住宅ローンを借りる際、「自分がいくら借りられるか（借入可能額）」が気になる人は多い。そこで、現在の金利水準でいくらまで借りられるのかをシミュレーション （計算）してみた。低金利の現在、借入可能額は年収の9倍程度と高めに出ることもあるので、「無理なく返済できる借入額」も併せて調べておこう。
返済負担率は、年収によって決まる！
フラット35なら、年収400万円以上は「35％以下」
各金融機関の最大の関心事は、貸したお金がきちんと返ってくるかどうかだ。そこで、各金融機関は住宅ローンの申し込みに際して審査を行う。具体的には、以下の項目を審査する。
（勤務先や勤務形態、収入、他のローンの借り入れ状況など）
・購入する土地や建物に価値があるか
（住所、用途地域、建物の面積、構造など）
これらのうち最も重視しているのが、年収に対して年間返済額がどのくらいの割合かを示す「返済負担率」だ。
返済負担率
＝年間返済額÷年収（税込）
多くの金融機関は「返済負担率が何％までOKか」を公表しておらず、ホームページ上などでは「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけ。
ただし、半官半民の住宅ローン「フラット35」は返済負担率を公表しており、参考になる。
◆「フラット35」の返済負担率 |
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| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 返済負担率 |
30％以下 |
35％以下 |
そこで、フラット35で住宅ローンなら、いくら借りられるのかをシミュレーションしてみよう。金利は最新のフラット35金利（頭金10%のケース）とし、返済負担率は30％（年収400万円未満）、または35％（年収400万円以上）という上限に設定した。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | ||
|---|---|---|---|
| 借入期間 35年 |
借入期間 30年 |
借入期間 20年 |
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| 200万円 | 1,550万円 | 1,384万円 | 1,046万円 |
| 300万円 | 2,325万円 | 2,077万円 | 1,569万円 |
| 400万円 | 3,616万円 | 3,230万円 | 2,441万円 |
| 500万円 | 4,520万円 | 4,038万円 | 3,051万円 |
| 600万円 | 5,425万円 | 4,845万円 | 3,661万円 |
| 700万円 | 6,329万円 | 5,653万円 | 4,272万円 |
| 800万円 | 7,233万円 | 6,460万円 | 4,882万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 7,268万円 | 5,492万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 8,000万円 | 6,102万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.83%、15−20年固定金利が1.40%(頭金10%以上)、借入期間15年、25年、35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2023年5月調査 |
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このように、返済負担率の上限で試算すると、借入可能額はかなり大きめになる。例えば、年収500万円で返済期間35年だと、借入可能額は4千万円台で、年収の9倍程度の物件まで手が届く計算だ。現在は過去最低水準という低金利状態なので、借入額を比較的大きい。フラット35の場合、原則として記載されている条件さえクリアすれば審査で落とされることは少ないので、上表の借入額を借りられる可能性は高い。
なお、フラット35は、借り入れ可能額が100万～8000万円なので、1億円の物件を購入する際は2000万円の頭金を用意するか、民間の融資可能額が大きな住宅ローンを借りることになる。
ただし気をつけたいのは、民間の金融機関の借入可能額については、この試算よりは少なめになる傾向があるということ。民間金融機関の場合、借入可能額を計算する際に実際の金利より高い審査用の金利を使ってチェックしたり、返済負担率をもっと厳しく設定したりしていると言われている。また民間の金融機関は、各金融機関の審査基準そのものが違う。
そのため、「フラット35と同じ返済負担率と仮定して試算してみたが、目標借入額ギリギリだった」という人は、申し込んだ金融機関によっては希望額を借り入れすることができない可能性もある。最初から複数の金融機関に同時に申し込んで、審査をクリアできる可能性を高めたほうがよいだろう。
なお、より細かいシミュレーションをしたい場合は下記の「借入可能額シミュレーション」を利用してみよう。
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|---|
「借入可能額」まで目一杯借りている人は少ない！
併せて「無理のない借入額」を知っておこう
以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できる。そこで、併せてシミュレーションしておきたいのが「無理のない借入額」だ。
実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3％と、上限に比べると低め。返済負担率が30％を超えるという人も7.7％にすぎない（2015年度下期）。目一杯借りているという人は意外と少ないのだ。考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違う。誰もが、借入可能額を借りて、無理なく返済できるわけではないのだ。
そこで計算しておきたいのが「無理のない借入額」。考え方は簡単で、まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出す。「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加（固定資産税、管理費など）を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になる。
無理のない毎月返済額
＝「現在の家賃」＋「毎月の貯金額」－3万円（固定資産税、管理費等）
こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」を試算してみた。下表でチェックしておこう。
◆「無理のない借入額」はいくら？ |
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| 毎月返済額 | 無理のない借入額 | ||
|---|---|---|---|
| 借入期間 35年 |
借入期間 30年 |
借入期間 20年 |
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| 6万円 | 1,860万円 | 1,661万円 | 1,255万円 |
| 8万円 | 2,480万円 | 2,215万円 | 1,674万円 |
| 10万円 | 3,100万円 | 2,769万円 | 2,092万円 |
| 12万円 | 3,720万円 | 3,322万円 | 2,511万円 |
| 14万円 | 4,340万円 | 3,876万円 | 2,929万円 |
| 16万円 | 4,960万円 | 4,430万円 | 3,348万円 |
| 18万円 | 5,580万円 | 4,984万円 | 3,766万円 |
| 20万円 | 6,200万円 | 5,537万円 | 4,184万円 |
| 22万円 | 6,819万円 | 6,091万円 | 4,603万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.83%、15−20年固定金利が1.40%(頭金10%以上)、借入期間15年、25年、35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2023年5月調査 |
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実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないだろうか。そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性がある。特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいだろう。
一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみよう。
返済負担率は、人によって違うのが当たり前！
「無理のない借入額」を参考に借入額を決めよう
ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話す。
「返済負担率が25％以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」
最初に試算した年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めよう。
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新規借入2023年5月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
- 実質金利(手数料込)
- 0.348%
- 表面金利
- 0.219%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
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②au金利優遇ならダントツの低金利
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- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
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- 0.320%
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①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.500%
- 表面金利
- 0.370%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%
- 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。