世帯年収500万円の30代夫婦と子ども3人家族が、買っていい不動産はいくら? 
【住宅ローン借入額をシミュレーション】

2020年12月8日公開(2022年1月11日更新)
菱田 雅生:ライフアセットコンサルティング 代表

会社員で年収500万円の夫34歳、妻33歳、3歳の子どもが1人の家族が、不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。妻は子どもが小学校に上がるころからパートを始め、その収入が継続的に期待できる前提で、かつ、老後のゆとりを考えると3500万円あたりまでの物件が無難だろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

年収500万円の夫とパートの妻、子ども1人のケースをシミュレーション

 今回は、結婚5年目の30代の夫婦、佐々木さん(仮名)から相談が来たと想定して試算する。現在の夫の年収は500万円で貯蓄は400万円。来春に子どもが幼稚園に入るので、そのタイミングに合わせて建売住宅でも買いたいと考えているようだ。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの支出を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。

 今回は、夫の年収は50歳まで年1%の昇給率で増えていき、子どもの小学校入学時から始める妻のパート収入は昇給なし。子どもは1人のみ。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後約30年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫34歳/年収500万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
・妻33歳、主婦(パート収入:年間80万円、増減なし)
【基本生活費】180万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃月8万円(購入後)年155万円(ローン返済+保有税等)
【教育費】幼稚園から高校までは公立、大学は私立文系
【保険料】12万円
【その他出費】48万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+65万円
【貯蓄残高】400万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】3,500万円(諸経費+140万円)の建売住宅を頭金300万円とローン3,340万円(全期間固定金利1.3%、30年返済)で翌年購入。毎月返済額約11万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

物件価格は3500万円あたりがギリギリのライン

 前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は3500万円あたりがギリギリか。夫の収入の増加が確実で、妻もパートをずっと続けるのであれば、老後資金も1500万円程度は貯められるはず。

 3000万円、3500万円、4000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、4000万円の物件を購入した場合は、63歳時点での貯蓄は714万円。何とかなるかもしれないが、老後のゆとりを考えるともう少し貯蓄したいところだ。3500万円の物件なら、63歳時点の貯蓄は1364万円になる。65歳まで働くことで、65歳時点で1500万円前後には貯蓄を増やせるはずだ。

30代、世帯年収500万円の夫婦が買える物件価格は?

40代、世帯年収600万円の夫婦が買える物件価格は?
※グラフと同じ前提条件で物件価格のみ変えて計算。

 下記に、3500万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

3500万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

 ただし、2人目の子どもが生まれたり、妻のパート収入が期待できなくなったりするなど、想定外の事態が起きると、この試算のとおりにはいかなくなる。もし、そのような不確定要素が心配なのであれば、物件価格をさらに下げておくと安心だろう。

 それなりの立地条件や利便性を求めながら3500万円以内の一戸建てを探すのは、都心に近くなればなるほど厳しいかもしれない。どうしても住みたい地域が決まっていて、それを動かすことが困難である場合は、中古も含めて探すとよいだろう。

 一方で、住みたい地域が明確には決まっていない場合は、地域を限定せずに幅広い視野から物件を探すとよいだろう。少し郊外に行けば、駅近の物件でも3500万円以内で見つけることができる地域もある。

 夫と妻それぞれの親について、将来的に介護の必要性が出てきたときにどうするのか、兄弟姉妹でサポートできる体制を作ることができるか。可能であれば、そのようなことも含めて夫婦で相談するとよいだろう。兄弟姉妹がいない場合は、できる限り親の住まいにも近い地域で物件を探したほうが、何かあったときのためには無難かもしれない。

住宅ローン減税で金利を0%以下にできる場合もある

 なお、父母や祖父母からの住宅資金援助が受けられるのであれば、その分だけ物件価格を引き上げても問題ないだろう。もちろん、物件の価格を上げるのではなく、借入金額を少なくすることができれば、住宅ローンの返済をもっと楽にし、将来の貯蓄額をもっと増やすことができるだろう。

 現在のような住宅ローン金利の低さからすると、目いっぱい35年返済で借りて、住宅ローン減税をフルに受け、減税の終わる10年後または13年後(住宅ローン減税の特例措置が受けられる場合)に繰り上げ返済をするという方法も可能ではある。住宅ローン金利を住宅ローン減税の控除率1%よりも低くできるなら、実質的な借入金利を0%以下にできてしまう計算になるからだ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利0.7%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 ただし、住宅ローンの借り入れにはリスクがあることを覚えておこう。変動金利型で借り入れる場合は金利上昇リスクも考えておかなければいけないし、目いっぱいの金額を35年返済で組むこともあまりおすすめはできない。ゆとりある返済計画が立てられるよう、冷静に検討してほしいところである。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを借りる人の年収や頭金の目安は? ゆとりある返済比率の目安を知っておこう

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・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
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新規借入2023年9月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

住宅ローン金利優遇割で、金利年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/9/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NET、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
※新団信は2023年7月1日以降借入れの人に適用
閉じる
自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ
実質金利(手数料込)
0.419%
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.75%上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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