auじぶん銀行の住宅ローン

年収だけで住宅ローン借入額を試算するのは危険!? 子ども1人ごとに、物件価格を1000万円下げなければいけない理由とは?

2022年3月9日公開(2022年3月9日更新)
菱田 雅生:ライフアセットコンサルティング 代表

「住宅ローン借入額シミュレーション」シリーズでは、購入したい物件が先に決まっていて、年収がいくらなら安全に購入できるかを試算してきた。ただし、同じ年収でも、現在の家賃や貯蓄額など、家計の中身は人それぞれで違い、安心して購入できる物件価格も異なる。そのため、住宅ローンを組む際は、年収だけでなく自分の家計の中身もよく把握しておくことが重要だ。(ファイナンシャルプランナー 菱田雅生)

年収が同じでも「家賃」は人によって異なる

年収が同じでも家賃は異なる
現在支払っている家賃が安心して買える物件価格に大きく影響する(出所:PIXTA)

 実は、安心して買える物件価格に最も大きく影響してくるのが、現在支払っている家賃である。

 というのも、現在無理なく支払っている家賃の金額は、住宅購入後の住居費(住宅ローンの返済や維持費の負担を合計したもの)に充当することが可能で、その金額が多いか少ないかが、安心して買える物件価格に直結するからだ。

 したがって、住宅購入後も無理なく支払える住居費の金額は、必ずしも年収に比例するわけではない。年収が低くても、毎月10万円とか15万円の家賃を問題なく支払えている人もいるし、逆に年収が高くても、社宅や住宅手当が充実しているなどの理由で、自己負担の家賃が毎月2万、3万円という人もいる

 毎月15万円の家賃を問題なく支払える家計なのであれば、住宅購入後の住居費(維持費等も含む)を毎月15万円以内に抑えれば、現在の生活水準を維持できる。 一方、毎月2万円しか家賃を支払っていないのであれば、住宅購入後の住居費も2万円以内にしないと、現在の生活水準を維持することはできなくなる。

 ただし、現在負担している家賃だけでも一概には判断できないケースもある。家賃が安くても、その分、住宅購入後の住居費に充てられるように、毎月きちんと支払う練習をしている人もいるからだ。

 例えば、現在の家賃は毎月2万円だが、住宅購入後の毎月15万円の住居費を支払えるように、毎月13万円を住居費用に貯蓄するように家計運営を行っていくなど、住宅購入に向けた予行演習をしている人もいる。そういう人の場合は、現在負担している家賃が安いからといって、安心して買える物件価格が低くなるとは限らない。

 支払っている家賃だけでなく、毎月の貯蓄状況も確認することが重要である。

 つまり、安心して買える物件価格を現在の家計から逆算する際に重要なのは、現在支払っている家賃と、住宅購入後の住居費に充てるために毎月積み立てている金額がいくらか、ということである。繰り返すが、この金額は必ずしも年収に比例するわけではないのだ。

年収が同じでも「貯蓄額」は人によって異なる

 近年は、頭金なしでも物件価格の100%まで住宅ローンを組めるのが一般的である。そのため、仮に貯蓄が多くなくても、住宅取得自体は可能である。

 しかし、頭金を多く準備できるかどうかで借入金額が違ってくる。ということは、トータルの利息の負担も違ってくる。当然ながら、借入金額を少なくできたほうが総返済額は少なくなる。

 したがって、住宅取得までにどれだけお金をためたかが、その後の家計運営にも影響してくるし、教育資金や老後資金の準備にも影響してくる。住宅取得までに、しっかりと貯蓄グセをつけておくことが重要だろう。

 なお、貯蓄グセをつけるためには自力でためることが重要だが、親からの援助が期待できる場合は、その援助も有効活用すべきである。これらの自力での貯蓄や親からの援助の有無は、一概に年収に比例するものではない。年収が同じでも人によって異なるものである。

 例えば、貯蓄または援助が2,000万円あると人と、貯蓄や援助がゼロの人とでは、安心して買える物件価格が単純計算で2,000万円違ってくるのである。

年収が同じでも「子どもの人数」は人によって異なる

年収が同じでも子どもの人数は異なる
子どもが1人増えると購入できる物件価格は1000万円単位で下がる(出所:PIXTA)

 年収が同じでも、子どもの人数が何人なのかによって、住宅取得に充てられる金額は大きく違ってくる。これは「住宅ローン借入額シミュレーション」のなかでも何度も触れている点だが、子どもが1人増えると、教育費や生活費など、最低でも1,000万~2,000万円は出費が増える。

 国や自治体による少子化対策も進んできてはいるので、低所得層に対する子育て支援は昔に比べれば充実してきている。つまり、最低限の生活と最低限の教育を受けさせるための費用負担はかなり軽くなってきていると思われる。

 しかし、習い事や塾、家庭教師など、子どもに対してお金をかけようと思うと、あっという間に1人あたりのトータルの教育費や生活費が2,000万円を超えてしまうケースもあるだろう。

 したがって、子どもがゼロの世帯を基準とするなら、子どもが1人増えるごとに、安心して買える物件価格は少なくとも1,000万円単位で下がっていくと認識すべきだろう。

年収が同じでも「車の有無」は人によって異なる

 年収が同じでも出費が違う要素としては、マイカーの有無も挙げられるだろう。車は、持つだけで、車両本体価格、諸経費、車検代、自動車保険料、自動車税、駐車場代、ガソリン代、洗車代、マイカーローンの返済など、もろもろのお金がかかる。

 1年当たりの平均負担額に直したとしても、50万~200万円くらいかかるのが一般的だろう。当然ながら、20年や30年の長期で見てみると、車にかかるお金も1,000万~5,000万円くらいかかってきてもおかしくないのだ。週に1回程度しか使わないのであれば、レンタカーやカーシェアリングのほうが安く済む可能性がある。

 あらためて、自分または家族の生活スタイルを顧みて、車を保有するかどうかを検討することも重要である。このことも当然、安心して買える物件価格に影響を及ぼす。車にかかる出費を抑えることができれば、住宅購入に充てられる金額を増やすこともできるだろう。

年収が同じでも「年齢」は人によって異なる

 年収が同じでも、住宅取得をする年齢が異なると物件価格も変わる。「住宅ローン借入額シミュレーション」でも、30歳と40歳で買う場合を試算しているが、60歳または65歳までに住宅ローンを完済できる計画を立てようとしたとき、やはり、30年〜35年返済といった長期の返済期間を取れるかどうかは大きい。

 誰もが早く住宅取得をしたほうがいいと断言できるわけではないが、どのみち買うのであれば、若いうちに住宅ローンを組んででも買ってしまったほうが、あとが楽になると言えそうだ。資産運用でもそうだが、時間を味方につけられる効果は非常に大きい。年齢が違うことによって、安心して買える物件価格が違ってくるのである。

安全に購入できる物件価格を、年収だけで判断するのはほぼ不可能

 ここまで、年収以外で住宅ローンを借りる際に気をつけるべき5つの違いを見てきた。そのほかにも、お金のかかる趣味の有無や外食の頻度、定期的な医療費や被服費の有無など、その家庭それぞれの生活スタイルによって、かかるお金は人それぞれである。

 そういう意味でも、本当に安心して買える物件価格を導き出すためには、家計の収支状況や貯蓄状況などをすべて細かく確認する必要がある。本当の意味での安全に買える物件価格を、年収だけで逆算することはほぼ不可能である。

 そのため、「住宅ローン借入額シミュレーション」では細かな前提条件を提示して、この前提で算出しているということを明記している。シミュレーションは単なる試算例として、参考程度にとどめていただき、自分または家族のケースは、シミュレーション経験豊富な専門のFP(ファイナンシャルプランナー)に試算してもらうのがよいだろう。

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

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手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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