固定金利上昇で、住宅ローンの変動金利が増える!? 変動金利にはリスク理解と対応力が不可欠

世界的な金利上昇傾向を受けて、わが国でも固定金利型の住宅ローンの金利が上がり始めている。変動金利型の金利は上がっていないため、固定金利型と変動金利型の金利差が拡大、変動金利型の利用者が増えるのではないかとみられている。しかし、変動金利型の住宅ローンも絶対に上がらないとはいえないので、十分なリスク理解と対応力が不可欠だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローンには固定金利型と変動金利型がある

「住宅ローン金利上昇！」といった情報がネット上やテレビ、新聞、雑誌などで取り上げられているが、一口に住宅ローンといっても、金利のタイプは固定金利型と変動金利型がある。2022年4月現在、金利が上がり始めているのは、固定金利型の住宅ローンに限られている。

　固定金利型の住宅ローンは、長期金利、長期プライムレートの影響を受けて変化するが、図表1にあるように、2021年後半から2022年当初にかけて長期プライムレートの上昇が始まっており、そのため固定金利型の住宅ローン金利が上がり始めたわけだ。

図表1　短期プライムレートと長期プライムレートの推移（単位：％）

出所：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

　固定金利型にも一定期間だけ固定金利の固定金利期間選択型と、完済までの金利が固定している全期間固定金利型がある。

　民間ローンの固定金利期間選択型の10年固定の金利をみると、大手金融機関では2022年2月、3月、4月と連続して上昇、3カ月間で0.15ポイント～0.20ポイントの上昇になった。

総返済額では106万円もの負担増になる

　全期間固定金利型の代表格とされる住宅金融支援機構のフラット35の金利のうち、最も多くの金融機関が採用し、最も低い金利は図表2にある通りだ。返済期間21年～35年でみると、2022年1月の金利は1.30％だったのが、4月には1.44％と、3カ月連続で上昇している。

2022年1月：1.300%
2022年2月：1.350%
2022年3月：1.430%
2022年4月：1.440%

図表2　フラット35最低・最頻金利の推移（単位：％）

出所：住宅金融支援機構

　これぐらいの差ならさほどのことはないと感じるかもしれないが、そんなことはない。借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額を試算してみよう。

・金利1.30％：毎月11万8592円
・金利1.43％：毎月12万1106円

と金利アップにより、毎月返済額は増加する。月額にすれば2514円だが、年間では約3万円、35年のトータルでは約106万円もの負担増になってしまうのだ。

変動金利型と固定金利型の金利差が3倍以上に

　このため、金利上昇リスクのない固定金利型にしようと考えていた人も、より金利の低い変動金利型を利用しようと考えるようになるのではないだろうか。

　変動金利型は短期金利に連動するが、短期金利は政策金利であり、日本銀行が大規模金融緩和継続の方針を維持しているため当面、現在の超低金利が続くとみられている。このため上がり始めた固定金利型と、上がっていない変動金利型との金利差が拡大、変動金利型の低金利メリットがより大きくなっているのだ。

　図表3は、みずほ銀行の全期間固定金利型、10年固定型、変動金利型の各金利タイプの最優遇金利の金利と毎月返済額を示している。変動金利型なら0.375％なのが、全期間固定金利型は1.17％で、3倍以上の格差がある。

　毎月返済額も、1万円以上の差がある。

図表3　金利タイプ別の最優遇金利と毎月返済額

設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

　返済額でみても、変動金利型なら全期間固定金利型に比べて毎月１万4,472円、年間にすれば17万円以上少なくてすむのだから、変動金利型を利用する人が増えるのは自然な流れかもしれない。

販売サイドも金利の低い変動金利型を勧める傾向

　このところマンションや一戸建ての住宅価格は高騰が続いており、それは2022年に入っても変わっていない。特に首都圏の新築マンション平均価格は6000万円台で、東京23区だけに限ると7000万円を超えている。平均的な会社員にとっては簡単には手を出せないような価格帯になっているが、それでも比較的年収の高い人や共働きできる人は、頑張れば何とか購入できる水準ともいえる。

　そんな高額物件を手に入れるためには、多額の住宅ローンを利用せざるを得ないが、金利の高い固定金利型だと家計負担が重くなるだけではなく、返済額が多くなって審査に通りにくいといった問題も出てくる。

　そのため、金利上昇が始まってから、マンションなどを販売する不動産会社の担当者も固定金利型ではなく、変動金利型を勧めるケースが多くなっているといわれている。

変動金利型には金利上昇による増額のリスクがある

　この変動金利型の住宅ローン、利用するなら、超低金利というメリットの半面、金利上昇リスクというデメリットもあることを忘れてはならない。

　住宅ローンにとっては金利が一般の商品にとっての値段ということになるが、安いには安いなりの理由がある。たとえば、訳あり商品として安く売っている少しキズがついただけの果物なら、味は変わらないのだから問題はないだろうが、住宅ローンはそういうわけにはいかない。少しのキズが命取りになることがないとはいえない。どういうことなのか…。

　固定金利型ローンは市中の金利が上がっても金利を上げることができないため、リスクは金融機関が撮取ることになり、その分金利が高く設定されている。それに対して、変動金利型は市中の金利が上がれば適用金利を上げることができるので、金融機関にとってリスクはない。その分、金利を安くできるわけで、リスクは利用者が取ることが前提になる。

　ただ、あまり頻繁に返済額が変わると計画を立てにくいので、当初5年間は返済額を変えず、その間の金利変化は元金の返済を減らすことで調整するので、金利上昇によって元金がなかなか減らないといった事態もある。

低金利を生かしてできるだけ返済期間を短くする

　そうしたリスクを承知の上で、それでも金利の低い変動金利型を利用したいというのであれば、金利が低く、返済額が少なくなる効果を利用して、リスクができるだけ小さくなるような手を打っておきたい。

　ひとつには、できるだけ利用する返済期間を短くする方法が挙げられる。

　たとえば、借入額4000万円、金利0.375％の毎月返済額は以下のようになる。

【35年返済、金利0.375%】
返済額が10.2万円
【20年返済、金利0.375%】
返済額が17.3万円

　しかし、5年後に金利が1％上がるとどうなるのか、よく見比べてほしい。

【35年返済で、金利上昇の場合】
返済額が10.2万円から、11.7万円に、15.5％増加
【20年返済で、金利上昇の場合】
返済額が17.3万円から、18.6万円に、7.7％の増加

　以上のように、返済期間を短く設定すれば、上昇率は半分程度に抑えられる。しかも、返済期間を短くできれば、早く完済できて精神的な安心感が高まるのではないだろうか。

繰り上げ返済でできるだけ期間を短縮する

　いまひとつ考えられるのが、借り換えで金利が低くなって、毎月返済額が少なくなる分、貯蓄を進めて、ある程度まとまったお金ができれば、住宅ローンの繰り上げ返済を実施することだろう。

　住宅ローンの繰り上げ返済には、返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、期間短縮型のほうが返済期間短縮効果や完済までの総返済額削減効果が大きくなる。

　最近はネット上で手続きすれば、いつでも、いくらからでも、「無料」で繰り上げ返済できる金融機関が多くなっている。できるだけ早く期間短縮型で繰り上げ返済して、残りの返済期間を短縮し、金利上昇によるリスクを小さくしておきたい。

　変動金利型に内在するリスクに対して十分な備えを行っておくようにしたいところだ。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2023年12月最新主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

1位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、住宅ローン金利優遇割）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.298%
総返済額　3156万円

表面金利: 年0.169%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,566円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

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2023/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
※新団信は2023年7月1日以降借入れの人に適用

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

2位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)頭金10％以上・変動金利

実質金利(手数料込): 0.379%
総返済額　3199万円

表面金利: 年0.250%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 74,606円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK
③個人事業主は対象外だが、低金利＆手厚い団信で、会社員・公務員におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ

3位

住宅ローン変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（新規借入、金利・事務取扱手数料優遇キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%
総返済額　3221万円

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,123円

おすすめポイント

①手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
②がん団信が金利上乗せ0.1%と安い
③相談から審査、契約までネットで完結するのでお手軽

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら