auじぶん銀行の住宅ローン

来るべきコロナ連鎖倒産で、住宅ローン破産が増加!? 金利上昇、資産価値下落にはどう対応すべき?

【第58回】2021年5月20日公開(2021年5月20日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

今日は、コロナ禍の住宅価格の動向と住宅ローンで破産しないための秘訣を解説します。新型コロナウイルス感染拡大の環境下で地価が下落する一方で、住宅価格は高止まりとなっています。住宅ローンの金利は低く、住宅ローン控除が拡充されている(控除率1%で13年延長)のですが、自分の許容範囲を超えた住宅ローンを組めてしまうことで、破産してしまう潜在リスクもまた高まっています。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

コロナ禍でも住宅がバブル期並みに高い理由

 コロナ禍にあっても利便性の高い都心のタワ-マンションや郊外でも駅近の物件が人気で、こうした物件の価格が上昇を続けています。特にここ数年は、新築マンションの供給業者が高い物件を少しずつでも確実に売る戦略を続けているため価格は高止まりとなり、それが中古マンションにも波及して、コロナ不況下にあってもマンション価格が下がりにくい環境となっています。

■コロナ禍の新築マンション供給数の動向

 新築マンションの供給数は年々低下しています。

 こうした長期傾向に加えて、2020年はコロナウイルスの感染拡大を抑制するための経済活動自粛によってブレーキがかかり、2万4400戸と歴史的に少ない水準にまで落ち込みました。

新築マンション供給戸数
グラフを拡大 ※出所:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」近畿圏マンション市場動向」をもとに作成。2021年は予測値

 首都圏は2021年には3万2000戸に回復するとの見込みですが、それでもコロナ禍の前に戻っただけです。近畿圏の新築マンション供給数もまた、首都圏と比べてボリュームこそ小さいものの、同じ傾向があります。

■コロナ禍の新築マンション価格の動向

 新築マンションの価格は、2013年から上昇を続けています。

 価格上昇のきっかけは2013年9月に2020年オリンピックの東京開催が決定したからでしょう。それ以降は供給戸数を減らしながら価格を引き上げる動きが顕著であり、首都圏ではバブル経済期の1990年以来の平均価格6000万円台という記録的な高値となっています。

 高価格帯の物件が増えれば平均的な収入の購入希望者は減少し、高年収の購入希望者が残ります。新築マンションの供給業者が高年収の顧客を相手に高い物件を少しずつでも確実に売る戦略を採用し続ける限り、新築マンションは少ない発売戸数と価格の高止まりが続くでしょう。そして、新築マンションの供給業者はこの戦略によってちゃんと利益を上げているのです。

【関連記事はこちら】>>新築マンションを値引きする会社はどこ? デベロッパーの懐具合から傾向を分析!

 2008年のリーマンショック直後の新築マンション価格は、供給業者の資金繰り悪化から大幅な値下げも見られたのですが、2013年以降は販売戸数を調整して価格を維持する方向にかじを切っており、それがコロナ禍にあっても増益という形で各社の成果になっているのですね。

 記録的な高値となっている新築マンションを諦め、少し待ってから価格の下がった中古マンションを購入する選択肢もありますが、新築マンションの供給が増えなければ中古マンションの供給数も増えません。また、中古マンションの売り主は不動産会社ではなく「高い価格で買った高年収の個人」です。そう簡単に価格を下げないでしょう。新築マンションの価格が高い状態が続き供給も少ない(売り手市場)となると、中古マンション価格も高止まりとなるのです。

コロナ連鎖倒産の潜在リスク

 たとえ自分がコロナによる影響をあまり受けない業界、また逆に業績を上げている業界にいたとしても将来的な収入減のリスクとは無縁ではありません。

 日本の3メガバンク(三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行)の2021年3月期第2四半期決算では、コロナ禍での業績が想定よりも悪くなかった要因として、政府の政策対応でコロナによる倒産件数が抑制されたからだと分析しています。実態としては倒産してもおかしくない状態だった債務者が、政府の補助金で延命されているというのです。そうなると、潜在的な倒産リスクは想定よりもはるかに大きい可能性がありますね。

 帝国データバンクの調査結果によると、「新型コロナウイルス関連倒産」(法人および個人事業主)は、2021年5月14日16時現在で全国に1441件確認されていますが、これはまだまだ氷山の一角であるかもしれないのです。

【新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数】

新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数
グラフを拡大 「新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数」(事業停止後に法的整理に移行した場合は法的整理日でカウント)出所:帝国データバンク「新型コロナウイルス関連倒産(2021年5月14日現在)」

 今後のウイルスの感染拡大やそれに伴う経済活動の制約が長引く可能性があるのです。そうなるとたとえ影響が軽微な業界であっても、全くの無傷ではいられません。収入が想定よりも減少してしまうと、住宅ローンの返済継続が困難となるのは言うまでもありません。

 また、住宅ローンの金利が低いことは歓迎すべきことばかりではありません。長く低金利が続いていくと金融機関の経営が厳しくなっていきます。さらに融資先の企業が連鎖倒産して多額の貸金を回収できなくなると、輪をかけて経営が厳しくなるでしょう。そうなると、たとえ調達金利が低くても、住宅ローンの金利を上げる動きに出る可能性があるのです。

購入直後の「純資産」は債務超過になりやすい

 コロナ禍で住宅を購入するということは、「特に先行きの不透明な環境下で家を買う」ということです。加えてマイホーム購入直後の家計はほとんど例外なく不測の事態に対して財政状態が「弱い」のです。まずは購入直後のリスクを理解し、それに備えてください。

 特に新築の戸建てや新築マンションをフルローンで購入すると、入居した瞬間に新築住宅は”中古住宅”となります。よほどの人気物件でない限り、中古となった瞬間に1割~2割くらいの市場価値の下落がありますので、家計の「純資産」が債務超過の状態になっていることが多いのです。

【新築住宅をフルローンで購入した直後の貸借対照表】

新築住宅をフルローンで購入した直後の貸借対照表

 貸借対照表は企業会計の分野で企業の財政状態を表す決算書の一つで、左側に「資産」、右側に「負債」を一覧表示し、その差額を「純資産」とする表です。

 企業が債務超過になると、銀行が新たな融資はせず、場合によってはすでに融資した貸金をただちに返済するよう要求するため、資金が回らなくなり倒産してしまいます。しかし、個人の場合は債務超過になったところで、銀行が住宅ローンをただちに返済するように要求してくることはありません。毎月の住宅ローンの返済を滞りなく行っている限り、銀行は何も言ってこないのです。

 ですから購入した住宅に住み続けて住宅ローンの支払いを続ける前提がある限り、「純資産」が債務超過になっても何ら問題はありません。

■マイホームを売却するときに債務超過だと泣き面に蜂

 この「純資産」が債務超過になっていると困るのは、マイホームを売却する局面です。住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る(オーバーローンの)場合は売却代金によって住宅ローンを完済することができません。金融機関は対象の不動産を処分した代金で住宅ローンを回収できるようにする権利として抵当権を設定していますので、住宅ローンの残高よりも安い値段で売るのであれば、物件の売却を了承してくれません。つまり抵当権を外してくれません。

 さらに不動産を売却するには、仲介業者に対し成約価格に応じた仲介手数料が必要です。債務超過の状態で家を売却する場合は、「キャッシング」や「フリーローン」などの高金利の借金で住宅ローン完済の不足分と仲介業者に払う仲介手数料を払うしかありません。住宅ローンは1%未満の低金利ですが、キャッシングは10%以上の高金利となります。まさに泣き面に蜂という状態になるのです。

 しかし、この債務超過状態はずっと続くことはありません。住宅ローンの金額は返済によって最終的にはゼロ円になりますが、家の市場価値はよほどのことがない限り、ゼロ円になることはありません。そのため、理論的には住宅ローンのスタートから完済までのどこかのタイミングで必ずオーバーローン状態は解消されることになります。

【マイホームの市場価値と、住宅ローン残高の推移グラフ】

市場価値とローン残高の推移グラフ

■潜在するマイホーム債務超過リスクへの対策

 ですから、マイホームを購入した直後は財政的に最も弱い状態だとも言えるのです。しかし同時に、債務超過の期間に家を売却するようなことにならない限りは、その脆弱さが顕在化することはないとも言えます。そのため、対策としては次の2つが考えられます。

  • ① 少なくとも10年はこの家に住むと思える家を購入する。
  • ② 頭金を入れる、または頭金相当の資金を温存する。

 まず、マイホームの購入にあたっては、「その家に一生住むんだ!」という覚悟までは必要はないですが、少なくとも10年くらいはそこに住もうと思えるような家を購入することです。少しでも長く住み続けることで債務超過状態が解消する時期が近づきます。

 次に、フルローンではなく頭金を入れることです。購入した後に購入物件の市場価値が下がり、住宅ローンの金額を下回ることによってオーバーローン状態となるのですから、あらかじめ市場価値の下落を見越して頭金を入れておくことでオーバーローン状態を回避する、または完全に回避できないまでもオーバーローンの期間を短くすることができます。これによって債務超過を回避することができるのです。厳密にはこの例では売却のための仲介手数料が足りませんが、マイナスになっているよりははるかにマシですね。

【1割の頭金を入れて1割市場価値が下がった場合】

1割の頭金を入れて1割市場価値が下がった場合

 また、この頭金相当の現金は実際に住宅の代金に充当せず、温存していても同じ効果があります。市場価値の下落分以上の現金を持っていれば貸借対照表は債務超過にならないのです(図表)。

【1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合】

1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合

 しかし、頭金相当をその後に使い切ってしまうと、実質的に債務超過となってしまいます。また、購入する時点で十分な自己資金がない状態でフルローンの住宅ローンを組むということも債務超過となる可能性が高いです。

 もちろん前述したように、債務超過で即アウトということはありません。しかし予期せぬアクシデントによって家を売却しなければならなくなったときに、一気にリスクが顕在化します。そうした潜在的なリスクを負っていることを踏まえて、その分慎重に物件選びやその後10年間の資金計画を立てる必要があるのです。

一刻も早く債務超過状態を脱出しよう

 マイホームを購入した直後は債務超過の潜在的リスクがあります。ただ指をくわえて見ていてよいのでしょうか? 粛々と住宅ローンの支払いを続けていれば、いずれは住宅ローンの残高が家の市場価格を下回り債務超過リスクは薄まっていきます。それまでの間に不運に見舞われないよう、ただ神に祈るしかないのでしょうか? 答えは否です。

 まずは一刻も早く、債務超過状態を脱出すべく貯蓄を増やすべきです。例えば新築住宅をフルローンで購入したことで債務超過となっている人は、家の市場価値の下落分を現金でカバーできるよう、購入価格の1割~2割を目標として貯蓄してください。まずは前述の「(表)1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合」のような貸借対照表が目標です。ただし、この貸借対照表でも「純資産」の額はゼロ円ですから、けっして安全というわけではありません。

 また、中古住宅を購入した人もけして例外ではありません。家の購入に伴って仲介手数料や住宅ローンの融資手数料、引越し費用などで多くのお金を使ったはずです。特にマイホームを購入した直後の預金は家計史上最も少ない状態になっているはずです。つまり、想定外の出費に対してとても弱い状態なのです。

 わたしは「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」で一般の方の住宅ローンやマイホーム購入の相談に乗っているのですが、ときどき「いつから繰り上げ返済したらいいですか? やはり早い方がいいですか?」と聞かれることがあります。

 理論的に繰り上げ返済は、一日でも早く1円でも多く行うことで利息の負担を少なくすることができます。この究極の形は「頭金」です。つまりすぐに繰り上げ返済できるのなら最初から頭金として入れて、借りる住宅ローンを減らせばよいだけのことです。

 加えて、住み始めてから当初の10年(13年)間については住宅ローン控除の恩恵があります。変動金利や当初固定金利などであれば、金利は1%を下回っているので逆にもうかっている状態であり、それも住宅ローン残高が多いほど儲かります。そのため、繰り上げ返済などはせず貯蓄を増やして、一刻も早く債務超過状態や預金が少ない状態を脱出すべき時期なのです。

■当初の10年(13年)で定年時のローン残高の貯金をためるべし

 こちらは、40歳で3000万円の新築住宅を購入してフルローンで住宅ローンを組んだ人が10年(13年)で目指す貯蓄額を示したものです。

【10年(13年)後に目指す貯蓄額は?】

住宅ローン残高の推移(10年後と60歳定年時)
貸借対照表(購入10年後)
(図表)10年(13年)後に目指す貯蓄額は「定年時のローン残高」
グラフを拡大 (図表)10年(13年)後に目指す貯蓄額は「定年時のローン残高」

 10年後の住宅ローン残高は2247万円になっています。そして順調に行けば、20年後の60歳定年時の住宅ローン残高は1415万円となる予定です。

 そして、当初10年(13年)間で目標とする貯蓄額は、60歳定年時の住宅ローン残高とするのです。家を購入してから10年(13年)後は定年退職までに完済を目標とする住宅ローンの折り返し地点と言えます。この折り返し地点で定年退職時に完済するだけの貯蓄が達成できていれば、住宅ローン完済のめどが具体的に立っていると言えるのですよ。

 この例ではマイホームの市場価値が2000万円に下落しており、まだ住宅ローン残高の方が上回っているオーバーローン状態であるという想定にしています。しかし、貸借対照表の「純資産」の額は1168万円もあります。わけあって売却しなければならなくなったとしても、手持ちの資金で住宅ローンを完済して売却することができます。

 また、このように前半の期間で定年時の住宅ローン残高と同額の現預金があれば、まずは完済する自信が付きますよね。住宅ローン完済のめどがついて初めて、老後資金をためていく計画に実現可能性が出てくるのです。

まとめ~住宅ローンで破産しないための秘訣

 コロナ環境下にあっても住宅価格は高く、自分が組むことのできるギリギリの住宅ローンを組んだ後に収入が下がり、住宅ローンの金利が上がって利息の負担が増加するとなると、まさに泣き面に蜂状態です。

 せっかく購入した家を不幸の連鎖によって喪失してしまわないようにするには、こうしたコロナ環境下の潜在リスクを把握し、自分の収入が減るリスク、選んだ住宅ローンのリスクを踏まえて無理のない資金計画を立て、実行していく必要があるのですよ。そんなことを考えたこともないのなら、今からでも行うべきです。

 この記事を読んだあなたが、コロナ環境下の不測の事態に強く厚い純資産を獲得し、ご家族とすてきな人生を歩まれることを祈っています。良かったら著書「住宅破産」もお手にとって読んでみてくださいね!

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
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総返済額 3218万円
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保証料
0円
毎月返済額
75,045円
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「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

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団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
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  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

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手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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