年収だけで住宅ローン借入額を試算するのは危険!?　子ども1人ごとに、物件価格を1000万円下げなければいけない理由とは？

「住宅ローン借入額シミュレーション」シリーズでは、購入したい物件が先に決まっていて、年収がいくらなら安全に購入できるかを試算してきた。ただし、同じ年収でも、現在の家賃や貯蓄額など、家計の中身は人それぞれで違い、安心して購入できる物件価格も異なる。そのため、住宅ローンを組む際は、年収だけでなく自分の家計の中身もよく把握しておくことが重要だ。（ファイナンシャルプランナー　菱田雅生）

年収が同じでも「家賃」は人によって異なる

現在支払っている家賃が安心して買える物件価格に大きく影響する（出所：PIXTA）

　実は、安心して買える物件価格に最も大きく影響してくるのが、現在支払っている家賃である。

　というのも、現在無理なく支払っている家賃の金額は、住宅購入後の住居費（住宅ローンの返済や維持費の負担を合計したもの）に充当することが可能で、その金額が多いか少ないかが、安心して買える物件価格に直結するからだ。

　したがって、住宅購入後も無理なく支払える住居費の金額は、必ずしも年収に比例するわけではない。年収が低くても、毎月10万円とか15万円の家賃を問題なく支払えている人もいるし、逆に年収が高くても、社宅や住宅手当が充実しているなどの理由で、自己負担の家賃が毎月2万、3万円という人もいる。

　毎月15万円の家賃を問題なく支払える家計なのであれば、住宅購入後の住居費（維持費等も含む）を毎月15万円以内に抑えれば、現在の生活水準を維持できる。一方、毎月2万円しか家賃を支払っていないのであれば、住宅購入後の住居費も2万円以内にしないと、現在の生活水準を維持することはできなくなる。

　ただし、現在負担している家賃だけでも一概には判断できないケースもある。家賃が安くても、その分、住宅購入後の住居費に充てられるように、毎月きちんと支払う練習をしている人もいるからだ。

　例えば、現在の家賃は毎月2万円だが、住宅購入後の毎月15万円の住居費を支払えるように、毎月13万円を住居費用に貯蓄するように家計運営を行っていくなど、住宅購入に向けた予行演習をしている人もいる。そういう人の場合は、現在負担している家賃が安いからといって、安心して買える物件価格が低くなるとは限らない。

　支払っている家賃だけでなく、毎月の貯蓄状況も確認することが重要である。

　つまり、安心して買える物件価格を現在の家計から逆算する際に重要なのは、現在支払っている家賃と、住宅購入後の住居費に充てるために毎月積み立てている金額がいくらか、ということである。繰り返すが、この金額は必ずしも年収に比例するわけではないのだ。

年収が同じでも「貯蓄額」は人によって異なる

　近年は、頭金なしでも物件価格の100％まで住宅ローンを組めるのが一般的である。そのため、仮に貯蓄が多くなくても、住宅取得自体は可能である。

　しかし、頭金を多く準備できるかどうかで借入金額が違ってくる。ということは、トータルの利息の負担も違ってくる。当然ながら、借入金額を少なくできたほうが総返済額は少なくなる。

　したがって、住宅取得までにどれだけお金をためたかが、その後の家計運営にも影響してくるし、教育資金や老後資金の準備にも影響してくる。住宅取得までに、しっかりと貯蓄グセをつけておくことが重要だろう。

　なお、貯蓄グセをつけるためには自力でためることが重要だが、親からの援助が期待できる場合は、その援助も有効活用すべきである。これらの自力での貯蓄や親からの援助の有無は、一概に年収に比例するものではない。年収が同じでも人によって異なるものである。

　例えば、貯蓄または援助が2,000万円あると人と、貯蓄や援助がゼロの人とでは、安心して買える物件価格が単純計算で2,000万円違ってくるのである。

年収が同じでも「子どもの人数」は人によって異なる

子どもが1人増えると購入できる物件価格は1000万円単位で下がる（出所：PIXTA）

　年収が同じでも、子どもの人数が何人なのかによって、住宅取得に充てられる金額は大きく違ってくる。これは「住宅ローン借入額シミュレーション」のなかでも何度も触れている点だが、子どもが1人増えると、教育費や生活費など、最低でも1,000万～2,000万円は出費が増える。

　国や自治体による少子化対策も進んできてはいるので、低所得層に対する子育て支援は昔に比べれば充実してきている。つまり、最低限の生活と最低限の教育を受けさせるための費用負担はかなり軽くなってきていると思われる。

　しかし、習い事や塾、家庭教師など、子どもに対してお金をかけようと思うと、あっという間に1人あたりのトータルの教育費や生活費が2,000万円を超えてしまうケースもあるだろう。

　したがって、子どもがゼロの世帯を基準とするなら、子どもが1人増えるごとに、安心して買える物件価格は少なくとも1,000万円単位で下がっていくと認識すべきだろう。

年収が同じでも「車の有無」は人によって異なる

　年収が同じでも出費が違う要素としては、マイカーの有無も挙げられるだろう。車は、持つだけで、車両本体価格、諸経費、車検代、自動車保険料、自動車税、駐車場代、ガソリン代、洗車代、マイカーローンの返済など、もろもろのお金がかかる。

　1年当たりの平均負担額に直したとしても、50万～200万円くらいかかるのが一般的だろう。当然ながら、20年や30年の長期で見てみると、車にかかるお金も1,000万～5,000万円くらいかかってきてもおかしくないのだ。週に1回程度しか使わないのであれば、レンタカーやカーシェアリングのほうが安く済む可能性がある。

　あらためて、自分または家族の生活スタイルを顧みて、車を保有するかどうかを検討することも重要である。このことも当然、安心して買える物件価格に影響を及ぼす。車にかかる出費を抑えることができれば、住宅購入に充てられる金額を増やすこともできるだろう。

年収が同じでも「年齢」は人によって異なる

　年収が同じでも、住宅取得をする年齢が異なると物件価格も変わる。「住宅ローン借入額シミュレーション」でも、30歳と40歳で買う場合を試算しているが、60歳または65歳までに住宅ローンを完済できる計画を立てようとしたとき、やはり、30年〜35年返済といった長期の返済期間を取れるかどうかは大きい。

　誰もが早く住宅取得をしたほうがいいと断言できるわけではないが、どのみち買うのであれば、若いうちに住宅ローンを組んででも買ってしまったほうが、あとが楽になると言えそうだ。資産運用でもそうだが、時間を味方につけられる効果は非常に大きい。年齢が違うことによって、安心して買える物件価格が違ってくるのである。

安全に購入できる物件価格を、年収だけで判断するのはほぼ不可能

　ここまで、年収以外で住宅ローンを借りる際に気をつけるべき5つの違いを見てきた。そのほかにも、お金のかかる趣味の有無や外食の頻度、定期的な医療費や被服費の有無など、その家庭それぞれの生活スタイルによって、かかるお金は人それぞれである。

　そういう意味でも、本当に安心して買える物件価格を導き出すためには、家計の収支状況や貯蓄状況などをすべて細かく確認する必要がある。本当の意味での安全に買える物件価格を、年収だけで逆算することはほぼ不可能である。

　そのため、「住宅ローン借入額シミュレーション」では細かな前提条件を提示して、この前提で算出しているということを明記している。シミュレーションは単なる試算例として、参考程度にとどめていただき、自分または家族のケースは、シミュレーション経験豊富な専門のFP（ファイナンシャルプランナー）に試算してもらうのがよいだろう。

物件価格から住宅ローン借入額をシミュレーション

年収から安全な物件価格をシミュレーション

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
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500万円以上、2億円以下
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借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
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80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
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＋就業不能保障
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【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
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一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
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総返済額　3421万円

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。