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「家賃と同額で自宅が買える」は本当か!?  返済額シミュレーションで、実際の金額を確認しよう

2020年3月1日公開(2020年3月5日更新)
福崎剛

福崎剛(ふくさき・ごう)氏:東京大学大学院卒、都市工学専攻。日本ペンクラブ会員。マンション管理問題から、景観保全のまちづくり、資産価値の高い住宅選びなど、都市計画的な視点でわかりやすく解説。『マンションは偏差値で選べ!』(河出書房新社)、『本当にいいマンションの選び方』(住宅新報社)など、著書多数。

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不動産会社のチラシなどで、「家賃並みの値段で、マイホーム購入」というキャッチーなフレーズを見かける。つまり、家賃を払い続けても家は自分のものにならないが、住宅ローンなら払い終えれば家は自分のものだからお得だ――と、住宅購入を促しているのだ。しかし、これは眉唾(まゆつば)な話だ。そこで、「住宅ローンの毎月返済額」と「家賃」を同額にして住宅ローンを組むとどうなるのか、実際に計算してみよう。(フリージャーナリスト・福崎剛)

毎月7万円のローン返済だと、
2,736万円の物件が買える?

 不動産屋のチラシなどで「家賃並みの値段で、マイホーム購入!」のようなキャッチ―な文言をよく見かけるが、それは本当に現実的なものだろうか? 実際に計算し、検証してみよう。

 仮に、毎月の家賃と同額を、住宅ローンの毎月返済額に当てはめて「借入可能額」をシミュレーションしてみよう。銀行・金融機関から借り入れることができる金額の範囲で、住宅購入を検討することになるのだが、その目安として「借入可能額シミュレーション」がある。

 今回の条件は、【借入期間35年、変動金利(0.415%※記事執筆当時のネット銀行の平均的な金利)、年収は考慮しない】とする。この条件で計算すると、毎月返済額(現在の家賃)が7万円であれば、2,736万円が借りられる、ということが分かった。毎月20万円支払えるのであれば、7817万円借りられる計算になり、そうなると7,800万円という高額物件にも手が届くように見える。

今の家賃でいくらの住宅ローンが借りられる?

 ちなみに、この試算は「変動金利(0.415%)」を基準にしているので、これよりも金利が高い住宅ローンを利用すれば、借入可能額は少なくなり、これよりも金利が低い住宅ローンを利用すれば、借入可能額は多くなる。

【参考:毎月返済額7万円として、金利が違う商品を選んだ場合】※2020年2月現在の金利
・変動金利(主要銀行での最低金利) 0.399% → 借入可能額 約2,743万円
・全期間固定金利(フラット35)  1.280% → 借入可能額 約2,368万円

 多くの不動産会社は、借入可能額を試算するときに変動金利を使っているが、それは借入可能額を高く見積もれるからだ。変動金利が上昇した場合、毎月支払額が増えることになるが、不動産会社の試算では、それは考慮していないので気をつけよう。

実際の住宅ローン審査には、
「年収」と「返済負担率」が使われる

住宅ローン 借入可能額シミュレーション
(出所:PIXTA)

 先ほどは、毎月返済額から借入可能額を試算したわけだが、実際にその通りの金額が借りられるわけではない。なので、先ほどの計算は、住宅ローンを借り入れる前の目安だと考えておこう。

 実際に銀行・金融機関から住宅ローン融資を受けるには、審査をパスしなければならないのだが、その審査基準となっているのは「年収」および「返済負担率」だ。

 「返済負担率」とは、税込み年収に占める「住宅ローンの年間総返済額の割合」のこと。多くの銀行・金融機関では、返済負担率25%〜35%を審査基準として設定しているようだが、多くの場合公開されていない。また、審査基準同様、借入可能額の試算方法も公開しておらず、試算方法も各社違っているので、実際のところいくら借り入れできるのかは、申し込んでみなければはっきりしない。

 一方、フラット35(全期間固定の住宅ローン)は、「返済負担率」の基準を公表している。
年収400万円未満なら、返済負担率30%以下
・年収400万円以上なら、返済負担率35%以下

 そこで、この審査基準に則って、借入可能額の試算をしてみよう。

 民間銀行の試算の前提は、大手銀行では一般的な基準とした。
・審査金利(審査のときだけに使う金利)3.5%
・返済負担率=年収400万円未満は、35%以下
・同    =年収700万円未満は、40%以下
・同    =年収700万円以上は、45%以下

 フラット35の試算の前提は上記の基準に沿ったものとしている。

 下記が、借入期間35年で、変動金利、フラット35の借入可能額(目安)と毎月返済額を年収別に算出した一覧表だ。

 例えば、年収550万円の場合、変動金利の住宅ローンなら4,435万円借り入れることができる(上記審査基準の場合)。フラット35であれば、5,437万円まで借り入れ可能で、フラット35を利用したほうが、約1,000万円も多く借りられることが分かった。

 年収850万円の場合、変動金利の民間住宅ローンなら借入可能額が7,712万円フラット35では8,000万円となった。フラット35に関しては、8,000万円が借入最高限度額となるので、年収が高くてもこれ以上は借りられない。

 以上のように、年収、銀行・金融機関、金利タイプによって、借入可能額が違うことがわかる。実際の借入額は、このような計算で決まってくるので、「現在の家賃=毎月返済額」と単純に試算してしまうと間違ってしまう。なので、年収、金利タイプから借入可能額をシミュレーションするようにしよう。

家を購入すると、
住宅ローン返済以外にもさまざまな出費がある

 家賃から住宅ローン借入額を類推する際にもう一点気を付けたい点がある。

 住宅ローンの返済額が家賃並みであり、年収も十分であれば、「家賃並みの値段で、マイホームを購入」することは可能だ。

 しかし、「賃貸」と、「住宅を購入」は簡単に比較できない。「住宅を購入する」場合は、いろいろな費用を払うことになるからだ。家を買うというのは、維持管理も自分でしなければならないことを知っておこう。

 例えば、分譲マンションを購入した場合、住宅ローン以外に毎月の「管理費」「修繕積立金」も必要になる。これらを合わせて一般的に毎月2万〜3万円前後が、マンションに住み続けている間、ランニングコストとしてかかる。

 一方、戸建て住宅の場合は、「マンションと違って修繕積立金がいらない」と考えがちだが、維持管理を自分でしなければならないので、修繕工事が必要になればまとまった費用を支払うことになる。いずれにしても快適な状態に維持するには、ランニングコストがかかることを知っておきたい。

 さらに、賃貸のときには必要がなかった負担も増える。それが「固定資産税」だ。

 土地や家屋を所有すると課税され、毎年「固定資産税」を払わなければならない。課税額は、土地、家屋に対して固定資産税評価額があるので、それをベースにして算出することになる。

 例えば、購入したマンションの固定資産税評価額が2000万円だとすれば、税金として28万円ほど必要になる。ただし、自宅の場合は、小規模住宅用地(200㎡以下の部分)については、6分の1に減免する措置などがある。自治体によって「都市計画税」も課税されるので、さらに支出は増える。自宅であれば、毎月1〜3万円程度と考えておけば間違いないだろう。

 要するに、賃貸しているときにはかからなかった費用(月額の管理費、修繕積立金ほか、固定資産税など)がいろいろ必要になってくるのだ。

 従って、家賃で試算した借入可能額と同等額の住宅を買おうとすると、支出が大きくなってしまい、「こんなはずではなかった」となる。そのため、住宅を購入した場合は、賃貸に住んでいるときに比べて、毎月3〜5万円程度の費用がかかると考えておこう。

住宅ローン減税を利用すれば
最大650万円が戻ってくる

 自宅を持つことでいろいろな費用負担が増えるからといって、住宅購入に後ろ向きになる必要はない。住宅取得の優遇税制もあり、住宅ローンの返済プランをしっかり考えれば、マイホーム取得は資産づくりにもなる。

 特に大型の減税措置である「住宅ローン減税」は見逃せない措置だ。控除対象期間が10年間から13年間に拡充された※1ため、認定住宅※2の場合だと、最大650万円もの税金が返ってくる

 ちなみに、2020年度の税制改正では、さまざまな減額措置や特例措置が実施されている。その一部を紹介する。

※1 2019年10月1日から2020年2年12月31日までの間に居住した場合
※2 「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」の総称。認定長期優良住宅とは、長期にわたって住み続けることができる構造、設備を持った住宅のこと。認定低炭素住宅とは、省エネのために講じられた構造、設備を持った住宅のこと。どちらも政府や自治体の示す基準があり、申請・認定を受けることが必要。

【住宅購入に関連する特例措置(一部)】

・住宅ローン減税の拡充
 年末の住宅ローン残高の1%分を収入から控除するもの。控除対象期間が10年間から13年間に延長された(2021年12月まで)。

・新築住宅に係る税額の減額措置の延長(固定資産税)
 一般の住宅は3年間、マンションなら5年間、税額が1/2減額となる。
 例)評価額3000万円のマンションなら、固定資産税が105万円減免される
(3000万円×1.4%×0.5×5年)

・住宅に係る所有権の保存登記等に係る特例措置
 ①所有権の保存登記:本則0.4%→0.15% 
 ②所有権の移転登記:本則2.0%→0.3%
   ③住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記:本則0.4%→0.1%
 実質、登記手続きの費用(登録免許税)がおおよそ1/3以下になり、手数料が下がる。

(出典:政府広報オンライン

家賃=毎月返済額と安易に考えない

 住宅購入を考えるきっかけとして、家賃を目安として、住宅ローンの毎月返済額を決めるのは誰でもやることだ。ただし、これまで書いてきたように、希望額が借りられるとは限らず、自宅を所有することでの出費も多い。

 また、結婚して子どもが生まれた場合、教育費も考慮しておきたいし、老後を見据えた貯蓄もしておきたい。住宅ローンは借入期間が長期になるため、将来の人生設計をある程度描きながら借入額を検討するのが賢明なのだ。

ダイヤモンド不動産研究所の

「借入可能額シミュレーション」が便利

 借入可能額を自分で試算するのは大変だ。年収によって返済負担率が変わるので、試算は面倒くさい。

 そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、住宅ローン「借入可能額シミュレーション」を作成した。「年収」「借入期間」を打ち込むだけで、「借入可能額(借入上限、目安)」が分かるだけでなく、毎月の返済額も分かり、簡単に「住宅ローンシミュレーション」結果が出せる。

 このシミュレーションでは、「フラット35」「民間銀行(変動金利、大手銀行を想定)」の借入可能額を試算しており、各銀行・金融機関から借りられるおおよその金額が把握できる。

返済可能額シミュレーション結果
シミュレーション結果

 また、金利が上昇した時に、毎月返済額がどこまで増加するかも試算しているので、無理なく返済し続けられるかも把握できる。常に最新の金利で借入可能額が調べられる、ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン「借入可能額シミュレーション」を活用してほしい。

【関連記事はこちら】>>返済額シミュレーションで、500商品からお得な住宅ローンを探せ!毎月返済額、実質金利まで試算!

 
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ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
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0.410%
0円
借入額×2.2%
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2
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
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全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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