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住宅ローンの変動金利はもう下がらない?! コロナと米金利引き下げで、2020年の住宅ローン金利はどこまで下がるのか?

【第44回】2020年3月7日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

新型コロナウイルスの拡散を受けて、米連邦公開市場委員会(FOMC)は3月3日に0.5ポイントの緊急利下げを決定し、米長期金利は史上初の1%割れとなりました。気になる今後の長期金利の動向と、2020年の住宅ローンの金利動向について、解説したいと思います。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎) 

新型コロナウイルスが長期金利に与えた影響と日米中央銀行の対応

 こんにちはブロガーの千日太郎です。

 まずは、2020年に入ってから3月1週目までの日米長期金利の推移をグラフで見てください。

日米長期金利の推移

 新型コロナウイルスによる新型肺炎の感染拡大リスクが市場に認識され始めたのが1月22日ごろです。これにより大きく金利を下げたものの、その後は上がったり下がったりを繰り返していたのですが、2月17日に米アップルが業績予想を下方修正したことがきっかけとなり、世界経済への実害が具体的に認識され、本格的なリスクオフ(株売り、債券買い)へと動きました。

 また同時に各国への感染者の拡大が明らかとなり、米連邦公開市場委員会(FOMC)は3日午前には0.5ポイントの緊急利下げを決定。米国の長期金利は、史上初の1%割れという低金利になりました。

米政策金利の緊急利下げをどう見るか?

 米連邦公開市場委員会(FOMC)による緊急利下げは金融危機下の2008年10月以来です。何を隠そう千日太郎が初めて住宅ローンを組んだのがこの頃です。その直前まで変動金利が固定金利かを決めていなかった私は、この緊急利下げを見て変動金利に決めました。

 もう、当分は金利が上がることはないだろうと思ったからです。その当時から今回までの日米政策金利の推移をグラフにしました。リーマンショック後に米政策金利は2015年12月から上昇に転じましたが、日本の政策金利はむしろさらに下がりマイナス金利となって今に至ります。

日米政策金利の比較

 今後どれだけ不況が続くかは不透明ですが、今回のコロナショック(新型コロナウイルスによる景気後退リスク)は、中央銀行の対応レベルとしてリーマンショック級の一大事ということです。

日銀の「マイナス金利の深掘り」はあるか?

 それだけに、市場関係者の間では「3月17、18日の米FOMCでさらに0.25%の追加利下げがあるのでは?」と期待されており、ドル安・円高のリスクが高まりやすい状況にあります。そうなってくると日銀の黒田総裁が円高にどう対応するかにも注目したいところですね。

 これまでしばしば「マイナス金利の深掘り」を示唆してきましたが、その抜かずの宝刀を抜くときに来ているのかもしれません。ただ、一方で「すでにマイナスとなっている政策金利をさらに下げたところで…」とその効果を疑問視する声もあります。ただし、銀行・金融機関の利益もかなりヤバいところまで下がっていてその副作用もかなりのもので、マイナス金利の深掘りをするかどうかは不透明です。

2020年住宅ローン金利への影響は?

 では、住宅ローンの金利動向が今後どうなるかを、下記の3つのタイプに分けて解説します。

・変動金利(民間金融機関)
・固定金利(民間金融機関)
・フラット35(公的融資)

変動金利は日銀政策金利と関係なく横ばい

 変動金利は、銀行・金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。短期プライムレート(以後「短プラ」という。)とは、民間の銀行・金融機関が優良企業向けに1年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。

 その短プラは、前述した短期政策金利(日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利)の影響を受けます。

 ということは、「日銀がマイナス金利政策の深掘りを実行に移せばさらに変動金利が下がる?」と思われるかもしれませんが、そうはいきません。すでに変動金利はこれ以上下げられないほどの低金利になっています。

 リーマンショックから直近までの短期政策金利と短プラの推移をグラフで振り返ってみましょう。短期政策金利が右メモリ、短プラが左メモリです。

短期政策金利と短プラの推移

 リーマンショック以後、日銀は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、銀行・金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。

 しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年1月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。

 つまり、短期政策金利の影響を受ける短プラは、今の水準が底であり、これ以上は下げられない水準まで下がっているという状況なのです。つまり住宅ローンの変動金利については、日銀の黒田総裁がマイナス金利政策を深掘りしても、しなくても、関係なしです。

固定金利は長期金利の影響を受け、若干下がる

 固定金利の基準金利は、マーケットの長期金利(主として10年国債利回り)の影響を受けます。例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。

 つまり今後、長期金利がさらに下がっていけば、固定金利もまた下がるはずですね。ただし、住宅ローンの固定金利もまた変動金利と同じくかなり低い金利になっており、金利タイプによっては底を打っているものもあります。

 直近では2月末にかけての長期金利は、大幅下落したのですが、3月の主要銀行の住宅ローン固定金利は小幅な引き下げにとどまり、中には横ばいとした銀行もあったのです。下がることは下がりますが、金融市場の長期金利の下落よりも少ない下がり幅になるでしょう。

フラット35は長期金利と連動して下がる

 フラット35は、国の機関である住宅金融支援機構が取り扱う全期間固定型の住宅ローンで最長35年間金利が固定されます。下図のように住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

 一見複雑に見えるかもしれませんが、要するに住宅ローンの資金を金融市場から直接調達してわたしたちに貸しているということです。そのため、フラット35の金利は金融市場の長期金利とほぼ連動します。民間住宅ローンのように「もうけが無くなるから金利を下げない」というようなことはありません。それはフラット35が公的融資だからです。

 直近では2019年9月の1.11%がフラット35(買取型)の最低金利でした。その金利が決まった当時の長期金利は-0.24%でした。3月6日現在の長期金利は-0.1%前後ですが、今後、長期金利が-0.24%の水準まで下がれば、フラット35(買取型)の金利も再び1.11%の水準まで下がるでしょう。

まとめ~安いのは変動金利だが固定金利でも本審査を通しておこう

 今、住宅ローン金利として一番低いのは変動金利です。しかし現在の情勢を鑑みると、ほぼ底を打っていて、日銀がどう出たところであまり下がる期待を持てません。

 一方で固定金利やフラット35は、変動金利よりは高いですが、それは今後の金利上昇リスクに対する保険料と考えることができますよね。もちろん今の情勢で金利が上がることは想定できませんが、長い住宅ローンの借入期間で考えれば、金利上昇も想定しておくべきことです。今後、固定金利が下がれば、その保険料が割安になっていくということです。変動金利を本命としている人も、念のため固定金利でも審査を通しておくことをお勧めします。

 なお、ここではあくまで千日太郎個人の予想として今後の金利動向を予想していますが、実際の金利動向が異なってくる可能性は大いにあり得ることです。今後、住宅ローンの実行までの間に、「どんな事件が起こり、それに金利がどう反応するのか?」を正確に予想することは非常に困難です。用法、容量を守ってご利用ください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

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【2021年6月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    ジャパンネット銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    オプション(特約)の団信
    • がん50%保障団信
      金利+0.10%
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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