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住宅ローン控除で税金はいくらお得になる?
年収別・借入額別に控除額を計算してみよう【2020年最新版】

2020年4月10日公開(2020年6月24日更新)
福崎剛

福崎剛(ふくさき・ごう)氏:東京大学大学院卒、都市工学専攻。日本ペンクラブ会員。マンション管理問題から、景観保全のまちづくり、資産価値の高い住宅選びなど、都市計画的な視点でわかりやすく解説。『マンションは偏差値で選べ!』(河出書房新社)、『本当にいいマンションの選び方』(住宅新報社)など、著書多数。

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2020年現在、住宅取得支援策として、「住宅ローン控除」と「すまい給付金」制度というものがある。住宅ローン控除を使えば減税され、すまい給付金制度を使えば現金が給付されるので、住宅を購入するタイミングとしては恵まれていると言える。いったいいくらお得になるのか、年収と借入額別に計算してみよう。(フリージャーナリスト:福崎剛)

住宅ローン控除のしくみは?

住宅ローン控除 計算
住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ(出所:PIXTA)

 住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税などは非常に助かる。

 住宅ローン控除(減税)制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が、10年間にわたり所得税から控除されるというものだ。「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。

 その住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれるもの。これは納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。まずは、その住宅ローン控除のしくみを簡単に説明しよう。

1.年末の住宅ローン残高×1%が、10年間にわたり所得税から控除

 会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大40万円だ。

 住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

【例1】所得税が50万円、年末の住宅ローン残高が4,000万円だった場合

 住宅ローン残高の1%にあたる40万円が住宅ローン控除額として計上できるので、最終的な所得税は「50万円-40万円=10万円」しかかからない。

 この例の場合、翌年の住宅ローン残高が3,900万円になっていたとすれば、その1%にあたる39万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円-39万円=11万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

 住宅ローン控除額(住宅ローン残高×1%)が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

【例2】所得税が30万円で、年末の住宅ローン残高が4,000万円の場合

 住宅ローン残高の1%にあたる40万円が、所得税から差し引かれるので、「30万円-40万円=-10万円となり、所得税は0円。さらに、余った控除額は住民税から差し引かれるので、住民税が12万円だとすれば、翌年の住民税は「12万円-10万円=2万円」
 所得税と住民税で合計42万円の減税となる。

 なお、住民税から控除できる金額の上限は13.65万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは13.65万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

 【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が(控除額が余った場合は、住民税も)大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限

 住宅ローン控除額は、対象となる物件の種類によって上限額が異なる。その区分は以下の3パターン。

①新築・未使用物件(一般住宅):年間40万円×10年間の合計400万円まで
新築・未使用物件(認定住宅):年間50万円×10年間の合計500万円まで
③中古住宅(消費税が非課税の住宅):年間20万円×10年間の合計200万円まで

 ②の認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

 認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも、所管行政庁(都道府県、市または区)に申請・認定を受けることが必要だ。

 認定住宅だと、新築(一般住宅)の場合よりも、10年間で最大100万円も控除額が増える。これは、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針があり、国が購入を後押ししているからだ。

 中古住宅については、不動産仲介会社を通じて前の持ち主から住宅を購入する「個人間取引」が主流。個人間取引の場合は、消費税はかからない。なので、中古住宅を買った人の多くが、③中古住宅(消費税が非課税の住宅)に当てはまる。

4. 2020年12月までに入居すれば、控除期間が13年に延長される

 住宅ローン控除の対象期間は通常10年間。しかし現在は、新築なら「居住開始時期が2019年10月1日~2020年12月31日」「消費税10%の住宅を取得」という2つの要件を満たせば、控除期間が3年間延長され、合計13年間となる。※コロナの影響で入居が遅れる場合、居住開始時期は2021年12月31日まで延長できる。

 ちなみに、11年目から13年目の控除額は、10年目までの計算式とは違った式で算出されるので注意しよう。

【11年目~13年目の住宅ローン控除金額】
以下の①②のうち、いずれか少ない方の金額が3年間にわたり控除される。

①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3


※ 認定住宅の場合は、5,000万円

 なお、中古住宅(消費税が非課税)の場合は、延長制度の対象外となっているため今年中に購入したとしても、住宅ローン控除の適用期間は10年間だ。

5.住宅ローン控除制度利用の要件

 住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

【住宅ローン控除の対象】

・新築(注文住宅、建売住宅、分譲マンション)
・中古(戸建住宅、分譲マンション)
・リフォーム(増改築、省エネ改修、バリアフリー改修)
・土地(土地のみは不可)

 なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。

 また、下記の要件も加わる。

【住宅ローン控除の適用要件】

・自身が居住する住宅であること
・床面積が50㎡以上
・(中古住宅の場合)築年数が一定年数以下、もしくは耐震性能がある
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・その年の合計所得金額が3,000万円以下

※対象となる物件が耐火建築物かどうかで、築年数の基準が決まる。木造などの場合は築20年以内、鉄筋コンクリート造などの場合は築25年以内。

 セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。また、合計所得が3,000万円以上になる年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

6.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要!

 ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除に不可欠な「確定申告」は怖くない!
申告期間、必要書類などのポイントを解説

住宅ローン控除 年収と借入額別に
どれぐらいお得になるか計算してみよう

 それでは、住宅ローン控除を使うと、実際にはどれぐらいお得になるのだろうか? 実際に計算してみよう。

■2020年12月31日までに新築住宅を購入し、居住したケース

 2020年12月31日までに住宅を購入し居住すると、控除期間が13年に延長される。その場合、どれだけの住宅ローン控除が受けれらるか、年収と借入額別に試算した。前提は、固定金利=1.28%(フラット35)、借入期間=35年、扶養家族2人、2020年4月に消費税10%で新築(一般住宅)を購入】とする。

年収別、借入額別 住宅ローン控除額 2020年以内
国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

 年収300万円であれば、2,000万円借り入れて、13年間の合計控除額は約75万円。年収400万円であれば、借入額が2,000万円でも3,000万円でも、住宅ローン控除額はだいたい174万円だ。

 4,000万円借り入れると、「年末の住宅ローン残高×1%」が住宅ローン控除額となるため、最大40万円が控除される。新築(一般住宅)の年間の住宅ローン控除上限額は40万円なので、めいっぱい控除が受けられる可能性がある。

 ただし、年収が多くないと、所得税から住宅ローン控除を差し引いても、控除額が余ってしまうので、最大限利用することは難しい。たとえば、年収500万円の人が4,000万円借り入れたとしても、13年間の住宅ローン控除合計金額は284万円だが、年収900万円の人が4,000万円借り入れると、13年間の住宅ローン控除額合計は430万円になる。

 年収が多く、借入額が多いほど、住宅ローン控除がもたらすインパクトは大きいのだ。

■2021年以降に、新築住宅を購入し居住したケース

 控除期間が13年間に延長されるのは、「2019年10月1日~2020年12月31日までに新築住宅を購入・居住した場合」という期間限定の措置。それ以降に住宅を購入すると、控除期間は10年間となる。

 先ほどのケースと同じ【固定金利=1.28%(フラット35)、借入期間=35年、扶養家族2人、2021年以降に消費税10%で新築(一般住宅)を購入】という前提で、控除期間が10年間だと、控除額がどれぐらいになるか試算した。

住宅ローン控除 年収別、借入額別 総額 2021年
国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

 年収300万円で、2,000万円の物件を購入した場合、住宅ローン控除総額は58万円だった。年収800万円以上で4,000万円の物件を購入すると、住宅ローン控除総額は348万円と控除額上限(※一般住宅)の400万円に近づく。

 控除期間13年(2020年12月13日までに購入・居住する)のケースと比較すると、住宅ローン控除の総額はどれぐらい違うのだろうか。年収/物件価格別に試算した。

【控除期間13年と10年 住宅ローン控除総額の差】
・年収300万円/2,000万円の物件を購入   差額17万円
・年収600万円/3,000万円の物件を購入   差額61万円
・年収900万円/4,000万円の物件を購入   差額82万円

 年収や借入額が多くなるにつれて、差が開いているのが分かる。高額物件を狙っている人や年収が多い人は特に、2020年以内に住宅を買うメリットが大きいのだ。今年中に家を買えば、それだけで税金が数十万円もお得になる。

■中古住宅を購入したケース

 中古住宅を購入したケースも試算してみよう。前提は、【固定金利=1.28%(フラット35)、借入期間=35年、扶養家族2人、2020年4月に中古住宅を購入(消費税は非課税)】とする。

住宅ローン控除 の総額年収別、借入額別 中古住宅
国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

 中古住宅の場合は、年末の住宅ローン残高の上限が2,000万円のため、年間の住宅ローン控除上限額は、その1%にあたる20万円だ。

 また、控除期間延長の対象となるのは新築住宅に限られているので、中古住宅の住宅ローン控除期間は、10年間となる。

 年間最大20万円の控除は、10年間合計すると最大200万円。そのため、いくら年収や借入額が多くても、ある程度の水準で最大額に達するという計算になる。

住宅ローン控除は、年収が多い人が得をしやすい制度

 ちなみに、この試算からも分かるように、住宅ローン控除は年収が多い方が得をしやすい制度になっている。年収が多いと所得税も増えるため、住宅ローン控除のメリットも増えるからだ。

 つまり、課税所得がある程度なければ、住宅ローン控除を税額控除しても大きなメリットは感じられないだろう。また、住宅ローン残高の1%が控除額となることから、住宅ローンの借入額が大きいことも重要なポイントだ。

すまい給付金のしくみは? 

 住宅ローン控除(減税)は、支払っている所得税などから控除する仕組みなので、高額所得者にとって減税効果が大きい制度である。一方、その減税効果が得られない収入層に対して、給付金を支給することで、消費税率の引き上げによる負担軽減をはかろうという制度が「すまい給付金」なのだ。

 給付額は最大50万円になるので、対象者は申請して受け取ることを忘れずに。
では、その対象からみていこう。

【すまい給付金の対象者】
・住宅の所有者(不動産登記上の持分保有者)
・住宅の居住者(住民票登録)
・収入が一定以下(消費税10%時は、収入額の目安が775万円以下)
・住宅ローンを利用しない場合(現金取得者)のみ年齢50歳以上(収入額の目安は650万円以下) 
 
<新築住宅の場合>
・床面積が50㎡以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること(住宅瑕疵担保責任保険に加入、または建設住宅性能表示制度を利用など)

<中古住宅の場合>
・床面積が50㎡以上
・建築基準法の耐震基準を満たしていること
・第三者機関の検査を受けた住宅(既存住宅売買瑕疵保険に加入、または既存住宅性能表示制度を利用)

出典:国土交通省「すまい給付金」サイトより一部引用

 すまい給付金は、令和3年12月まで実施されている。住宅ローン控除(減税)制度とも併せて利用できるので、どちらもぜひ活用したい。

すまい給付金の給付額と年収

 国土交通省の「すまい給付金」のシミュレーションページでは、住宅取得時の消費税率、所有権、住宅ローンの有無、年収と扶養家族の項目を入力すれば、給付額を試算してくれる。

 厳密には、次のような給付金の計算要素の項目も関係してくるが、所得割額は都道府県によっても算出率が異なることを頭にとどめておきたい。

<すまい給付金の計算要素>
・扶養家族の有無、人数
・所得割額
・各種保険控除の利用状況
・住宅の持ち分割合

 さて、給付額と年収の目安を一覧にしたのが下の表だ。実は、給付金の計算要素によって、給付額と年収が若干異なる場合もある。したがって、同じ収入でも給付金が微妙に違うこともある。

 では、具体的にすまい給付金のシミュレーションを活用して、受け取れる給付金額を試算してみよう。ここでは年収と扶養家族の人数が大きな要素になっている。

すまい給付金 給付額一覧
国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

 扶養家族が1人なら、年収450万円まで上限の50万円が給付される。扶養家族2人になれば、年収500万円でも50万円のすまい給付金が受け取れる。

 対象者の収入の目安としては775万円以下となっているが、扶養家族の人数など他の要素も加味されて若干変わる。例えば、年収が850万円でも扶養家族が3人いれば、10万円のすまい給付金が受け取れるかもしれない。

 775万円以上の収入だからと諦めずに、市町村に問い合わせて確認してほしい。

2020年内であれば、住宅ローン控除で
通常よりも数十万円税金がお得に

 税金を多く支払っている人にとってメリットが大きい、「住宅ローン控除制度」と、所得が一定以下の人に対して直接給付される「すまい給付金」。消費税が10%に増額された分の負担は、この2つの制度によってかなり緩和されるどころか、人によっては増税前よりもお得に住まいを購入できる。

 どちらの制度も、住宅を購入し居住した本人が申請する必要があるので、忘れずに両方届け出るようにしよう。

 新型コロナウイルスの影響で、住宅ローン控除制度も変更されるという話が出ているが、現状は、住宅ローン控除の3年延長(控除期間13年間)が適用されるのは、2020年12月末までに居住した物件のみ。今の制度のままだった場合、2021年以降、控除期間はもとの10年間に戻ってしまうのだ。

 人によって計算は違うが、年収が多ければ住宅ローン控除で得する額は数十万円にのぼる。少なくとも今年いっぱいは、住宅購入者にとって通常よりもお得な期間と言えそうだ。

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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