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住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」とは?

2019年8月18日公開(2019年8月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

 「念願のわが家を購入したものの、毎月の住宅ローン返済が苦しい」、「家計が大変」という状態になってしまった……。そうなったら以下の4つの対策を試してみよう。「理想の住まいと資金計画支援機構」(東京都渋谷区)の代表理事で、お金と住宅事情に精通したファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾茂克氏に取材した。

住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」

住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」(出所:PIXTA)

対策1. 家計の無駄を洗い出してみよう

 住宅ローンの支払いが苦しくなった場合、最初に見直すべきなのは、生活費の中の無駄遣いだ。峰尾氏はまず、家計を以下のA~Fの6つの費目に分類し、費目ごとに支出を把握し工夫する「簡易家計分析シート」の作成を勧めている。なかでも峰尾氏が最初に挙げるのは、A:基本生活費の無駄遣いだ。

簡易家計分析シート 

■年間総支出額
【A】基本生活費(食費、水道光熱費、通信費、外食費、お小遣いなど)
※各家庭により異なるが峰尾氏の顧客には216万円~240万円が多いとのこと
【B】保険料(自動車保険料、生命保険料《掛捨型、貯蓄型》など)
【C】住居費(住宅ローン、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税など)
【D】教育費
【E】一時的支出
(旅行費用《帰省費用含む》、車関連費《車購入代・車検代・自動車税含む》など)
【F】その他の支出電化製品購入費など)

※車関連費や電化製品購入費などは、年間平均額で捉える

 例えば、コーヒーショップを見つけると何も考えずに入ってしまうクセはないだろうか。

 峰尾氏によると、1日のお茶代が約330円とすると1カ月で約1万円、30年間で約360万円にもなるそうだ。「サイフに入っている500円玉の使い道をもう一度、確認してみましょう」。ちなみにワンコイン500円をなんとなく浪費すると30年間で約540万円の浪費となる。

 「お小遣いについても、夫婦二人で5万円/月であれば、30年間で1800万円のお小遣いになります」と峰尾氏。

 普段何気なく使っている「お金」でも、長く使えば「大金」になるので、無理のない範囲で無駄遣いを抑制できるかどうか調べよう。

対策2. 保険は「掛捨型」に見直す必要性も

 加入する保険も考えたい。峰尾氏は「預金金利が低いからといって、安易に貯蓄型保険で貯めようとするのはNG!」と警鐘を鳴らす。

 その理由として、「銀行の利息に比べれば保険の貯蓄型商品は有利なように考えられがちですが、ローン返済が苦しいからといって一定期間内に保険を解約すると、払込保険料の累計額よりも解約返戻金が少なくなるなど、一長一短があります。住宅ローンの支払利息と貯蓄型で得られる運用益とを比べてみるのも大切です」とのこと。

 特に、万が一の際の死亡保障に関する保険加入については『貯蓄型』にするか、『掛捨型』にするか、という選択は悩ましい。

 峰尾氏は「必要以上に『貯蓄型』に加入してしまうと、保険料という固定費が増加し、家計に柔軟性を失わせる恐れもあります」と話す。続けて、「貯蓄型よりも掛け捨て型の商品は月々の支払金額が少ないため、貯蓄型に加入したと計算し、差額を貯めます。ある程度貯まったら繰り上げ返済に回す方が、貯蓄型保険の運用益よりも利息軽減効果が高いケースがほとんど」とのことだ。

 なお、保険を見直す際に避けたいのは、既存の保険を安易に解約することだ。

 峰尾氏は「ケースによっては、『払済保険』(※1)や『延長保険』(※2)という制度を活用した方が、解約するよりメリットがある場合が多い」と話す。あまり知られていないが、保険を見直す場合には検討したい。

※1 保険期間は元の契約のまま、保険料の払い込みを中止する方法。一般的に保険金額は減額される
※2 死亡保障額は元の契約のまま、保険料の払い込みを中止する方法。一般的に保険期間が短縮される場合が多い

対策3. 車は本当に必要か?

 今、返済中のローンが苦しいなら、車の必要性を改めて考えよう。子どもが小さいときは、車は絶対に必要と思いこんでいないか。これも峰尾氏は以下のシミュレーションを通して再考を促している。

 峰尾氏に、下記2パターンのケースを挙げてもらった。この二つを比べると30年間で、約300万円の差額が発生する。また、車を廃車にすれば、30年間で1800万円~2100万円の支出削減となる。どうしても、車が必要な場合は、車の購入サイクルを見直したり、車のグレードを落としたりするのも一つの方法だ。

●車を所持することでかかる費用 
【パターン1】8年サイクルで240万円の車を購入するケース

車の購入コスト……30万円/年(240万円÷8年)
駐車場代(月1万5000円)……18万円/年  
ガソリン代(月約5000円のケース)……約6万円/年
自動車保険料・自動車税・車検代等……約16万円/年

合計約70万円/年
70万円×30年=2100万円(目安)の出費

【パターン2】10年サイクルで200万円の車を購入するケース
車の購入コスト……20万円/年(200万円÷10年)
駐車場代(月1万5000円)……18万円/年  
ガソリン代(月約5000円のケース)……約6万円/年
自動車保険料・自動車税・車検代等……約16万円/年

合計約60万円/年
60万円×30年=1800万円(目安)の出費


※駐車場代は有として試算。車の下取価格は考慮外とする。

※いずれも峰尾氏のシミュレーションによる

対策4. 借り換えを検討しよう

 近年、住宅ローンは非常に低金利だ。10年以上前に固定金利で借り入れていると、高い金利のまま返済していることが少なくない。

 峰尾氏は、「一例として、10年前の固定金利は3%前後でしたが、現在の固定金利は1%前後です。このため、ローンの借り換えを検討するのも一法です」とアドバイスする。

 ただし、これは一般的に高めの固定金利で借りている人のアイデアだ。

 当初から変動金利で借りていた場合でも、(10年前からの店頭金利低下は1%以下とさほど大きくはないが、)過去と比べて優遇金利幅が大きくなっており実質金利は低下しているため、借入残高が大きかったり、借入期間が長かったりする場合は、借り換えのメリットが大きく生じることがある。その場合は、借り換えの費用も含めて検討してみるのも一法である。

 では、どのくらい借り換えでメリットがあるのか。試算してみた。

■2009年に借りた4000万円の住宅ローン(固定金利)を、2019年に借り換えた場合の試算

・2009年7月の金利:2.82%
毎月返済額149,950円/月、総返済額約6298万円

・2019年7月の金利:1.18%
毎月返済額124,187円/月、総返済額約5525万円
(※実際の総返済額は端数処理の関係で異なることがある)                      
→6298万-5525万=773万円もお得に!

※試算の前提は、フラット35(借入額4000万円・35年返済・ボーナス返済無)。借り換え時の住宅ローン残高は約3225万円。実際の総返済額は端数処理の関係で異なることがある。借り換え後の総返済額約5525万円の根拠は、(【149,950円×12か月×10年】+【124,187円×12か月×25年】)。繰り上げ返済及び諸費用は考慮外。峰尾氏作成。

 このケースでは、なんと773万円もお得になった。

 ただし、借り換えの際には諸費用がかかる(※3)。金利だけでなく、かかる費用を考慮して借り換えのメリットデメリットを検証する必要がある。諸費用については各金融機関によって必要分が異なるため、事前に相談したい。

※3 借り換え時の諸費用例:保証料、事務手数料、印紙代、抵当権抹消費用、抵当権設定費用、司法書士の報酬 など

【関連記事はこちら】>>住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで
借りられる住宅ローンを、14銀行で徹底比較!今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前?

番外編.
夫婦共働きなら、出産前後の手当金などを事前に確認

 「出産前後に不安を抱える方の多くは夫婦共働きの方です。産前産後は無収入になってしまうのでは?という思いからのようです」と峰尾氏。

 続けて、「特に夫婦二人でローンを組んでいると、返済を不安に感じられる方が多くいらっしゃいますが、産前産後は全く収入がなくなるわけではありません」と指摘する。

 例えば、出産に際しては、次のようなバックアップがある。

●出産前後に受けられる手当

・出産育児一時金(健康保険)

被保険者が出産(妊娠4カ月以上)をした時は、出産育児一時金として1児ごとに42万円(ケースにより40万4000円)を支給。

・出産手当金(健康保険)

出産のため仕事を休み、給料が受けられなかった場合などに支給。出産の日以前42日(双児以上の場合は98日)から出産の日後56日までの仕事を休んだ日数分。休業一日につき「支給開始日以前の継続した12カ月間の各月の標準報酬月額の平均を30日で割った額の3分の2相当額」を支給。

・育児休業給付金(雇用保険)

1歳未満の子またはパパ・ママ育休プラス制度を利用する場合は、原則1歳2カ月未満の子(保育園に入れないなど一定要件を満たした場合は2歳未満の子)を養育するために、育児休業期間中に支給。育児休業開始後180日まで休業開始前の賃金の67%、それ以降の期間は休業開始前の休業開始前の賃金の50%を支給。

※峰尾氏作成

 峰尾氏は、「自治体によっては、独自の子育て世代向けの助成制度を設けているところもあります。ご自身でも各自治体のホームページでどのような子育てに対する助成制度があるかどうかをお調べになられることをお勧めします」とアドバイスしている。

まとめ

 今、ローンの支払いが苦しくなっているなら、もう一度、家計を分別管理してみよう。峰尾氏は「自らの家計を把握せずに、苦しいままローンの返済を続けていくのは危険極まりない行為」と警鐘を鳴らす。家計に工夫の余地があるかを再確認して、将来設計も考慮に入れた安全なローン返済を行っていこう。(取材協力=不動産・住生活ライター 高田七穂)

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【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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