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住宅ローンの選び方[2020年]
【第37回】2019年8月29日公開(2020年4月12日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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過去5年にフラット35を借りた人は、低金利のフラット35への借り換えで確実に儲かる!
2019年9月の金利水準の低さを実感しよう

2019年9月が目前となりましたが、フラット35をはじめとした長期固定金利は過去最低水準を更新することになりそうです。となると借り換えのチャンスも拡大する見込みで、この金利水準ならば、過去5年にフラット35を借りたばかりの人であっても、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)への借り換えなら、確実に儲かるんです。「そんなアホなことがある訳がない」と疑う方は是非読んでみてください。

目次 フラット35を借りたばかりの人でもお得
金利は1%未満という過去最低水準へ
【2018年8月に借りた人】86万円~の借り換えメリット
【2017年8月に借りた人】152万円~の借り換えメリット
【2016年8月に借りた人】33万円~の借り換えメリット
【2015年8月に借りた人】391万円~の借り換えメリット
【2014年8月に借りた人】453万円~の借り換えメリット

金利は1%未満という過去最低水準へ

住信SBIネット銀行のフラット35サイト

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。 

 8月21日に翌月のフラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構債の表面利率が発表されました。0.15%と前月から0.06ポイントの低下となっています。これに伴い、9月の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利は0.06ポイント低下して、1%未満になると予想しています。新規借入(頭金2割以上)の場合、0.91%(予想)となり、借り換えも0.99%(予想)になるとみています。これは過去最低水準の金利です。
※編集部注:9月2日に発表された金利は、新規借入(頭金2割以上)が0.92%、借り換えは1.00%となり、予想よりも0.01%高い金利でした。以下の記事は予想金利で執筆しています。

【関連記事はこちら】>>2019年9月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35など、 人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

フラット35の2019年9月金利を予想

 団信込みで1%を切るということは、新規借入の人だけでなく既に住宅ローンをフラット35で借りている人にとって、借り換えのチャンスが到来したということでもあるのです。今回は過去5年に遡り、2019年9月の予想金利で借り換えた場合のシミュレーションを行いました。

 結果は、過去5年で全て数十万円から数百万円の借り換えメリットがあるというものになりました。

 特に金利の低い、フラット35「S」でも借り換えメリットが発生します。フラット35Sは、当初の5年又は10年の金利を引き下げるもので、引き下げ幅は時期によって変化しますが、金利引き下げ期間中であっても借り換えメリットがあるのです。

 借り換えには「フラット35S」の商品は存在せず、金利引き下げの期間はありませんが、それでも借り換えメリットがありました。

(参考)フラット35Sの金利引き下げ幅の推移

0.60ポイント引き下げ(2015年2月9日資金を受け取りから2016年1月29日の申込み分)

0.30ポイント引き下げ(〜2017年10月)

0.25ポイント引き下げ(現在)

 2015年8月は英国のEU離脱ショックによって大幅に長期金利が下がり、フラット35の金利は0.9%(団信は別払い)と最低になった時期ですが、それであっても団信込みで0.99%の金利で借り換えることで、借り換えのメリットが発生するのです。

シミュレーションの前提

・当初の借入条件は35年返済で、元利均等返済、ボーナス払いなし

・当初から団信に加入しており、借り換え後も団信に加入

・借り換え時点の住宅ローン残高は3000万円

・借り換え後も当初の借入年数とし、繰上げ返済せずに完済
・「フラット35S」の引き下げ期間は5年

 それでは、実際に計算していきましょう。

【2018年8月に借りた人】86万円~の借り換えメリット!

 2018年8月の「フラット35」の金利・条件は下表の通りで、金利は1.34%でした。フラット35Sの場合、当初5年または10年間は0.25ポイント金利を引き下げます。「フラット35S」の引き下げ期間は5年として試算しました。

 一方で、2019年8月の予想金利は0.99%です。

2018年8月のフラット35の金利は?

■「フラット35S」からの借り換え

 「毎月返済額」はかなり少なくなりました。下表のように、当初5年間の毎月支払額は1414円少なくなり、6年目以降の毎月支払額は4577円も少なくなります。「フラット35S」の金利引き下げ期間でも、借り換え後の方が金利は低いので、毎月の返済額が少なくなっています。

2018年8月に「フラット35S」を借りた人の毎月返済額

 そして、「総返済額」はどうなったでしょうか。

2018年8月に「フラット35S」を借りた人の総返済額

 「フラット35S」の金利引き下げ期間中は金利が低いので、借り換えメリットは少なくなりますが、それでも借り換え費用を払って借り換えた方が、86万円も総返済額でおトクになるのですね。

 借り換えには手数料などを含めた諸費用がかかるのですが、その借り換え費用を払っても、総返済額で少なくなる金額を借り換えメリットと呼んでいます

 「今、借りている金利から何パーセント下がれば、借り換えでメリットがあるか?」これは一言で言い切ることが出来ません。借り換えメリットがあるかどうかは、以下の4つの要素によって決まるからです。

・借り換えに係る費用:安いほど借り換えメリットが出やすい。
・借り換え時のローン残高:多いほど借り換えメリットが出やすい。
・借り換えから完済までの期間:長いほど借り換えメリットが出やすい。
・金利の引き下げ幅:大きいほど借り換えメリットが出やすい。

 たまに「住宅ローンを借りたばかりだから、借り換えてもメリットはないと思います」と言う人がいますが、逆です。借りたばかりのタイミングは、ローン残高が大きく、完済までの期間が長いので、むしろ借り換えメリットが出やすいのです。

 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の融資手数料は2%(税抜)となっており、借り換え費用は高い方の部類に入ります。しかし、他の借り換えメリット要素が大きいので、高い融資手数料を払ったとしてもトータルでトクになるのですね。

 なお、この融資手数料も新たに借りるフラット35に組み込んで借り換えることも可能です。審査が通れば、借り換え費用を一時的に持ち出す必要もなくなります。

■普通の「フラット35」からの借り換え

 なお、1年前に借りたのが普通のフラット35であれば、よりメリットが大きくなります。

 毎月の返済額は借り換え前と後で下表のようになります。金利が下がりますので毎月の返済額が4984円も少なくすみますね。

2018年8月に「フラット35」を借りた人の毎月返済額

 そして、「総返済額」は次のようになりました。

2018年8月に「フラット35」を借りた人の総返済額

 借り換え費用が約86万円かかりますが、完済までの返済額では203万円も少なくなるので、総額では118万円も借り換えた方がおトクになるのですね。

【2017年8月に借りた人】152万円~の借り換えメリット 

 2017年8月の「フラット35」の金利は1.12%、フラット35Sが適用される場合は、そこから0.3ポイント金利が差し引かれた0.82%でした。

 2017年10月の制度変更の前は、年に1回、団体信用生命保険料をフラット35の金利とは別途で支払うという仕組みになっていました。なので、借り換え前の金利は「団信なし」の金利です。

2017年8月のフラット35の金利は?

 金利引き下げがある当初5年または10年間は金利が低いように見えますが、団信保険料として、年に1回、借入残高の0.358%も支払っています。現在の金利と比較するのであれば、0.358%をプラスした金利と比較する必要があります。

■「フラット35S」からの借り換え

 「毎月返済額」は借り換え前と後で下表のようになります。2017年10月の制度改訂前の「フラット35S」は0.3ポイントの引き下げとなっています。なので、当初の引き下げ期間(ここでは5年間)の間は、借り換え前の方が毎月の返済額は少なくなります。

2017年8月に「フラット35S」を借りた人の毎月返済額

 次に、完済までの「総返済額」は以下の通りです。

2017年8月に「フラット35S」を借りた人の総返済額

 「フラット35S」の金利引き下げ期間中、金利は借り換え前の方が低いので、借り換えメリットは少なくなります。しかし、それは見かけだけで、団信保険料が別支払いになっています。団信保険料の差が193万円もありますので、総額では借り換えた方が152万円もおトクという結果になりました。

■普通の「フラット35」からの借り換え

 なお、2年前に借りたのが普通の「フラット35」であれば、もっとメリットが出ます。

 借り換え費用が約85万円かかりますが、完済までの返済額では72万円も少なくなり、さらに団信保険料は193万円も少なくなる、総額では181万円も借り換えた方がおトクになるのですね。

【2016年8月に借りた人】33万円~の借り換えメリット

 2016年8月のフラット35の金利は0.9%で、フラット35Sであれば、当初5年または10年間、0.6%と非常に低い金利でした。この直前に英国のEU離脱ショックで長期金利が急降下した時期で、フラット35史上最も低金利と言われる時期です。

 しかし当時は団信保険料が別でした。そして団信の保険料率は0.358%でしたから団信込みでは、実は今とあまり変わらない金利ですね。

2016年8月のフラット35の金利は?

■「フラット35S」からの借り換え

 「毎月の返済額」は借り換え後に増えてしまいます。2017年10月の「フラット35S」は金利0.6%なので、借り換えると損をしているように見えます。

2016年8月に「フラット35S」を借りた人の毎月返済額

 ところが、「総返済額」では逆転します。 

2016年8月に「フラット35S」を借りた人の総返済額

 「フラット35S」の金利は借り換え前の方が低いのですが、これには団信保険料が含まれていないのです。借り換え前の団信保険料は、なんと219万円もかかるのです。結局、借り換えて費用85万円を支払ったとしても、トータルでは借り換えた方が33万円もおトクという結果になりました。ここ最近では最も低金利のときに借りたケースですが、それでも借り換えメリットが出るというのが驚きです!

■普通のフラット35からの借り換え

 なお、3年前に借りたのが普通の「フラット35」であれば、もっとメリットが出ます。

 借り換え費用が約85万円かかり、完済までの返済額は47万円も多くなります。これだけ見ると損をしそうですが、団信保険料は185万円も少なくなるため、総額では53万円も借り換えた方がおトクになるのですね。

【2015年8月に借りた人】391万円~の借り換えメリット

 2015年8月の「フラット35」の金利は1.58%でした。日銀が現在のマイナス金利政策をスタートさせる前ですので比較的に金利は高いですね。

 しかし、「フラット35S」の金利引き下げ幅が0.6ポイントあった時期です。2015年2月9日に資金を受け取る方から2016年1月29日の申込み分までは「フラット35S」によって引き下げとなる金利は0.6ポイントもあったので、その期間の金利は0.98%でした。ただし、団信保険料は含まれていませんでした。

2015年8月のフラット35の金利は?

■「フラット35S」からの借り換え

 「毎月返済額」は、当初5年間はほぼ横ばいですが、6年目以降は、8105円も少なくなります。「フラット35S」で0.6ポイント引き下げになるとはいっても、もともとの金利が高いのでそれほど支払いが少なくなるという印象は無いですね。

2015年8月に「フラット35S」を借りた人の毎月返済額

 そして、「総返済額」は次のようになりました。

2015年8月に「フラット35S」を借りた人の総返済額

 「フラット35S」の期間中の金利引き下げ幅が0.6ポイントであっても、金利は借り換え後と大して変わりません。むしろ、「フラット35S」の金利引き下げ期間終了後の利息が安くなることがポイントです。さらに、借り換え後は団信保険料が金利に含まれているため、トータルで借り換えた方が391万円おトクという結果になりました。

■普通の「フラット35」からの借り換え

 なお、4年前に借りたのが普通の「フラット35」であれば、もっとメリットが出ます。1.58%の金利が0.99%になると、やはり目に見えて毎月の支払額は楽になりますね。

 借り換え費用が約85万円かかりますが、完済までの返済額は312万円も少なくなります。さらに、団信保険料は185万円も少なくなるため、総額では412万円も借り換えた方がおトクになるのですね。

 これを知らない人は損ですよね!

【2014年8月に借りた人】453万円~の借り換えメリット

 2014年8月の「フラット35」の金利は1.69%です。過去5年では最も高い金利ですから、借り換えによるメリットも期待できます。フラット35Sであれば、当初5年または10年間、それから0.35ポイント金利が下がりました。

2014年8月のフラット35の金利は?

■「フラット35S」からの借り換え

 「毎月返済」は、借り換えによって大きく減少します。当初5年間は5625円、6年目以降は9959円も毎月支払額が少なくなります。

2014年8月に「フラット35S」を借りた人の毎月返済額

 そして、「総返済額」は次のようになりました。

2014年8月に「フラット35S」を借りた人の総返済額

 総返済額も減り、団信保険料も借り換え以降はなくなるので、総額で453万円の借り換えメリットとなりました。住宅ローンは借りて終わりではなく、金利が下がったら適時に借り換えるということが重要なんですよね。

■普通の「フラット35」からの借り換え

 なお、5年前に借りたのが普通の「フラット35」でも、同様にメリットが出ます。1.69%の金利が0.99%になると、借り換えるだけで毎月1万円近くの支払い減になります。

 借り換え費用が約85万円かかりますが、完済までの返済額は359万円も少なくなります。さらに、団信保険料は180万円も少なくなるため、総額では453万円も借り換えた方がおトクになります。

 これを見逃す人はいないでしょう。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の注意点

 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の借り換えについては、少なくとも過去5年については、メリットがあるのは確実です。

 では最後に、現在フラット35で借りている人が借り換える際の「注意点」をお話ししておきます。

 4つあります。

住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」の注意点

①当初にフラット35で借りてから丸12回(1年間)支払実績が必要。

②住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)に借り換えた場合は連帯債務で借りることが出来ない。

③住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は機構団信ではなく、住信SBIネット銀行の全疾病保障団信となる。

④借り換えの申込から実行まで約1カ月かかる。

 9月2日になれば、予想ではなく確実な金利が分かります。しかし、申込から実行までは早くても1カ月はかかりますので、9月の金利を確認してから申し込むと、10月の金利ということになります。

 千日の予想では、9月は下がるとしていますが、10月はまたどうなるか分かりません。早めに仮審査に出しておくことをおススメします。もし、9月に思ったほど下がらなかったら? 借り換えをやめればよいだけのことです。申し込みをして「やっぱりやめます」と言ってもこちらにペナルティはありません。

 特に今のタイミングは金利が下がっていることから、申し込みが増えていると思われます。手続きは申込順となりますので、早めの事前審査をおススメします。

 住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」の概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障
事務手数料(税込)  借入額×2.2%
団信保険料(税込)  金利に含む
【ポイント】 住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、通常のフラット35よりも金利を低く設定しているのが特徴だ。新規借入(頭金が20%以上)なら金利を0.2%引き下げ、借り換えおよび新規借入(頭金が10%以上)なら金利を0.12%引き下げているのでお得だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら
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