世界的な金利上昇傾向を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローンの金利が上がり始めている。変動金利型の金利は上がっていないため、固定金利型と変動金利型の金利差が拡大、変動金利型の利用者が増えるのではないかとみられている。しかし、変動金利型の住宅ローンも絶対に上がらないとはいえないので、十分なリスク理解と対応力が不可欠だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローンには固定金利型と変動金利型がある
「住宅ローン金利上昇！」といった情報がネット上やテレビ、新聞、雑誌などで取り上げられているが、一口に住宅ローンといっても、金利のタイプは固定金利型と変動金利型がある。2022年4月現在、金利が上がり始めているのは、固定金利型の住宅ローンに限られている。
固定金利型の住宅ローンは、長期金利、長期プライムレートの影響を受けて変化するが、図表1にあるように、2021年後半から2022年当初にかけて長期プライムレートの上昇が始まっており、そのため固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めたわけだ。
図表1 短期プライムレートと長期プライムレートの推移 （単位：％）
固定金利型にも一定期間だけ固定金利の固定金利期間選択型と、完済までの金利が固定している全期間固定金利型がある。
民間ローンの固定金利期間選択型の10年固定の金利をみると、大手金融機関では2022年2月、3月、4月と連続して上昇、3カ月間で0.15ポイント～0.20ポイントの上昇になった。
総返済額では106万円もの負担増になる
全期間固定金利型の代表格とされる住宅金融支援機構のフラット35の金利のうち、最も多くの金融機関が採用し、最も低い金利は図表2にある通りだ。返済期間21年～35年でみると、2022年1月の金利は1.30％だったのが、4月には1.44％と、3カ月連続で上昇している。
2022年1月：1.300%
2022年2月：1.350%
2022年3月：1.430%
2022年4月：1.440%
図表2 フラット35最低・最頻金利の推移（単位：％）
これぐらいの差ならさほどのことはないと感じるかもしれないが、そんなことはない。借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額を試算してみよう。
・金利1.30％：毎月11万8592円
・金利1.43％：毎月12万1106円
と金利アップにより、毎月返済額は増加する。月額にすれば2514円だが、年間では約3万円、35年のトータルでは約106万円もの負担増になってしまうのだ。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン金利（132銀行・1000商品）の金利推移・動向は？ 金利タイプ別の相場、選び方も解説
変動金利型と固定金利型の金利差が3倍以上に
このため、金利上昇リスクのない固定金利型にしようと考えていた人も、より金利の低い変動金利型を利用しようと考えるようになるのではないだろうか。
変動金利型は短期金利に連動するが、短期金利は政策金利であり、日本銀行が大規模金融緩和継続の方針を維持しているため当面、現在の超低金利が続くとみられている。このため上がり始めた固定金利型と、上がっていない変動金利型との金利差が拡大、変動金利型の低金利メリットがより大きくなっているのだ。
図表3は、みずほ銀行の全期間固定金利型、10年固定型、変動金利型の各金利タイプの最優遇金利の金利と毎月返済額を示している。変動金利型なら0.375％なのが、全期間固定金利型は1.17％で、3倍以上の格差がある。
毎月返済額も、1万円以上の差がある。
図表3 金利タイプ別の最優遇金利と毎月返済額
設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし
返済額でみても、変動金利型なら全期間固定金利型に比べて毎月１万4,472円、年間にすれば17万円以上少なくてすむのだから、変動金利型を利用する人が増えるのは自然な流れかもしれない。
販売サイドも金利の低い変動金利型を勧める傾向
このところマンションや一戸建ての住宅価格は高騰が続いており、それは2022年に入っても変わっていない。特に首都圏の新築マンション平均価格は6000万円台で、東京23区だけに限ると7000万円を超えている。平均的な会社員にとっては簡単には手を出せないような価格帯になっているが、それでも比較的年収の高い人や共働きできる人は、頑張れば何とか購入できる水準ともいえる。
そんな高額物件を手に入れるためには、多額の住宅ローンを利用せざるを得ないが、金利の高い固定金利型だと家計負担が重くなるだけではなく、返済額が多くなって審査に通りにくいといった問題も出てくる。
そのため、金利上昇が始まってから、マンションなどを販売する不動産会社の担当者も固定金利型ではなく、変動金利型を勧めるケースが多くなっているといわれている。
変動金利型には金利上昇による増額のリスクがある
この変動金利型の住宅ローン、利用するなら、超低金利というメリットの半面、金利上昇リスクというデメリットもあることを忘れてはならない。
住宅ローンにとっては金利が一般の商品にとっての値段ということになるが、安いには安いなりの理由がある。たとえば、訳あり商品として安く売っている少しキズがついただけの果物なら、味は変わらないのだから問題はないだろうが、住宅ローンはそういうわけにはいかない。少しのキズが命取りになることがないとはいえない。どういうことなのか…。
固定金利型ローンは市中の金利が上がっても金利を上げることができないため、リスクは金融機関が撮取ることになり、その分金利が高く設定されている。それに対して、変動金利型は市中の金利が上がれば適用金利を上げることができるので、金融機関にとってリスクはない。その分、金利を安くできるわけで、リスクは利用者が取ることが前提になる。
ただ、あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、当初5年間は返済額を変えず、その間の金利変化は元金の返済を減らすことで調整するので、金利上昇によって元金がなかなか減らないといった事態もある。
低金利を生かしてできるだけ返済期間を短くする
そうしたリスクを承知の上で、それでも金利の低い変動金利型を利用したいというのであれば、金利が低く、返済額が少なくなる効果を利用して、リスクができるだけ小さくなるような手を打っておきたい。
ひとつには、できるだけ利用する返済期間を短くする方法が挙げられる。
たとえば、借入額4000万円、金利0.375％の毎月返済額は以下のようになる。
【35年返済、金利0.375%】
返済額が10.2万円
【20年返済、金利0.375%】
返済額が17.3万円
しかし、5年後に金利が1％上がるとどうなるのか、よく見比べてほしい。
【35年返済で、金利上昇の場合】
返済額が10.2万円から、11.7万円に、15.5％増加
【20年返済で、金利上昇の場合】
返済額が17.3万円から、18.6万円に、7.7％の増加
以上のように、返済期間を短く設定すれば、上昇率は半分程度に抑えられる。しかも、返済期間を短くできれば、早く完済できて精神的な安心感が高まるのではないだろうか。
繰り上げ返済でできるだけ期間を短縮する
いまひとつ考えられるのが、借り換えで金利が低くなって、毎月返済額が少なくなる分、貯蓄を進めて、ある程度まとまったお金ができれば、住宅ローンの繰り上げ返済を実施することだろう。
住宅ローンの繰り上げ返済には、返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、期間短縮型のほうが返済期間短縮効果や完済までの総返済額削減効果が大きくなる。
最近はネット上で手続きすれば、いつでも、いくらからでも、「無料」で繰り上げ返済できる金融機関が多くなっている。できるだけ早く期間短縮型で繰り上げ返済して、残りの返済期間を短縮し、金利上昇によるリスクを小さくしておきたい。
変動金利型に内在するリスクに対して十分な備えを行っておくようにしたいところだ。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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淡河範明さん
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