米金利上昇と、岸田政権下での「2022年の住宅ローン金利動向」はどうなる？

米金利上昇の波及と岸田政権下における「2022年の住宅ローン金利動向」を予想します。2022年3月に住宅ローンの実行を予定している方にとっては、株価よりも、「長期金利の上昇がどこまで、そしていつまで上がるのか？」「住宅ローンの金利にどう影響してくるのか？」が気になるところですね。前回記事では東京五輪閉会のタイミングで予想をしていますので、答え合わせも行います。

米利上げ前倒しで、長期金利が急上昇

　こんにちは。ブロガーの千日太郎です。

　岸田政権下の衆院選投開票日は、10月31日と決まりました。自民党総裁選で上昇した日経平均株価は、岸田内閣の発足後は急降下していますが、国内長期金利は米金利上昇の波及を受けて依然上昇中です。

　2021年8月2日～2021年10月14日までの米長期金利とダウ平均株価の推移をグラフにしました（下表）。オレンジの折れ線グラフはNYダウ平均株価で、8月までは右肩上がりに上昇を続けていたのですが、9月から徐々に下がってきています。

　逆に青の折れ線グラフの米長期金利は8月までは下がってきていたのですが、その後徐々に上がり、9月23日を境に急上昇しました。

　9月以降に株価が徐々に下がってきている理由は、コロナ環境下の業績回復が「K字回復」であり、業績を伸ばす企業と落ち込みが拡大する企業に二極化され、全体として頭打ちとなったためです。

　前回記事では、業績の上がっている企業の株価が実体価値以上に上がっている状態であり、「さらに株を買い増すことができない、かといってコロナで業績の下がっている企業の株を買えるほどに見通しは明るくない」という状態だと分析したのですが、その見込み通りに株価は下がってきています。

【前回記事はこちら】＞＞2022年の住宅ローン金利動向は？米利上げ表明も、市場金利はなぜ下落するのか

　新型コロナウイルスの感染拡大に対して、世界の中央銀行は金融緩和政策にかじを切り、各国政府はコロナ関連の巨額の財政出動を行いました。それによって市中には大量の資金が供給され、それが株や不動産、投資信託などに投じられ、実体としての企業価値以上に株価を引き上げていると言われています。今もその状況は変わりません。

　8月まで長期金利が下がっていた理由は投資家の多くが債券を買い、債券価格が上がっているからです。実体価値を超えた株はもはや買い増しできず、行き場を無くした資金が債券に流れていたのです。前回記事ではそろそろ債券価格も上限に近いと分析していたのですが、予想通り、9月23日を境に大量の売りが入り債券価格が下がって、長期金利は急上昇しています。

　これは9月22日に米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長が、米連邦公開市場委員会（FOMC）後の記者会見で、量的緩和縮小（テーパリング）の開始を11月あたりに決定する見通しを表明し、利上げの時期を2022年に前倒しする可能性を示したためです。「今までのように米国債を中央銀行が高値で買い取ってくれなくなるのでは？」という懸念が市場に広がり、大量の債券売りが入ったのです。これが日本の長期金利にも波及しているのですね。

米利上げ観測の波及で、長期金利は上昇へ

　同じ期間（2021年8月2日～2021年10月14日）の日本の長期金利と日経平均株価の動向をグラフにしました（下表）。青の折れ線グラフの「長期金利」は、米国と同じくらいのタイミングで急上昇しています。そしてオレンジの折れ線グラフの「日経平均株価」は、急上昇後に急降下していますが、新政権への期待とその直後の落胆を示しています。

　9月に入ってから株価が急伸したのは当時の菅首相が辞意を表明したことで、新政権への期待が膨らんだことによるものです。総裁選の間は高値が維持されましたが、岸田政権になって閣僚人事が明らかになると、急降下して元の水準となっています。期待先行による株価上昇は、国内長期金利にあまり影響を与えませんでした。

　前回記事では、安全資産としての日本国債を購入する国内の機関投資家の姿勢は変わっておらず、当分大幅な上昇はないと予想しましたが、その通りとなりました（グラフでは急上昇しているように見えますが、まだ0.1％以下であり、まだ低金利といえます）。

　米国の金利上昇の波及を受けて金利が上昇しているのは、主に海外の投資家が中心となって売りを行い、市場の債券価格を引き下げているためでしょう。そのため、売りが一巡すれば、債券価格は元の水準に戻ってくるという予想に変更はありません。

金利タイプ別に今後の金利推移を予想！

　では、住宅ローンの金利タイプ別に、これまでの金利推移を振り返り、2022年3月までの金利がどうなっていくのか、予想していきます。

超長期固定金利は、1.35％が上限?!

　超長期固定金利の代表格には公的融資のフラット35があります。フラット35（買取型）は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があるのです。

　また、民間住宅ローンの30年超の超長期固定金利についても、フラット35と似た動きになる傾向があります。

　グラフのようにフラット35（買取型）の金利は、コロナ前後とも長期金利をなぞったかのように連動して推移しています。2022年3月までにかけては概ね1.3%前後の水準で推移し、一時的に長期金利が上昇したとして1.35％が上限になるであろうと予想します。

20年固定金利は、今後も1%前後で推移

　グラフは主要銀行の20年固定金利の最低金利と長期金利を並べたものになっています。

　20年固定は比較的長期の固定金利であるため、超長期固定金利ほどの連動性はありませんが、長期金利と似た動きをする傾向があります。ただし民間金融機関の住宅ローンですので、金融機関の営業方針によっても上下することがあります。

　長期金利が大きく上がっても、概ね1％前後の水準で推移してきています。これは民間銀行の営業方針によるところが大きいでしょう。コロナ後の銀行の営業方針に変更がなければ、今後も1%前後の水準で推移していくものと予想できます。

10年固定金利は、金利上昇局面でも横ばい

　グラフは主要銀行の10年固定金利の最低金利と長期金利を並べたものになっています。

　10年固定金利のトレンドとしては長期金利が上下しても住宅ローンの金利に影響せず、最低金利は概ね下がる傾向で推移しています。コロナ後の銀行の営業方針に変更がなければ金利上昇局面でも横ばいで推移していくものと予想できます。

変動金利は低下する余地あり？

　変動金利は、長期金利ではなく中央銀行（日本銀行）の政策金利に影響を受けます。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。リーマン・ショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

　リーマン・ショックで日米ともに政策金利を引き下げ、ゼロ金利政策を開始しました。その後米国の景気が回復して米国の政策金利は2016年あたりから順次引き上げられ、その後コロナショックで再びゼロ金利政策に突入していますが、日本は一度も上げることができず、マイナス金利政策を継続しています。

　そして、米FRBは2022年に利上げの可能性を示唆していますが、日銀についてはそうした動きはありません。また岸田首相がトランプ氏のように中央銀行に対して利上げ圧力をかけるようなこともないでしょう。少なくとも2022年3月までに、日銀の黒田総裁が利上げの可能性を示唆する確率は低いと思います。

　また、前回記事では、年度末の2021年3月までは住宅ローン利用者を囲い込むためにできるだけ金利を上げたくないというインセンティブが働き、ライバル銀行もある手前、金利が上がりにくい傾向があると分析しました。

　実際、変動金利では住信SBIネット銀行が金利を下げており、ネット銀行のなかには疾病保障団信の金利上乗せ分を引き下げるキャンペーンを開始しているところもあります。

　住宅ローン利用者を取り込みたいというインセンティブは各行依然として強く、変動金利を中心に、ライバル銀行間での低金利競争がこれから激化していくだろうと予想しています。

まとめ　複数の銀行、金利タイプで審査を！

　目下、住宅ローンの金利に影響しそうなことは、米国の利上げが2022年に前倒しになるという観測です。それに伴う米国債売りが日本国債にも波及して国内長期金利を押し上げています。住宅ローンの金利は金融機関が決定するため、建前としてマーケットの長期金利が上がれば、住宅ローンの金利も上げざるを得ないという立場を取ります。

　ただし、自行だけが金利を上げる、つまり値上げをすると利用者を逃してしまうため、ライバルの動向を見ながらゆっくり上げるだろうというのが、私の2022年住宅ローン金利予想の趣旨です。

　そもそも金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それによって決まるとされる住宅ローンの金利は債権者である金融機関が決めるものです。私の予想は、執筆時点の公開情報に基づいて千日太郎個人が考えているものにすぎませんから、外してしまう可能性は大いにあり得ることです。

　住宅ローンの金利については元から不確定要素が多いうえにコロナ環境下ということで、予想が困難となっているのが今の状況です。複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておいてください。引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。

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手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 80,015円

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。