住宅ローンの変動金利はいつ上がる？銀行が金利引き上げを決意するトリガーは何か？

主要銀行の住宅ローン金利は固定金利を中心として上昇し始めており、いつかはこの流れが「変動金利」にも波及してきます。今、金融市場で起こっていることと、民間金融機関が変動金利を上げる状況とタイミングについて分かりやすくお話しします。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

なぜ固定金利が上がり、変動金利は上がらないのか

　米欧の中央銀行はインフレ加速を背景として、金融緩和から金融引き締めへシフトしています。米国では2022年3月利上げが濃厚となっていることから米長期金利は上昇し、日本にも波及する中、住宅ローンの固定金利は上がってきました。

　住宅ローンの固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに経費と利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。

　一方で、変動金利は過去最低水準に張り付いたままです。みずほ銀行の変動金利は0.375%、PayPay銀行は0.380%など、0.4%を下回る水準となっています。

　では、なぜ民間金融機関はあえて変動金利を上げていないのでしょうか。以下の2つの理由で説明ができます。

①変動金利は政策金利に影響を受けているが、限定的

　変動金利の基準金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。

　政策金利は日銀が金融政策によって決めるものです。日銀は依然として金融緩和政策を継続する方針であり、米欧中央銀行とは正反対の方針を取っています。そのため、政策金利は上がらず、短プラも上がらないので、変動金利も上がらないということです。

　これは、日銀の金融政策がちゃんと機能して、民間金融機関の金利を誘導できることを前提とした推定方法です。

　ただし短プラは、最終的には各金融機関が自行の経営判断で決めるものです。日銀が必ずしもコントロールできるとは限りません。

②変動金利は上げようと思えばすぐ上げられる

　実質的には、これが理由だと思います。

　固定金利は契約で決まった固定期間は金利を上げることができません。なので金利が将来上がりそうだという予想があれば、あらかじめそれを織り込んで高めの金利にしておかないと損をする可能性があります。

　これに対して変動金利は毎月または6カ月ごとに変更することができる金利タイプです。実際に金利を上げられる状況になったら、その時に金利を上げればいいのですね。変動金利が上がらなかったのは「今はまだそのタイミングではない」ということです。

　では民間金融機関が変動金利を上げられる状況とはどういう状況なのでしょうか？

　それは全ての金融機関が横並びで金利を上げる状況です。

　自行だけが金利を上げたら、他行に乗り換えられてしまうだけですからね。たまに「経営状態の悪い銀行は変動金利を上げるかもしれない」などという話を耳にすることがありますが、そういうことはありません。そんな銀行が金利を上げたら、住宅ローンを借りている人がみんな他行へ逃げてしまい、かえって寿命を縮めてしまうからです。

既に実質的な利上げは行われている

　ここまでの話を聞いて「そういうことならば、当分変動金利は上がらないだろう」と思われる人が多いでしょう。

　日銀は金融緩和政策を継続する方針を崩していませんし、2月14日には長期金利の急上昇を抑えるために「指値オペ（指定した利回りで無制限に国債を買い入れる）」を行うと発表しています（金利が下がったため、日銀による買い入れはなかった）。そして、競争原理が働くなかで全ての金融機関が横並びで短プラを上げるような状況は考えにくいですよね。わたしが知る限り、今までそういうことはありませんでした。

　しかし、住宅ローン金利の領域に限っては2022年1月に政策による実質的な利上げが行われたのです。それは令和4年度税制改正大綱で「住宅ローン控除の控除率引き下げ」と「所得制限が下方修正」されたことです。

住宅ローン控除率の引き上げは、金利上昇と一緒

　令和3年度までの住宅ローン控除は原則10年間にわたり住宅ローン残高の1％が所得税などから控除されるものでした。これが令和4年度からは原則13年に延長された代わりに控除率が0.7％に引き下げられたのです。単純計算で、1%×10年＝10%が、0.7%✕13年＝9.1％に引き下げられました。他にも性能の高い住宅でないと減税額に上限が設けられるなど、”改悪”されました。

　この住宅ローン残高に乗じる控除率（パーセンテージ）の経済的な実態は金利と同じなのです。住宅ローンを借りる人にとっては、国の政策によって横並びに金利が上がったのですから、実質的な利上げがあったのと同じことだと言えるのです。

高所得者にとっては1％の利上げ

　さらに所得制限も下方修正されました。令和3年度までは合計所得金額が3000万円以下とされていた所得制限が2000万円に下方修正されました。年収の高い人の中には住宅ローン控除を受けられたのに今後は受けられないという人が出てくるということです。

　そのため、特に高所得者を対象として1％の利上げがあったのと同じ効果があるということになります。

住宅価格のインフレが続くとどうなるか？

　つまり、民間金融機関が横並びで変動金利を上げようとする前の段階、さらに日銀が政策金利を上げる前の段階で、「住宅ローンに限定した利上げ」は国によって実行されたのです。

　なぜ、利上げに踏み切ったのか。

　首都圏マンション価格はバブル経済期並みに高騰し、住宅価格は明らかに過度なインフレになっています。そこで住宅ローン控除の改正で、引き締めるという面があったと考えます。

　既に民間金融機関は、利上げが行われたと認識しています。これから各金融機関は、住宅ローンを申し込む人の数、金額、それを借りる人の属性（年収や年齢など）を注意深く分析していくでしょう。「住宅ローンに限定した利上げ」の後も変わらず住宅価格が高騰を続け、住宅ローンの申し込み件数も減らないのならば、金融機関は以下のように考えるでしょう。

「住宅業界のインフレはまだ続く。そして住宅ローンが改悪された後でも、変動金利が上昇しても問題なく返済を継続できるだろう」

　こう判断すれば、住宅ローンに限っては金利を上げる余地がまだあり、変動金利もその例外ではないということです。

まとめ

　住宅価格については、住宅ローン控除の改正によってすぐ下がるということはないでしょう。特に新築マンションの開発は売り出しの数年前から土地の取得を行っており、開発計画時の土地相場が高いうちは値段を下げられないからです。

　となると、高止まりしている住宅を買う人が減らなければ、金融機関は「変動金利を引き上げても大丈夫なのでは」と考えるのではないでしょうか。

　これを判断するためにはある程度の期間が必要です。そのため、一番早いタイミングとしては民間金融機関の第2四半期決算（2022年9月）あたりではないでしょうか。そこでの住宅ローンの実行額や、不動産市況によって、銀行の変動金利に対する姿勢が変化する（金利を引き上げる）かもしれません。

　変動金利については日銀の政策金利によって決まるといわれているので、日銀の動向を見ることが大事だと考えている人も多いかと思います。むろん日銀が強い影響力を持っていることに間違いはないのですが、こと住宅ローンについては既に日銀の政策によらない利上げが行われている実情があります。今後、金融機関の動向にも十分に目を配っておくことをおすすめします。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
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借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

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年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

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無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

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死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

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住宅ローン全期間引下げ(新規借入)頭金10％以上・変動金利

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

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繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
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繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料（税込）: 【定額型】5万5000円～
【定率型】借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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