じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンの金利引き下げ交渉(条件変更)とは?
銀行を変えないので、借り換えよりも手続きが簡単!
民間銀行、フラット35のケースを紹介

2019年10月1日公開(2019年12月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

 「住宅ローンの金利を引き下げてくれなければ、もっと金利の低い他行に借り換えますよ」。現在住宅ローンを借りている銀行にこう交渉して、金利を引き下げてもらう、「条件交渉」が増えているという。住宅ローンの借り換えは、登記簿の書き換えなども必要で手続きが大変だが、条件交渉なら、より簡単に借り換えに近いメリットを得られる。現在借りている銀行に対して金利引き下げや、融資期間の延長などをお願いする「条件変更」を実現するためのノウハウを解説しよう。

銀行は、他の銀行で借り換えられるより、
条件変更に応じてでも、顧客を引き止めたい

 「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ銀行で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの金利引き下げなどの『融資条件見直し』をしてもらえる可能性があります」。

 元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。

 「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の引き下げに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。

 契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して銀行が判断するので、個別対応になる。

 「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、銀行側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの銀行なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」(山本)。となると、実際に交渉してみるしかない。

ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。近年の金利低下で、銀行側も「条件変更」については、従来よりも柔軟に受け入れるようになっており、その実績も増えているようだ。とはいえ、銀行も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。

金利引き下げ交渉に向けて、
複数の銀行で試算して、本気度を伝える

 「借り換えを考えるのであれば、別の銀行で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの銀行を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の銀行で作成してもらった書類を持って、借り入れしている銀行と交渉しましょう」と山本氏。

 実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。

 また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。

 「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。

 ただし、現在の銀行が金利引き下げに応じる場合、他の銀行に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。

【関連記事はこちら!】
「数年前に変動金利で住宅ローンを借りた人も必見!『条件変更』を巧みに使い、りそな銀行の借り換えローンで確実に儲ける方法」

フラット35は、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、毎月返済額減額は可能

なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、大規模災害で被災した等の特別な理由がない限り、金利引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけを優遇することができないのだ。

 とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している(下記参照)。返済中の銀行に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を延ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。手数料は全て無料だ。

 また、支払い期限が伸びるということは、総返済額が増える点にも注意しよう。

 ◆フラット35は返済方法を変更できる
内容
Aタイプ 返済期間の延長など
Bタイプ 一定期間における返済額の減額
Cタイプ ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど
※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構

 こうした規則があるため、フラット35を借りている人が金利を引き下げるのなら、「借り換え」するしかない。借り換えは3つのパターンがある。

(1)「民間の銀行の住宅ローン」に借り換え
(2)「フラット35」から「フラット35」への借り換え(取次銀行はそのまま)
(3)「フラット35」から「フラット35」への借り換え(取次銀行を乗り換え)

 (1)民間の銀行であれば、変動金利も固定金利も選択できる。変動金利であれば1%を大きく割り込んだ低金利での借り入れが可能だ。

 次に、勘違いしている人も多いが、(2)「フラット35」から「フラット35」への借り換え(取次銀行はそのまま)は可能だ。全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。

 最後に(3)「フラット35」から「フラット35」への借り換え(取次銀行を乗り換え)、も検討したいところだ。「フラット35」はどこで契約しても商品は同じものであり、金利も横並びとなっている。ただし、手数料については、銀行によって違うので、現在の銀行よりも手数料が安い銀行があれば、乗り換えてたほうがいい。じっくりと研究して、乗り換え先を探すのがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
「フラット35を5年前に借りた人なら700万円超の節約も!諸費用込みの実質金利で比較して、確実にメリットを得よう」

住宅ローン返済額シミュレーション
 
 85銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.549%
全疾病保障付き
0.398%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP