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2019年7月の住宅ローン金利は、史上2番目の低金利に! 長期金利のマイナス幅拡大が影響

【第35回】2019年6月20日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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世界的な長期金利の低下の影響で、2019年7月の住宅ローン金利は史上まれにみる低金利になるでしょう。今から借り換えを申し込めば、7月の実行に間に合います。また、フラット35など長期の固定金利で借りる予定ならば、6月から7月に実行を延期するだけで100万円以上の差が生じる可能性もありますよ。

フラット35団信込みで史上初の1.1%台へ!

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

 19日に「住宅金融支援機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」の表面利率で、驚くべき低金利が発表されました。実はこの利率から、翌月のフラット35の金利が予想できるのです。

 フラット35の金利を売り値とすると、住宅金融支援機構債の表面利率は仕入れ値のようなものです。仕入れ値が上がれば売り値も上がり、仕入れ値が下がれば売り値も下がるということです。

 その証拠に、直近3カ月の住宅金融支援機構債とフラット35の金利を並べると以下のように同じ変動幅で推移していることが分かりますね。以下を見てください。

【 年 月 】機構債、フラット35
【2019年4月】0.31%、1.27% 
【2019年5月】0.33%、1.29%(0.02%↑)
【2019年6月】0.31%、1.27%(0.02%↓)
【2019年7月】0.21%、1.17%予想(0.10%↓)
※フラット35は借入期間21年以上、団信加入、頭金10%以上の金利とする。

フラット35の金利推移
写真を拡大 出所:住宅記入支援機構

 前の月に発表される住宅金融支援機構債の表面利率が0.02ポイント上がればフラット35の金利も0.02ポイント上がり、機構債の表面利率が0.02ポイント下がれば、同じく下がるということだったのです。

 今回、6月19日に発表された機構債の表面利率が0.10ポイント下がったので、7月のフラット35の金利も0. 10ポイント下がるとすると、団信込み35年固定で1.17%になると予想できるのですね。

金利0.1%低下で総支払額は100万円以上減少も!

 ここで、0.10ポイントの重みを実感してもらいましょう。

 住宅ローンの金額が5000万円ならば、1.27%(6月)と1.17%(7月予想)では総支払額で100万円も違ってくるのです!

【2019年6月借り入れのケース】
金利1.27%
毎月返済額 14万7521円
総返済額 6195万8872円

【2019年7月借り入れのケース】
金利1.17%(予想)
毎月返済額 14万5138円
総返済額 6095万8110円
※試算の前提は、借入5000万円、35年元利均等返済とする。諸費用は考慮せず。

 住宅ローンの借入額が多ければ、それだけ金利が下がることよる総支払額の減少幅も大きくなります。0.1ポイントの金利差は結構大きいのですよ。

7月の住宅ローンの固定金利はかなり下がる!

 0.21%という機構債の利率だけ見てもピンと来ない人が多いと思いますが、これは2016年7月の英国のEU離脱ショックのときの0.19%に次ぐ、史上2番目の低さなのですよ。

 このころ、各銀行は10年固定金利で低金利競争をしていました。機構債が0.19%となった次の月の8月には、10年固定金利で0.35%という住宅ローン史上最低金利が飛び出したのです。

 現在は2016年当時よりも銀行の利益が圧迫されており、銀行間の低金利競争も沈静化してきていますので、まったく同じ金利で借りる(借り換える)ということは難しいかもしれません。特に変動金利については、あまり下がり幅は残っていないでしょう。

 しかし、少なくとも公的融資のフラット35については、ほぼ0.10ポイント下がると予想できます。

 そして、フラット35が金利を下げる以上は、民間銀行でも固定金利の主力商品の金利を下げないと太刀打ちできなくなってしまうので、追随して金利を下げることが予想できますね。フラット35に固定期間の近い30年固定や20年固定などは特に金利が下がりそうなので注目ですよ。

借り換えが殺到する前に、事前申し込みだけでも!

 なお、住宅ローンの事前審査申し込みから実行まで概ね6週間といわれます。7月1日になって金利が発表されてから、皆が申込に殺到するとまず間に合いません。手続きは申込順ですから、金利発表前の今のうちにWEB事前審査などに申し込んでおくことをおススメします。

【関連記事はこちら】>>2019年7月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35など、人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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0.380%
0円
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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0.410%
0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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