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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
借入額を増額する7つの方法とは? 返済可能額もしっかり把握しておこう!

2020年9月16日公開(2021年3月29日更新)
菱田 雅生
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不動産を購入する際、借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションするこのコーナー。今回は番外編として、住宅ローンの借入額を増やすための具体的な方法についてまとめておく。ただし、「借りられる金額」を増やせても、現在の家計から「返せる金額」が増えるわけではないという点には十分に注意してほしい。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

「収入合算」で借入額を増やす

住宅ローン借入額を増額する方法
収入合算やペアローンで借入額を増やす(出所:PIXTA)

 住宅ローンの借入額を増額する最も簡単な方法が「収入合算」だろう。たとえば、年収400万円の夫の収入だけで住宅ローンを組むのではなく、年収300万円の妻の収入も合算して、世帯年収700万円で住宅ローンを組むようなイメージである。

 フラット35の住宅ローンシミュレーションで試算すると、年収400万円だと借入可能額は3,928万円(金利1.310%、35年返済の場合。以下、同条件)だが、年収700万円になると借入可能額は6,875万円と、3,000万円近く増額できることが分かる。

 また、収入合算できる人は夫婦に限らない。フラット35で収入合算できる人の要件は以下のように定められている。

・住宅ローン申込者の親、子、配偶者のうち1人のみ
・いずれも申し込み時点で70歳未満であること
・原則として申込者と同居すること
・収入合算できる金額は、収入合算者の収入の全額

 一方、フラット35以外の住宅ローン商品の場合は、金融機関によって合算できる要件が異なる。たとえば、合算できる金額が申込者の収入の半分までとか、収入合算者の収入の半分までなど、微妙に違っている場合がある。また、パート収入は合算できる場合とできない場合がある。

 したがって、収入合算を検討する場合は、事前に金融機関に確認しておくべきだろう。

「ペアローン」を利用して借入額を増やす

 先に述べたように、フラット35の場合は、収入合算者の収入の全額を合算できるので問題ないが、ほかの住宅ローン商品の場合は、合算者の収入の全額は合算できないケースが多い。

 たとえば、夫の年収が400万円で、妻の年収が300万円の場合、妻の収入の半分だけ合算できるとすると、合計年収は550万円(=400万円+300万円÷2)にしかならない。

 このような場合、多くの金融機関で取り扱っている「ペアローン」を利用すれば問題を解消できる。ペアローンとは、年収400万円の夫と年収300万円の妻のそれぞれが別々に住宅ローンを組むようなものである。こうすれば、全額を収入合算するのと同じようなかたちにできる。

 ペアローンは、それぞれが住宅ローンを組むので、各自が住宅ローン控除を受けられたり、各自で団体信用生命保険に加入できたりする。一方で、ローンを2本組むことになるので、事務手数料が2本分になるといった注意点もある。

【関連記事はこちら】>>夫婦で住宅ローンを借りる「3つの方法」とは? 離婚リスクも考慮して契約を選ぼう

住宅ローン申込先の銀行・金融機関を変える

 フラット35の場合は、利用条件などが住宅金融支援機構によって決められているため、申込先の銀行・金融機関による違いは、適用金利と融資手数料ぐらいだ。「ぐらい」といっても、金利と手数料はとても重要なので、フラット35を利用するのであれば、銀行・金融機関をきちんと比較検討すべきである。

 一方、銀行・金融機関のそれぞれが取り扱っている住宅ローン商品の場合は、借入可能額がいくらになるのかは、銀行・金融機関それぞれで審査基準が公表されていないため、実際に住宅ローンを申し込んでみて、審査が通るか通らないかを確認するまで分からないのが実情だ。

 国土交通省が銀行・金融機関などに対して毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査(平成30年度)」の結果を見ると、住宅ローン審査項目の一つである返済負担率(=年間返済額の年収に対する割合)は、「35%以内」とする銀行・金融機関が多い。ただ、「45%以内」や「40%以内」としている銀行・金融機関の回答も見られるので、返済負担率の基準が緩い金融機関も存在することが分かる。

 仮に、審査金利が3%だったとして、年収500万円の人が35年返済で住宅ローンを組むとすると、返済負担率35%では約3,800万円が限度となるが、40%なら約4,400万円、45%なら約4,900万円まで借りられるようになる。

 審査金利も公表されていないので、このように単純に計算して比較することはできないが、銀行・金融機関によって借りられる金額が変わる可能性があることは知っておくべきだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを借りる人の年収や頭金の目安は? ゆとりある返済比率の目安を知っておこう

「返済期間を長くする」など、
そのほかの増額方法もある

 ほかに借入額を増額する方法としては、

  • ・返済期間をできるだけ長くする
  • ・元金均等返済ではなく元利均等返済にする
  • ・ボーナス払いを多めに設定する
  • ・ほかの借り入れがあれば完済しておく

 などが挙げられる。これらは、住宅ローンの仕組みが理解できていれば常識的なことだろう。

 「返済期間をできるだけ長くする」ことで年間返済額が少なくなる。すると当然ながら返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる。それだけ借入可能額が多くなるわけだ。

 「元金均等返済ではなく元利均等返済にする」ことで、同じ借り入れ条件なら、元利均等返済のほうが当初の返済額は少なくなるため、借入可能額は多くなる。

 「ボーナス払いを多めに設定する」ことで、毎月返済額を少なくすることができる。ただし、借入可能額が増えるかどうかは銀行・金融機関次第である。ボーナス払いを設定しても、全額を毎月払いで組んだものとして審査されるところもあるようなので、その場合はボーナス払いの有無で借入可能額は変わらないことになる。

 そして、住宅ローン審査の際は、カードローンや車のローンなど、ほかの借り入れ状況も考慮されるため、完済しておいたほうが借入可能額は多くなる。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの仮審査で基準となる21項目を徹底解説! 本審査までの流れや必要な書類とは

借入可能額よりも返済可能額の把握が重要!

 会社員や公務員など収入が安定している人は、借入可能額が非常に多い。年収が400万円や500万円もあれば、4,000万円から5,000万円程度まで普通に借りることが可能である。

 一方、現在の家計から安心して返せる金額である返済可能額は、借入可能額よりもかなり少ないと思っておくべきだ。

 重要なのは、返済可能額である。返済可能額から導き出せる物件価格の範囲内でマイホーム取得を考えないと、教育資金や老後資金など、住宅資金以外の部分にしわ寄せがいくことになる。

 そのため、住宅ローン借入額の増額を考えるのであれば、住宅資金以外の資金についても慎重かつ冷静に検討した上で実行するかどうかを決めることが重要だろう。

 

 なお、ダイヤモンド不動産研究所の借入可能額シミュレーションを使うと、簡単に借入可能額が分かるので、すぐに借入可能額を知りたいという人は、このシミュレーションがおすすめだ。

 また、返済額を知りたいなら、以下の返済額シミュレーションが便利なので、是非、利用してみてほしい。

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