「住宅ローンの金利を引き下げてくれなければ、もっと金利の低い他行に借り換えますよ」。現在住宅ローンを借りている銀行にこう交渉して、金利を引き下げてもらう、「条件交渉」が増えているという。住宅ローンの借り換えは、登記簿の書き換えなども必要で手続きが大変だが、条件交渉なら、より簡単に借り換えに近いメリットを得られる（監修：山本俊成氏）。
銀行は、他の銀行で借り換えられるより、
条件変更に応じてでも、顧客を引き止めたい
「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ銀行で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの金利引き下げなどの『融資条件見直し』をしてもらえる可能性があります」。
元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。
「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の引き下げに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。
契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して銀行が判断するので、個別対応になる。
「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、銀行側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの銀行なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」（山本）。となると、実際に交渉してみるしかない。
ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。近年の金利低下で、銀行側も「条件変更」については、従来よりも柔軟に受け入れるようになっており、その実績も増えているようだ。とはいえ、銀行も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。
金利引き下げ交渉に向けて、
複数の銀行で試算して、本気度を伝える
「借り換えを考えるのであれば、別の銀行で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの銀行を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の銀行で作成してもらった書類を持って、借り入れしている銀行と交渉しましょう」と山本氏。
実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。
また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。
「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。
ただし、現在の銀行が金利引き下げに応じる場合、他の銀行に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。
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⇒「数年前に変動金利で住宅ローンを借りた人も必見！『条件変更』を巧みに使い、りそな銀行の借り換えローンで確実に儲ける方法」
フラット35は、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、毎月返済額減額は可能
なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、大規模災害で被災した等の特別な理由がない限り、金利引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけを優遇することができないのだ。
とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している（下記参照）。返済中の銀行に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を延ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。手数料は全て無料だ。
また、支払い期限が伸びるということは、総返済額が増える点にも注意しよう。
| ◆フラット35は返済方法を変更できる | ||
| 内容 | ||
| Aタイプ | 返済期間の延長など | |
| Bタイプ | 一定期間における返済額の減額 | |
| Cタイプ | ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど | |
| ※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構 | ||
こうした規則があるため、フラット35を借りている人が金利を引き下げるのなら、「借り換え」するしかない。借り換えは3つのパターンがある。
（1）「民間の銀行の住宅ローン」に借り換え
（2）「フラット35」から「フラット35」への借り換え（取次銀行はそのまま）
（3）「フラット35」から「フラット35」への借り換え（取次銀行を乗り換え）
（1）民間の銀行であれば、変動金利も固定金利も選択できる。変動金利であれば1％を大きく割り込んだ低金利での借り入れが可能だ。
次に、勘違いしている人も多いが、（2）「フラット35」から「フラット35」への借り換え（取次銀行はそのまま）は可能だ。全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。
最後に（3）「フラット35」から「フラット35」への借り換え（取次銀行を乗り換え）、も検討したいところだ。「フラット35」はどこで契約しても商品は同じものであり、金利も横並びとなっている。ただし、手数料については、銀行によって違うので、現在の銀行よりも手数料が安い銀行があれば、乗り換えてたほうがいい。じっくりと研究して、乗り換え先を探すのがいいだろう。
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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