住宅ローン控除額（減税額）シミュレーション【2025年版】 年収別に計算可能！

住宅ローン控除の仕組みとは

住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ（出所：PIXTA）

　住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税は非常に助かる。

　住宅ローン控除（減税）制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7％が、最大13年間にわたり所得税から控除されるというものだ。

　「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。2021年度までは控除率が1％だったため、メリットが小さくなる印象があるが、一方で控除期間は13年間に延長された。

　住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれる。納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。下表のように、最大で455万円もの減税が受けられるのだ。

※国土交通省「令和６年度住宅税制改正概要（令和5年12月）」を参考に作成。子育て・若者夫婦世帯とは、「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」。2025年度税制改正でも同様の方向での緩和を検討している。また、新築（その他）については、2024年以降の入居でも、2023年12月31日までに建築確認を受けた、または2024年6月30日までに建築されていれば、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられる。

　ただし、住宅タイプによって、年間控除額も異なるし、新築と中古のケースでは控除期間が違う。さらに「所得税＋住民税の一部」がこの金額に達していなければ、フルに減税メリットを得ることができないという、非常に複雑な制度だ。

　そこで、住宅ローン控除の仕組みを簡単に説明していこう。

1.年末の住宅ローン残高×0.7％が、最低10年間控除

　会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。

　これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大35万円だ。

　ただし、その額は住宅タイプによって住宅ローンの年末残高の上限が異なる。借入限度額が「新築（新築住宅・買取再販）」と「中古（既存住宅）」に大別され、さらに住宅の性能によって細かく区分されている。この金額が住宅ローンの残高の上限にあたる。具体的に試算してみよう。

　住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

　この例の場合、翌年の住宅ローン残高が4900万円になっていたとすれば、その0.7％にあたる34.3万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円－34.3万円＝15.7万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

　住宅ローン控除額（住宅ローン残高×0.7％）が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0円になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

　なお、住民税から控除できる金額の上限は9.75万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは9.75万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

　【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が（控除額が余った場合は、住民税も）大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限（新築）

　住宅ローン控除額は、対象となる住宅のタイプによって上限額が異なる。基本は新築と中古に大別され、新築住宅ではさらに細かな分類で住宅ローン控除の上限額が段階的に設定された。ここが2021年度までのケースと大きく変わった点だ。

　まず、新築から見ていこう。控除期間は13年間になる。認定住宅のほか、「ＺＥＨ」「省エネ基準」の2つが区分として加わっているのも新しい。

　1）認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

　認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも、所管行政庁（都道府県、市または区）に申請、認定を受けることが必要だ。

　認定住宅だと、新築（一般住宅）の場合よりも、13年間で最大182万円も控除額が増える。これは、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針があり、国が購入を後押ししているからだ。

　2）ZEH水準省エネ住宅は、2022年度から追加された。

　ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）のことで、簡単に説明すると「快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電などによりエネルギーを創ることで、1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」（一般社団法人住宅性能評価・表示協会）となり、ZEHマークが適用される。

　3）省エネ基準適合住宅は、簡単にいえば住宅の窓や外壁などの外皮性能、設備機器等の一次エネルギー消費量において一定の基準を満たしたものにあたる。新築住宅でも省エネ基準に適合していれば、税制面で優遇されることになる。住宅ローン控除額の上限が4000万円になっており、一般住宅の住宅ローン控除額上限と比べても控除額が1000万円も違うのは大きい。

　なお2024〜2025年以降に入居する住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の上限額が下がるので、注意が必要だ。住宅購入をする場合、住宅ローン控除の適用が最大限活用できるように入居のタイミングを考えたい。

【関連記事】＞＞住宅ローン控除で儲ける方法とは？繰上返済のタイミングに注意して収支を最大化しよう

4.住宅ローン控除の上限（中古）

　中古住宅については、認定住宅とその他の住宅に区分され、どちらも住宅ローン控除期間が10年になる。新築と比べて、3年間も控除期間が短くなる。

　住宅ローン控除額の上限がそれぞれ3000万円、2000万円となっており、中古の認定住宅で住宅ローン控除額は10年間で最大210万円、一般の中古住宅なら10年間で最大140万円の控除額となる。

　新築物件よりも住宅ローン控除額の上限が低く設定されているだけに最大控除額も抑えられている。

5.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要！

　ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。

　申告後、通常は1カ月程度、遅くても2カ月くらいで指定した口座に所得税から控除された分の還付金が振り込まれる。

　なお、住民税から控除される還付金は、確定申告した年の5月～6月に届く「住民税決定通知書」で確認でき、翌年度に支払う住民税から控除される。

　会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

【関連記事】＞＞住宅ローン控除に必要な確定申告はいつから？【最新版】申告期限、必要書類、ネット申告（e-Tax）の方法を紹介

住宅ローン控除の適用条件や対象の住宅は？

　住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

　なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。リフォームの住宅ローン控除は、一般の住宅で借入限度額が2000万円、認定住宅等の省エネ住宅では3000万円。控除期間はどちらも10年間。

　また、下記の要件も加わる。

　セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。また、住宅ローン控除を受けるためには、所得要件が2021年度では合計所得が3000万円以下が対象だったが、2022〜2025年度はそれが合計所得が2000万円に引き下げられた。合計所得が2000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

　なお、2021年度の税制改正から、床面積40㎡以上の住宅に対しても適用を認めているが、これは継続された。ただし、50㎡未満の場合、1000万円の所得制限を設けている。

住宅ローン控除の対象かどうか簡単にチェック

　自分が住宅ローン控除の対象かどうか、以下で確認してみよう。

住宅ローン控除でいくら戻るのか、減税額を「年収」「借入額」から試算

　それでは、住宅ローン控除を使うと、いくら戻ってきて、どれぐらいお得になるのだろうか？　試算してみよう。

＞＞自分の条件でのシミュレーションはこちら

住宅ローン控除の3つの注意点とは

　住宅ローン控除を受ける際には、以下の3つの注意点を覚えておこう。

手続きは毎年必要

　住宅ローン控除は1年目の確定申告を行えば終わりではない。毎年手続きが必要な点に注意が必要だ。自営業の場合は2年目以降も確定申告が必要。会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きが行える。

　もし、住宅ローン控除の手続きを忘れてしまった場合、最大5年間はさかのぼって申請が可能だが、忘れずに手続きを行うようにしたい。

住宅ローンを借り換える際には注意が必要

　住宅ローン借り換え後も、住宅ローン減税は継続して利用できる。ただし、「借り換え後の返済期間を10年以上にする」「借り換え額をなるべく抑える」などの注意点がある。うまく借り換えなければ、住宅ローン控除のメリットが減ってしまうため、借り換える際はよく確認しておきたい。

【関連記事】>>借り換えても住宅ローン控除は使える？ 後悔しないための4つ注意点

ふるさと納税と併用する場合の注意点

　住宅ローン控除はふるさと納税と併用することが可能だ。ふるさと納税とは、任意の自治体に寄付を行うことで、所得税や住民税の控除が受けられる仕組みのこと。手続きには、住民税から寄付金全額を控除される「ワンストップ制度」と、所得税から控除される「確定申告」がある。

　確定申告で所得税から寄付額が控除されると、住宅ローン減税の控除額が減額される可能性があるというわけだ。したがって、ふるさと納税と住宅ローン控除を併用する場合は、控除のメリットが減らないよう確認しておくことが重要だ。

住宅ローン控除は今なお、メリットが大きい制度

　税金を多く支払っている人にとってメリットが大きい「住宅ローン控除制度」。2022〜2025年度は住宅ローン残高の上限が段階的に刻まれ、より省エネで高性能な住宅を優遇していることが分かる。認定住宅は一般住宅よりも価格は割高になるが、住宅ローン控除の大きさなどを考慮して検討するのもいいだろう。

　以前よりは減税幅が少ないものの、住宅ローン控除制度は、多くの人に住宅購入を後押しする内容になっている。住宅ローン控除を見る限り、住宅の買い時はまだ継続していると言えるだろう。

　なお、子育て・若者夫婦世帯は、2024年度税制改正での減税拡大が認められ、2025年についても同様の方向での緩和を検討している。

住宅ローン控除シミュレーションに戻る

低金利なのに、全疾病保障が無料！
住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要

金利	⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害＋全疾病保障＋ガン診断給付金特約（女性限定）
オプション保険（保険料）	なし
事務手数料（税込）	借入額×2.20％（税込）
保証料（税込）	0円
【ポイント】 ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。