固定金利上昇で、住宅ローンの変動金利が増える!? 変動金利にはリスク理解と対応力が不可欠

世界的な金利上昇傾向を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローンの金利が上がり始めている。変動金利型の金利は上がっていないため、固定金利型と変動金利型の金利差が拡大、変動金利型の利用者が増えるのではないかとみられている。しかし、変動金利型の住宅ローンも絶対に上がらないとはいえないので、十分なリスク理解と対応力が不可欠だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローンには固定金利型と変動金利型がある

「住宅ローン金利上昇！」といった情報がネット上やテレビ、新聞、雑誌などで取り上げられているが、一口に住宅ローンといっても、金利のタイプは固定金利型と変動金利型がある。2022年4月現在、金利が上がり始めているのは、固定金利型の住宅ローンに限られている。

　固定金利型の住宅ローンは、長期金利、長期プライムレートの影響を受けて変化するが、図表1にあるように、2021年後半から2022年当初にかけて長期プライムレートの上昇が始まっており、そのため固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めたわけだ。

図表1　短期プライムレートと長期プライムレートの推移（単位：％）

出所：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

　固定金利型にも一定期間だけ固定金利の固定金利期間選択型と、完済までの金利が固定している全期間固定金利型がある。

　民間ローンの固定金利期間選択型の10年固定の金利をみると、大手金融機関では2022年2月、3月、4月と連続して上昇、3カ月間で0.15ポイント～0.20ポイントの上昇になった。

総返済額では106万円もの負担増になる

　全期間固定金利型の代表格とされる住宅金融支援機構のフラット35の金利のうち、最も多くの金融機関が採用し、最も低い金利は図表2にある通りだ。返済期間21年～35年でみると、2022年1月の金利は1.30％だったのが、4月には1.44％と、3カ月連続で上昇している。

2022年1月：1.300%
2022年2月：1.350%
2022年3月：1.430%
2022年4月：1.440%

図表2　フラット35最低・最頻金利の推移（単位：％）

出所：住宅金融支援機構

　これぐらいの差ならさほどのことはないと感じるかもしれないが、そんなことはない。借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額を試算してみよう。

・金利1.30％：毎月11万8592円
・金利1.43％：毎月12万1106円

と金利アップにより、毎月返済額は増加する。月額にすれば2514円だが、年間では約3万円、35年のトータルでは約106万円もの負担増になってしまうのだ。

変動金利型と固定金利型の金利差が3倍以上に

　このため、金利上昇リスクのない固定金利型にしようと考えていた人も、より金利の低い変動金利型を利用しようと考えるようになるのではないだろうか。

　変動金利型は短期金利に連動するが、短期金利は政策金利であり、日本銀行が大規模金融緩和継続の方針を維持しているため当面、現在の超低金利が続くとみられている。このため上がり始めた固定金利型と、上がっていない変動金利型との金利差が拡大、変動金利型の低金利メリットがより大きくなっているのだ。

　図表3は、みずほ銀行の全期間固定金利型、10年固定型、変動金利型の各金利タイプの最優遇金利の金利と毎月返済額を示している。変動金利型なら0.375％なのが、全期間固定金利型は1.17％で、3倍以上の格差がある。

　毎月返済額も、1万円以上の差がある。

図表3　金利タイプ別の最優遇金利と毎月返済額

設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

　返済額でみても、変動金利型なら全期間固定金利型に比べて毎月１万4,472円、年間にすれば17万円以上少なくてすむのだから、変動金利型を利用する人が増えるのは自然な流れかもしれない。

販売サイドも金利の低い変動金利型を勧める傾向

　このところマンションや一戸建ての住宅価格は高騰が続いており、それは2022年に入っても変わっていない。特に首都圏の新築マンション平均価格は6000万円台で、東京23区だけに限ると7000万円を超えている。平均的な会社員にとっては簡単には手を出せないような価格帯になっているが、それでも比較的年収の高い人や共働きできる人は、頑張れば何とか購入できる水準ともいえる。

　そんな高額物件を手に入れるためには、多額の住宅ローンを利用せざるを得ないが、金利の高い固定金利型だと家計負担が重くなるだけではなく、返済額が多くなって審査に通りにくいといった問題も出てくる。

　そのため、金利上昇が始まってから、マンションなどを販売する不動産会社の担当者も固定金利型ではなく、変動金利型を勧めるケースが多くなっているといわれている。

変動金利型には金利上昇による増額のリスクがある

　この変動金利型の住宅ローン、利用するなら、超低金利というメリットの半面、金利上昇リスクというデメリットもあることを忘れてはならない。

　住宅ローンにとっては金利が一般の商品にとっての値段ということになるが、安いには安いなりの理由がある。たとえば、訳あり商品として安く売っている少しキズがついただけの果物なら、味は変わらないのだから問題はないだろうが、住宅ローンはそういうわけにはいかない。少しのキズが命取りになることがないとはいえない。どういうことなのか…。

　固定金利型ローンは市中の金利が上がっても金利を上げることができないため、リスクは金融機関が撮取ることになり、その分金利が高く設定されている。それに対して、変動金利型は市中の金利が上がれば適用金利を上げることができるので、金融機関にとってリスクはない。その分、金利を安くできるわけで、リスクは利用者が取ることが前提になる。

　ただ、あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、当初5年間は返済額を変えず、その間の金利変化は元金の返済を減らすことで調整するので、金利上昇によって元金がなかなか減らないといった事態もある。

低金利を生かしてできるだけ返済期間を短くする

　そうしたリスクを承知の上で、それでも金利の低い変動金利型を利用したいというのであれば、金利が低く、返済額が少なくなる効果を利用して、リスクができるだけ小さくなるような手を打っておきたい。

　ひとつには、できるだけ利用する返済期間を短くする方法が挙げられる。

　たとえば、借入額4000万円、金利0.375％の毎月返済額は以下のようになる。

【35年返済、金利0.375%】
返済額が10.2万円
【20年返済、金利0.375%】
返済額が17.3万円

　しかし、5年後に金利が1％上がるとどうなるのか、よく見比べてほしい。

【35年返済で、金利上昇の場合】
返済額が10.2万円から、11.7万円に、15.5％増加
【20年返済で、金利上昇の場合】
返済額が17.3万円から、18.6万円に、7.7％の増加

　以上のように、返済期間を短く設定すれば、上昇率は半分程度に抑えられる。しかも、返済期間を短くできれば、早く完済できて精神的な安心感が高まるのではないだろうか。

繰り上げ返済でできるだけ期間を短縮する

　いまひとつ考えられるのが、借り換えで金利が低くなって、毎月返済額が少なくなる分、貯蓄を進めて、ある程度まとまったお金ができれば、住宅ローンの繰り上げ返済を実施することだろう。

　住宅ローンの繰り上げ返済には、返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、期間短縮型のほうが返済期間短縮効果や完済までの総返済額削減効果が大きくなる。

　最近はネット上で手続きすれば、いつでも、いくらからでも、「無料」で繰り上げ返済できる金融機関が多くなっている。できるだけ早く期間短縮型で繰り上げ返済して、残りの返済期間を短縮し、金利上昇によるリスクを小さくしておきたい。

　変動金利型に内在するリスクに対して十分な備えを行っておくようにしたいところだ。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年5月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

店舗での対面相談のみに対応

1位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.780%
総返済額　3420万円

表面金利: 年0.648%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,853円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

2位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

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団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

3位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.792%
総返済額　3427万円

表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。