高市早苗氏が自民党の新総裁に選出。高市氏は「金利を上げるのはあほ」と発言したこともある利上げ慎重派です。一方、連立を離脱した公明党の動き次第では、国民民主党の玉木雄一郎代表が首相に就任する可能性も取り沙汰されていますが、玉木氏も財政出動を重視する立場であり、日銀への基本姿勢は高市氏と大きく変わりません。では、今後の日銀の金融政策と住宅ローン金利はどう動くのか。本記事で解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）
※この記事は首相指名選挙前に作成したもので、高市早苗氏が首相に任命されることを想定して執筆しています。
高市早苗氏が自民党の新総裁に決まり、利上げはどうなる？
こんにちは。公認会計士の千日太郎です。
本記事では、利上げに慎重な高市早苗氏が自民党の新総裁に決まったことで、「日銀の金融政策はどうなるか」、そして「住宅ローン金利が今後どう動くのか」を深掘りして解説します。
利上げの方向性は？
高市氏は総裁選出直後の記者会見で「しっかりとやはり財政政策にしても金融政策にしても責任を持たなければいけないのは政府だ」と述べています。
この発言は2通りの解釈ができ、エコノミストやアナリストの間でも意見が分かれています。
1つ目は、政府が決める「方向性」とは景気や物価安定の目標（緩和を基調としつつ家計と企業を守る）という大枠であり、政策金利の利上げ・利下げ、上場投資信託（ETF）、不動産投資信託（J-REIT）などの日銀保有資産の処分といった具体的な「手段」の選択は日銀に任せる、という解釈です。
目的を政府と日銀で共有しており、手段については日銀の独立性を尊重するというもの。私は基本的にこちらの理解です。
2つ目は、政府の「方向性」が利上げ・利下げの決定にまで踏み込む、という解釈です。こうなると、日銀の金融政策の正常化ペースは政治の影響を受けることになります。
高市氏の1年前の総裁選での「金利を今、上げるのはあほやと思う」発言が鮮明なイメージとして残っており、一部の報道では日銀内には政治的圧力への警戒が根強いともいわれています。
ただ、今回の就任直後の記者会見では、利上げの是非には直接触れず、日銀と対話する姿勢を示しており、少なくとも現時点で日銀の金融政策への介入までは考えていないようにも見えます。
いずれにせよ、10月29、30日の金融政策決定会合、もしくはリーク情報などから政府の責任と日銀の独立性のかみ合わせ具合が見えてくるのではないでしょうか。
10月の日銀会合での利上げは後退する？
元日銀審議委員で経済学者の木内登英氏は、自身のコラムの中で高市氏が総裁選で勝利したのを受けて、「少なくとも10月の利上げは見送られる可能性がある」という見立てを示しています。
個人的には高市氏の勝利以前から、10月の利上げの可能性は五分五分くらいの局面であったと見ています。
今回、高市政権の発足後に「政府の意向はどうなのか」「データをもう少し見てはどうか」という空気がやや強まることで、10月の利上げは一歩後退しているように思います。会合のテーブルに載る判断材料に「待つ合理性」が加えられたというニュアンスです。
植田日銀の姿勢を読む上では過去の歴史も重要です。2000年8月、速水体制がゼロ金利の解除に踏み切った際、当時の審議委員だった植田和男氏は反対票を投じています。
デフレ再来のリスクを強く意識し、拙速な利上げに反対しました。「焦って金利を上げて景気を壊すくらいなら、出遅れるほうがマシ」という判断基準で、今も昔も植田氏の筋は通っているのです。
利上げを急いでデフレ圧力を呼び戻すのはもっとも避けたい展開なのです。この「方向性」において、高市政権と植田日銀に見解の相違はないと見ています。
日銀の基本的な利上げ姿勢は変わらない
一方で、日銀の大きな方向性は「継続的な利上げによる金融正常化」です。政策金利はいまだ低すぎる水準にあり、将来の景気後退局面で利下げ余地を確保するには「上げるべき時に上げておく」必要があるわけです。
この考え方は変わりません。つまり、方向性は維持しつつタイミングには慎重ということです。1年前の高市氏の「今利上げするのはあほ」発言が鮮烈であったために、少しお互いに出方を見合うような状況となっていますが、米国のような対立にはならず、政府と日銀が協調して金融政策を進めていけるように思います。
なお、仮に今後の政局の流れで玉木政権が誕生した場合でも、金融政策の方向性に大きな違いはないでしょう。玉木代表も「積極財政による経済再生」と「持続的な賃上げ」を政策の柱に掲げており、日銀に対しては当面、緩和的スタンスを維持する構えを見せています。
したがって、政府が高市氏か玉木氏のどちらであっても、日銀の利上げペースは当面穏やかで、住宅ローン金利の見通しに大きな変化は生じないと考えられます。
高市政権が誕生したら住宅ローン金利の動向はどうなる？
高市政権になった場合の変動金利、フラット35、民間の固定金利の動向を見てみましょう。
変動金利：ワンチャン、利上げストップも
10月時点の追加利上げは五分五分からやや後退、というのが現実的な見方となっています。
ただ、今後の判断を後ろにずらせばずらすほど、米欧の景気減速に巻き込まれる「待つコスト」が積み上がり、結果として利上げできなくなるリスクもあります。
日銀の経済・物価情勢の展望で、2026年度には物価が2%を下回る局面を想定しているため、後ズレするほど利上げしにくくなり、結果として利上げストップの可能性も、なきにしもあらずです。
ちなみに、10月の変動金利は適用金利を上げた銀行と下げた銀行が混在していますが、全体で横ばい～やや低下の動きが見られます。
みずほ銀行は他行に6カ月遅れで追随する運用となり、基準金利を0.25%引き上げました。
SBI新生銀行は、変動金利のキャンペーン終了により上がったように見えますが、「SBIハイパー預金」の開設者を対象にキャンペーン金利を維持するなど、住宅ローンの変動金利を下げることで預金者を増やす試みは健在です。
PayPay銀行は新たなキャンペーンで0.63%まで下げたのに加えて、ソフトバンクユーザー向けの金利引き下げを行っており、基準金利は横ばいとしつつも、引下げ幅の拡大を利用したやり繰りが中心となっています。
【関連記事】>>住宅ローン変動金利ランキング132行比【最新版】
フラット35：赤字状態の低金利を続けやすくなる
フラット35は機構債の表面利率に対して貸出金利を低く据え置く、住宅ローンの赤字提供を続けています。
たとえば、10月時点で住宅金融支援機構（以下、機構という）は2.12%で資金調達し、私たちに貸すフラット35「買取型」の金利は1.89%という構図です。この金利差による損失分は機構が被っているのです。
本来なら長期金利上昇に対応してフラット35の金利も上がるところですが、「住宅金融の円滑化」という設立目的から、機構はしばらく金利を上げないと見ています。
そして、高市氏の財政積極派の政権色も、さしあたって逆ザヤの維持を容認する方向に働くでしょう。
さらに、「保証型」（スーパーフラットなど）では頭金を2割以上用意すれば「買取型」より金利が低くなり、さらに「子育てプラス」の対象となる人なら、当初の期間は最大▲1.0%の恩恵が受けられます。
初期の10年間は民間の変動金利と同じか、それ以下の金利負担で全期間固定できるケースもあるのでおすすめです。
【関連記事】>>フラット35の金利、手数料を徹底比較【最新版】
民間の固定金利：上げる銀行と下げる銀行に分かれる
民間の10年固定金利は、銀行の営業方針によって上げる銀行と下げる銀行に分かれると見ています。
高市政権のもとで赤字国債の増発観測が強まれば、長期金利には上向き圧力がかかります。一般的に固定金利は長期金利と連動するため上げやすくなります。
一方、住宅ローンを入り口にして預金獲得に動く銀行は、思い切って金利を下げる選択を取ることがあり得ます。
実際、高市氏が総裁に決まる前から、auじぶん銀行のように0.5%（10年固定金利）も大胆に引き下げた例が出ています。したがって「どの銀行で、いつ申し込むか」で適用金利が大きく変わる可能性が出てくる局面です。
複数の銀行で審査を通しておき、実行月の直前まで引き延ばす作戦がおすすめです。
ただし、民間の20年～35年固定型はおすすめしません。一部で小幅の下げが見られても、前述のフラット35と比べれば高すぎます。長期固定金利型なら、フラット35を軸に検討するのが合理的です。
【関連記事】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング！132銀行を比較【最新版】
高市政権下の住宅ローン戦略
高市政権が誕生すれば10月の利上げは一歩後退すると見る人が多いようですね。さらに、この一歩の遅れによって利上げが止まるシナリオも考えられます。
ただし、それでも植田日銀の金融政策の正常化方針は維持されるでしょう。高市氏の「責任を持つ方向性」と日銀の「独立性」。この関係がどうかみ合うか？10月30日の日銀会合に注目です。
今のところ住宅ローンの選択としては、ワンチャン利上げ停止なら変動金利が得になるかもしれない。低金利で固定したいのなら、フラット35「子育てプラス」で機構債が逆ザヤのうちに実行する。民間の10年固定は金利を下げた銀行から選ぶ。という三本立てで審査を通しておくことをおすすめします。
【関連記事】>>住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
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淡河範明さん
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注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。