「住宅ローン借入額シミュレーション」シリーズでは、購入したい物件が先に決まっていて、年収がいくらなら安全に購入できるかを試算してきた。ただし、同じ年収でも、現在の家賃や貯蓄額など、家計の中身は人それぞれで違い、安心して購入できる物件価格も異なる。そのため、住宅ローンを組む際は、年収だけでなく自分の家計の中身もよく把握しておくことが重要だ。（ファイナンシャルプランナー 菱田雅生）
年収が同じでも「家賃」は人によって異なる
実は、安心して買える物件価格に最も大きく影響してくるのが、現在支払っている家賃である。
というのも、現在無理なく支払っている家賃の金額は、住宅購入後の住居費（住宅ローンの返済や維持費の負担を合計したもの）に充当することが可能で、その金額が多いか少ないかが、安心して買える物件価格に直結するからだ。
したがって、住宅購入後も無理なく支払える住居費の金額は、必ずしも年収に比例するわけではない。年収が低くても、毎月10万円とか15万円の家賃を問題なく支払えている人もいるし、逆に年収が高くても、社宅や住宅手当が充実しているなどの理由で、自己負担の家賃が毎月2万、3万円という人もいる。
毎月15万円の家賃を問題なく支払える家計なのであれば、住宅購入後の住居費（維持費等も含む）を毎月15万円以内に抑えれば、現在の生活水準を維持できる。 一方、毎月2万円しか家賃を支払っていないのであれば、住宅購入後の住居費も2万円以内にしないと、現在の生活水準を維持することはできなくなる。
ただし、現在負担している家賃だけでも一概には判断できないケースもある。家賃が安くても、その分、住宅購入後の住居費に充てられるように、毎月きちんと支払う練習をしている人もいるからだ。
例えば、現在の家賃は毎月2万円だが、住宅購入後の毎月15万円の住居費を支払えるように、毎月13万円を住居費用に貯蓄するように家計運営を行っていくなど、住宅購入に向けた予行演習をしている人もいる。そういう人の場合は、現在負担している家賃が安いからといって、安心して買える物件価格が低くなるとは限らない。
支払っている家賃だけでなく、毎月の貯蓄状況も確認することが重要である。
つまり、安心して買える物件価格を現在の家計から逆算する際に重要なのは、現在支払っている家賃と、住宅購入後の住居費に充てるために毎月積み立てている金額がいくらか、ということである。繰り返すが、この金額は必ずしも年収に比例するわけではないのだ。
年収が同じでも「貯蓄額」は人によって異なる
近年は、頭金なしでも物件価格の100％まで住宅ローンを組めるのが一般的である。そのため、仮に貯蓄が多くなくても、住宅取得自体は可能である。
しかし、頭金を多く準備できるかどうかで借入金額が違ってくる。ということは、トータルの利息の負担も違ってくる。当然ながら、借入金額を少なくできたほうが総返済額は少なくなる。
したがって、住宅取得までにどれだけお金をためたかが、その後の家計運営にも影響してくるし、教育資金や老後資金の準備にも影響してくる。住宅取得までに、しっかりと貯蓄グセをつけておくことが重要だろう。
なお、貯蓄グセをつけるためには自力でためることが重要だが、親からの援助が期待できる場合は、その援助も有効活用すべきである。これらの自力での貯蓄や親からの援助の有無は、一概に年収に比例するものではない。年収が同じでも人によって異なるものである。
例えば、貯蓄または援助が2,000万円あると人と、貯蓄や援助がゼロの人とでは、安心して買える物件価格が単純計算で2,000万円違ってくるのである。
年収が同じでも「子どもの人数」は人によって異なる
年収が同じでも、子どもの人数が何人なのかによって、住宅取得に充てられる金額は大きく違ってくる。これは「住宅ローン借入額シミュレーション」のなかでも何度も触れている点だが、子どもが1人増えると、教育費や生活費など、最低でも1,000万～2,000万円は出費が増える。
国や自治体による少子化対策も進んできてはいるので、低所得層に対する子育て支援は昔に比べれば充実してきている。つまり、最低限の生活と最低限の教育を受けさせるための費用負担はかなり軽くなってきていると思われる。
しかし、習い事や塾、家庭教師など、子どもに対してお金をかけようと思うと、あっという間に1人あたりのトータルの教育費や生活費が2,000万円を超えてしまうケースもあるだろう。
したがって、子どもがゼロの世帯を基準とするなら、子どもが1人増えるごとに、安心して買える物件価格は少なくとも1,000万円単位で下がっていくと認識すべきだろう。
年収が同じでも「車の有無」は人によって異なる
年収が同じでも出費が違う要素としては、マイカーの有無も挙げられるだろう。車は、持つだけで、車両本体価格、諸経費、車検代、自動車保険料、自動車税、駐車場代、ガソリン代、洗車代、マイカーローンの返済など、もろもろのお金がかかる。
1年当たりの平均負担額に直したとしても、50万～200万円くらいかかるのが一般的だろう。当然ながら、20年や30年の長期で見てみると、車にかかるお金も1,000万～5,000万円くらいかかってきてもおかしくないのだ。週に1回程度しか使わないのであれば、レンタカーやカーシェアリングのほうが安く済む可能性がある。
あらためて、自分または家族の生活スタイルを顧みて、車を保有するかどうかを検討することも重要である。このことも当然、安心して買える物件価格に影響を及ぼす。車にかかる出費を抑えることができれば、住宅購入に充てられる金額を増やすこともできるだろう。
年収が同じでも「年齢」は人によって異なる
年収が同じでも、住宅取得をする年齢が異なると物件価格も変わる。「住宅ローン借入額シミュレーション」でも、30歳と40歳で買う場合を試算しているが、60歳または65歳までに住宅ローンを完済できる計画を立てようとしたとき、やはり、30年〜35年返済といった長期の返済期間を取れるかどうかは大きい。
誰もが早く住宅取得をしたほうがいいと断言できるわけではないが、どのみち買うのであれば、若いうちに住宅ローンを組んででも買ってしまったほうが、あとが楽になると言えそうだ。資産運用でもそうだが、時間を味方につけられる効果は非常に大きい。年齢が違うことによって、安心して買える物件価格が違ってくるのである。
安全に購入できる物件価格を、年収だけで判断するのはほぼ不可能
ここまで、年収以外で住宅ローンを借りる際に気をつけるべき5つの違いを見てきた。そのほかにも、お金のかかる趣味の有無や外食の頻度、定期的な医療費や被服費の有無など、その家庭それぞれの生活スタイルによって、かかるお金は人それぞれである。
そういう意味でも、本当に安心して買える物件価格を導き出すためには、家計の収支状況や貯蓄状況などをすべて細かく確認する必要がある。本当の意味での安全に買える物件価格を、年収だけで逆算することはほぼ不可能である。
そのため、「住宅ローン借入額シミュレーション」では細かな前提条件を提示して、この前提で算出しているということを明記している。シミュレーションは単なる試算例として、参考程度にとどめていただき、自分または家族のケースは、シミュレーション経験豊富な専門のFP（ファイナンシャルプランナー）に試算してもらうのがよいだろう。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。