住宅ローンを借り換えるなら、今、お得なのは「固定型」ではなくて、「固定型」だろう。「固定型」には、フラット35を代表とする「全期間固定型」と、10年固定金利にような「期間固定型」の金利タイプがある。なぜ、「固定型」をおすすめするのか、解説していこう。
「今、住宅ローンを借り換えるなら、長期の固定ローンが絶対におすすめ」と、多くのファイナンシャルプランナー（FP）が口を揃える。
住宅ローンの金利には、「変動型」と「固定型」がある。
「変動型」はその名の通り、返済期間中に金利が変動し、半年に一度、その時点の市場金利に合わせて見直される。メリットは金利が低いこと。新築マンションの販売センターや住宅の展示場で、返済シミュレーションに使われるのは決まってこのタイプだ。なぜなら、金利が低ければそれだけ毎月の返済額が少なくなり、不動産会社が物件を売り込むにはもってこいだからだ。しかし、変動型は将来の金利上昇の影響をもろに受けるというデメリットがある。
一方、「固定型」には5年、10年、35年など、金利を固定する期間によっていくつかの商品がある。
なかでも、全期間の金利を固定する「35年固定型」は「変動型」とは異なり、最初に決まった金利が全期間変わらず、毎月の返済額が変わらないので、安心感がある。政府が全期間固定の「フラット35」に税金を投入して支援するのも、借り手にとって金利上昇の影響を受けにくい仕組みだからだ。ただし、これまでは金利が高かったために毎月の返済額が増え、同じ年収で借りられる金額も少なかった。
しかし、2016年2月に日銀がマイナス金利を導入して以降、異変が起きている。
2018年3月、発表された「フラット35」の金利はなんと1.38％（借入期間21年～35年、団信あり、頭金10％以上）。さらに省エネルギー住宅などは、最大10年間、金利が0.25％差し引かれる「フラット35S」もある。住宅ローン減税によって、ローン残高の1％分の所得税が控除されることを考えると、リスクの少ない長期ローンがほとんど“ゼロ金利”になっていることを表している。
なぜ、こんなことになっているのか。
銀行の10年以上の固定型住宅ローンは、長期金利を参考にして金利を決めている。その長期金利が、日銀がマイナス金利を導入して以降、下げ止まらないのだ。長期金利の指標となる「新発10年物国債」の利回りは、2016年7月にはマイナス0.295％の過去最低を記録している。
その後、下がり過ぎた10年国債の利回りはやや上昇し、プラスに転じてはいるものの、過去の金利水準からみれば、まだまだ底値圏内にあると言える。当然、住宅ローン金利も、非常に低い水準が続いている。
変動金利と35年固定の差がわずか0.759％
長期の固定金利に比べると、変動金利は大きく下がっていない。すでに金利が低く、これ以上は下がる余地が小さいからだ。そのため、「変動型」と「固定型」の金利差も縮小している。下のグラフは、新生銀行の「変動型」と「35年固定型」の金利差を示したものだ。2011年5月はその差が1.77％だったが、2016年5月は1.20％にまで縮まっている。
諸経費等を加味した「実質金利」で、2018年3月時点の「変動金利」と「35年固定金利」を比較したらどうなるか。2018年8月の金利で調べてみた。
ダイヤモンド不動産研究所が作成した「住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【35年固定・長期固定】」でトップに立った三井住友信託銀行は1.347％、「住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【変動金利】」で一番金利が低い住信SBIネット銀行は0.588％だから、その差は0.759％でしかない。
「長期間、金利を固定できる安心」が、わずか0.759％の金利差で得られるなら安くないだろうか。将来の金利上昇リスクに備えるなら今が絶好の機会だ。低金利が続く間は「変動型」で、金利が上がり始めたら「固定型」に切り替えようとしても、その時点では「固定型」の金利がもっと上がっている可能性が高い。
多くのFPが全期間固定型の「35年固定型」をすすめるのも、うなずけるだろう。
5年固定より10年固定の金利が低い異常事態
「35年固定型」以外にもう一つ、おすすめの金利タイプがある。それが「10年固定型」だ。
特に競争が激しい「10年固定型」は、銀行間の競争が激しく、毎月のように金利引き下げ競争を繰り広げている。実際、「10年固定」のほうが、「5年固定」よりも金利が低いという異常事態となっている。
【関連記事はこちら】
>> 住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【5年固定】
>> 住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【10年固定】
ただしここで注意したいのが、銀行が発表している表面金利を信用してはいけないことだ。諸経費等込みの「実質金利」となると、りそな銀行が、ずっとトップクラスの低金利を維持している。競争が厳しいため、変動金利に近い、非常に低い金利になっているので魅力的と言える。
バーゲンセール状態が続いている「35年固定型」と「10年固定型」。借り換え希望者はここを見逃す手はないだろう。
| ■りそな銀行の住宅ローンの概要 | |||
| 金利 | ⇒「りそな銀行」詳細ページを見る | ||
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害 | ||
| オプション保険（保険料） | ・7大リスク対応「団信革命」（金利＋0.3%） ・3大疾病（金利＋0.25%） |
||
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20%+3.3万円 | ||
| 保証料（税込） | 0円 | ||
| 【ポイント】 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い。金利0.3％を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れており、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。 |
|||
 |
|||
【関連記事はこちら！】
⇒りそな銀行の住宅ローンの金利・金利推移・手数料（新規・借り換え） は? 変動・10年固定のWEB限定商品が低金利！
| 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら） |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移 |
【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法 |
【2021年8月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（借り換え） ※借入金額2500万円、借入期間30年
-
1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
-
1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.53% 0.38% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
-
3位
みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」（ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.536% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
 |
|
|
| 団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ | アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い⇒関連記事はコチラ | Web申込なら低金利でおとく！⇒関連記事はコチラ! |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
