【住宅ローン借入額をシミュレーション】借入額を増額する7つの方法とは？　返済可能額もしっかり把握しておこう！

住宅ローンの借入額を増やすための具体的な方法について解説しよう。「借りられる金額」を増やせても、現在の家計から「返せる金額」が増えるわけではないという点には十分に注意してほしい。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

「収入合算」で借入額を増やす

収入合算やペアローンで借入額を増やす（出所：PIXTA）

　住宅ローンの借入額を増額する最も簡単な方法が「収入合算」だろう。たとえば、年収400万円の夫の収入だけで住宅ローンを組むのではなく、年収300万円の妻の収入も合算して、世帯年収700万円で住宅ローンを組むようなイメージである。

　フラット35の住宅ローンシミュレーションで試算すると、年収400万円だと借入可能額は3,928万円（金利1.310％、35年返済の場合。以下、同条件）だが、年収700万円になると借入可能額は6,875万円と、3,000万円近く増額できることが分かる。

　また、収入合算できる人は夫婦に限らない。フラット35で収入合算できる人の要件は以下のように定められている。

・住宅ローン申込者の親、子、配偶者のうち1人のみ
・いずれも申し込み時点で70歳未満であること
・原則として申込者と同居すること
・収入合算できる金額は、収入合算者の収入の全額

　一方、フラット35以外の住宅ローン商品の場合は、金融機関によって合算できる要件が異なる。たとえば、合算できる金額が申込者の収入の半分までとか、収入合算者の収入の半分までなど、微妙に違っている場合がある。また、パート収入は合算できる場合とできない場合がある。

　したがって、収入合算を検討する場合は、事前に金融機関に確認しておくべきだろう。

「ペアローン」を利用して借入額を増やす

　先に述べたように、フラット35の場合は、収入合算者の収入の全額を合算できるので問題ないが、ほかの住宅ローン商品の場合は、合算者の収入の全額は合算できないケースが多い。

　たとえば、夫の年収が400万円で、妻の年収が300万円の場合、妻の収入の半分だけ合算できるとすると、合計年収は550万円（＝400万円＋300万円÷2）にしかならない。

　このような場合、多くの金融機関で取り扱っている「ペアローン」を利用すれば問題を解消できる。ペアローンとは、年収400万円の夫と年収300万円の妻のそれぞれが別々に住宅ローンを組むようなものである。こうすれば、全額を収入合算するのと同じようなかたちにできる。

　ペアローンは、それぞれが住宅ローンを組むので、各自が住宅ローン控除を受けられたり、各自で団体信用生命保険に加入できたりする。一方で、ローンを2本組むことになるので、事務手数料が2本分になるといった注意点もある。

住宅ローン申込先の銀行・金融機関を変える

　フラット35の場合は、利用条件などが住宅金融支援機構によって決められているため、申込先の銀行・金融機関による違いは、適用金利と融資手数料ぐらいだ。「ぐらい」といっても、金利と手数料はとても重要なので、フラット35を利用するのであれば、銀行・金融機関をきちんと比較検討すべきである。

　一方、銀行・金融機関のそれぞれが取り扱っている住宅ローン商品の場合は、借入可能額がいくらになるのかは、銀行・金融機関それぞれで審査基準が公表されていないため、実際に住宅ローンを申し込んでみて、審査が通るか通らないかを確認するまで分からないのが実情だ。

　国土交通省が銀行・金融機関などに対して毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成30年度）」の結果を見ると、住宅ローン審査項目の一つである返済負担率（＝年間返済額の年収に対する割合）は、「35％以内」とする銀行・金融機関が多い。ただ、「45％以内」や「40％以内」としている銀行・金融機関の回答も見られるので、返済負担率の基準が緩い金融機関も存在することが分かる。

　仮に、審査金利が3％だったとして、年収500万円の人が35年返済で住宅ローンを組むとすると、返済負担率35％では約3,800万円が限度となるが、40％なら約4,400万円、45％なら約4,900万円まで借りられるようになる。

　審査金利も公表されていないので、このように単純に計算して比較することはできないが、銀行・金融機関によって借りられる金額が変わる可能性があることは知っておくべきだろう。

「返済期間を長くする」など、
そのほかの増額方法もある

　ほかに借入額を増額する方法としては、

・返済期間をできるだけ長くする
・元金均等返済ではなく元利均等返済にする
・ボーナス払いを多めに設定する
・ほかの借り入れがあれば完済しておく

　などが挙げられる。これらは、住宅ローンの仕組みが理解できていれば常識的なことだろう。

「返済期間をできるだけ長くする」ことで年間返済額が少なくなる。すると当然ながら返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる。それだけ借入可能額が多くなるわけだ。

「元金均等返済ではなく元利均等返済にする」ことで、同じ借り入れ条件なら、元利均等返済のほうが当初の返済額は少なくなるため、借入可能額は多くなる。

「ボーナス払いを多めに設定する」ことで、毎月返済額を少なくすることができる。ただし、借入可能額が増えるかどうかは銀行・金融機関次第である。ボーナス払いを設定しても、全額を毎月払いで組んだものとして審査されるところもあるようなので、その場合はボーナス払いの有無で借入可能額は変わらないことになる。

　そして、住宅ローン審査の際は、カードローンや車のローンなど、ほかの借り入れ状況も考慮されるため、完済しておいたほうが借入可能額は多くなる。

借入可能額よりも返済可能額の把握が重要！

　会社員や公務員など収入が安定している人は、借入可能額が非常に多い。年収が400万円や500万円もあれば、4,000万円から5,000万円程度まで普通に借りることが可能である。

　一方、現在の家計から安心して返せる金額である返済可能額は、借入可能額よりもかなり少ないと思っておくべきだ。

　重要なのは、返済可能額である。返済可能額から導き出せる物件価格の範囲内でマイホーム取得を考えないと、教育資金や老後資金など、住宅資金以外の部分にしわ寄せがいくことになる。

　そのため、住宅ローン借入額の増額を考えるのであれば、住宅資金以外の資金についても慎重かつ冷静に検討した上で実行するかどうかを決めることが重要だろう。

　なお、ダイヤモンド不動産研究所の借入可能額シミュレーションを使うと、簡単に借入可能額が分かるので、すぐに借入可能額を知りたいという人は、このシミュレーションがおすすめだ。

　また、返済額を知りたいなら、以下の返済額シミュレーションが便利なので、是非、利用してみてほしい。

物件価格から住宅ローン借入額をシミュレーション【リンク集】

・2000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・3000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・4000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・5000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・6000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・7000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・8000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・9000万円の家、30歳と40歳の必要年収は？
・1億円の家、30歳と40歳の必要年収は？

・安心して返済できる借入額の計算方法

・住宅ローンの借入額を増額する方法
 ・住宅ローンを組むときに守るべき5つの注意点

ケース別の住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年10月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設割引）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.722%
総返済額　3387万円

表面金利: 年0.590%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,074円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

2位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.762%
総返済額　3410万円

表面金利: 年0.630%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,611円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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店舗での対面相談のみに対応

3位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.782%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.650%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,880円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③3大疾病の50％保障が無料付帯！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80％超～100％以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09％、100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.16％上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。