住宅ローンの変動金利をめぐり、再び金利を引き下げる動きが出てきた。PayPay銀行（旧・ジャパンネット銀行）は2020年7月の金利更新で変動金利を0.38％（新規借入、借り換えの両方）に引き下げた。キャンペーンなどを除いた変動金利としては、過去最低金利を更新した格好だ。他にも住信SBIネット銀行、SBIマネープラザが金利を引き下げている。市場金利は、国債増発を嫌って若干上昇しつつある中で、変動金利の下落はまだまだ続きそうだ。
PayPay銀行が変動金利引き下げ
住宅ローンの変動金利は、この数年間、ずっと下がり続けてきた。3年前の2017年ごろから金利が0.5％を切る銀行がちらほら出てきたが、その後も金利は下がり続けた。2020年1月には、PayPay銀行（旧・ジャパンネット銀行）が金利を0.415％から0.399％に引き下げ、0.4％の壁を突破。7月にはついに0.38％まで金利を引き下げた格好だ。
実は、2020年1月にライバルのA銀行が金利の割引プログラムをスタート。変動金利は0.410％だが、キャンペーンを併用することで、金利を0.03％引き下げ、結果として金利0.38％を実現していた。ただし、この割引プログラムは、新電力会社への加入が条件となっており、誰でも利用可能というものではなかった。
PayPay銀行が最も低金利
では、現在の主要銀行の変動金利はどうなっているのか見ておこう。
■主要銀行の変動金利（新規借入、7月1日現在）
・0.380%：PayPay銀行（全期間引き下げプラン）0.399%から引き下げ
・0.380%：A銀行（キャンペーン併用）
・0.410%：A銀行
・0.410%：住信SBIネット銀行（通期引き下げプラン）0.457%から引き下げ
・0.410%：SBIマネープラザ（ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン）
・0.450%：SBI新生銀行（変動フォーカス）
・0.450％：東京スター銀行 （スター住宅ローン）
■主要銀行の変動金利（借り換え、7月1日現在）
・0.380%：PayPay銀行（全期間引き下げプラン）0.399%から引き下げ
・0.380%：A銀行（キャンペーン併用）
・0.398%：SBIマネープラザ（ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン）0.410%から引き下げ
・0.398%：住信SBIネット銀行（通期引き下げプラン）0.428%から引き下げ
・0.410%：A銀行
・0.429%：りそな銀行（全期間型・WEB申込限定プラン）
※表面金利が0.450%以下の主な銀行・金融機関の住宅ローンのみ掲載。全て最優遇金利で、審査の結果によって金利が上がることもある。基本はネット契約商品の金利。18銀行500商品から調査。諸費用は全商品一緒で、手数料として借入額×2.2%。りそな銀行のみ、諸費用は借入額×2.2%＋3.3万円。
以上のように、7月1日に金利を引き下げたのは、PayPay銀行、住信SBIネット銀行、SBIマネープラザの3金融機関だった。
なお、住信SBIネット銀行及びSBIマネープラザは、借り換え金利にを0.398%に引き下げた。これは、明らかに6月まで最低金利だったPayPay銀行をわずかではあるが0.001%下回るという金利で、割引プログラム等なしでの、最低金利を実現しようとしたものだった。しかし、そのPayPay銀行が更に金利を引き下げたために、肩透かしを食らってしまった。
なお、上記の住宅ローンはすべて手数料が、「借入額×2.2%」で横並びなので、単純に金利だけを比較すれば有利な商品がわかる（りそな銀行のみ、借入額×2.2%＋3.3万円と若干高い）。
PayPay銀行は、セット割引を使わなくても利用できるので、利用しやすくなったといえる。ただし、PayPay銀行は、個人事業主は申込できないほか、対象となる不動産にも条件が付く。賃貸併用住宅、借地物件、不動産業者の仲介のない個人間売買、保留地物件などは融資の対象外となっている。
大手銀行と比べると、総支払額で76万円おとく
次に、この低金利の住宅ローンが、大手銀行の金利と比べてどれだけおとくになるのかを試算してみよう。大手銀行の変動金利は0.525％でありため、金利差は0.2％弱だ。試算の条件は、新規借入、借入額3000万円、借入期間35年、手数料込み、変動金利は将来に渡り、変化しないとした。
・0.380%：PayPay銀行、総支払額3270万円
・0.525%：大手銀行、総支払額3346万円（76万円多い）
※大手銀行の保証料は、35年で借入額×2.06％とした
「不動産会社から大手銀行を進められた」「安心感がある」といった理由から大手銀行を選ぶ人が多いが、変動金利についてはネット銀行の金利の低さが目立つ。ネット銀行を利用すれば、実に76万円もとくをする可能性がある。
変動金利は、まだ下がる？
例年、住宅ローンの需要期といわれる1～3月は、各社がキャンペーン金利などを出してアピールし、その後は若干金利が上がることもある。しかし今年はその後もじりじりと変動金利は下がり続けている。変動金利は市場金利の影響よりも、銀行間の競争によって金利が決まるといわれており、コロナ自粛が収まりつつある中で、件数を獲得したい銀行がまた金利引き下げに動く可能性がある。
今後注目されるのは、住信SBIネット銀行、SBIマネープラザの動向だ。今回、最低金利を達成できなかったことを受けて、さらなる金利引下げを行うか、注目したい。
なお、変動金利は金利上昇リスクがある商品。金利上昇時は毎月支払額が増加するので、金利上昇ケースを試算しておくべきだろう。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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- 実質金利(手数料込)
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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