住宅ローンを借りる際、「自分がいくら借りられるか（借入可能額）」が気になる人は多い。そこで、現在の金利水準でいくらまで借りられるのかをシミュレーション （計算）してみた。低金利の現在、借入可能額は年収の9倍程度と高めに出ることもあるので、「無理なく返済できる借入額」も併せて調べておこう。
返済負担率は、年収によって決まる！
フラット35なら、年収400万円以上は「35％以下」
各金融機関の最大の関心事は、貸したお金がきちんと返ってくるかどうかだ。そこで、各金融機関は住宅ローンの申し込みに際して審査を行う。具体的には、以下の項目を審査する。
（勤務先や勤務形態、収入、他のローンの借り入れ状況など）
・購入する土地や建物に価値があるか
（住所、用途地域、建物の面積、構造など）
これらのうち最も重視しているのが、年収に対して年間返済額がどのくらいの割合かを示す「返済負担率」だ。
返済負担率
＝年間返済額÷年収（税込）
多くの金融機関は「返済負担率が何％までOKか」を公表しておらず、ホームページ上などでは「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけ。
ただし、半官半民の住宅ローン「フラット35」は返済負担率を公表しており、参考になる。
◆「フラット35」の返済負担率 |
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| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 返済負担率 |
30％以下 |
35％以下 |
そこで、フラット35で住宅ローンなら、いくら借りられるのかをシミュレーションしてみよう。金利は最新のフラット35金利（頭金10%のケース）とし、返済負担率は30％（年収400万円未満）、または35％（年収400万円以上）という上限に設定した。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | |||
| 年収 | 借入可能額（目安） | ||
|---|---|---|---|
| 借入期間 35年 | 借入期間 30年 | 借入期間 20年 | |
| 200万円 | 1,567万円 | 1,398万円 | 1,053万円 |
| 300万円 | 2,351万円 | 2,097万円 | 1,580万円 |
| 400万円 | 3,656万円 | 3,261万円 | 2,457万円 |
| 500万円 | 4,570万円 | 4,077万円 | 3,072万円 |
| 600万円 | 5,485万円 | 4,892万円 | 3,686万円 |
| 700万円 | 6,399万円 | 5,707万円 | 4,300万円 |
| 800万円 | 7,313万円 | 6,523万円 | 4,915万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 7,338万円 | 5,529万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 8,000万円 | 6,143万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.76%、15−20年固定金利が1.33%(頭金10%以上)、借入期間15年、25年、35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2023年6月調査 | |||
このように、返済負担率の上限で試算すると、借入可能額はかなり大きめになる。例えば、年収500万円で返済期間35年だと、借入可能額は4千万円台で、年収の9倍程度の物件まで手が届く計算だ。現在は過去最低水準という低金利状態なので、借入額を比較的大きい。フラット35の場合、原則として記載されている条件さえクリアすれば審査で落とされることは少ないので、上表の借入額を借りられる可能性は高い。
なお、フラット35は、借り入れ可能額が100万～8000万円なので、1億円の物件を購入する際は2000万円の頭金を用意するか、民間の融資可能額が大きな住宅ローンを借りることになる。
ただし気をつけたいのは、民間の金融機関の借入可能額については、この試算よりは少なめになる傾向があるということ。民間金融機関の場合、借入可能額を計算する際に実際の金利より高い審査用の金利を使ってチェックしたり、返済負担率をもっと厳しく設定したりしていると言われている。また民間の金融機関は、各金融機関の審査基準そのものが違う。
そのため、「フラット35と同じ返済負担率と仮定して試算してみたが、目標借入額ギリギリだった」という人は、申し込んだ金融機関によっては希望額を借り入れすることができない可能性もある。最初から複数の金融機関に同時に申し込んで、審査をクリアできる可能性を高めたほうがよいだろう。
なお、より細かいシミュレーションをしたい場合は下記の「借入可能額シミュレーション」を利用してみよう。
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「借入可能額」まで目一杯借りている人は少ない！
併せて「無理のない借入額」を知っておこう
以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できる。そこで、併せてシミュレーションしておきたいのが「無理のない借入額」だ。
実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3％と、上限に比べると低め。返済負担率が30％を超えるという人も7.7％にすぎない（2015年度下期）。目一杯借りているという人は意外と少ないのだ。考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違う。誰もが、借入可能額を借りて、無理なく返済できるわけではないのだ。
そこで計算しておきたいのが「無理のない借入額」。考え方は簡単で、まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出す。「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加（固定資産税、管理費など）を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になる。
無理のない毎月返済額
＝「現在の家賃」＋「毎月の貯金額」－3万円（固定資産税、管理費等）
こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」を試算してみた。下表でチェックしておこう。
◆「無理のない借入額」はいくら？ | |||
| 毎月返済額 | 無理のない借入額 | ||
|---|---|---|---|
| 借入期間 35年 | 借入期間 30年 | 借入期間 20年 | |
| 6万円 | 1,880万円 | 1,677万円 | 1,264万円 |
| 8万円 | 2,507万円 | 2,236万円 | 1,685万円 |
| 10万円 | 3,134万円 | 2,795万円 | 2,106万円 |
| 12万円 | 3,761万円 | 3,354万円 | 2,528万円 |
| 14万円 | 4,388万円 | 3,914万円 | 2,949万円 |
| 16万円 | 5,014万円 | 4,473万円 | 3,370万円 |
| 18万円 | 5,641万円 | 5,032万円 | 3,791万円 |
| 20万円 | 6,268万円 | 5,591万円 | 4,213万円 |
| 22万円 | 6,895万円 | 6,150万円 | 4,634万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.76%、15−20年固定金利が1.33%(頭金10%以上)、借入期間15年、25年、35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2023年6月調査 | |||
実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないだろうか。そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性がある。特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいだろう。
一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみよう。
返済負担率は、人によって違うのが当たり前！
「無理のない借入額」を参考に借入額を決めよう
ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話す。
「返済負担率が25％以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」
最初に試算した年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めよう。
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| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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新規借入2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。