住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」とは？

住宅ローンの支払いが滞りそうだ、返済が苦しい…。そういう状態になってしまったら以下の4つの対策を試して、住宅ローン破綻をなんとか回避したいところだ（監修：ファイナンシャルプランナー峰尾茂克氏）

住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」

住宅ローンの支払いが滞る前に検討したい「4つの対策」（出所：PIXTA）

目次「住宅ローンの支払いが苦しくなった時の4つの対策」
・対策1. 家計の無駄を洗い出してみよう
・対策2. 保険は「掛捨型」に見直す必要性も
・対策3. 車は本当に必要か?
・対策4. 借り換えを検討しよう
・番外編. 夫婦共働きなら、出産前後の手当金などを事前に確認

対策1. 家計の無駄を洗い出してみよう

　住宅ローンの支払いが苦しくなった場合、最初に見直すべきなのは、生活費の中の無駄遣いだ。

「理想の住まいと資金計画支援機構」(東京都渋谷区)の代表理事で、お金と住宅事情に精通したファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾茂克氏によれば、まず家計を以下のA～Fの6つの費目に分類し、費目ごとに支出を把握し工夫する「簡易家計分析シート」の作成を勧めている。なかでも峰尾氏が最初に挙げるのは、A：基本生活費の無駄遣いだ。

簡易家計分析シート

■年間総支出額
【A】基本生活費（食費、水道光熱費、通信費、外食費、お小遣いなど）
※各家庭により異なるが峰尾氏の顧客には216万円～240万円が多いとのこと
【B】保険料（自動車保険料、生命保険料《掛捨型、貯蓄型》など）
【C】住居費（住宅ローン、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税など）
【D】教育費
【E】一時的支出（旅行費用《帰省費用含む》、車関連費《車購入代・車検代・自動車税含む》など）
【F】その他の支出（電化製品購入費など）

※車関連費や電化製品購入費などは、年間平均額で捉える

　例えば、コーヒーショップを見つけると何も考えずに入ってしまうクセはないだろうか。

　峰尾氏によると、1日のお茶代が約330円とすると1カ月で約1万円、30年間で約360万円にもなるそうだ。「サイフに入っている500円玉の使い道をもう一度、確認してみましょう」。ちなみにワンコイン500円をなんとなく浪費すると30年間で約540万円の浪費となる。

「お小遣いについても、夫婦二人で5万円/月であれば、30年間で1800万円のお小遣いになります」と峰尾氏。

　普段何気なく使っている「お金」でも、長く使えば「大金」になるので、無理のない範囲で無駄遣いを抑制できるかどうか調べよう。

対策2. 保険は「掛捨型」に見直す必要性も

　加入する保険も考えたい。峰尾氏は「預金金利が低いからといって、安易に貯蓄型保険で貯めようとするのはNG!」と警鐘を鳴らす。

　その理由として、「銀行の利息に比べれば保険の貯蓄型商品は有利なように考えられがちですが、ローン返済が苦しいからといって一定期間内に保険を解約すると、払込保険料の累計額よりも解約返戻金が少なくなるなど、一長一短があります。住宅ローンの支払利息と貯蓄型で得られる運用益とを比べてみるのも大切です」とのこと。

　特に、万が一の際の死亡保障に関する保険加入については『貯蓄型』にするか、『掛捨型』にするか、という選択は悩ましい。

　峰尾氏は「必要以上に『貯蓄型』に加入してしまうと、保険料という固定費が増加し、家計に柔軟性を失わせる恐れもあります」と話す。続けて、「貯蓄型よりも掛け捨て型の商品は月々の支払金額が少ないため、貯蓄型に加入したと計算し、差額を貯めます。ある程度貯まったら繰り上げ返済に回す方が、貯蓄型保険の運用益よりも利息軽減効果が高いケースがほとんど」とのことだ。

　なお、保険を見直す際に避けたいのは、既存の保険を安易に解約することだ。

　峰尾氏は「ケースによっては、『払済保険』^（※1）や『延長保険』^（※2）という制度を活用した方が、解約するよりメリットがある場合が多い」と話す。あまり知られていないが、保険を見直す場合には検討したい。

※1　保険期間は元の契約のまま、保険料の払い込みを中止する方法。一般的に保険金額は減額される
※2　死亡保障額は元の契約のまま、保険料の払い込みを中止する方法。一般的に保険期間が短縮される場合が多い

対策3. 車は本当に必要か?

　今、返済中のローンが苦しいなら、車の必要性を改めて考えよう。子どもが小さいときは、車は絶対に必要と思いこんでいないか。これも峰尾氏は以下のシミュレーションを通して再考を促している。

　峰尾氏に、下記2パターンのケースを挙げてもらった。この二つを比べると30年間で、約300万円の差額が発生する。また、車を廃車にすれば、30年間で1800万円～2100万円の支出削減となる。どうしても、車が必要な場合は、車の購入サイクルを見直したり、車のグレードを落としたりするのも一つの方法だ。

●車を所持することでかかる費用
【パターン１】8年サイクルで240万円の車を購入するケース

車の購入コスト……30万円/年（240万円÷8年）
駐車場代（月1万5000円）……18万円/年　　
ガソリン代（月約5000円のケース）……約6万円/年
自動車保険料・自動車税・車検代等……約16万円/年

合計約70万円/年
70万円×30年＝2100万円（目安）の出費

【パターン2】10年サイクルで200万円の車を購入するケース
車の購入コスト……20万円/年（200万円÷10年）
駐車場代（月1万5000円）……18万円/年　　
ガソリン代（月約5000円のケース）……約6万円/年
自動車保険料・自動車税・車検代等……約16万円/年

合計約60万円/年
60万円×30年＝1800万円（目安）の出費

※駐車場代は有として試算。車の下取価格は考慮外とする。

※いずれも峰尾氏のシミュレーションによる

対策4. 借り換えを検討しよう

　近年、住宅ローンは非常に低金利だ。10年以上前に固定金利で借り入れていると、高い金利のまま返済していることが少なくない。

　峰尾氏は、「一例として、10年前の固定金利は3％前後でしたが、現在の固定金利は1％前後です。このため、ローンの借り換えを検討するのも一法です」とアドバイスする。

　ただし、これは一般的に高めの固定金利で借りている人のアイデアだ。

　当初から変動金利で借りていた場合でも、（10年前からの店頭金利低下は１%以下とさほど大きくはないが、）過去と比べて優遇金利幅が大きくなっており実質金利は低下しているため、借入残高が大きかったり、借入期間が長かったりする場合は、借り換えのメリットが大きく生じることがある。その場合は、借り換えの費用も含めて検討してみるのも一法である。

　では、どのくらい借り換えでメリットがあるのか。試算してみた。

■2009年に借りた4000万円の住宅ローン（固定金利）を、2019年に借り換えた場合の試算

・2009年7月の金利：2.82％
毎月返済額149,950円/月、総返済額約6298万円

・2019年7月の金利：1.18％
毎月返済額124,187円/月、総返済額約5525万円
（※実際の総返済額は端数処理の関係で異なることがある）
→6298万－5525万＝773万円もお得に！

※試算の前提は、フラット35（借入額4000万円・35年返済・ボーナス返済無）。借り換え時の住宅ローン残高は約3225万円。実際の総返済額は端数処理の関係で異なることがある。借り換え後の総返済額約5525万円の根拠は、（【149,950円×12か月×10年】＋【124,187円×12か月×25年】）。繰り上げ返済及び諸費用は考慮外。峰尾氏作成。

　このケースでは、なんと773万円もお得になった。

　ただし、借り換えの際には諸費用がかかる^(※3)。金利だけでなく、かかる費用を考慮して借り換えのメリットデメリットを検証する必要がある。諸費用については各金融機関によって必要分が異なるため、事前に相談したい。

※3 借り換え時の諸費用例：保証料、事務手数料、印紙代、抵当権抹消費用、抵当権設定費用、司法書士の報酬など

番外編.
夫婦共働きなら、出産前後の手当金などを事前に確認

「出産前後に不安を抱える方の多くは夫婦共働きの方です。産前産後は無収入になってしまうのでは？という思いからのようです」と峰尾氏。

　続けて、「特に夫婦二人でローンを組んでいると、返済を不安に感じられる方が多くいらっしゃいますが、産前産後は全く収入がなくなるわけではありません」と指摘する。

　例えば、出産に際しては、次のようなバックアップがある。

●出産前後に受けられる手当

・出産育児一時金（健康保険）

被保険者が出産（妊娠4カ月以上）をした時は、出産育児一時金として1児ごとに42万円（ケースにより40万4000円）を支給。

・出産手当金（健康保険）

出産のため仕事を休み、給料が受けられなかった場合などに支給。出産の日以前42日（双児以上の場合は98日）から出産の日後56日までの仕事を休んだ日数分。休業一日につき「支給開始日以前の継続した12カ月間の各月の標準報酬月額の平均を30日で割った額の3分の2相当額」を支給。

・育児休業給付金（雇用保険）

1歳未満の子またはパパ・ママ育休プラス制度を利用する場合は、原則1歳2カ月未満の子（保育園に入れないなど一定要件を満たした場合は2歳未満の子）を養育するために、育児休業期間中に支給。育児休業開始後180日まで休業開始前の賃金の67％、それ以降の期間は休業開始前の休業開始前の賃金の50％を支給。

※峰尾氏作成

　峰尾氏は、「自治体によっては、独自の子育て世代向けの助成制度を設けているところもあります。ご自身でも各自治体のホームページでどのような子育てに対する助成制度があるかどうかをお調べになられることをお勧めします」とアドバイスしている。

まとめ

　今、ローンの支払いが苦しくなっているなら、もう一度、家計を分別管理してみよう。峰尾氏は「自らの家計を把握せずに、苦しいままローンの返済を続けていくのは危険極まりない行為」と警鐘を鳴らす。家計に工夫の余地があるかを再確認して、将来設計も考慮に入れた安全なローン返済を行っていこう。（取材協力＝不動産・住生活ライター　高田七穂）

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
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特徴・評判

諸費用

審査基準

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生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

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住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

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手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 79,665円

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①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

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①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

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審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。