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住宅ローンの選び方[2019年]
【第30回】2018年12月21日公開(2019年6月5日更新)
千日太郎
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの商品やキャンペーンについて、持ち前の分析力を駆使して紹介します。本業は公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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2019年の住宅ローン金利は下がる!? 日米長期金利の連動性から千日太郎が大胆予想!

今回は年末企画として2019年の住宅ローンの金利予想をしましょう。年末の長期金利の低下傾向を見る限り、2019年の住宅ローン金利は低下傾向が続くと予想します。さらに、今から審査に出しておくべきお勧めの住宅ローンの金利タイプについて、「新規借入」と「借り換え」に分けて、お話します。

 こんにちはブロガーの千日太郎です。2018年12月は主要銀行が固定金利を下げてきました!

 三菱UFJ銀行は3年固定0.4%、10年固定0.8%でそれぞれ0.05ポイント引き下げ。じぶん銀行は主力の10年固定を0.64%で0.04ポイント引き下げ。三井住友信託銀行は20年固定1.15%と30年固定1.2%でそれぞれ0.05ポイント引き下げ。住信SBIネット銀行は20年固定を1.33%に0.03ポイント引き下げです。

 千日のブログの金利予想がピタリ的中の12月の住宅ローン金利でした(ドヤ顔)。

日米金利差は概ね3%で推移

 日本の長期金利の動向を考えるうえで、米国の長期金利の影響は無視できない要素です。以下のグラフは日米長期金利の高値と安値の中間の推移を見たものです(1990年1月1日から2018年12月2日まで)。

日米金利差は概ね3%日米金利差は概ね3%


 日本と米国の金利差は常に3%程度あることが分かるでしょう。現在は日本がほぼゼロ%金利で、アメリカが3%前後で推移していすから概ね3%の金利差なのですが、この金利差は日本のバブル崩壊後から今まで一貫して維持されてきた金利差だったことを示すグラフです。

 アメリカの方が3%も高いというのは、移民の受け入れやITで世界経済をけん引してきた地力の成長率の差です。加えて米ドルが基軸通貨であることもあるでしょう。そしてこの3%の金利差から外れている期間はそれぞれの国に固有の事情があった期間だと読み取れます。

 バブル崩壊後は、むしろ日本の金利が下がりきれなかった時期です。その後の金融危機の日本の長期金利は米国に対して3%よりも深いところに落ち込んでいます。

 2008年9月にはアメリカのリーマンショックですね。アメリカの方がベースとしての金利は高いですが、日米金利差3%という切り口で見ると、最近になってやっと原状レベルに回復してきたという見方も出来るのです。

 直近は、日本と米国の金利差がほぼ3%で推移していく期間に入ってきていると言えます。

2019年の長期金利と住宅ローンの金利は下落傾向

 世界経済では英国の欧州連合(EU)離脱協議への懸念や英政治不安、ハイテク景気の終わり、それに巨大企業のスキャンダルや疑惑も相次ぎ、安全資産の買い圧力になっていて、債券の価格が上がり、長期金利が下がる傾向が続いています。

 米国長期金利については、11月28日にパウエルFRB議長の発言を受けて、連動する日本の10年国債利回りも0.05%まで低下しました。その後12月12日にトランプ大統領の対中協議に関する前向きなコメントを表明したことで投資家が株を買い戻し、債券の売りが優勢になって、長期金利が再び上昇したものの、世界的なリスク回避の流れは変わらず、直近12月17日の10年国債利回りは0.03%にまで下がりました。

 このように、スポット的には多少の上がり下がりはあったとしても、長期金利は下がるトレンドにありますので、「今後何もなければ」住宅ローンの金利についても下落した12月の水準で維持されるでしょう。

 もしかしたら、もう少し下がるかもしれませんね。

12月〜翌年4月の長期金利は、なだらかに推移

 但し、前提としては「何もなければ」この傾向が続くというものです。過去10年間の12月から4月までの日本の長期金利の変動率を、12月金利を基準として折れ線グラフにしてみました。

過去10年間の12月から4月の長期金利動向過去10年間の12月から4月の長期金利動向

 2016年1月に大きく下落しているのは日銀によるマイナス金利政策です。これがきっかけとなって長期金利が初めてマイナスになったのでしたね。2017年1月に急上昇しているのは、トランプ政権の誕生です。今年の2018年1月にも急上昇していますが、これは北朝鮮のミサイル実験が一時停止されて金利が戻ったことによるものです。それぞれ、イベントでの金利上昇はわずかな期間でした。

 ここ最近の3年については、今までになかったような大きな事件が発生したがために大きく乱高下しているのですが、それ以外の年はなだらかに推移しています。

 「2019年についてはどうか?」というと、来年1月のフラット35の金利が決まる機構債の表面利率が0.38%と発表されましたね。前月の0.46%から0.08%も下がっていますので2019年1月のフラット35の金利も同程度下がると予想できます。金利予想は千日のブログでも定期的に公開していますので、一度のぞいてみてくださいね。

 2019年の日本の長期金利は、2016年度の日銀マイナス金利政策の時と同様、金利が下落する可能性は十分にあると思います。

低金利で申込が殺到する前に先押さえしよう!

 あまり知られていないことですが、新規にせよ借り換えにせよ、銀行が月に実行できる住宅ローンの本数には限りがあります。ソニー銀行を除いて審査は人間がやっているからです。

 また、融資実行のタイミングでは新規借入でも借り換えでも抵当権の設定が必要になりますが、その司法書士の日程合わせも必要です。

 つまり、金利がこれから下がり、特定の住宅ローン商品の金利が下がって申込が殺到しても、予定しているマイホームの完成引き渡しには間に合わないことがあります。また、借り換えにしても、ひと月延びてしまったことにより、もっとも安いタイミングを逃してしまうこともあります。

 今から審査に出しておけば、来月の実行には確実に間に合います。トクをするにはある程度、早めに動き出さなければ遅きに失するのです。新規借入、借り換えでそれぞれ今から審査に出しておくべき住宅ローンをお教えします。

新規借入でおすすめは、フラット35

 これから新規の借入で、35年の住宅ローンをスタートさせる人は完済まで長期間かかる前提の人が多いと思います。10年くらいで完済なんて人は少数派でしょう。ならば史上まれに見る低金利の今は長期の固定金利がお勧めです。今の長期金利の下落トレンドがさらに進行していくと、低い長期金利がさらに下がる可能性もあります。

 特に30代までの人であれば、これから収入は増えていく一方で返済額は固定されて変わりません。予想の難しい、遠い将来の支払いも一定ということは、理に適ったものです。

 2019年1月のフラット35の金利については、機構債の表面利率が前月から0.08%下がりましたので、12月の1.41%(21年~35年団信込み)から0.08%下がって1.33%になるでしょう。2月3月も1.3%台の水準で推移するとみています。

 フラット35「S」(省エネや耐震基準を満たす住宅の取得によって当初5年又は10年間の金利が0.25ポイント引き下げとなる)や、フラット35「リノベ」(中古住宅を取得して省エネや耐震基準を満たすリノベ工事を行う等によって当初5年又は10年間の金利が0.5ポイント引き下げとなる)を組み合わせれば民間の10年固定金利よりも低金利になる可能性もあります。

 もともと最初から当初固定金利や長期固定金利を本命としている人にとっては、美味しい展開になっています。本命とは異なる固定期間が大きく下がることがあるので、怠りなく情報収集しておいてください。私はできるだけリアルタイムに情報を公開するようにしています。

【関連記事はこちら】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】新規借入で本当に得する最新の住宅ローンは?

借り換えでおすすめは、変動金利と短期の固定金利

 借り換えの場合は、ある程度返済を続けてきて残りの期間が短くなっている人、定年退職の年齢が目視できる状態になってきている人もいるでしょう。ならばそこまで長期の固定期間は必要ありません。

 また、新規借入よりもさらに安い金利を適用する銀行がありますね。これによって変動金利から変動金利への借り換えでも総支払額を少なくするメリットがある(借り換えメリットがある)人が多いです。しかもそれに気づいていない人が多い!

 現在、変動金利は、住信SBIネット銀行とりそな銀行が、借り換えの変動金利で金利引き下げ競争のデッドヒートを繰り広げているのでオススメです。

 変動金利については、2016年のマイナス金利政策からずっと一貫して下がり続けています。

 加えて、日銀は9月の金融政策決定会合で、「当分の間」は極めて低い長短金利水準を維持するというフォア―ドガイダンスを導入しています。もしイレギュラーな事象で一時的に高騰した場合であっても「当分の間」は今の低金利が維持されるでしょう。

 1月から2月は、一年のなかでも住宅ローンの実行件数が少ない月ですが、3月に入ってしまうと、新築マンションの完成ラッシュに巻き込まれます。また、銀行の営業戦略として3月に一年で一番の大量の融資実行を控えていますので、1月、2月は金利を上げにくいタイミングなのです。

 借り換え金利は新規借入の人には直接関係ないですが、下手に金利を上げればニュースになってしまいます。『来月は新規借入金利も上がるかも?』なんて思われて、3月に新規借入で住宅ローンの実行を予定している人が他行に逃げてしまうことだけは避けなければならないからです。

 また、短期の固定金利がさらに低金利になる可能性があります。三菱UFJ銀行の3年固定は、変動金利よりも低金利で3年間固定されており、さらに固定期間が終わった後の引き下げも大きいのでオススメですよ。

【関連記事はこちら】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表

まとめ ~ カネのかからない住宅ローンのリスク分散

 金利動向を先読みして住宅ローンを選ぶにしても、早くから一つに絞ってしまうのではなく、異なる複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って最後に一番有利な商品に決めることをお勧めしています。本命とする住宅ローンは一つとしながらも、変動、当初固定金利、全期間固定金利(フラット35含む)の一通りで審査に出しておいた方が安心です。

 マイホームを買うときには誰しも住宅ローンを組まなくてはいけません。その住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのです。

 理不尽なようですが、住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのと同じだとも言えるのです。

 ならば、金融市場の投資家のようにリスクを分散させるというテクニックを駆使するべきなのですよ。それが複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくということなのです。手間ではありますが審査に出すのにお金はかかりません。千日太郎と出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択をし、素敵な人生を生きられることを願っています。

【関連記事はこちら】>> 2019年3月の住宅ローン金利を大胆予想!変動、3年、10年、20年、35年固定金利の動向と各銀行のオススメ住宅ローンを紹介します

 
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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