住宅ローン控除で税金はいくらお得になる？
年収別・借入額別に控除額を計算してみよう【2021年最新版】

2021年度の税制改正では、コロナ禍の中での経済活動を支えるべく、住宅ローン減税などが延長される。住宅取得支援策として、「住宅ローン控除」と「すまい給付金」制度というものがある。住宅ローン控除を使えば減税され、すまい給付金制度を使えば現金が給付されるので、住宅を購入するタイミングとしては恵まれていると言える。いったいいくらお得になるのか、年収と借入額別に計算してみよう。（フリージャーナリスト：福崎剛）

住宅ローン控除のしくみは？

住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ（出所：PIXTA）

　住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税は非常に助かる。

　住宅ローン控除（減税）制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1％が、最大13年間にわたり所得税から控除されるというものだ。「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。

　その住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれるもの。これは納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。まずは、その住宅ローン控除のしくみを簡単に説明しよう。

1.年末の住宅ローン残高×1％が、最低10年間控除

　会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大40万円だ（認定住宅は年50万円）。

　住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

　この例の場合、翌年の住宅ローン残高が3,900万円になっていたとすれば、その1％にあたる39万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円－39万円＝11万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

　住宅ローン控除額（住宅ローン残高×1％）が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0円になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

　なお、住民税から控除できる金額の上限は13.65万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは13.65万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

　【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が（控除額が余った場合は、住民税も）大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限

　住宅ローン控除額は、対象となる物件の種類によって上限額が異なる。その区分は以下の3パターン。

①新築・未使用物件（一般住宅）：年間40万円×10年間の合計400万円まで
②新築・未使用物件（認定住宅）：年間50万円×10年間の合計500万円まで
③中古住宅（消費税が非課税の住宅）：年間20万円×10年間の合計200万円まで

　②の認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

　認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも、所管行政庁（都道府県、市または区）に申請・認定を受けることが必要だ。

　認定住宅だと、新築（一般住宅）の場合よりも、10年間で最大100万円も控除額が増える。これは、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針があり、国が購入を後押ししているからだ。

　中古住宅については、不動産仲介会社を通じて前の持ち主から住宅を購入する「個人間取引」が主流。個人間取引の場合は、消費税はかからない。なので、中古住宅を買った人の多くが、③中古住宅（消費税が非課税の住宅）に当てはまる。

4. 2021年11月までに契約すれば、控除期間が13年に延長される

　住宅ローン控除の対象期間は通常10年間。しかし新型コロナウイルスの感染拡大で経済活動の落ち込みを支える意味もあり、住宅ローン減税の拡大（控除期間13年）は約1年延長された（2021年度の税制改正）。必要な条件は以下の通りだ。

• 
  ・契約期限は注文住宅が2021年9月まで、マンション・分譲住宅等は2021年11月まで
• ・居住開始時期が2022年12月31日まで
• ・消費税10％の住宅を取得。

　ちなみに、11年目から13年目の控除額は、10年目までの計算式とは違った式で算出されるので注意しよう。消費税が8%から10%に上がった分を補填するための措置だ。

　なお、中古住宅（消費税が非課税）の場合は、延長制度の対象外となっているため、住宅ローン控除の適用期間は10年間だ。

5.住宅ローン控除制度利用の要件

　住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

　なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。

　また、下記の要件も加わる。

　セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。また、合計所得が3,000万円以上になる年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

　2021年度の税制改正では、それまで床面積が50㎡以上を住宅ローン減税の対象としていたが、より小規模な床面積40㎡以上の住宅に対しても適用を認めている。ただし、50㎡未満の場合、1000万円の所得制限を設けている。

6.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要！

　ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン控除に不可欠な「確定申告」は怖くない！
申告期間、必要書類などのポイントを解説

住宅ローン控除　年収と借入額別に
どれぐらいお得になるか計算してみよう

　それでは、住宅ローン控除を使うと、実際にはどれぐらいお得になるのだろうか？　実際に計算してみよう。

■2021年11月末までに新築住宅を購入し、居住したケース

　2021年度の税制改正では、注文住宅は2021年9月まで、マンション・分譲住宅等は2021年11月までに契約し、2022年12月末までに入居すればよくなった。その場合、どれだけの住宅ローン控除が受けられるか、年収と借入額別に試算した。※前提は、【固定金利＝1.28％（フラット35）、借入期間＝35年、扶養家族2人、2020年4月に消費税10％で新築（一般住宅）を購入】とする。

国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

　年収300万円であれば、2,000万円借り入れて、13年間の合計控除額は約75万円。年収400万円であれば、借入額が2,000万円でも3,000万円でも、住宅ローン控除額はだいたい174万円だ。

　4,000万円借り入れると、「年末の住宅ローン残高×1％」が住宅ローン控除額となるため、最大40万円が控除される。新築（一般住宅）の年間の住宅ローン控除上限額は40万円なので、めいっぱい控除が受けられる可能性がある。

　ただし、年収が多くないと、所得税から住宅ローン控除を差し引いても、控除額が余ってしまうので、最大限利用することは難しい。たとえば、年収500万円の人が4,000万円借り入れたとしても、13年間の住宅ローン控除合計金額は284万円だが、年収900万円の人が4,000万円借り入れると、13年間の住宅ローン控除額合計は430万円になる。

　年収が多く、借入額が多いほど、住宅ローン控除がもたらすインパクトは大きいのだ。

■2022年以降に、新築住宅を購入し居住したケース

　2021年度の税制改正により、注文住宅が2021年9月までに契約、マンション・分譲住宅等は2021年11月までに契約し、2022年12月末31日までに居住した場合、控除期間は13年間となる。それ以降は、住宅ローン減税は10年に戻る予定だ。

　なお、それ以降は今回の税制改正で検討された「1％控除」そのものの見直しがある可能性が高い。住宅ローンの借入金利が1%以下の場合は、金利支払いよりも税金の戻りの方が多くなってしまうという想定外の事態が起きており、会計検査院が「1％控除」を問題視しているのだ。

　先行きはわからないが、2022年以降は、控除期間や控除パーセントの条件が現行よりも短くなったり、下がる可能性が大いにある。そのため、住宅購入を検討するなら、2021年に契約すれば確実に減税の恩恵にあずかれる。

　先ほどのケースと同じ【固定金利＝1.28％（フラット35）、借入期間＝35年、扶養家族2人、2022年以降の契約・2023年以降の入居、消費税10％で新築（一般住宅）を購入】という前提で、控除期間が10年間だと、控除額がどれぐらいになるか試算した。

国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

　年収300万円で、2,000万円の物件を購入した場合、住宅ローン控除総額は58万円だった。年収800万円以上で4,000万円の物件を購入すると、住宅ローン控除総額は348万円と控除額上限（※一般住宅）の400万円に近づく。

　控除期間13年（2022年12月13日までに購入・居住する）のケースと比較すると、住宅ローン控除の総額はどれぐらい違うのだろうか。年収/物件価格別に試算した。

【控除期間13年と10年 住宅ローン控除総額の差】
・年収300万円/2,000万円の物件を購入   差額17万円
・年収600万円/3,000万円の物件を購入   差額61万円
・年収900万円/4,000万円の物件を購入   差額82万円

　年収や借入額が多くなるにつれて、差が開いているのが分かる。高額物件を狙っている人や年収が多い人は特に、2022年以内に住宅を買うメリットが大きいのだ。2021年に契約・2022年に入居すれば、それだけで税金が数十万円もお得になる。

■中古住宅を購入したケース

　中古住宅を購入したケースも試算してみよう。前提は、【固定金利＝1.28％（フラット35）、借入期間＝35年、扶養家族2人、2020年4月に中古住宅を購入（消費税は非課税）】とする。

国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

　中古住宅の場合は、年末の住宅ローン残高の上限が2,000万円のため、年間の住宅ローン控除上限額は、その1％にあたる20万円だ。

　また、控除期間延長の対象となるのは新築住宅に限られているので、中古住宅の住宅ローン控除期間は、10年間となる。

　年間最大20万円の控除は、10年間合計すると最大200万円。そのため、いくら年収や借入額が多くても、ある程度の水準で最大額に達するという計算になる。

住宅ローン控除は、年収が多い人が得をしやすい制度

　ちなみに、この試算からも分かるように、住宅ローン控除は年収が多い方が得をしやすい制度になっている。年収が多いと所得税も増えるため、住宅ローン控除のメリットも増えるからだ。

　つまり、課税所得がある程度なければ、住宅ローン控除を税額控除しても大きなメリットは感じられないだろう。また、住宅ローン残高の1％が控除額となることから、住宅ローンの借入額が大きいことも重要なポイントだ。

すまい給付金のしくみは？ 

　住宅ローン控除（減税）は、支払っている所得税などから控除する仕組みなので、高額所得者にとって減税効果が大きい制度である。一方、その減税効果が得られない収入層に対して、給付金を支給することで、消費税率の引き上げによる負担軽減をはかろうという制度が「すまい給付金」なのだ。

　給付額は最大50万円になるので、対象者は申請して受け取ることを忘れずに。
では、その対象からみていこう。

　すまい給付金は、2021年12月まで実施されている。住宅ローン控除（減税）制度とも併せて利用できるので、どちらもぜひ活用したい。

すまい給付金の給付額と年収

　国土交通省の「すまい給付金」のシミュレーションページでは、住宅取得時の消費税率、所有権、住宅ローンの有無、年収と扶養家族の項目を入力すれば、給付額を試算してくれる。

　厳密には、次のような給付金の計算要素の項目も関係してくるが、所得割額は都道府県によっても算出率が異なることを頭にとどめておきたい。

　さて、給付額と年収の目安を一覧にしたのが下の表だ。実は、給付金の計算要素によって、給付額と年収が若干異なる場合もある。したがって、同じ収入でも給付金が微妙に違うこともある。

　では、具体的にすまい給付金のシミュレーションを活用して、受け取れる給付金額を試算してみよう。ここでは年収と扶養家族の人数が大きな要素になっている。

国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

　扶養家族が1人なら、年収450万円まで上限の50万円が給付される。扶養家族2人になれば、年収500万円でも50万円のすまい給付金が受け取れる。

　対象者の収入の目安としては775万円以下となっているが、扶養家族の人数など他の要素も加味されて若干変わる。例えば、年収が850万円でも扶養家族が3人いれば、10万円のすまい給付金が受け取れるかもしれない。

　775万円以上の収入だからと諦めずに、市町村に問い合わせて確認してほしい。

2021年であれば、住宅ローン控除で
通常よりも数十万円税金がお得に

　税金を多く支払っている人にとってメリットが大きい、「住宅ローン控除制度」と、所得が一定以下の人に対して直接給付される「すまい給付金」。消費税が10％に増額された分の負担は、この2つの制度によってかなり緩和されるどころか、人によっては増税前よりもお得に住まいを購入できる。

　どちらの制度も、住宅を購入し居住した本人が申請する必要があるので、忘れずに両方届け出るようにしよう。

　繰り返しになるが2021年度の税制改正では、住宅ローン控除の拡充（控除期間13年間）の適用が延びることになった。契約期限は注文住宅が2021年9月まで、マンション・分譲住宅等は2021年11月まで、居住開始時期が2022年12月31日まで、消費税10％の物件が対象になる。

　年収が多ければ住宅ローン控除で得する額は数十万円にのぼる。また2022年以降は住宅ローン減税が縮小される可能性もあり、2021年は最後の住宅の買い時となる可能性もある。

• 
• 
• 
• 

 

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
• 5000万円借入
• 住宅ローンTOP

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
• 5000万円借入
• 住宅ローンTOP

 

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移	【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法

【注目の記事はこちら】 （クリックで該当する情報へ移動します） 【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較（毎月更新） 【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測！引き上げは2023年？ 【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは？ 【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している！  【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は？（17銀行比較） 【審査】「審査基準」を17銀行で比較！ 必要な年収、勤続年数は？ <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん＋全疾病」の団信が無料付帯！

住宅ローン金利 シミュレーション 基礎知識 審査 借り換え術 金利ランキング 漫画de住宅ローン 住宅ローンTOP

【2021年1月最新版、主要銀行版】 ◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング （新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	auじぶん銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利＞
	0.510% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
1 位	ジャパンネット銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
	0.510%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
	【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	SBIマネープラザ ＜ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利＞
	0.540% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
	【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
4 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、ネット専用）・変動金利＞
	0.571% 全疾病保障付き	0.440%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
	【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

 

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分！
トップクラスの低金利も魅力⇒関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

• 
  事務手数料が5万5000円からと安い
  新生銀行を選ぼう⇒関連記事はこちら

  

• 
  ネット専用商品投入で、短期固定が安い
  「三菱ＵＦＪ銀行」⇒関連記事はこちら

  

 

新生銀行は来店不要	フラット35ならアルヒ	三井住友銀行はアプリが便利
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ	アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い⇒関連記事はコチラ	Web申込なら低金利でおとく！⇒関連記事はコチラ!

132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査  ネット銀行  　イオン銀行　auじぶん銀行　ジャパンネット銀行　新生銀行　住信SBIネット銀行　ソニー銀行　楽天銀行  都市銀行 　三井住友銀行　三菱ＵＦＪ銀行　みずほ銀行　りそな銀行  信託銀行 ・その他金融機関 　アルヒ　SBIマネープラザ　三井住友信託銀行　三菱UFJ信託銀行　中央労働金庫　東北ろうきん 　新潟ろうきん 　長野ろうきん 　静岡ろうきん 　北陸ろうきん 　東海ろうきん 　近畿ろうきん 　中国ろうきん 　四国ろうきん 　九州ろうきん 　沖縄ろうきん 　優良住宅ローン　JAバンク埼玉<JAさいたま>  地方銀行 　北海道銀行 　青森銀行 　みちのく銀行 　秋田銀行 　北都銀行 　荘内銀行 　山形銀行 　岩手銀行 　東北銀行 　七十七銀行 　東邦銀行 　群馬銀行 　足利銀行 　筑波銀行 　常陽銀行 　埼玉りそな銀行 　武蔵野銀行 　千葉銀行 　横浜銀行 　千葉興業銀行 　きらぼし銀行 　第四銀行 　静岡銀行 　山梨中央銀行 　八十二銀行 　北陸銀行 　富山銀行 　北國銀行 　福井銀行 　スルガ銀行 　清水銀行 　大垣共立銀行 　十六銀行 　三重銀行 　百五銀行 　滋賀銀行 　京都銀行 　関西みらい銀行 　池田泉州銀行 　南都銀行 　紀陽銀行 　但馬銀行 　鳥取銀行 　山陰合同銀行 　中国銀行 　広島銀行 　山口銀行 　阿波銀行 　百十四銀行 　伊予銀行 　四国銀行 　福岡銀行 　筑邦銀行 　佐賀銀行 　十八親和銀行 　肥後銀行 　大分銀行 　宮崎銀行 　鹿児島銀行 　琉球銀行 　沖縄銀行 　西日本シティ銀行 　北九州銀行  第二地方銀行 　北洋銀行 　きらやか銀行　北日本銀行 　仙台銀行 　福島銀行 　大東銀行 　東和銀行 　栃木銀行 　京葉銀行　東日本銀行 　東京スター銀行　神奈川銀行 　大光銀行　長野銀行　富山第一銀行 　福邦銀行 　静岡中央銀行 　愛知銀行 　名古屋銀行 　中京銀行 　第三銀行 　みなと銀行　島根銀行 　トマト銀行 　もみじ銀行 　西京銀行 　徳島大正銀行 　香川銀行 　愛媛銀行 　高知銀行 　福岡中央銀行 　佐賀共栄銀行 　長崎銀行 　熊本銀行 　豊和銀行 　宮崎太陽銀行 　南日本銀行 　沖縄海邦銀行