも。新規借り入れでも借り換えでオトクをしっかり得るにはどうしたらいいのか。住宅ローンで避けて通るべき落とし穴を教えよう。

【※最新の住宅ローン金利を比較したランキングを公開中!(毎月更新)
⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】本当に得する住宅ローン借り換えランキングを発表!銀行の競争が激しい「10年固定」で一番お得なのは?

⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】本当に得する住宅ローン借り換えランキングを発表!35年固定でも低金利の今が長期の借り換えチャンス!

人生最大の借り入れでの不確定リスクは排除を!
変動や固定10年の金利はなんと1%割れだが…

 日銀のマイナス金利導入で住宅ローンの金利が一段と下がってきた。グラフに示したように、この10年間の住宅ローン金利は長期低下傾向にあった。10年前は1.5%以上だった変動金利は0.5%目前まで低下し、3%以上あった固定10年の金利も16年1月時点で1.1%と半分以下にまで低下した。

出典:みずほ銀行

 そこに追い打ちをかけたのが今回のマイナス金利。1月29日にマイナス金利導入が発表されると、その3日後には新生銀が住宅ローンの引き下げを発表し、それを追うように2月中旬には三井住友銀、みずほ銀、三菱UFJ銀のメガバンク3行が引き下げを発表。ネット専銀や地銀などでも引き下げの動きが加速している。この結果、2月半ば以降、メガバンク3行の固定10年の金利は史上初めて1%を割り込んだ。

 住宅ローンの新規借り入れや借り換えを考えている人にとってはまさに千載一遇のチャンスだ。実際、いち早く引き下げを発表した新生銀では、2月のローン相談件数が1月の6倍以上にもなったという。こうした報道を見聞きすると、「今こそ家の買い時だ!」とか「早く借り換えなくっちゃ!」などと焦ってしまう人も多いだろう。でも、ちょっと待ってほしい。史上空前の低金利というチャンスの裏には、リスクもしっかり潜んでいるのだ。それ以前に、何千万円もの住宅ローンは、利用の仕方によっては人生を台無しにする「取扱い注意」のツールだということも知っておいたほうがいい。

 住宅ローンを検討する前に、だれもが陥る5つの罠を紹介するので、よく読んで十分注意をしてほしい。

住宅ローンのワナ・1】
変動の最新金利に飛びついて
数年後には返済額が増加!

 


 確かに今は史上空前の低金利。しかし、その金利がずっと続く保証はどこにもない。「低金利だから毎月の返済額はこんなにお安くなります」のセールストークを鵜呑みにして変動金利で借りてしまうと、金利が上がった時に返済額が膨らんでしまう。

住宅ローンのワナ・2】
銀行を選ばずに借りたために

フラット35でも高金利に!



 「フラット35」は長期固定金利型として大人気だが、実は取り扱う銀行によって金利が異なっている。35年返済で3000万円借りる時、金利が0.5%違うと約300万円も利息額に差が付いてしまうので、きちんと確かめて悔いのない借り方をしよう。


住宅ローンのワナ・3】
銀行の返済期間を鵜呑みにし

年金生活でもローン地獄!


 住宅ローンの返済期間は35年を勧められることが多いが、できるだけ短い期間で借りるのがベスト。また、返済期間は5年刻みで提示されることも多いのだが、30年がきついなら31年でも32年でも借りられる。30年が無理でも35年を選ぶ必要はない。

住宅ローンのワナ・4】
手数料を確認しなかったため
繰り上げ返済の効果激減!

 繰り上げ返済は、総返済額や返済期間を減らすための大きな武器になる。ただ、一度に返済できる最低金額や手数料などの条件は、金融機関によって大きく異なる。最初から繰り上げ返済を考えているなら、できるだけハードルが低い銀行を選びたい。


住宅ローンのワナ・5】
ボーナス頼みで借りたばっかりに
年収の減少でローン破綻!

 毎月の支払額を減らしたいからといってボーナス払いの分を厚くするのは危険。金利同様、今のボーナスの額が続く保証はない。業績悪化で給料が減ればボーナスも減るし、最悪なくなるかも。ローン破綻を防ぐためにもボーナスに頼らない返済計画を作りたい。

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住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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