住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）

住宅ローン借入可能額の早見表

　以下にフラット35と民間銀行の借入可能額の年収別の早見表を掲載しているので、参考にしてください。

　なお、銀行によって審査基準が異なるため、借入可能額も異なります。確実に借りたいのであれば、最初から複数の銀行に仮申込するのが鉄則です。

　また、「転職したばかり」「年収が少ない」などの不安要素があるのなら、「フラット35」の審査は緩めなので、審査に通りやすくなります。

借入可能額は年収の何倍？

　住宅ローン金利は徐々に上がっていますが、まだまだ低金利下で、かつてないほど借入可能額は増加しています。

　年収に対して、何倍くらいまで住宅ローンは借入可能なのでしょうか。

　借入期間35年で試算してみると、以下のように、7～9倍程度が上限となります。

新築マンションの年収倍率は東京で10倍越え

　実際の物件価格も参考に見ておきましょう。

　2021年の新築マンションの年収倍率は全国平均で8.93倍です。年収が低い世帯は、一定の頭金などがないと購入できません。東京都に限ると、年収の14.7倍となり、資産がない限り購入は難しくなっています。

　一方で、中古マンションの年収倍率は全国平均で6.54倍となっており、サラリーマンでも購入可能といえそうです。ただし東京都は13.4倍で、頭金を用意しなければ購入は難しそうです。※東京カンテイ「新築マンション年収倍率」「中古マンション年収倍率」

住宅ローン借入可能額の計算方法は？

　住宅ローンの借入可能額はどうやって試算するのでしょうか。実際に計算するには、以下の3つの数値が必要です。

・毎月返済額
・審査金利
・借入期間

毎月返済額は、年収と返済負担率から計算

　毎月返済額が多いほど、借入可能額は増えます。

　そのため、「思い切って、年収の半分を住宅ローンの返済に当てよう」と考える人がいるかもしれませんが、あまりにも住宅ローンの負担が多いと返済に困ってしまい、住宅ローン破綻する可能性が高まります。

　そこで銀行では、「返済負担率（返済比率）の上限」を設定しています。返済負担率とは、年収に対して年間返済額がどのくらいの割合かを示す数値で、以下の計算式で求めます。

　「年収」に、この「返済負担率」をかけたものが、「年間の返済額」となります。「毎月返済額」は、「年間の返済額」を12で割って求めます。

　「返済負担率」が高いほど返済が苦しくなるので、民間の銀行の場合、「返済負担率の上限」は、40％程度に設定している銀行が大半です。

　ただし、ホームページ上などでは数字を公表しておらず、「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけです。

　ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションの場合、大手銀行が採用している以下の基準で計算しています。

　なお、独立行政法人・住宅金融支援機構が提供している住宅ローン「フラット35」は、「返済負担率」を公表しており、以下の基準となります。

民間銀行とフラット35の返済負担率を比較

審査金利

　金利が低いほど、借入可能額は高まります。低金利の現在は、従来よりも借入可能額が上昇しているのです。

　なお、借入可能額を計算する場合は、「審査金利」を使います。実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された金利です。銀行のホームページやパンフレットには記載されていません。民間銀行の審査金利の相場は3～4％です。

　一方で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の場合は、「実際に融資する金利」＝「審査金利」で審査しているので、借入可能額を正確に試算することが可能です。

民間銀行とフラット35の審査金利を比較

借入期間

　借入期間が長いほど、借入可能額は高くなります。そのため多くの人は、なるべく長期間に渡って借りようとします。民間銀行の住宅ローンは35年を最長としている銀行が多く、借り手も借入期間を35年に設定する人が大半です。

　しかし、老後に住宅ローンを安定して返済し続けることは困難です。そのため、住宅ローンは「80歳までに返済完了」などと年齢制限がもうけられています。もし借入期間を35年間、フルに設定できるのなら、年齢は45歳までに借り入れをする必要があります。

　一方で、「安定した収入がある定年の年齢（65歳など）までに完済したい」という人も多くいます。自分の働き方や家族の状況に応じて、借入期間を決めましょう。

実際に試算してみよう

　以上の「毎月返済額」「審査金利」「借入期間」から、借入可能額が求められます。フラット35なら審査金利も公表されているので自分で計算できますが、非常に大変なので、下記のシミュレーションなどを活用しましょう。

借入可能額シミュレーションはこちら

【借入可能額の注意点①】
限度いっぱい借りている人は少ない

 以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できます。そこで、併せてシミュレーションしておきたいのが「無理のない借入額」です。

 実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3％と、上限に比べると低め。返済負担率が30％を超えるという人も7.7％にすぎません（2015年度下期）。目一杯借りているという人は意外と少ないのです。

　考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違うので、誰もが借入可能額を限度いっぱい借りて、無理なく返済できるわけではありません。

「無理のない借入額」の計算方法は？

 「無理のない借入額」の考え方は簡単です。まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出します。

　「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加（固定資産税、管理費など）を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になります。

 こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」をシミュレーションしてみました。

 実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないでしょうか。

　そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性があるので注意が必要です。

　特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいでしょう。

 一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみましょう。

【借入可能額の注意点②】
「家賃並みの返済額なら大丈夫だろう」は危険！

 ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話してくれました。

 「返済負担率が25％以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」

 最初に試算した年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めましょう。

　住宅ローンの「借りられる金額」＝「返済できる金額」ではないことに注意しておきましょう。現在は低金利であるため、借入可能額は非常に高くなりがちですが、それが返済できるとは限らないのです。

　住宅ローンは返済し終えるまで最大35年かかります。ギリギリの返済計画であったり、金利が上昇したりすれば、返済が滞る可能性もあります。

　本当に安心できる毎月返済額は、現在の毎月あたりの出費などから計算できます。

　「現在の家賃並みの返済額なら大丈夫だろう」と考えてはいけません。その他の費用や子どもが大きくなれば教育費も増えていきます。身の丈以上に借りすぎないように注意してください。

借入可能額シミュレーションが便利

　ダイヤモンド不動産研究所の「借入可能額シミュレーション」は、年収、借入期間さえ入力すれば簡単に計算できるので、ぜひ試算してみましょう。

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