住宅ローンの借り換えで今、得するのは「固定型」！
35年固定はローン減税適用でほぼゼロ金利、
10年固定も競争激化で、異常な低金利状態に！

 「今、住宅ローンを借り換えるなら、長期の固定ローンが絶対におすすめ」と、多くのファイナンシャルプランナー（FP）が口を揃える。

 住宅ローンの金利には、「変動型」と「固定型」がある。

 「変動型」はその名の通り、返済期間中に金利が変動し、半年に一度、その時点の市場金利に合わせて見直される。メリットは金利が低いこと。新築マンションの販売センターや住宅の展示場で、返済シミュレーションに使われるのは決まってこのタイプだ。なぜなら、金利が低ければそれだけ毎月の返済額が少なくなり、不動産会社が物件を売り込むにはもってこいだからだ。しかし、変動型は将来の金利上昇の影響をもろに受けるというデメリットがある。

 一方、「固定型」には5年、10年、35年など、金利を固定する期間によっていくつかの商品がある。

 なかでも、全期間の金利を固定する「35年固定型」は「変動型」とは異なり、最初に決まった金利が全期間変わらず、毎月の返済額が変わらないので、安心感がある。政府が全期間固定の「フラット35」に税金を投入して支援するのも、借り手にとって金利上昇の影響を受けにくい仕組みだからだ。ただし、これまでは金利が高かったために毎月の返済額が増え、同じ年収で借りられる金額も少なかった。

 しかし、2016年2月に日銀がマイナス金利を導入して以降、異変が起きている。

 2018年3月、発表された「フラット35」の金利はなんと1.38％（借入期間21年～35年、団信あり、頭金10％以上）。さらに省エネルギー住宅などは、最大10年間、金利が0.25％差し引かれる「フラット35S」もある。住宅ローン減税によって、ローン残高の1％分の所得税が控除されることを考えると、リスクの少ない長期ローンがほとんど“ゼロ金利”になっていることを表している。

 なぜ、こんなことになっているのか。

 銀行の10年以上の固定型住宅ローンは、長期金利を参考にして金利を決めている。その長期金利が、日銀がマイナス金利を導入して以降、下げ止まらないのだ。長期金利の指標となる「新発10年物国債」の利回りは、2016年7月にはマイナス0.295％の過去最低を記録している。 

 その後、下がり過ぎた10年国債の利回りはやや上昇し、プラスに転じてはいるものの、過去の金利水準からみれば、まだまだ底値圏内にあると言える。当然、住宅ローン金利も、非常に低い水準が続いている。

変動金利と35年固定の差がわずか0.759％ 

 長期の固定金利に比べると、変動金利は大きく下がっていない。すでに金利が低く、これ以上は下がる余地が小さいからだ。そのため、「変動型」と「固定型」の金利差も縮小している。下のグラフは、新生銀行の「変動型」と「35年固定型」の金利差を示したものだ。2011年5月はその差が1.77％だったが、2016年5月は1.20％にまで縮まっている。

 諸経費等を加味した「実質金利」で、2018年3月時点の「変動金利」と「35年固定金利」を比較したらどうなるか。2018年8月の金利で調べてみた。

　ダイヤモンド不動産研究所が作成した「住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【35年固定・長期固定】」でトップに立った三井住友信託銀行は1.347％、「住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【変動金利】」で一番金利が低い住信SBIネット銀行は0.588％だから、その差は0.759％でしかない。

 「長期間、金利を固定できる安心」が、わずか0.759％の金利差で得られるなら安くないだろうか。将来の金利上昇リスクに備えるなら今が絶好の機会だ。低金利が続く間は「変動型」で、金利が上がり始めたら「固定型」に切り替えようとしても、その時点では「固定型」の金利がもっと上がっている可能性が高い。

 多くのFPが全期間固定型の「35年固定型」をすすめるのも、うなずけるだろう。 

5年固定より10年固定の金利が低い異常事態

 「35年固定型」以外にもう一つ、おすすめの金利タイプがある。それが「10年固定型」だ。

 特に競争が激しい「10年固定型」は、銀行間の競争が激しく、毎月のように金利引き下げ競争を繰り広げている。実際、「10年固定」のほうが、「5年固定」よりも金利が低いという異常事態となっている。

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>>　住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【5年固定】
>>　住宅ローン『実質金利』ランキング（借り換え）【10年固定】

ただしここで注意したいのが、銀行が発表している表面金利を信用してはいけないことだ。諸経費等込みの「実質金利」となると、りそな銀行が、ずっとトップクラスの低金利を維持している。競争が厳しいため、変動金利に近い、非常に低い金利になっているので魅力的と言える。

 バーゲンセール状態が続いている「35年固定型」と「10年固定型」。借り換え希望者はここを見逃す手はないだろう。

■りそな銀行の住宅ローンの概要
金利	⇒「りそな銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害
オプション保険（保険料）	・7大リスク対応「団信革命」（金利＋0.3%）  ・3大疾病（金利＋0.25%）
事務手数料（税込）	借入額×2.16%+3.24万円
保証料（税込）	0円
【ポイント】 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い。金利0.3％を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れており、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。

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