住宅ローンの変動金利はいつ上がる？銀行が金利引き上げを決意するトリガーは何か？

主要銀行の住宅ローン金利は固定金利を中心として上昇し始めており、いつかはこの流れが「変動金利」にも波及してきます。今、金融市場で起こっていることと、民間金融機関が変動金利を上げる状況とタイミングについて分かりやすくお話しします。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

なぜ固定金利が上がり、変動金利は上がらないのか

　米欧の中央銀行はインフレ加速を背景として、金融緩和から金融引き締めへシフトしています。米国では2022年3月利上げが濃厚となっていることから米長期金利は上昇し、日本にも波及する中、住宅ローンの固定金利は上がってきました。

　住宅ローンの固定金利は金融市場の長期金利の動向に影響を受けます。これは、金融機関が市場の長期金利で資金を調達して、それに経費と利益を乗せて住宅ローンの金利として貸し出しているためです。

　一方で、変動金利は過去最低水準に張り付いたままです。みずほ銀行の変動金利は0.375%、PayPay銀行は0.380%など、0.4%を下回る水準となっています。

　では、なぜ民間金融機関はあえて変動金利を上げていないのでしょうか。以下の2つの理由で説明ができます。

①変動金利は政策金利に影響を受けているが、限定的

　変動金利の基準金利は短期プライムレート（短プラ）によって決まり、短プラは日銀が民間金融機関に対して融資するときの政策金利の影響を受けるといわれています。

　政策金利は日銀が金融政策によって決めるものです。日銀は依然として金融緩和政策を継続する方針であり、米欧中央銀行とは正反対の方針を取っています。そのため、政策金利は上がらず、短プラも上がらないので、変動金利も上がらないということです。

　これは、日銀の金融政策がちゃんと機能して、民間金融機関の金利を誘導できることを前提とした推定方法です。

　ただし短プラは、最終的には各金融機関が自行の経営判断で決めるものです。日銀が必ずしもコントロールできるとは限りません。

②変動金利は上げようと思えばすぐ上げられる

　実質的には、これが理由だと思います。

　固定金利は契約で決まった固定期間は金利を上げることができません。なので金利が将来上がりそうだという予想があれば、あらかじめそれを織り込んで高めの金利にしておかないと損をする可能性があります。

　これに対して変動金利は毎月または6カ月ごとに変更することができる金利タイプです。実際に金利を上げられる状況になったら、その時に金利を上げればいいのですね。変動金利が上がらなかったのは「今はまだそのタイミングではない」ということです。

　では民間金融機関が変動金利を上げられる状況とはどういう状況なのでしょうか？

　それは全ての金融機関が横並びで金利を上げる状況です。

　自行だけが金利を上げたら、他行に乗り換えられてしまうだけですからね。たまに「経営状態の悪い銀行は変動金利を上げるかもしれない」などという話を耳にすることがありますが、そういうことはありません。そんな銀行が金利を上げたら、住宅ローンを借りている人がみんな他行へ逃げてしまい、かえって寿命を縮めてしまうからです。

既に実質的な利上げは行われている

　ここまでの話を聞いて「そういうことならば、当分変動金利は上がらないだろう」と思われる人が多いでしょう。

　日銀は金融緩和政策を継続する方針を崩していませんし、2月14日には長期金利の急上昇を抑えるために「指値オペ（指定した利回りで無制限に国債を買い入れる）」を行うと発表しています（金利が下がったため、日銀による買い入れはなかった）。そして、競争原理が働くなかで全ての金融機関が横並びで短プラを上げるような状況は考えにくいですよね。わたしが知る限り、今までそういうことはありませんでした。

　しかし、住宅ローン金利の領域に限っては2022年1月に政策による実質的な利上げが行われたのです。それは令和4年度税制改正大綱で「住宅ローン控除の控除率引き下げ」と「所得制限が下方修正」されたことです。

住宅ローン控除率の引き上げは、金利上昇と一緒

　令和3年度までの住宅ローン控除は原則10年間にわたり住宅ローン残高の1％が所得税などから控除されるものでした。これが令和4年度からは原則13年に延長された代わりに控除率が0.7％に引き下げられたのです。単純計算で、1%×10年＝10%が、0.7%✕13年＝9.1％に引き下げられました。他にも性能の高い住宅でないと減税額に上限が設けられるなど、”改悪”されました。

　この住宅ローン残高に乗じる控除率（パーセンテージ）の経済的な実態は金利と同じなのです。住宅ローンを借りる人にとっては、国の政策によって横並びに金利が上がったのですから、実質的な利上げがあったのと同じことだと言えるのです。

高所得者にとっては1％の利上げ

　さらに所得制限も下方修正されました。令和3年度までは合計所得金額が3000万円以下とされていた所得制限が2000万円に下方修正されました。年収の高い人の中には住宅ローン控除を受けられたのに今後は受けられないという人が出てくるということです。

　そのため、特に高所得者を対象として1％の利上げがあったのと同じ効果があるということになります。

住宅価格のインフレが続くとどうなるか？

　つまり、民間金融機関が横並びで変動金利を上げようとする前の段階、さらに日銀が政策金利を上げる前の段階で、「住宅ローンに限定した利上げ」は国によって実行されたのです。

　なぜ、利上げに踏み切ったのか。

　首都圏マンション価格はバブル経済期並みに高騰し、住宅価格は明らかに過度なインフレになっています。そこで住宅ローン控除の改正で、引き締めるという面があったと考えます。

　既に民間金融機関は、利上げが行われたと認識しています。これから各金融機関は、住宅ローンを申し込む人の数、金額、それを借りる人の属性（年収や年齢など）を注意深く分析していくでしょう。「住宅ローンに限定した利上げ」の後も変わらず住宅価格が高騰を続け、住宅ローンの申し込み件数も減らないのならば、金融機関は以下のように考えるでしょう。

「住宅業界のインフレはまだ続く。そして住宅ローンが改悪された後でも、変動金利が上昇しても問題なく返済を継続できるだろう」

　こう判断すれば、住宅ローンに限っては金利を上げる余地がまだあり、変動金利もその例外ではないということです。

まとめ

　住宅価格については、住宅ローン控除の改正によってすぐ下がるということはないでしょう。特に新築マンションの開発は売り出しの数年前から土地の取得を行っており、開発計画時の土地相場が高いうちは値段を下げられないからです。

　となると、高止まりしている住宅を買う人が減らなければ、金融機関は「変動金利を引き上げても大丈夫なのでは」と考えるのではないでしょうか。

　これを判断するためにはある程度の期間が必要です。そのため、一番早いタイミングとしては民間金融機関の第2四半期決算（2022年9月）あたりではないでしょうか。そこでの住宅ローンの実行額や、不動産市況によって、銀行の変動金利に対する姿勢が変化する（金利を引き上げる）かもしれません。

　変動金利については日銀の政策金利によって決まるといわれているので、日銀の動向を見ることが大事だと考えている人も多いかと思います。むろん日銀が強い影響力を持っていることに間違いはないのですが、こと住宅ローンについては既に日銀の政策によらない利上げが行われている実情があります。今後、金融機関の動向にも十分に目を配っておくことをおすすめします。

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

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手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 80,015円

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①保証料など0円サービスが充実
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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。