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固定金利上昇で、住宅ローンの変動金利が増える!? 変動金利にはリスク理解と対応力が不可欠

2022年4月18日公開(2022年4月18日更新)
山下和之

世界的な金利上昇傾向を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローンの金利が上がり始めている。変動金利型の金利は上がっていないため、固定金利型と変動金利型の金利差が拡大、変動金利型の利用者が増えるのではないかとみられている。しかし、変動金利型の住宅ローンも絶対に上がらないとはいえないので、十分なリスク理解と対応力が不可欠だ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

住宅ローンには固定金利型と変動金利型がある

 「住宅ローン金利上昇!」といった情報がネット上やテレビ、新聞、雑誌などで取り上げられているが、一口に住宅ローンといっても、金利のタイプは固定金利型と変動金利型がある。2022年4月現在、金利が上がり始めているのは、固定金利型の住宅ローンに限られている。

 固定金利型の住宅ローンは、長期金利、長期プライムレートの影響を受けて変化するが、図表1にあるように、2021年後半から2022年当初にかけて長期プライムレートの上昇が始まっており、そのため固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めたわけだ。

図表1 短期プライムレートと長期プライムレートの推移 (単位:%)

 固定金利型にも一定期間だけ固定金利の固定金利期間選択型と、完済までの金利が固定している全期間固定金利型がある。

 民間ローンの固定金利期間選択型の10年固定の金利をみると、大手金融機関では2022年2月、3月、4月と連続して上昇、3カ月間で0.15ポイント~0.20ポイントの上昇になった。

総返済額では106万円もの負担増になる

 全期間固定金利型の代表格とされる住宅金融支援機構のフラット35の金利のうち、最も多くの金融機関が採用し、最も低い金利は図表2にある通りだ。返済期間21年~35年でみると、2022年1月の金利は1.30%だったのが、4月には1.44%と、3カ月連続で上昇している。

2022年1月:1.300%
2022年2月:1.350%
2022年3月:1.430%
2022年4月:1.440%

図表2 フラット35最低・最頻金利の推移(単位:%)

 これぐらいの差ならさほどのことはないと感じるかもしれないが、そんなことはない。借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額を試算してみよう。

・金利1.30%:毎月11万8592円
・金利1.43%:毎月12万1106円

と金利アップにより、毎月返済額は増加する。月額にすれば2514円だが、年間では約3万円、35年のトータルでは約106万円もの負担増になってしまうのだ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の金利推移・動向は? 金利タイプ別の相場、選び方も解説

変動金利型と固定金利型の金利差が3倍以上に

 このため、金利上昇リスクのない固定金利型にしようと考えていた人も、より金利の低い変動金利型を利用しようと考えるようになるのではないだろうか。

 変動金利型は短期金利に連動するが、短期金利は政策金利であり、日本銀行が大規模金融緩和継続の方針を維持しているため当面、現在の超低金利が続くとみられている。このため上がり始めた固定金利型と、上がっていない変動金利型との金利差が拡大、変動金利型の低金利メリットがより大きくなっているのだ。

 図表3は、みずほ銀行の全期間固定金利型、10年固定型、変動金利型の各金利タイプの最優遇金利の金利と毎月返済額を示している。変動金利型なら0.375%なのが、全期間固定金利型は1.17%で、3倍以上の格差がある。

 毎月返済額も、1万円以上の差がある。

図表3 金利タイプ別の最優遇金利と毎月返済額

設定条件:借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

金利タイプ別の最優遇金利と毎月返済額

 返済額でみても、変動金利型なら全期間固定金利型に比べて毎月1万4,472円、年間にすれば17万円以上少なくてすむのだから、変動金利型を利用する人が増えるのは自然な流れかもしれない。

販売サイドも金利の低い変動金利型を勧める傾向

 このところマンションや一戸建ての住宅価格は高騰が続いており、それは2022年に入っても変わっていない。特に首都圏の新築マンション平均価格は6000万円台で、東京23区だけに限ると7000万円を超えている。平均的な会社員にとっては簡単には手を出せないような価格帯になっているが、それでも比較的年収の高い人や共働きできる人は、頑張れば何とか購入できる水準ともいえる。

 そんな高額物件を手に入れるためには、多額の住宅ローンを利用せざるを得ないが、金利の高い固定金利型だと家計負担が重くなるだけではなく、返済額が多くなって審査に通りにくいといった問題も出てくる。

 そのため、金利上昇が始まってから、マンションなどを販売する不動産会社の担当者も固定金利型ではなく、変動金利型を勧めるケースが多くなっているといわれている。

変動金利型には金利上昇による増額のリスクがある

 この変動金利型の住宅ローン、利用するなら、超低金利というメリットの半面、金利上昇リスクというデメリットもあることを忘れてはならない。

 住宅ローンにとっては金利が一般の商品にとっての値段ということになるが、安いには安いなりの理由がある。たとえば、訳あり商品として安く売っている少しキズがついただけの果物なら、味は変わらないのだから問題はないだろうが、住宅ローンはそういうわけにはいかない。少しのキズが命取りになることがないとはいえない。どういうことなのか…。

 固定金利型ローンは市中の金利が上がっても金利を上げることができないため、リスクは金融機関が撮取ることになり、その分金利が高く設定されている。それに対して、変動金利型は市中の金利が上がれば適用金利を上げることができるので、金融機関にとってリスクはない。その分、金利を安くできるわけで、リスクは利用者が取ることが前提になる。

 ただ、あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、当初5年間は返済額を変えず、その間の金利変化は元金の返済を減らすことで調整するので、金利上昇によって元金がなかなか減らないといった事態もある。

低金利を生かしてできるだけ返済期間を短くする

 そうしたリスクを承知の上で、それでも金利の低い変動金利型を利用したいというのであれば、金利が低く、返済額が少なくなる効果を利用して、リスクができるだけ小さくなるような手を打っておきたい。

 ひとつには、できるだけ利用する返済期間を短くする方法が挙げられる。

 たとえば、借入額4000万円、金利0.375%の毎月返済額は以下のようになる。

【35年返済、金利0.375%】
返済額が10.2万円
【20年返済、金利0.375%】
返済額が17.3万円

 しかし、5年後に金利が1%上がるとどうなるのか、よく見比べてほしい。

【35年返済で、金利上昇の場合】
返済額が10.2万円から、11.7万円に、15.5%増加
【20年返済で、金利上昇の場合】
返済額が17.3万円から、18.6万円に、7.7%の増加

 以上のように、返済期間を短く設定すれば、上昇率は半分程度に抑えられる。しかも、返済期間を短くできれば、早く完済できて精神的な安心感が高まるのではないだろうか。

繰り上げ返済でできるだけ期間を短縮する

 いまひとつ考えられるのが、借り換えで金利が低くなって、毎月返済額が少なくなる分、貯蓄を進めて、ある程度まとまったお金ができれば、住宅ローンの繰り上げ返済を実施することだろう。

 住宅ローンの繰り上げ返済には、返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、期間短縮型のほうが返済期間短縮効果や完済までの総返済額削減効果が大きくなる。

 最近はネット上で手続きすれば、いつでも、いくらからでも、「無料」で繰り上げ返済できる金融機関が多くなっている。できるだけ早く期間短縮型で繰り上げ返済して、残りの返済期間を短縮し、金利上昇によるリスクを小さくしておきたい。

 変動金利型に内在するリスクに対して十分な備えを行っておくようにしたいところだ。

【関連記事はこちら】>> 住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

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【2022年5月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.440% 0.310% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 2

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,886円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,647円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料717円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料478円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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