auじぶん銀行の住宅ローン

来るべきコロナ連鎖倒産で、住宅ローン破産が増加!? 金利上昇、資産価値下落にはどう対応すべき?

【第58回】2021年5月20日公開(2021年5月20日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

今日は、コロナ禍の住宅価格の動向と住宅ローンで破産しないための秘訣を解説します。新型コロナウイルス感染拡大の環境下で地価が下落する一方で、住宅価格は高止まりとなっています。住宅ローンの金利は低く、住宅ローン控除が拡充されている(控除率1%で13年延長)のですが、自分の許容範囲を超えた住宅ローンを組めてしまうことで、破産してしまう潜在リスクもまた高まっています。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

コロナ禍でも住宅がバブル期並みに高い理由

 コロナ禍にあっても利便性の高い都心のタワ-マンションや郊外でも駅近の物件が人気で、こうした物件の価格が上昇を続けています。特にここ数年は、新築マンションの供給業者が高い物件を少しずつでも確実に売る戦略を続けているため価格は高止まりとなり、それが中古マンションにも波及して、コロナ不況下にあってもマンション価格が下がりにくい環境となっています。

■コロナ禍の新築マンション供給数の動向

 新築マンションの供給数は年々低下しています。

 こうした長期傾向に加えて、2020年はコロナウイルスの感染拡大を抑制するための経済活動自粛によってブレーキがかかり、2万4400戸と歴史的に少ない水準にまで落ち込みました。

新築マンション供給戸数
グラフを拡大 ※出所:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」近畿圏マンション市場動向」をもとに作成。2021年は予測値

 首都圏は2021年には3万2000戸に回復するとの見込みですが、それでもコロナ禍の前に戻っただけです。近畿圏の新築マンション供給数もまた、首都圏と比べてボリュームこそ小さいものの、同じ傾向があります。

■コロナ禍の新築マンション価格の動向

 新築マンションの価格は、2013年から上昇を続けています。

 価格上昇のきっかけは2013年9月に2020年オリンピックの東京開催が決定したからでしょう。それ以降は供給戸数を減らしながら価格を引き上げる動きが顕著であり、首都圏ではバブル経済期の1990年以来の平均価格6000万円台という記録的な高値となっています。

 高価格帯の物件が増えれば平均的な収入の購入希望者は減少し、高年収の購入希望者が残ります。新築マンションの供給業者が高年収の顧客を相手に高い物件を少しずつでも確実に売る戦略を採用し続ける限り、新築マンションは少ない発売戸数と価格の高止まりが続くでしょう。そして、新築マンションの供給業者はこの戦略によってちゃんと利益を上げているのです。

【関連記事はこちら】>>新築マンションを値引きする会社はどこ? デベロッパーの懐具合から傾向を分析!

 2008年のリーマンショック直後の新築マンション価格は、供給業者の資金繰り悪化から大幅な値下げも見られたのですが、2013年以降は販売戸数を調整して価格を維持する方向にかじを切っており、それがコロナ禍にあっても増益という形で各社の成果になっているのですね。

 記録的な高値となっている新築マンションを諦め、少し待ってから価格の下がった中古マンションを購入する選択肢もありますが、新築マンションの供給が増えなければ中古マンションの供給数も増えません。また、中古マンションの売り主は不動産会社ではなく「高い価格で買った高年収の個人」です。そう簡単に価格を下げないでしょう。新築マンションの価格が高い状態が続き供給も少ない(売り手市場)となると、中古マンション価格も高止まりとなるのです。

コロナ連鎖倒産の潜在リスク

 たとえ自分がコロナによる影響をあまり受けない業界、また逆に業績を上げている業界にいたとしても将来的な収入減のリスクとは無縁ではありません。

 日本の3メガバンク(三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行)の2021年3月期第2四半期決算では、コロナ禍での業績が想定よりも悪くなかった要因として、政府の政策対応でコロナによる倒産件数が抑制されたからだと分析しています。実態としては倒産してもおかしくない状態だった債務者が、政府の補助金で延命されているというのです。そうなると、潜在的な倒産リスクは想定よりもはるかに大きい可能性がありますね。

 帝国データバンクの調査結果によると、「新型コロナウイルス関連倒産」(法人および個人事業主)は、2021年5月14日16時現在で全国に1441件確認されていますが、これはまだまだ氷山の一角であるかもしれないのです。

【新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数】

新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数
グラフを拡大 「新型コロナウイルス関連倒産の発生累計件数」(事業停止後に法的整理に移行した場合は法的整理日でカウント)出所:帝国データバンク「新型コロナウイルス関連倒産(2021年5月14日現在)」

 今後のウイルスの感染拡大やそれに伴う経済活動の制約が長引く可能性があるのです。そうなるとたとえ影響が軽微な業界であっても、全くの無傷ではいられません。収入が想定よりも減少してしまうと、住宅ローンの返済継続が困難となるのは言うまでもありません。

 また、住宅ローンの金利が低いことは歓迎すべきことばかりではありません。長く低金利が続いていくと金融機関の経営が厳しくなっていきます。さらに融資先の企業が連鎖倒産して多額の貸金を回収できなくなると、輪をかけて経営が厳しくなるでしょう。そうなると、たとえ調達金利が低くても、住宅ローンの金利を上げる動きに出る可能性があるのです。

購入直後の「純資産」は債務超過になりやすい

 コロナ禍で住宅を購入するということは、「特に先行きの不透明な環境下で家を買う」ということです。加えてマイホーム購入直後の家計はほとんど例外なく不測の事態に対して財政状態が「弱い」のです。まずは購入直後のリスクを理解し、それに備えてください。

 特に新築の戸建てや新築マンションをフルローンで購入すると、入居した瞬間に新築住宅は”中古住宅”となります。よほどの人気物件でない限り、中古となった瞬間に1割~2割くらいの市場価値の下落がありますので、家計の「純資産」が債務超過の状態になっていることが多いのです。

【新築住宅をフルローンで購入した直後の貸借対照表】

新築住宅をフルローンで購入した直後の貸借対照表

 貸借対照表は企業会計の分野で企業の財政状態を表す決算書の一つで、左側に「資産」、右側に「負債」を一覧表示し、その差額を「純資産」とする表です。

 企業が債務超過になると、銀行が新たな融資はせず、場合によってはすでに融資した貸金をただちに返済するよう要求するため、資金が回らなくなり倒産してしまいます。しかし、個人の場合は債務超過になったところで、銀行が住宅ローンをただちに返済するように要求してくることはありません。毎月の住宅ローンの返済を滞りなく行っている限り、銀行は何も言ってこないのです。

 ですから購入した住宅に住み続けて住宅ローンの支払いを続ける前提がある限り、「純資産」が債務超過になっても何ら問題はありません。

■マイホームを売却するときに債務超過だと泣き面に蜂

 この「純資産」が債務超過になっていると困るのは、マイホームを売却する局面です。住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る(オーバーローンの)場合は売却代金によって住宅ローンを完済することができません。金融機関は対象の不動産を処分した代金で住宅ローンを回収できるようにする権利として抵当権を設定していますので、住宅ローンの残高よりも安い値段で売るのであれば、物件の売却を了承してくれません。つまり抵当権を外してくれません。

 さらに不動産を売却するには、仲介業者に対し成約価格に応じた仲介手数料が必要です。債務超過の状態で家を売却する場合は、「キャッシング」や「フリーローン」などの高金利の借金で住宅ローン完済の不足分と仲介業者に払う仲介手数料を払うしかありません。住宅ローンは1%未満の低金利ですが、キャッシングは10%以上の高金利となります。まさに泣き面に蜂という状態になるのです。

 しかし、この債務超過状態はずっと続くことはありません。住宅ローンの金額は返済によって最終的にはゼロ円になりますが、家の市場価値はよほどのことがない限り、ゼロ円になることはありません。そのため、理論的には住宅ローンのスタートから完済までのどこかのタイミングで必ずオーバーローン状態は解消されることになります。

【マイホームの市場価値と、住宅ローン残高の推移グラフ】

市場価値とローン残高の推移グラフ

■潜在するマイホーム債務超過リスクへの対策

 ですから、マイホームを購入した直後は財政的に最も弱い状態だとも言えるのです。しかし同時に、債務超過の期間に家を売却するようなことにならない限りは、その脆弱さが顕在化することはないとも言えます。そのため、対策としては次の2つが考えられます。

  • ① 少なくとも10年はこの家に住むと思える家を購入する。
  • ② 頭金を入れる、または頭金相当の資金を温存する。

 まず、マイホームの購入にあたっては、「その家に一生住むんだ!」という覚悟までは必要はないですが、少なくとも10年くらいはそこに住もうと思えるような家を購入することです。少しでも長く住み続けることで債務超過状態が解消する時期が近づきます。

 次に、フルローンではなく頭金を入れることです。購入した後に購入物件の市場価値が下がり、住宅ローンの金額を下回ることによってオーバーローン状態となるのですから、あらかじめ市場価値の下落を見越して頭金を入れておくことでオーバーローン状態を回避する、または完全に回避できないまでもオーバーローンの期間を短くすることができます。これによって債務超過を回避することができるのです。厳密にはこの例では売却のための仲介手数料が足りませんが、マイナスになっているよりははるかにマシですね。

【1割の頭金を入れて1割市場価値が下がった場合】

1割の頭金を入れて1割市場価値が下がった場合

 また、この頭金相当の現金は実際に住宅の代金に充当せず、温存していても同じ効果があります。市場価値の下落分以上の現金を持っていれば貸借対照表は債務超過にならないのです(図表)。

【1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合】

1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合

 しかし、頭金相当をその後に使い切ってしまうと、実質的に債務超過となってしまいます。また、購入する時点で十分な自己資金がない状態でフルローンの住宅ローンを組むということも債務超過となる可能性が高いです。

 もちろん前述したように、債務超過で即アウトということはありません。しかし予期せぬアクシデントによって家を売却しなければならなくなったときに、一気にリスクが顕在化します。そうした潜在的なリスクを負っていることを踏まえて、その分慎重に物件選びやその後10年間の資金計画を立てる必要があるのです。

一刻も早く債務超過状態を脱出しよう

 マイホームを購入した直後は債務超過の潜在的リスクがあります。ただ指をくわえて見ていてよいのでしょうか? 粛々と住宅ローンの支払いを続けていれば、いずれは住宅ローンの残高が家の市場価格を下回り債務超過リスクは薄まっていきます。それまでの間に不運に見舞われないよう、ただ神に祈るしかないのでしょうか? 答えは否です。

 まずは一刻も早く、債務超過状態を脱出すべく貯蓄を増やすべきです。例えば新築住宅をフルローンで購入したことで債務超過となっている人は、家の市場価値の下落分を現金でカバーできるよう、購入価格の1割~2割を目標として貯蓄してください。まずは前述の「(表)1割の頭金を温存して1割市場価値が下がった場合」のような貸借対照表が目標です。ただし、この貸借対照表でも「純資産」の額はゼロ円ですから、けっして安全というわけではありません。

 また、中古住宅を購入した人もけして例外ではありません。家の購入に伴って仲介手数料や住宅ローンの融資手数料、引越し費用などで多くのお金を使ったはずです。特にマイホームを購入した直後の預金は家計史上最も少ない状態になっているはずです。つまり、想定外の出費に対してとても弱い状態なのです。

 わたしは「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」で一般の方の住宅ローンやマイホーム購入の相談に乗っているのですが、ときどき「いつから繰り上げ返済したらいいですか? やはり早い方がいいですか?」と聞かれることがあります。

 理論的に繰り上げ返済は、一日でも早く1円でも多く行うことで利息の負担を少なくすることができます。この究極の形は「頭金」です。つまりすぐに繰り上げ返済できるのなら最初から頭金として入れて、借りる住宅ローンを減らせばよいだけのことです。

 加えて、住み始めてから当初の10年(13年)間については住宅ローン控除の恩恵があります。変動金利や当初固定金利などであれば、金利は1%を下回っているので逆にもうかっている状態であり、それも住宅ローン残高が多いほど儲かります。そのため、繰り上げ返済などはせず貯蓄を増やして、一刻も早く債務超過状態や預金が少ない状態を脱出すべき時期なのです。

■当初の10年(13年)で定年時のローン残高の貯金をためるべし

 こちらは、40歳で3000万円の新築住宅を購入してフルローンで住宅ローンを組んだ人が10年(13年)で目指す貯蓄額を示したものです。

【10年(13年)後に目指す貯蓄額は?】

住宅ローン残高の推移(10年後と60歳定年時)
貸借対照表(購入10年後)
(図表)10年(13年)後に目指す貯蓄額は「定年時のローン残高」
グラフを拡大 (図表)10年(13年)後に目指す貯蓄額は「定年時のローン残高」

 10年後の住宅ローン残高は2247万円になっています。そして順調に行けば、20年後の60歳定年時の住宅ローン残高は1415万円となる予定です。

 そして、当初10年(13年)間で目標とする貯蓄額は、60歳定年時の住宅ローン残高とするのです。家を購入してから10年(13年)後は定年退職までに完済を目標とする住宅ローンの折り返し地点と言えます。この折り返し地点で定年退職時に完済するだけの貯蓄が達成できていれば、住宅ローン完済のめどが具体的に立っていると言えるのですよ。

 この例ではマイホームの市場価値が2000万円に下落しており、まだ住宅ローン残高の方が上回っているオーバーローン状態であるという想定にしています。しかし、貸借対照表の「純資産」の額は1168万円もあります。わけあって売却しなければならなくなったとしても、手持ちの資金で住宅ローンを完済して売却することができます。

 また、このように前半の期間で定年時の住宅ローン残高と同額の現預金があれば、まずは完済する自信が付きますよね。住宅ローン完済のめどがついて初めて、老後資金をためていく計画に実現可能性が出てくるのです。

まとめ~住宅ローンで破産しないための秘訣

 コロナ環境下にあっても住宅価格は高く、自分が組むことのできるギリギリの住宅ローンを組んだ後に収入が下がり、住宅ローンの金利が上がって利息の負担が増加するとなると、まさに泣き面に蜂状態です。

 せっかく購入した家を不幸の連鎖によって喪失してしまわないようにするには、こうしたコロナ環境下の潜在リスクを把握し、自分の収入が減るリスク、選んだ住宅ローンのリスクを踏まえて無理のない資金計画を立て、実行していく必要があるのですよ。そんなことを考えたこともないのなら、今からでも行うべきです。

 この記事を読んだあなたが、コロナ環境下の不測の事態に強く厚い純資産を獲得し、ご家族とすてきな人生を歩まれることを祈っています。良かったら著書「住宅破産」もお手にとって読んでみてくださいね!

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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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