【住宅ローン借入額をシミュレーション】借入額を増額する7つの方法とは？　返済可能額もしっかり把握しておこう！

住宅ローンの借入額を増やすための具体的な方法について解説しよう。「借りられる金額」を増やせても、現在の家計から「返せる金額」が増えるわけではないという点には十分に注意してほしい。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

「収入合算」で借入額を増やす

収入合算やペアローンで借入額を増やす（出所：PIXTA）

　住宅ローンの借入額を増額する最も簡単な方法が「収入合算」だろう。たとえば、年収400万円の夫の収入だけで住宅ローンを組むのではなく、年収300万円の妻の収入も合算して、世帯年収700万円で住宅ローンを組むようなイメージである。

　フラット35の住宅ローンシミュレーションで試算すると、年収400万円だと借入可能額は3,928万円（金利1.310％、35年返済の場合。以下、同条件）だが、年収700万円になると借入可能額は6,875万円と、3,000万円近く増額できることが分かる。

　また、収入合算できる人は夫婦に限らない。フラット35で収入合算できる人の要件は以下のように定められている。

・住宅ローン申込者の親、子、配偶者のうち1人のみ
・いずれも申し込み時点で70歳未満であること
・原則として申込者と同居すること
・収入合算できる金額は、収入合算者の収入の全額

　一方、フラット35以外の住宅ローン商品の場合は、金融機関によって合算できる要件が異なる。たとえば、合算できる金額が申込者の収入の半分までとか、収入合算者の収入の半分までなど、微妙に違っている場合がある。また、パート収入は合算できる場合とできない場合がある。

　したがって、収入合算を検討する場合は、事前に金融機関に確認しておくべきだろう。

「ペアローン」を利用して借入額を増やす

　先に述べたように、フラット35の場合は、収入合算者の収入の全額を合算できるので問題ないが、ほかの住宅ローン商品の場合は、合算者の収入の全額は合算できないケースが多い。

　たとえば、夫の年収が400万円で、妻の年収が300万円の場合、妻の収入の半分だけ合算できるとすると、合計年収は550万円（＝400万円＋300万円÷2）にしかならない。

　このような場合、多くの金融機関で取り扱っている「ペアローン」を利用すれば問題を解消できる。ペアローンとは、年収400万円の夫と年収300万円の妻のそれぞれが別々に住宅ローンを組むようなものである。こうすれば、全額を収入合算するのと同じようなかたちにできる。

　ペアローンは、それぞれが住宅ローンを組むので、各自が住宅ローン控除を受けられたり、各自で団体信用生命保険に加入できたりする。一方で、ローンを2本組むことになるので、事務手数料が2本分になるといった注意点もある。

住宅ローン申込先の銀行・金融機関を変える

　フラット35の場合は、利用条件などが住宅金融支援機構によって決められているため、申込先の銀行・金融機関による違いは、適用金利と融資手数料ぐらいだ。「ぐらい」といっても、金利と手数料はとても重要なので、フラット35を利用するのであれば、銀行・金融機関をきちんと比較検討すべきである。

　一方、銀行・金融機関のそれぞれが取り扱っている住宅ローン商品の場合は、借入可能額がいくらになるのかは、銀行・金融機関それぞれで審査基準が公表されていないため、実際に住宅ローンを申し込んでみて、審査が通るか通らないかを確認するまで分からないのが実情だ。

　国土交通省が銀行・金融機関などに対して毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成30年度）」の結果を見ると、住宅ローン審査項目の一つである返済負担率（＝年間返済額の年収に対する割合）は、「35％以内」とする銀行・金融機関が多い。ただ、「45％以内」や「40％以内」としている銀行・金融機関の回答も見られるので、返済負担率の基準が緩い金融機関も存在することが分かる。

　仮に、審査金利が3％だったとして、年収500万円の人が35年返済で住宅ローンを組むとすると、返済負担率35％では約3,800万円が限度となるが、40％なら約4,400万円、45％なら約4,900万円まで借りられるようになる。

　審査金利も公表されていないので、このように単純に計算して比較することはできないが、銀行・金融機関によって借りられる金額が変わる可能性があることは知っておくべきだろう。

「返済期間を長くする」など、
そのほかの増額方法もある

　ほかに借入額を増額する方法としては、

・返済期間をできるだけ長くする
・元金均等返済ではなく元利均等返済にする
・ボーナス払いを多めに設定する
・ほかの借り入れがあれば完済しておく

　などが挙げられる。これらは、住宅ローンの仕組みが理解できていれば常識的なことだろう。

「返済期間をできるだけ長くする」ことで年間返済額が少なくなる。すると当然ながら返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる。それだけ借入可能額が多くなるわけだ。

「元金均等返済ではなく元利均等返済にする」ことで、同じ借り入れ条件なら、元利均等返済のほうが当初の返済額は少なくなるため、借入可能額は多くなる。

「ボーナス払いを多めに設定する」ことで、毎月返済額を少なくすることができる。ただし、借入可能額が増えるかどうかは銀行・金融機関次第である。ボーナス払いを設定しても、全額を毎月払いで組んだものとして審査されるところもあるようなので、その場合はボーナス払いの有無で借入可能額は変わらないことになる。

　そして、住宅ローン審査の際は、カードローンや車のローンなど、ほかの借り入れ状況も考慮されるため、完済しておいたほうが借入可能額は多くなる。

借入可能額よりも返済可能額の把握が重要！

　会社員や公務員など収入が安定している人は、借入可能額が非常に多い。年収が400万円や500万円もあれば、4,000万円から5,000万円程度まで普通に借りることが可能である。

　一方、現在の家計から安心して返せる金額である返済可能額は、借入可能額よりもかなり少ないと思っておくべきだ。

　重要なのは、返済可能額である。返済可能額から導き出せる物件価格の範囲内でマイホーム取得を考えないと、教育資金や老後資金など、住宅資金以外の部分にしわ寄せがいくことになる。

　そのため、住宅ローン借入額の増額を考えるのであれば、住宅資金以外の資金についても慎重かつ冷静に検討した上で実行するかどうかを決めることが重要だろう。

　なお、ダイヤモンド不動産研究所の借入可能額シミュレーションを使うと、簡単に借入可能額が分かるので、すぐに借入可能額を知りたいという人は、このシミュレーションがおすすめだ。

　また、返済額を知りたいなら、以下の返済額シミュレーションが便利なので、是非、利用してみてほしい。

物件価格から住宅ローン借入額をシミュレーション【リンク集】

・2000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・3000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・4000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・5000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・6000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・7000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・8000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・9000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・1億円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・安心して返済できる借入額の計算方法

・住宅ローンの借入額を増額する方法
 ・住宅ローンを組むときに守るべき5つの注意点

ケース別の住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年5月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

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住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

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表面金利: 年0.648%

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おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

2位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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団体信用
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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.792%
総返済額　3427万円

表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。