【住宅ローン借入額をシミュレーション】借入額を増額する7つの方法とは？　返済可能額もしっかり把握しておこう！

住宅ローンの借入額を増やすための具体的な方法について解説しよう。「借りられる金額」を増やせても、現在の家計から「返せる金額」が増えるわけではないという点には十分に注意してほしい。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

「収入合算」で借入額を増やす

収入合算やペアローンで借入額を増やす（出所：PIXTA）

　住宅ローンの借入額を増額する最も簡単な方法が「収入合算」だろう。たとえば、年収400万円の夫の収入だけで住宅ローンを組むのではなく、年収300万円の妻の収入も合算して、世帯年収700万円で住宅ローンを組むようなイメージである。

　フラット35の住宅ローンシミュレーションで試算すると、年収400万円だと借入可能額は3,928万円（金利1.310％、35年返済の場合。以下、同条件）だが、年収700万円になると借入可能額は6,875万円と、3,000万円近く増額できることが分かる。

　また、収入合算できる人は夫婦に限らない。フラット35で収入合算できる人の要件は以下のように定められている。

・住宅ローン申込者の親、子、配偶者のうち1人のみ
・いずれも申し込み時点で70歳未満であること
・原則として申込者と同居すること
・収入合算できる金額は、収入合算者の収入の全額

　一方、フラット35以外の住宅ローン商品の場合は、金融機関によって合算できる要件が異なる。たとえば、合算できる金額が申込者の収入の半分までとか、収入合算者の収入の半分までなど、微妙に違っている場合がある。また、パート収入は合算できる場合とできない場合がある。

　したがって、収入合算を検討する場合は、事前に金融機関に確認しておくべきだろう。

「ペアローン」を利用して借入額を増やす

　先に述べたように、フラット35の場合は、収入合算者の収入の全額を合算できるので問題ないが、ほかの住宅ローン商品の場合は、合算者の収入の全額は合算できないケースが多い。

　たとえば、夫の年収が400万円で、妻の年収が300万円の場合、妻の収入の半分だけ合算できるとすると、合計年収は550万円（＝400万円＋300万円÷2）にしかならない。

　このような場合、多くの金融機関で取り扱っている「ペアローン」を利用すれば問題を解消できる。ペアローンとは、年収400万円の夫と年収300万円の妻のそれぞれが別々に住宅ローンを組むようなものである。こうすれば、全額を収入合算するのと同じようなかたちにできる。

　ペアローンは、それぞれが住宅ローンを組むので、各自が住宅ローン控除を受けられたり、各自で団体信用生命保険に加入できたりする。一方で、ローンを2本組むことになるので、事務手数料が2本分になるといった注意点もある。

住宅ローン申込先の銀行・金融機関を変える

　フラット35の場合は、利用条件などが住宅金融支援機構によって決められているため、申込先の銀行・金融機関による違いは、適用金利と融資手数料ぐらいだ。「ぐらい」といっても、金利と手数料はとても重要なので、フラット35を利用するのであれば、銀行・金融機関をきちんと比較検討すべきである。

　一方、銀行・金融機関のそれぞれが取り扱っている住宅ローン商品の場合は、借入可能額がいくらになるのかは、銀行・金融機関それぞれで審査基準が公表されていないため、実際に住宅ローンを申し込んでみて、審査が通るか通らないかを確認するまで分からないのが実情だ。

　国土交通省が銀行・金融機関などに対して毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成30年度）」の結果を見ると、住宅ローン審査項目の一つである返済負担率（＝年間返済額の年収に対する割合）は、「35％以内」とする銀行・金融機関が多い。ただ、「45％以内」や「40％以内」としている銀行・金融機関の回答も見られるので、返済負担率の基準が緩い金融機関も存在することが分かる。

　仮に、審査金利が3％だったとして、年収500万円の人が35年返済で住宅ローンを組むとすると、返済負担率35％では約3,800万円が限度となるが、40％なら約4,400万円、45％なら約4,900万円まで借りられるようになる。

　審査金利も公表されていないので、このように単純に計算して比較することはできないが、銀行・金融機関によって借りられる金額が変わる可能性があることは知っておくべきだろう。

「返済期間を長くする」など、
そのほかの増額方法もある

　ほかに借入額を増額する方法としては、

・返済期間をできるだけ長くする
・元金均等返済ではなく元利均等返済にする
・ボーナス払いを多めに設定する
・ほかの借り入れがあれば完済しておく

　などが挙げられる。これらは、住宅ローンの仕組みが理解できていれば常識的なことだろう。

「返済期間をできるだけ長くする」ことで年間返済額が少なくなる。すると当然ながら返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる。それだけ借入可能額が多くなるわけだ。

「元金均等返済ではなく元利均等返済にする」ことで、同じ借り入れ条件なら、元利均等返済のほうが当初の返済額は少なくなるため、借入可能額は多くなる。

「ボーナス払いを多めに設定する」ことで、毎月返済額を少なくすることができる。ただし、借入可能額が増えるかどうかは銀行・金融機関次第である。ボーナス払いを設定しても、全額を毎月払いで組んだものとして審査されるところもあるようなので、その場合はボーナス払いの有無で借入可能額は変わらないことになる。

　そして、住宅ローン審査の際は、カードローンや車のローンなど、ほかの借り入れ状況も考慮されるため、完済しておいたほうが借入可能額は多くなる。

借入可能額よりも返済可能額の把握が重要！

　会社員や公務員など収入が安定している人は、借入可能額が非常に多い。年収が400万円や500万円もあれば、4,000万円から5,000万円程度まで普通に借りることが可能である。

　一方、現在の家計から安心して返せる金額である返済可能額は、借入可能額よりもかなり少ないと思っておくべきだ。

　重要なのは、返済可能額である。返済可能額から導き出せる物件価格の範囲内でマイホーム取得を考えないと、教育資金や老後資金など、住宅資金以外の部分にしわ寄せがいくことになる。

　そのため、住宅ローン借入額の増額を考えるのであれば、住宅資金以外の資金についても慎重かつ冷静に検討した上で実行するかどうかを決めることが重要だろう。

　なお、ダイヤモンド不動産研究所の借入可能額シミュレーションを使うと、簡単に借入可能額が分かるので、すぐに借入可能額を知りたいという人は、このシミュレーションがおすすめだ。

　また、返済額を知りたいなら、以下の返済額シミュレーションが便利なので、是非、利用してみてほしい。

物件価格から住宅ローン借入額をシミュレーション【リンク集】

・2000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・3000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・4000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・5000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・6000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・7000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・8000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・9000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・1億円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・安心して返済できる借入額の計算方法

・住宅ローンの借入額を増額する方法
 ・住宅ローンを組むときに守るべき5つの注意点

ケース別の住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2024年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

1位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、住宅ローン金利優遇割）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.298%
総返済額　3156万円

表面金利: 年0.169%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,566円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

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2024/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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生命保険

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ　手数料定率型（新規借入）金利優遇キャンペーン・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%
総返済額　3221万円

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,123円

おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.428%
総返済額　3226万円

表面金利: 年0.298%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,227円

おすすめポイント

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応

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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15％を上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。